Судебные процедуры по поводу переустройства и перепланировки жилого помещения

Вопрос о сохранении жилого помещения в самовольно переустроенном (перепланированном) состоянии может решаться судом при рассмотрении дел:

по иску органа, осуществляющего согласование, о продаже с публичных торгов жилого помещения или о расторжении договора найма жилого помещения, когда ответчиком по такому делу подано заявление о сохранении жилого помещения в существующем состоянии;
по заявлению заинтересованного лица об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании и утверждении соответствующего акта о завершении переустройства, перепланировки жилого помещения;
по иску к органу местного самоуправления, отказавшему в утверждении несанкционированных переустройств и/или перепланировки, и другим лицам, оспаривающим право истца на выполненные переоборудования либо возражающих против них (например, к собственнику другой комнаты в той же квартире, претендующему на эти переоборудования или считающему нарушенными вследствие этого свои права), об оспаривании отказа и признании права на произведенные переустройство и/или перепланировку.

По делам указанной категории следует привлекать к участию в деле всех лиц, интересы которых может затронуть судебное решение, т.е. членов семьи заявителя (истца), соседей по квартире, дому, если переустройства (перепланировки) затрагивают их права на занимаемые ими помещения. Процессуальное положение этих лиц будет зависеть от их отношения к заявленному требованию. Например, если владелец соседней комнаты в коммунальной квартире возражает против оформления самовольных переустройств (перепланировок) по мотиву нарушения его законных интересов, то этот сосед и орган местного самоуправления, отказывающий в согласовании, будут являться ответчиками по делу.

Отметим, что Жилищный кодекс РФ не содержит требований к порядку подготовки и оформлению проекта переустройства или перепланировки, отсылая таким образом к градостроительному законодательству, строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам. По этой причине суды часто ограничиваются выяснением лишь соответствия переустроенного (перепланированного) помещения требованиям к жилым или нежилым помещениям и нарушает ли перепланировка или переустройство права и законные интересы других лиц, в том числе соседей.

Решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и/или перепланированном состоянии является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.

В. обратилась в суд с иском к администрации г. Коврова о сохранении квартир в переустроенном и перепланированном состоянии. В обоснование иска Б. указала, что на основании регистрационных удостоверений МП «Ковровское межрайонное бюро технической инвентаризации» № 2930 и 2931 от 14 декабря 1995 г. ей на праве собственности принадлежат трехкомнатная квартира и смежная с ней однокомнатная квартира. В связи с тем что обе квартиры расположены рядом, она с целью объединения произвела их перепланировку в одну четырехкомнатную квартиру. После этого она обратилась в администрацию г. Коврова с просьбой согласовать перепланировку. Распоряжением Главы администрации г. Коврова от 28 августа 2005 г. было постановлено согласовать переустройство и переоборудование объединенных квартир и считать их одной четырехкомнатной квартирой.

Актом приемочной комиссии от 27 сентября 2005 г. принадлежащая Б. квартира после переустройства принята в эксплуатацию. Однако Ковровским отделением Владимирского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» указанные изменения жилого помещения признаны самовольными, поскольку не было представлено проектной и разрешительной документации. Решением Ковровского городского суда от 23 января 2006 г. исковые требования удовлетворены, поскольку переустройство и перепланировка квартир в данном случае не нарушает чьих-либо прав и не создает угрозу жизни и здоровья граждан¹См.: Архив Ковровского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-1437/06)..

В соответствии со ст. 29 ЖК РФ, суд может принять решение о сохранении жилья в переустроенном состоянии, если права и законные интересы граждан не нарушены, угрозы их жизни и здоровью не имеется . Статья 293 ГК РФ предусматривает принудительное изъятие жилого помещения, если оно используется не по назначению, если нарушаются права и интересы соседей и в случае бесхозяйственного обращения с жильем, что приводит к его разрушению (перечень является закрытым и, как видим, случаев переустройства и перепланировки не содержит). При этом ст. 293 ГК РФ содержится в перечне случаев принудительного изъятия у собственника имущества, установленном ст. 235 ГК РФ. Перечень таких случаев тоже является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

Вопрос о применении ст. 293 ГК РФ было бы можно рассматривать в случаях переустройства жилья, если в связи с этим нарушены права и интересы соседей либо если переустройство можно охарактеризовать как разрушение жилья в связи с бесхозяйственным обращением (ст. 293 ГК РФ). Положений такого характера глава 4 ЖК РФ не содержит.

Реализация п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ возможна. Однако следовало бы внести изменения в ст. 293 и 235 ГК РФ — о принудительном изъятии жилья и в случае самовольного переустройства.

Решение о принудительном изъятии жилья путем продажи с публичных торгов принимается только судом, но по основаниям, определяемым ст. 293 ГК РФ, если, например, происходит разрушение жилого помещения, причиной которого явилось переустройство жилья. И, конечно, в данном случае неважно, было ли оно самовольным либо произведено с соблюдением необходимых формальностей.

Таким образом, само по себе самовольное переустройство не может служить основанием для принудительного изъятия у собственника его жилого помещения.

