Жилищное право. Учебно-практическое пособие

Законодательные акты, регулирующие перевод

Перевод жилого помещения в нежилое помещение должен осуществляться на основании норм Жилищного кодекса Российской Федерации. Но наряду с положениями Жилищного кодекса РФ вопросы реконструкции объектов капитального строительства, а также их капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируются положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации, другими нормативными правовыми актами.

Анализируя положения нормативных правовых актов в жилищной сфере, можно сделать вывод, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в тех случаях, когда такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под нею, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких- либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий перевод помещений).

Для такого перевода собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

• заявление о переводе помещения;
• правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и/или перепланировки переводимого помещения (в том случае, если переустройство и/или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения органом, осуществляющим перевод помещений.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из решений выдает (или направляет по адресу, указанному в заявлении) заявителю документ, подтверждающий принятие одного из решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

Возможен отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в случае:

• непредставления необходимых документов;
• представления документов в ненадлежащий орган;
• несоблюдения условий перевода помещения;
• несоответствия проекта переустройства и/или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке (ст. 24 ЖК РФ).

Статьи 22-24 главы 3 Жилищного кодекса РФ содержат много новых норм, отсутствовавших в Жилищном кодексе РСФСР. В данной главе достаточно подробно регламентированы отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений — в жилые. Для сравнения напомним, что Жилищный кодекс 1983 г. содержал только самые общие правила о переводе жилых помещений в нежилые.

Гражданский кодекс РФ также упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. Такой перевод должен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288). Поэтому нормы Жилищного кодекса РФ, допускающие также перевод нежилых помещений в жилые, являются принципиально новыми.

В Москве действует Порядок перевода жилых помещении (домов) в нежилой фонд в г. Москве, который устанавливает общие требования к переводу жилых помещений (домов) в нежилой фонд в Москве вне зависимости от нахождения их в государственной (муниципальной) собственности, собственности общественных объединений или частных лиц, а также находящихся в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий, министерств, государственных комитетов и ведомств. Данный нормативный акт определяет основания для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд, порядок оформления документов о переводе жилых помещений (домов) в нежилой фонд.

Основанием для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд в г. Москве является признание:

• жилых помещений (домов) непригодными для постоянного проживания;
• признание жилых помещений (домов) временно непригодными (до устранения причин, обусловливающих непригодность) для проживания;
• признание в исключительных случаях факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда и т.п.

В Московской области действует Закон Московской области «О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые» от 16 апреля 2004 г. № 55/2004-ОЗ. Он устанавливает порядок: изменения функционального назначения жилых помещений (жилых домов) независимо от форм собственности с целью надлежащего использования и сохранности жилищного фонда: создания условий для осуществления права собственника по распоряжению недвижимым имуществом; недопущения необоснованного перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые; ограничения по использованию помещений, переведенных в категорию нежилых.

В указанном Законе введены правила целевого использования жилищного фонда определены: участники правоотношений по переводу жилых помещений (жилых домов) в нежилые; основания и условия для такого перевода помещений; состав необходимых для этого документов; органы, принимающие решение о переводе помещений. Установлены также правила организации деятельности соответствующей межведомственной комиссии и комиссии муниципального образования, ограничения перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые и ограничения по размещению в многоэтажном жилом доме объектов социально-бытового и промышленного назначения, правила об осуществлении контроля за нецелевым использованием нежилого помещения.

Так, ст. 3 Закона Московской области «О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые» предусмотрено, что основаниями для перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые являются:

• признание жилого помещения (жилого дома) непригодным для проживания в установленном законодательством порядке;
• изменение функционального назначения жилого помещения (жилого дома);
• изменение функционального назначения прилегающей территории или архитектурно-градостроительных норм (требований) в целях повышения уровня благоустройства жилого помещения.

Правила о переводе помещений, установленные законодательством субъектов Российской Федерации, получают конкретизацию в правовых актах органов местного самоуправления.

Для осуществления перевода жилых помещений в нежилые Жилищный кодекс РФ установил три исключения из указанного выше общего правила о допустимости такого перевода. Перевод не допускается в следующих случаях:

1. доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
2. такое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
3. право собственности на данное помещение обременено правами каких-либо лиц — физических или юридических (например, помещение является предметом залога, найма, аренды и т.п. - ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).

Отметим, что, использованная в Жилищном кодексе РФ формулировка «выше первого этажа» позволяет предположить, что в таких случаях подразумевается любой другой, кроме первого, этаж многоквартирного дома, например 10-й, 16-й и т.п. Однако необходимо помнить о том, что перевод жилого помещения в нежилое запрещается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ (например, обустроить отдельный вход). Поэтому указанную норму, с нашей точки зрения, следует толковать ограничительно: в ней имеются в виду нижние этажи многоквартирного дома. Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые в ч. 4 ст. 22 ЖК РФ предусматриваются только два ограничения:

1. такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям (имеются в виду санитарные и технические правила и нормы);
2. перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и/или юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды, найма, доверительного управления и т.п.).