Законодательная регламентация переустройства и перепланировки жилого помещения

Споры о переустройстве или перепланировке жилого помещения регламентируются ст. 25-29 ЖК РФ и осуществляются в значительной степени иначе, чем было ранее. Так, Жилищный кодекс 1983 г. содержал одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений (ст. 84), определявшую самые общие правила совершения указанных действий. К достоинствам нового Жилищного кодекса РФ можно отнести то, что теперь основные отношения по переустройству и перепланировке помещений регулируются федеральным законом. Это благоприятно скажется на правоприменительной практике и будет способствовать единообразному применению установленных правил и процедур.

С 1 марта 2005 г. определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации. До введения в действие Жилищного кодекса РФ в субъектах Российской Федерации было принято немало правовых актов, рейдирующих указанные отношения.

Обратим внимание, что новый Жилищный кодекс РФ не упоминает подсобные помещения в связи с переустройством и перепланировкой. Причиной, вероятно, является то, что они рассматриваются в качестве части жилых помещений, при этом вместо понятия «подсобное помещение» в данном случае употребляется понятие «помещение вспомогательного использования».

Важным является и то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий «переустройство» и «перепланировка» жилых помещений.

Статья 26 ЖК РФ определяет, что переустройство и перепланировка помещений осуществляются по согласованию с органом местного самоуправления. Для сравнения напомним, что Кодекс 1983 г. предусматривал осуществление этих действий с разрешения исполкома местного совета. Однако различие здесь чисто терминологическое: отсутствие согласования или отказ в нем означают самовольность, противоправность произведенного переустройства или перепланировки помещений и влекут неблагоприятные правовые последствия.

В статье 25 ЖК РФ законодатель определил основные виды перепланировки и переустройства жилых помещений.

Под переустройством понимается проведение различных изменений в оборудовании жилого помещения. Переустройство производится в виде установки, замены или переноса инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.

Следует учитывать, что не всякое изменение в оборудовании жилого помещения признается переустройством. Основным критерием, в соответствии с которым изменение оборудования жилого помещения может быть признано переустройством, является необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Вместе с тем критериев перепланировки и переустройства, требующих внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, Жилищный кодекс РФ не содержит.

Данный вопрос суд выясняет в судебном заседании, в том числе посредством проведения судебной экспертизы (строительно-технической и др.).

Перепланировка понимается как изменение конструктивных особенностей жилого помещения в виде изменения его конфигурации. Аналогично с переустройством не любое изменение конфигурации жилого помещения является перепланировкой, а лишь то. которое требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и/или перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и/или перепланировки жилою помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, но месту нахождения переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения представляет:

заявление о переустройстве и/или перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;
правоустанавливающие документы на переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и/или перепланировки переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения;
технический паспорт переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения;
согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и/или пере планируемое жилое помещение на основании договора социального найма;
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления необходимых документов в данный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Этот документ является основанием проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения.

Статья 26 ЖК РФ определяет основания для проведения пользователем жилого помещения его переустройства или перепланировки, а также устанавливает порядок действий заинтересованных лиц в целях проведения переустройства или перепланировки.

Орган местного самоуправления, принявший решение о согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения, обязан в течение трех рабочих дней выдать или выслать по почте заявителю документ, подтверждающий принятие решения о согласовании.

Следует полагать, что решение об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения должно быть также выдано (выслано) заявителю в таком же порядке, несмотря на то, что речь идет только о документе, подтверждающем принятие положительного решения.

Единственным основанием для проведения переустройства и перепланировки является документ, выданный органом местного самоуправления после принятия решения о согласовании этих действий.

Возможен отказ в согласовании переустройства и/или перепланировки жилою помещения в случае:

непредставления необходимых документов;
представления документов в ненадлежащий орган;
несоответствия проекта переустройства и/или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения фиксируется в акте приемочной комиссии.

Следует полагать, что приемочная комиссия, как и в случае с переводом помещений из одной категории в другую, формируется соответствующим органом местного самоуправления, который принял решение о согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения.

Органы местного самоуправления обязаны направить акт приемочной комиссии в орган (организацию) по учету объектов недвижимого имущества (БТИ).

Самовольными являются переустройство и/или перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии оснований. или с нарушением проекта переустройства и/или перепланировки.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и/или перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и/или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску компетентного органа принимает решение.

в отношении собственника — о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от его продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние.

В субъектах Российской Федерации также принимаются соответствующие правовые акты.

Согласно п. 2 Постановления Правительства Москвы «О порядке переустройства и/или перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы» от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП (в ред. Постановления от 15 ноября 2005 № 883-ПП) на Мосжилинспекцию возлагаются функции уполномоченного органа, осуществляющего согласование, в том числе ранее выполненных самовольно переустройств и/или перепланировок жилых и нежилых помещений в жилых домах, если они не нарушают права и законные интересы граждан либо не создают угрозу их жизни и здоровью.

Не исключена возможность согласования во внесудебном порядке произведенных самовольно переустройств и/или перепланировки жилого помещения. Положение о порядке переустройства и/или перепланировки жилых помещений в г. Королеве Московской области (утв. Постановлением главы муниципального образования «Город Королев» от 12 сентября 2005 г. № 1729), предусматривает возможность урегулирования данного вопроса в административном порядке. При этом в одних нормативных актах, в частности в названном Положении, приводится перечень определенных работ, которые могут быть согласованы администрацией с последующим внесением изменений в технический паспорт жилого дома, в других — предусматривается представление лицом, сделавшим самовольное переустройство (перепланировку), дополнительных документов для принятия решения о согласовании (например, в соответствующем Положении, принятом в муниципальном образовании «Город Подольск» Московской области).

Есть и такие акты, в которых подробно регламентирована процедура получения и оформления заключения о возможности сохранения жилого помещения в существующем состоянии для подачи заявителем искового заявления в суд по вопросу сохранения жилого помещения (например, в муниципальном образовании «Город Подольск» Московской области). В последнем случае такое регулирование вызывает большие сомнения, поскольку определение порядка гражданского судопроизводства, составной частью которого является процедура получения и представления доказательств, находится в ведении Российской Федерации (п. «о» ст. 71 Конституции РФ, ст. 1 Гражданского процессуального кодекса РФ).