Споры о выселении по некоторым основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ

Статья 35 ЖК РФ предусматривает основания и порядок выселения гражданина из жилого помещения, право пользования которым прекращено, а также гражданина, нарушающего правила пользования жилым помещением. Согласно п. 1 данной статьи гражданин, право пользования жилым помещением которого прекратилось, обязан освободить это жилое помещение, т.е. прекратить пользоваться им, в срок, установленный собственником жилого помещения. Право пользования жилым помещением может быть прекращено по основаниям, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, договором или решением суда. Если гражданин в добровольном порядке не прекратил пользоваться жилым помещением, то собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении гражданина. Пункт 2 ст. 35 ЖК РФ устанавливает порядок выселения из жилого помещения гражданина, который использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.

Названный порядок применяется к двум категориям пользователей жилых помещений:

бывшие члены семьи собственника, за которыми сохранено право пользования на жилое помещением на определенный срок;
отказополучатели, пользующиеся жилым помещением на основании завещательного отказа.

Если указанные граждане нарушают правила пользования жилым помещением, то собственник жилого помещения вправе предупредить их о необходимости устранения таких нарушений. Кроме того, если нарушения, допущенные гражданами, влекут разрушение жилого помещения, то собственник вправе одновременно с предупреждением установить таким гражданам срок для проведения необходимого ремонта жилого помещения.

Если гражданин после предупреждения продолжает нарушать правила пользования жилым помещением либо в установленный собственником срок не произвел необходимого ремонта, то собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении его из жилого помещения.

Решением Ковровского городского суда от 27 сентября 2006 г. по гражданскому делу № 2-1437/06 по иску К. к Б.Г.Г. и Б.В.М. о выселении и снятии с регистрационного учета исковые требования удовлетворены. Суд, признав ответчиков утратившими право на проживание в спорном жилом доме, правильно удовлетворил требование о выселении (установлено, что право пользования прекращено)¹См.: Архив Ковровского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-1437/06)..

Тот же суд по гражданскому делу № 2-864/07 по иску Ш.А.Н. к Ш.С.А. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета решением от 26 апреля 2007 г. признал прекращенным право пользования жилым помещением и, руководствуясь ст. 35 ЖК РФ, выселил ответчика из спорного помещения²См.: Архив Ковровского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-864/07)..

Ленинским районным судом г. Владимира рассмотрено гражданское дело № 2-1053/06 по иску Б.О.Г. к Б.Н.В., действующей также в интересах несовершеннолетней Б.Д.Н., о выселении из жилого помещения. Судом установлено, что членами семьи собственника ответчики не являются, право пользования утратили, следовательно, подлежат выселению. Решением суда от 24 ноября 2006 г. исковые требования удовлетворены³См.: Архив Ленинского районного суда г. Владимира (дело № 2-1053/06)..

Киржачский районный суд в решении от 29 сентября 2005 г. по делу по иску Б.Л.И. к У.О.Е. о выселении и аннулировании регистрации указал: судом установлено, что У.О.Е. членом семьи Б.Л.И. не является, собственником квартиры не является, следовательно, подлежит выселению⁴См.: Архив Киржачского районного суда Владимирской обл. (дело № 2-657/05)..

Г. и К. обратились в Александровский городской суд с иском к З. о выселении. В обоснование исковых требований указали, что право пользования спорным жилым помещением ответчика прекращено, так как он является членом семьи бывшего собственника. Суд, установив данные обстоятельства в судебном заседании, решением от 28 марта 2005 г. исковые требования удовлетворил⁵См.: Архив Александровского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-256/05)..

Самым распространенным основанием прекращения права пользования жилым помещением в названных делах является истечение срока, на который такое помещение было предоставлено в пользование. Если гражданин, у которого право пользования жилым помещением прекратилось, добровольно не освобождает жилое помещение, то его принудительное выселение осуществляется в судебном порядке. Дела о выселении рассматриваются с участием прокурора, однако неявка прокурора, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ).