Кроме того, следует отметить, что положения ст. 29 ЖК РФ обосновано применяются в случае переустройства и перепланировки двух квартир.

Согласно ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и/или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

Поскольку из диспозиции указанной статьи не усматривается, что положения о переустройстве или перепланировке касаются только одного жилого помещения (одной квартиры), понятие «жилое помещение» применительно к данным правоотношениям законодателем видится в более широком смысле. Таким образом, требования ст. 29 также подлежат применению и при переустройстве и/или перепланировке двух жилых помещений (квартир). Юридически значимым обстоятельством, препятствующим сохранению жилою помещения в перепланированном состоянии, является лишь факт нарушения прав и законных интересов граждан, либо создания угрозы нарушения.

Проиллюстрируем применение указанных правил при разрешении конкретных споров.

Решением Ковровского юродского суда от 15 февраля 2006 г. удовлетворено исковое заявление Ф. к администрации г. Коврова о сохранении квартиры в перепланированном и переоборудованном состоянии. В обоснование иска истец указал, что в спорной квартире проживают и зарегистрированы Ф. с совершеннолетним сыном М. В квартире произведены перепланировка и переоборудование внутренних помещений, в результате увеличена площадь ванной комнаты и уменьшена площадь кухни. Данная перепланировка и переоборудование произведены без получения соответствующих разрешительных документов и разрешения наймодателя. Установив. что самовольная перепланировка внутренних помещений квартиры не нарушает права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни или здоровью, увеличение площади ванной комнаты за счет уменьшения площади кухни не влияет на конструкцию как квартиры, так и всего жилого дома в целом, суд исковые требования удовлетворил²См.: Архив Ковровского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-120/06)..

Б. обратилась в суд с иском к администрации г. Коврова о сохранении в перепланированном и переоборудованном состоянии квартиры в г. Коврове. В обоснование иска указала, что на основании ордера от 7 апреля 1981 г. № 230, выданного по решению исполкома Ковровского Совета депутатов трудящихся, ей и членам семьи предоставлена для проживания двухкомнатная квартира в г. Коврове. Площадь квартиры составляла 43.9 м², в том числе жилая 29.1 м², подсобная 14,8 м². Ковровским бюро технической инвентаризации было зарегистрировано право собственности Б. на указанную квартиру и выдано Регистрационное удостоверение № 719 от 25 августа 1992 г. В период проживания в квартире Б. была при отсутствии проекта произведена перепланировка внутренних помещений квартиры. При проведении инвентаризации квартиры работниками Ковровского отделения Владимирского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» была выявлена самовольно произведенная перепланировка квартиры, о чем был составлен акт от 1 декабря 2005 г. № 911, и в поэтажный план (экспликацию) квартиры 12 декабря 2005 г. внесена запись о самовольной перепланировке внутренних помещений квартиры. Решением Ковровского городского суда от 25 мая 2006 г. исковые требования удовлетворены по тому основанию, что переустройство и перепланировка дома не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью³См.: Архив Ковровского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-59/05)..

С. обратилась в Ковровский городской суд к администрации г. Коврова и МУ «Служба единого заказчика» о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии. В обоснование иска указала, что проживает в спорной квартире и является ее нанимателем. В 1982 г. нанимателем без предварительного оформления разрешительных документов была произведена перепланировка и переоборудование квартиры, установлены газовая колонка и ванна.

Исковые требования С. удовлетворены. В решении от 21 февраля 2005 г. суд указал, что самовольная перепланировка и переоборудование внутренних помещений спорной квартиры не нарушают права и законные интересы граждан, и такая перепланировка и переоборудование не создают угрозу их жизни или здоровью, что подтверждается согласованиями органов, осуществляющих надзор за соблюдением требований закона, норм и правил в области строительства и эпидемиологического благополучия человека⁴См.: Архив Ковровского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-59/06)..

Представленные выводы суда не вызывают сомнений в их законности, поскольку соответствуют требованиям п. 4 ст. 29 ЖК РФ, согласно которому жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и/или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Анализ судебной практики свидетельствует о том, что при рассмотрении споров данной категории в целом достигнуто единообразие в рассмотрении дел и принятии решений. Как и при решении вопроса о переводе нежилого помещения в жилое и жилого помещения в нежилое, разрешая споры о переустройстве и перепланировке, суды исходят из технической возможности переустроить или перепланировать помещение в соответствии с действующими техническими нормами, учитывая и последствия: не повлечет ли это нарушений прав и законных интересов других лиц и не создана ли угроза нарушения.

Юридически значимыми обстоятельствами по этим делам принято считать следующие:

действительно ли произведены перепланировка, переустройство;
какова причина отказа в согласовании;
есть ли соответствие переустройства, перепланировки проекту;
соблюдены ли технические, санитарные, иные правила;
какое право нарушено, создана ли угроза нарушения конкретного права граждан;
нет ли возможности устранить допущенное нарушение или угрозу нарушения путем проведения дополнительных работ;

Могут быть и другие юридически значимые обстоятельства, определяемые спорной ситуацией, которые принимаются во внимание при разрешении спора в суде.