Жилищное право. Учебно-практическое пособие

Условия и правовые основания выселения

Споры о выселении являются одной из самых многочисленных категорий жилищных споров, рассматриваемых судами.

В применении отдельных норм Жилищного кодекса РФ о выселении единообразия судебной практики на сегодняшний день не достигнуто, и прежде всего в разрешении споров по требованиям о выселении лица, фактически не проживающего в спорном жилом помещении. В большинстве случаев суды удовлетворяют исковые требования о выселении не проживающих в жилом помещении лиц, однако в отдельных случаях бывают отказы в выселении.

Среди множества правовых оснований для выселения граждан из жилых помещений наиболее частым является утрата (несохранение) бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

При применении ст. 31 ЖК РФ возникают трудности в определении:

• членов семьи;
• оснований возникновения и прекращения семейных отношений;
• оснований для сохранения права пользования:
• периода (срока) сохранения права пользования жилым помещением;
• вида права на жилое помещение, которым собственник обязан обеспечить алиментно-уполномоченное лицо.

В зависимости от целей правового регулирования в различных отраслях права по-разному определяется круг членов семьи, связанных взаимными правами и обязанностями. Согласно ч. 1 ст. 31 ЖК РФ членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему помещении его родители и дети, супруг. Членами семьи собственника могут быть признаны также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Жилищный кодекс РФ по-новому регулирует вопросы прекращения права пользования жилым помещением членов семьи собственника (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья прекращается и право бывших членов семьи собственника на пользование принадлежащим ему жилым помещением. Это относится прежде всего к случаям расторжения брака между супругами или признания брака недействительным. Данная норма применяется тогда, когда иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (например, брачным договором или другим соглашением). Если в договорном порядке указанные отношения не урегулированы, то при прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи применяются правила и процедуры, предусмотренные ст. 31 ЖК РФ, учитывающей и правила, предусмотренные Семейным кодексом РФ.

Содержащиеся в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ нормы существенно изменяют характер прав бывших членов семьи собственника по пользованию принадлежащим ему жилым помещением по сравнению с ранее действовавшим законодательством. К тому же они сформулированы недостаточно четко, что вызывает ряд вопросов. Если в отношении прав бывшего супруга законодатель определил свою позицию более или менее конкретно, то этого нельзя признать в отношении прав родителей и детей собственника. Законодатель не определил, во всех ли случаях можно считать родителей совершеннолетнего собственника членами его семьи, сохраняют ли родители собственника право пользования жилым помещением в силу ст. 31 ЖК РФ, если собственник проживает отдельно от них, и будет ли рассматриваться в качестве члена семьи собственника его несовершеннолетний ребенок. если брак между родителями расторгнут, а бывший супруг и ребенок собственника обладали до расторжения брака лишь правом пользования жилым помещением собственника, кроме того, после расторжения брака ребенок собственника и бывший супруг проживают отдельно от собственника в другом жилом помещении.

Статья 31 ЖК РФ предусматривает возможность заключения между собственником и членами его семьи соглашения о характере и содержании права пользования жилым помещением собственника, однако неясно, о каких по своей правовой природе соглашениях идет речь. Между супругами может быть заключен брачный договор, значимость которого в связи с новым ЖК РФ возрастает. Не совсем понятно, какие соглашения могут заключаться между собственником жилого помещения и его дееспособными родителями, если у родителей нет иных законных оснований права пользования жилым помещением. Наиболее уязвимы в этой ситуации права пользования жилым помещением несовершеннолетних детей собственника в случае расторжения брака между родителями и раздельного проживания.

Следует иметь в виду, что при решении вопроса о прекращении права бывшего супруга на пользование жилым помещением необходимо руководствоваться положениями Гражданского и Семейного кодексов РФ, которые определяют режим общей собственности супругов. В соответствии с п. 1 ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей собственностью. Поэтому, если титульным собственником квартиры является один супруг, но при этом она была приобретена во время брака на общие средства, ко второму супругу после расторжения брака не должны применяться указанные выше нормы Жилищного кодекса РФ.

Имущественные споры между бывшими супругами (об определении долей, о признании права на долю в общей собственности, выделе доли в натуре, разделе общего имущества и др.) разрешаются в суде по правилам, установленным Гражданским процессуальным кодексом РФ.

При расторжении брака право пользования помещением бывшего супруга, не являвшегося собственником, не сохраняется, если жилое помещение принадлежало одному из супругов до вступления в брак либо было получено им во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, поскольку такое помещение является собственностью этого супруга (п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 36 СК РФ).