Отметим, что правила, изложенные в ст. 35 ЖК РФ не действуют в отношении пользователя по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ). В ст. 34 ЖК РФ имеется ссылка на применение правил, установленных ст. 33

ЖК РФ. Однако ст. 35 ЖК РФ в перечень лиц, в отношении которых применяются ее правила, не включила получателей ренты.

Правила, изложенные в ст. 293 ГК РФ, применяются в отношении собственников. Получатель ренты собственником не является.

По применению положений главы 5 ЖК РФ юридически значимыми обстоятельствами следует признать:

основания возникновения права собственности, иных прав на жилое помещение у собственника, членов его семьи, иных лиц; у собственника это могут быть гражданско-правовой договор, жилищный акт органа государственной власти, органа местного самоуправления, судебное решение, членство в ЖК, ЖСК, иные основания; у иных граждан, проживающих в принадлежащих собственнику жилом помещении:
- у членов семьи и бывших членов семьи — юридическая связь (соглашение, брак, усыновление); родство; фактическая гражданская связь (отчим, мачеха, падчерица, пасынок, иждивенчество, фактический брак), свойственность (зять, сноха, свекровь, свекор и др.), при этом патронаж, опека, попечительство, приемная семья основанием для возникновения права на жилое помещение не являются, однако если между собственником и опекаемым возникли семейные отношения, могут быть применены правила Жилищного кодекса РФ о правах членов семьи;
- у отказополучателей — завещательный отказ, свидетельство о праве на наследство, акт регистрации;
- у получателей ренты — договор ренты (пожизненное содержание с иждивением);
- у других лиц — фактическая, юридическая связь.
вселение в установленном законом порядке;
прекращение семейных отношений:
истечение срока пользования;
имущественное положение лиц, подлежащих выселению по п. 4 ст. 31 ЖК РФ;
наличие алиментных обязательств;
вид права, в том числе права, которым собственник обязан наделить выселяемое алиментноуполномоченное лицо на предоставленное жилое помещение;
то, в чем состоя т государственные, муниципальные нужды;
наличие оснований для выкупа жилого помещения, выкупная цена;
наличие решения органа государственной власти или местного самоуправчения об изъятии жилого помещения (дата принятия, дата регистрации, время уведомления собственника, членов его семьи);
использование не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, безхозяйственное обращение с жилым помещением, разрушение жилого помещения;
наличие предупреждения об устранении нарушения и др.

Когда речь идет о правах ребенка на жилое помещение, названные правила, и в частности предусмотренные ст. 35 ЖК РФ, не могут быть применены. В этих случаях следует обязанность по устранению недостатков возлагать на законных представителей либо органы опеки и попечительства.

Статья 90 ЖК РФ. Она предусматривает выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которою соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

В большинстве случаев споры о выселении по указанным выше основаниям оканчиваются прекращением производства по делу в связи с примирением сторон либо добровольным погашением задолженности и отказом от иска.

Выселение по основанию, предусмотренному ст. 90 ЖК РФ возможно лишь из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

По смыслу ст. 90 ЖК РФ обратиться в суд с иском о выселении по данному основанию может лишь собственник жилого помещения в лице уполномоченных государственных или муниципальных органов, должностных лиц.

Удовлетворение требования о выселении по ст. 90 ЖК РФ возможно в том случае, когда установлено невнесение одновременно платы за жилое помещение и платы за коммунальные услуги. Невнесение гражданином только платы за жилое помещение или только платы за коммунальные услуги (отдельные коммунальные услуги) не является основанием для выселения.

Просрочка внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги должна составить более шести месяцев. Указанный срок исчисляется на следующий день после последнего дня, установленного для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Например, если за октябрь 2007 г. последним днем оплаты является оплата за услуги водоснабжения от 10 ноября 2007 г., то шестимесячный срок должен исчисляться с 11 ноября 2007 г.

Уважительными причинами невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги могут быть тяжелое финансовое положение ответчика (малообеспеченные лица, многодетные семьи), тяжелая болезнь, инвалидность, долгое вынужденное отсутствие и др.

