Споры о расторжении договора социального найма жилого помещения

Статья 83 ЖК РФ устанавливает порядок и основания расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения.

В п. 1 указанной статьи законодатель предоставил сторонам этого договора право расторгнуть его в любое время по соглашению сторон. Причины такого расторжения законодателем не оговорены, следовательно, при наличии соглашения сторон они не имеют значения.

В п. 2 той же статьи законодатель предоставил нанимателю право одностороннего расторжения договора социального найма в любое время. Это означает, что наниматель с письменного согласия всех членов его семьи вправе без объяснения причин и согласия наймодателя расторгнуть договор социального найма и выселиться из занимаемою жилого помещения.

Пункт 3 ст. 83 ЖК РФ содержит норму о расторжении договора социального найма на случай выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда указанных лиц.

Наймодатель вправе потребовать расторжения договора социального найма в строго определенных Жилищным кодексом РФ обстоятельствах, к которым относятся:

невнесение нанимателем платы за жилое помещение и/или коммунальные услуги в течение более шест месяцев;
разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
использование жилого помещения не по назначению.

При наличии указанных обстоятельств наймодатель вправе обратиться в суд с соответствующим заявлением. Договор социального найма в данном случае расторгается исключительно по решению суда.

В п. 5 ст. 83 ЖК РФ законодатель предусмотрел два основания прекращения договора социального найма по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон. К таким обстоятельствам относятся: утрата (разрушение) жилого помещения и смерть одиноко проживающего нанимателя.

Вязниковским городским судом рассмотрен иск Л.Е. к В.Г. о расторжении договора социального найма и снятии с регистрационного учета. Истец указала, что ответчик не проживает в квартире с 1987 г., его место жительства ей неизвестно, опрошенные свидетели подтвердили, что не видят ответчика по месту жительства около 10 лет, согласно справке с места жительства в квартире зарегистрированы два человека, проживает же один. Судом в удовлетворении исковых требований Л.Е. отказано. При этом суд сослался на установленные фактические обстоятельства: в 1987 году между сторонами возникли неприязненные отношения и истец препятствовала ответчику пользоваться квартирой, согласно форме 1П ответчик в 2003 г. поменял паспорт и сохранил регистрацию по прежнему месту жительства, брак не расторгнут, договор социального найма заключен с истцом, в тексте договора ответчик в качестве члена семьи не указан. Суд пришел к выводу, что ответчик отсутствует по месту жительства временно, и в соответствии со ст. 71 ЖК РФ его отсутствие не влечет изменение прав и обязанностей по договору найма. Суд указал также, что в соответствии с ч. 3 ст. 83 ЖК РФ договор найма может быть расторгнут только в случае добровольного выезда нанимателя с членами семьи, что в данном случае места не имело¹См.: Архив Вязниковского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-284/07)..

Судогодский районный суд удовлетворил требования В.В. о расторжении договора социального найма с ответчиком А.В., при этом установил, что ответчик перестал пользоваться спорным жилым помещением с 2002 г., брак расторгнут, ключей от квартиры не имеет, не несет обязанностей по оплате за квартиру, несколько раз приходил в гости. Суд нашел установленным, что ответчик добровольно выехал на другое место жительства и удовлетворил иск, сославшись на норму ч. 3 ст. 83 ЖК РФ. Одновременно суд удовлетворил требование истца о признании ответчика прекратившим право пользования жилым помещением²См.: Архив Судогодского районного суда Владимирской обл. (дело № 2-197/07)..

Муромский городской суд по делу удовлетворил требования истца Ш. о расторжении с ответчиком Р. договора социального найма, поскольку установил, что ответчик в спорной квартире не проживает с мая 2005 г., добровольно выехал на другое постоянное место жительства, забрал все свои вещи, оплату за жилье и коммунальные услуги не производит, брак ответчика с дочерью нанимателя расторгнут. Суд признал договор расторгнутым со дня выезда ответчика, при этом сослался на ч. 3 ст. 83, ст. 71, ч. 4 ст. 69 ЖК РФ³См.: Архив Муромского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-700/07)..

Вязниковский городской суд по делу № 2-281/07 отказал С. в удовлетворении требований о расторжении договора найма с С.И. и М.В. (дочерью и внучкой), которые не пользуются спорным жилым помещением около 10 лет, так как установил, что, вселившись в квартиру как члены семьи нанимателя, ответчики перестали быть членами семьи истца, но их непроживание носит временный характер, вызвано уважительными причинами, а именно переводом мужа-военнослужащего в г. Владимир, от права на жилое помещение ответчики не отказывались, дочь вносила плату за жилое помещение, по месту службы мужа зарегистрирована временно по месту пребывания. В мотивировочной части решения суд сослался на ч. 3 ст. 83, ст. 71, ч. 4 ст. 69 ЖК РФ⁴См.: Архив Вязниковского районного суда Владимирской обл. (дело № 2-281/07)..

Тот же суд удовлетворил требования М.М. к бывшей жене М.З. о расторжении договора социального найма с ней и несовершеннолетним сыном, которые после расторжения брака с 2000 года в квартире не проживают и не выполняют обязательств из договора найма. Суд посчитал договор найма расторгнутым ответчиком в добровольном порядке в соответствии с ч. 3 ст. 83 ЖК РФ. В резолютивной части суд признал расторгнутым договор найма с даты выезда 1 января 2000 г.⁴См.: Архив Вязниковского районного суда Владимирской обл. (Дело № 2-220/06).

Камешковский районный суд при рассмотрении 9 февраля 2007 г. иска К. к З. о выселении установил, что ответчик, являясь зарегистрированным в квартире истца, около года в квартире не проживает, коммунальные платежи не оплачивает, и регистрация ответчика препятствует истцу реализовать свое право на получение субсидий по оплате коммунальных услуг. Суд принял решение о расторжении договора социального найма жилого помещения в силу ч. 3 ст. 83 ЖК РФ по тем основаниям, что ответчик добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором найма жилого помещения, и, по мнению суда, утратил право на проживание в указанной квартире⁵См.: Архив Камешковского районного суда Владимирской обл. (дело № 2-57/07)..