В судебном порядке бывший супруг может требовать признания указанного жилого помещения совместной собственностью. Для этого необходимо доказать, что в течение брака за счет общего имущества обоих супругов или личного имущества либо труда супруга, не являющегося собственником помещения, были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость жилого помещения (реконструкция, капитальный ремонт, переоборудование и т.п.). Данное правило не применяется в случае, если договором между супругами предусмотрено иное (п. 2 ст. 256 ГК РФ, ст. 37 СК РФ). При установлении судом наличия указанных выше обстоятельств и признания помещения совместной собственностью бывших супругов вышеизложенные положения, содержащиеся в ст. 31 ЖК РФ, не могут применяться.

Не были подробно регламентированы до введения в действие Жилищного кодекса РФ отношения, связанные с прекращением прав собственника на жилое помещение, находящееся на земельном участке, изымаемом для государственных или муниципальных нужд. В случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд Жилищным кодексом РФ предусмотрены юридические гарантии жилищных прав собственника жилого помещения. Жилое помещение подлежит изъятию путем выкупа с соблюдением норм гражданского и земельного законодательства, а также положений ст. 32 ЖК РФ, предусматривающих меры обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения в вышеуказанных случаях. Необходимо отметить, что в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Оно подлежит государственной регистрации согласно ч. 3 ст. 32 ЖК РФ. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ). Решение, принятое неуполномоченным органом, не имеет юридической силы.

При возникновении спора требование об изъятии жилого помещения не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления не докажет в суде, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное жилое помещение (п. 1 ст. 239 ГК РФ).

Основания изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в общем виде предусмотрены Земельным кодексом РФ. В соответствии со ст. 49 3К РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для указанных нужд осуществляется в исключительных случаях, обусловленных:

1. выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2. размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
   • объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
   • объекты использования атомной энергии;
   • объекты обороны и безопасности:
   • объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
   • объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
   • объекты, обеспечивающие статус и защиту государственной границы Российской Федерации;
   • линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
   • объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
   • автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;
3. иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, — в случаях, установленных законами субъекта РФ.

Следует отметить, что понятие «государственные или муниципальные нужды» является оценочным, поэтому каждый раз этот вопрос должен решаться с учетом конкретных обстоятельств, а в случае спора — судом.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, которым он извещается в письменной форме не позднее чем за год до предстоящего изъятия помещения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ). При этом в суд вправе обратиться и собственник изымаемого жилого помещения.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в установленном Правительством Российской Федерации порядке (Постановление от 28 января 2006 г. № 47) является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. Если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на нраве собственности муниципальному образованию. При этом должен быть соблюден порядок, предусмотренный ч. 1-3, 5-9 ст. 32 ЖК РФ.

По соглашению с собственником жилого помещения ему взамен изымаемого жилою помещения может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, не может принудительно, в том числе в судебном порядке, переселить собственника изымаемого жилья в другое жилое помещение. Но и собственник изымаемого жилого помещения не может требовать предоставления ему другого жилья. У него есть лишь право на получение выкупной цены.

Судя по содержанию ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, речь идет о передаче в собственность жилого помещения тому лицу, у которого изымается жилье. Однако нельзя исключать и предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилья на иных правовых основаниях. Если, например, собственник изымаемого жилого помещения относится к категории граждан, которые в соответствии с законодательством нуждаются в специальной социальной защите с предоставлением медицинских и социально-бытовых услуг, то по желанию такого собственника ему может быть предоставлено жилое помещение в доме социального обслуживания населения (ст. 96 ЖК).

При стоимости жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения его собственнику выплачивается разница между стоимостью «прежнего» и «нового» жилья. Если же стоимость «нового» жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилья, то соглашением сторон может быть предусмотрена выплата собственником изымаемого жилого помещения соответствующей разницы, хотя в законе на этот счет нет никаких указаний.

С учетом ранее существовавшей практики, социально- экономических реалий и т.д. можно прогнозировать, по еще в течение длительного времени предоставление другого жилья взамен изымаемого жилого помещения будет иметь более широкое распространение, нежели выплата выкупной цены, хотя закон (ст. 239 ГК РФ и ст. 32 ЖК РФ) предусматривает выплату выкупной цены собственнику изымаемого жилого помещения, а предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого допускается лишь как факультативное последствие изъятия жилою помещения, возможное только по соглашению сторон.

Необходимо обратить внимание на то, что Конституция РФ, охраняя право частной собственности, в ч. 3 ст. 35 подчеркивает, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Поэтому представляется, что вышеизложенные нормы Жилищного Кодекса РФ не согласуются с нормами Конституции РФ.

Уместно отметить, что Постановлением Правительства Москвы от 15 июня 2004 г. № 404-ПП было предусмотрено осуществление переселения граждан в границах района проживания при комплексной реконструкции районов, за исключением переселения граждан, проживающих в Центральном и Зеленоградском административных округах, где переселение осуществляется в границах этих административных округов. Эта норма не распространяется на граждан, подлежащих неотложному отселению в связи со стихийным бедствием, чрезвычайной ситуацией, признанием жилых помещений в установленном порядке аварийными.