В ходе судебного разбирательства по иску МУП МЦ ЖКХ округа Муром к А-вым о расторжении договора найма жилого помещения, выселении и снятии с регистрационного учета судом было установлено, что причинами образования задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги явилось тяжелое материальное положение ответчиков, так как фактически только один из них имел постоянное место работы, однако низкий уровень заработной платы не позволял в полной мере выполнять обязанности нанимателя в части своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Кроме того, ответчики понесли дополнительные вынужденные расходы, связанные с необходимостью лечения одного из них. Ответчики намерены в ближайшее время выплатить образовавшуюся задолженность. Данные факты были признаны судом уважительными причинами невнесения ответчиками своевременно и в полном размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, т.е. указывали на их невиновное поведение. В удовлетворении заявленных требований отказано⁶См.: Архив Муромского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-560/07)..

В другом случае Радужным городским судом 7 мая 2007 г. в ходе судебного разбирательства по иску МУ «Городской комитет муниципального хозяйства ЗАТО г. Радужный Владимирской области» к К.Н.И., К.М.А. о выселении из занимаемого ими жилого помещения и взыскании задолженности по оплате жилья и предоставленных коммунальных услуг исковые требования удовлетворены. Судом установлено, что ответчики без уважительных причин не вносили плату за жилое помещение и коммунальные платежи более шести месяцев⁷Архив Радужного городского суда Владимирской обл. (дело № 2-66/07).

Киржачским районным судом рассмотрено гражданское дело № 2-546/07 по иску МУП «Водоканал» к А. о выселении с предоставлением другого жилого помещения, взыскании задолженности. В заочном решении от 3 октября 2007 г. судом установлено, что истец А. является наймодателем по договору социального найма жилого помещения, имеет задолженность по оплате за техническое содержание житья и коммунальные услуги, платежи не производятся более шести месяцев. На основании изложенного суд удовлетворил исковые требования⁸См.: Архив Киржачского районного суда Владимирской обл. (дело № 2-192/06)..

При разрешении исковых требований суды устанавливают следующие юридически значимые обстоятельства:

является ли ответчик нанимателем жилого помещения или членом семьи нанимателя;
заключен ли договор социального найма жилого помещения;
какие лица указаны в договоре социального найма жилого помещения;
установлена ли плата за жилое помещение;
вносит ли ответчик плату за жилое помещение, коммунальные услуги;
имеется ли задолженность более шести месяцев; при этом суд выясняет, с какого момента возникает задолженность по оплате, т.е. с какого момента ответчика следует считать просрочившим исполнение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
установлена ли вина ответчика в невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе имел ли ответчик реальную возможность вносить плату.

Представляется, что выселение ребенка по правилам, предусмотренным ст. 90 ЖК РФ недопустимо. В этом случае должен применяться иной механизм оплаты жилья и коммунальных услуг. Например, путем возложения такой обязанности на алиментнообязанное лицо, законного представителя, органы опеки и попечительства.

Статья 91 ЖК РФ. Она предусматривает выселение нанимателя и/или проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

Если наниматель и/или проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и/или проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Для выселения граждан из жилого помещения по основанию ч. 1 ст. 91 ЖК РФ в судебном заседании должно быть установлено, что наниматель предупреждался наймодателем о необходимости устранить нарушения или ему был назначен разумный срок для проведения ремонта. При этом по смыслу ч. 1 ст. 91 ЖК РФ сделать такое предупреждение вправе лишь наймодатель, а не любое иное лицо.

При этом предупреждение о прекращении нарушений является не правом, а обязанностью наймодателя. Следует иметь в виду, что поскольку такое предупреждение может вынести наймодатель. суд по своей инициативе не вправе делать подобные предупреждения.

Установив, что наниматель и/или члены его семьи не устранили нарушения, влекущие разрушение жилого помещение, о чем были уведомлен наймодателем, в срок, назначенный наймодателем, суду следует выяснить, являлся ли назначенный наймодателем срок разумным.

Необходимо также выяснить причины, по которым нарушения, влекущие разрушение жилого помещения, не устранены и возможно ли причины признать уважительными. Уважительными причинами могут являться: невозможность проведения ремонта из-за технических препятствий, тяжелое материальное положение ответчика, препятствия со стороны наймодателя, иных лиц в проведении ремонта.

Так, ОАО «Вязниковский Молококомбинат» обратился в суд с иском к Д.Г.Н., Д.Ю.Г., Д.А.Г., Паспортно-визовой службе при ОВД округа Вязники о выселении и снятии с регистрационного учета. В обоснование заявленных требований истец указал на то, что ответчики длительное время проживают в жилом помещении, не поддерживая его в надлежащем состоянии. В квартире нет отопления, пол в кухне провалился в результате ненадлежащего состояния перекладов, стекла в окнах частично отсутствуют, надворные постройки находятся в ветхом состоянии. Ответчикам было вручено предписание о необходимости приведения квартиры в надлежащее состояние, однако на момент обращения в суд жильцы квартиры не предприняли никаких мер по приведению жилого помещения в надлежащее состояние. Суд оснований для удовлетворения исковых требований не нашел. В решении суд указал, что доводы истца не могут служить основанием для выселения ответчиков, поскольку не свидетельствуют о бесхозяйственном обращении с жилым помещением. Истцом не представлено суду доказательств, подтверждающих виновность ответчиков, и того, что данные нарушения влекут разрушение жилого помещения⁹См.: Архив Вязниковского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-65/07)..

С.М.Б., действующая также в интересах несовершеннолетних Д. и С., обратились в Ковровский городской суд с иском к С.А.Е. и Б.Ф.К. и УФМС России о выселении и снятии с регистрационного учета. Решением от 6 октября 2006 г. исковые требования удовлетворены частично. Истцам отказано в удовлетворении требования о выселении С.А.Е. Отказывая в иске в этой части, суд в решении указал, что истцами не представлено доказательств виновного поведения ответчика С.А.Е. в систематическом нарушении прав и законных интересов соседей¹⁰ См.: Архив Ковровского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-453/06)..

Ковровским городским судом рассмотрено гражданское дело № 2-658/2005 по иску Е. к И., МУП «Жилищно-эксплуатационный трест» о выселении и снятии с регистрационного учета. Не установив факт неправомерного поведения ответчика, суд в удовлетворении исковых требований отказал¹¹См.: Архив Ковровского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-658/05)..

Отдел образования администрации Киржачского района обратился в Киржачский районный суд с иском к К. о выселении В судебном заседании было установлено, что К. квартиру разрушает, пол в квартире провалился, требуется замена оконных рам, печка непригодна для эксплуатации, крыльцо отсутствует, входная дверь разбита. В связи с изложенным решением от 12 мая 2006 г. исковые требования удовлетворены¹²См.: Архив Киржачского районного суда Владимирской обл. (дело № 2-192/06)..

Разрешая споры данной категории, суды в некоторых случаях неправомерно по собственной инициативе предупреждают ответчика о возможности выселения в будущем.

Так, Решением Меленковского районного суда отказано в иске Д. и др. к Ф.Л.А. и Ф.П.А. о выселении из комнаты без предоставления другого жилого помещения. Этим же решением Ф.Л.А. и Ф.П.А. предупреждены, что в случае использования указанного жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и законных интересов соседей или бесхозяйственного обращения с данным жилым помещением, допускающим его разрушение, они будут выселены без предоставления другого жилого помещения. По делу установлено, что наймодатель предупредил Ф.Л.А. о необходимости устранить за свой счет повреждения конструктивных элементов дома (двери и санузла). Однако после предупреждения наймодателя нарушения были устранены не ответчиком, а силами жильцов дома¹³См.: Архив Меленковского районного суда Владимирской обл. (дело № 2-543/07)..

Александровским городским судом рассмотрено гражданское дело № 2-480/2007 по иску Ш. к И.О.В. и А. и С. о выселении. Решением от 8 мая 2007 г. в иске отказано. Кроме того, суд в резолютивной части решения указал: предупредить И.О.В.. что в случае невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев она может быть выселена из жилого помещения¹⁴См.: Архив Александровского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-480/07)..

В ч. 2 ст. 91 ЖК РФ речь идет о лицах, лишенных родительских прав.

По делу № 2-366/2005 исковые требования К., действующей в интересах несовершеннолетних М. и Е., к К.Е.Н. о выселении судом удовлетворены, поскольку в ходе судебного разбирательства по делу установлено, что совместное проживание ответчика с несовершеннолетними детьми, в отношении которых она лишена родительских прав, невозможно, так как ответчик после лишения родительских прав свое поведение и образ жизни не изменил, попыток восстановить родительские права не совершал, образ жизни ответчика негативно влияет на душевное здоровье детей¹⁵См.: Архив Ковровского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-366/05).

Ковровским городским судом рассмотрено гражданское дело № 2-670/2007 по иску Р., законного представителя несовершеннолетнего истца А., а также Р.В.В. к Р.О.В., МУ «Служба единого заказчика», Межрайонному отделу Управления федеральной регистрационной службы в г. Коврове о выселении и снятии с регистрационного учета. В обоснование своих требований истцы указали, что зарегистрированы вместе с ответчиком в спорной квартире. На основании решения суда от 24 июня 2007 г. P.O.В. лишена родительских прав в отношении несовершеннолетних А. и А., нигде не работает, злоупотребляет спиртными напитками, не заботится о воспитании и здоровье сыновей, материально им не помогает, принимает в квартире посторонних лиц, распивает с ними спиртные напитки. Суд, установив, что дальнейшее совместное проживание с ответчиком невозможно, решением от 24 июня 2007 г. исковые требования удовлетворил¹⁶См.: Архив Ковровского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-670/07).

В другом случае Радужным городским судом при рассмотрении гражданского дела № 2-98/2007 по иску М.Т.Д. к М.М.Ю. о выселении из жилого помещения было установлено, что хотя М.М.Ю. и лишен родительских прав в отношении М.А.М., однако доказательств, подтверждающих невозможность совместного проживания суду не представлено. Решением от 24 июля 2007 г. в удовлетворении исковых требований отказано¹⁷См.: Архив Радужного городского суда Владимирской обл. (дело № 2-98/07)..

О.В. обратилась в Юрьев-Польский районный суд с иском к С.А. о выселении (дело № 2-201/2005). В судебном заседании установлено, что С.А. ведет «асоциальный, преступный» образ жизни, злоупотребляет спиртным, устраивает дома скандалы. Решением от 18 августа 2005 г. исковые требования удовлетворены¹⁸См.: Архив Юрьев-Польского районного суда Владимирской обл. (дело № 2-201/05)..

Камешковским районным судом рассмотрено гражданское дело по иску прокурора Камешковского района в интересах несовершеннолетнего А. к Л.H. о лишении родительских прав и по иску С.Г. и Т.П. к Л.Н. о выселении. В судебном заседании установлено, что Л.Н. не имеет возможности заниматься воспитанием ребенка, ведет аморальный образ жизни, длительное время нигде не работает, проживает с сожителем, с которым вместе распивают спиртные напитки, ребенок ранее был предоставлен сам себе, был неухоженным. Решением от 5 сентября 2007 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме¹⁸См.: Архив Камешковского районного суда Владимирской обл. (дело № 2-654/07).

Возникает вопрос о том, возможно ли применение норм ч. 2 ст. 91 ЖК РФ в случаях отмены усыновления, прекращения опеки или попечительства. Нам представляется, что в случае отмены усыновления, опеки (попечительства), когда усыновители, опекуны (попечители) были вселены на жилую площадь ребенка, они подлежат выселению. В тех же случаях, когда к усыновителю, опекуну (попечителю) вселен ребенок, действуют иные правила.

Суды, применяя ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, устанавливают следующие юридически значимые обстоятельства:

является ли ответчик нанимателем или членом семьи нанимателя жилого помещения;
использует ли ответчик жилое помещение не по назначению, нарушает ли систематически права и законные интересы соседей, бесхозяйственно ли обращается с жилым помещением;
допускает ли разрушение жилого помещения;
предупреждался ли ответчик наймодателем жилого помещения о необходимости устранить нарушения;
назначался ли наймодателем срок для проведения ремонта жилою помещения (если нарушение правил пользования повлекло разрушение жилого помещения);
являлся ли данный срок разумным;
устранили ли наниматель и члены его семьи допущенные нарушения после предупреждения наймодателем;
установлена ли виновность нанимателя и членов его семьи в не устранении нарушений.

Применяя ч. 2 ст. 91 ЖК РФ, необходимо выяснять:

факт лишения родительских прав;
факт невозможности совместного проживания в одном жилом помещении;
поведение лица, лишенного родительских прав, возможность исправления поведения;
наличие иного жилого помещения.

Статья 103 ЖК РФ. В ней установлены основания и порядок выселения граждан из специализированных жилых помещений.

Законодатель возложил на нанимателя и членов его семьи, проживающих в специализированном помещении, обязанность освободить его при расторжении или прекращении договора найма.

Если указанные граждане отказывается освободить жилое помещение, то они подлежат выселению из него без предоставления другого жилого помещения.

Выселению без предоставления другого жилого помещения не могут быть подвергнуты следующие лица:

члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
пенсионеры по старости;
члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II группы вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Запрет на выселение указанных категорий граждан без предоставления других жилых помещений действует лишь в том случае, если такие граждане не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семей нанимателей жилого помещения по договору социального найма, собственниками жилых помещений пли членами семей собственников, и состоят на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Указанные граждане при соблюдении этих условий подлежат выселению в другое жилое помещение в черте того же населенного пункта, в котором расположено специализированное жилое помещение.

При смене собственника служебного жилого помещения и помещения в общежитии, а также при передаче права хозяйственного ведения или оперативного управления в отношении таких помещений другим лицам, граждане, занимающие эти помещения, выселяются с предоставлением других жилых помещений. Причем такие помещения предоставляются за счет средств предыдущего собственника либо лица, осуществлявшего хозяйственное ведение или оперативное управление такими помещениями.

При разрешении споров суд применяет п. 12 и 15 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42, согласно которым включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещения специализированного жилищного фонда.

Если помещение не отнесено в установленном законом порядке к специализированному, договор найма специализированного жилого помещения нельзя признать заключенным.

Правовые последствия расторжения или прекращения договора найма специализированного жилого помещения различаются в зависимости от следующего:

вида жилого помещения специализированного жилищного фонда;
оснований прекращения договора найма;
личности гражданина-пользователя помещения, его правового положения.

Ногинская квартирно-эксплуатационная часть Министерства обороны РФ обратилась в Александровский городской суд с иском к Р. и др. о выселении из служебного помещения без предоставления другого жилого помещения. В обоснование требований истец указал на то, что ответчик утратил право на жилое помещение в связи с переводом на новое место работы.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд правильно указал в решении, что истцом не представлено соответствующего решения о включении спорной квартиры в число жилых помещений специализированного жилищного фонда, использование квартиры в качестве специализированного жилого помещение не допускается, а следовательно, ссылка истца на ст. 103 ЖК РФ неправомерна. Кассационная инстанция решение оставила без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения¹⁸См.: Архив Александровского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-765/07)..

Иногда судом не выясняется вопрос о наличии предусмотренных законом оснований для заключения договора найма специализированного жилого помещения (трудовые отношения, обучение, прохождение службы). Также суды не всегда применяют п. 2 ст. 92 ЖК РФ, согласно которой в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

Петушинским районным судом исковые требования по делу № 2-646/05 по иску Радиоцентра ИТАР-ТАСС к В. о выселении удовлетворены. Удовлетворяя исковые требования, суд применил ч. 3 ст. 101 ЖК РФ. Между тем судом установлено, что в трудовых отношениях истец и ответчик не состояли, не установлено судом и наличие других оснований для заключения договора найма специализированного жилого помещения¹⁹См.: Архив Петушинского районного суда Владимирской обл. (дело № 2-646/10)..

Вместе с тем, если таких оснований не было, договор нельзя признать договором найма специализированного жилого помещения. Не учтено судом и то обстоятельство, что принадлежащее истцу спорное помещение не входит в муниципальный или государственный жилищный фонд.

По-разному суды применяют положения ч. 1 ст. 103 и ч. 2 ст. 105 ЖК РФ.

В одних случаях суды отказывают в иске о прекращении договора найма специализированного жилого помещения и выселении из него проживающих лиц. когда иск заявлен не наймодателем, а иным лицом, в других случаях исковые требования удовлетворяют.

Так, Муромским городским судом отказано в удовлетворении исковых требований ОАО «Муромтепловоз» к X. о прекращении договора найма жилого помещения и выселении. Истец в обоснование исковых требований ссылался на договор о взаимных обязательствах по функционированию объектов социально-бытового и социально-культурного назначения приватизируемого производственного объединения «Муромтепловоз». Отказывая в удовлетворении иска, суд правильно указал, что названный договор не может служить доказательством наличия у истца специального правового статуса и вытекающих из него прав, поскольку передача объектов, оставшихся в государственной собственности на баланс приватизируемого предприятия еще не означает, что их собственник наделил истца как полномочиями по заключению с гражданами договоров найма жилых помещений в общежитии, так и правом требован» в судебном порядке их прекращения с выселением проживающих граждан²⁰См.: Архив Муромского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-543/05)..

В другом случае М.Н. и М.М. обратились в Ковровский городской суд с иском к О.Н. и А.Э. о признании расторгнутым договора найма специализированного жилого помещения. И истцы, и ответчики являются нанимателями спорного жилого помещения. В судебном заседании установлено, что наймодателем является ОАО Агрофирма «Заречье». Решением от 15 июня 2007 г. исковые требования были удовлетворены (дело № 2-197/07).²¹См.: Архив Ковровского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-197/07).

Меленковский районный суд по гражданскому делу № 2-127/06 решением от 31 марта 2006 г. в удовлетворении иска МУ «Центр по расчетам за услуги ЖКХ» к Н-ым В.В., И.В., Н.П., И.В. о выселении с предоставлением другого жилого помещения отказал, указав следующее. Согласно постановлению главы Меленковского района от 29 декабря 2004 г. произведена передача жилых зданий (помещений) с баланса МУ «Центр по расчетам за услуги ЖКХ», находящегося у него в оперативном управлении, в муниципальную казну Меленковского района. Следовательно, МУ «Центр по расчетам за услуги ЖКХ» является ненадлежащим истцом по делу о выселении, так как данные требования вправе предъявить только собственник жилого помещения, каким является муниципальное образование Меленковский район²²См.: Архив Меленковского районного суда Владимирской обл. (дело N2 2-127/06)..

По смыслу ст. 101 — 103 ЖК РФ юридически значимыми обстоятельствами по делам данной категории можно признать:

правовой режим жилого помещения: является ли оно специализированным (отнесено ли оно к специализированному в установленном порядке в соответствии с «Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42);
заключен ли договор найма жилого помещения специализированного жилого фонда (с учетом требований постановления Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»);
действителен ли договор найма специализированного жилого помещения, мог ли он быть заключен с ответчиком, имели ли место трудовые отношения с ответчиком, прохождение ответчиком службы или обучения и т.п.;
является ли истец наймодателем (лицом, заключавшим договор найма);
имеются ли предусмотренные законом основания для выселения;
не являются ли они нанимателями по договору социального найма, членами семьи нанимателя; собственниками, членами семьи собственника; состоят ли на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.