Споры об изменении договора социального найма жилого помещения
Порядок и основания изменения договора социального найма жилого помещения установлены в ст. 82 ЖК РФ. В п. 1 законодатель предусмотрел возможность объединения нескольких договоров социального найма в один договор. Так, лица, проживающие в одном жилом помещении на основании нескольких договоров социального найма, объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения одного договора социального найма на все жилое помещение с кем-либо из них. Аналогичная норма содержалась в ст. 87 ЖК РСФСР. В п. 2 установлен принцип замены нанимателей в договоре социального найма, т.е. каждый дееспособный член семьи нанимателя с согласия наймодателя и остальных членов семьи вправе требовать признания его нанимателем по заключенному договору социального найма, на основании которого заключен договор социального найма.
Аналогичная ситуация складывается в случае смерти нанимателя. Нанимателем может быть признан любой дееспособный член семьи умершего нанимателя.
По делу № 2-125/05 Суздальский районный суд удовлетворил требования Д.А., А.А. и Н.А. к А.Е. и МУП МЦ ЖКХ об изменении договора социального найма и обязал наймодателя изменить договор социального найма на спорное жилое помещение, заключив отдельный договор с одним из истцов на комнаты площадью 11,5 м2 и 17,2 м2, других истцов указать в качестве членов семьи1См.: Архив Суздальского районного суда Владимирской обл. (дело № 2-125/05)..
Однако в резолютивной части решения суд не определил, как быть с третьей комнатой, площадью 10,2 м2. Кроме того, суд не учел, что Жилищный кодекс РФ не предусматривает заключение отдельного договора найма.
Ленинский районный суд г. Владимира по делу № 2-967/05 со ссылками на положения ст. 10, п. 5 ч. 3 ст. 11, 82, ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, применив в соответствии со ст. 7 ЖК РФ аналогию закона, обязал МУП ЖРЭП № 4 заключить отдельные договора социального найма на комнаты в квартире истца С.2См.: Архив Ленинского районного суда г. Владимира (дело № 2-967/05).
В других случаях при аналогичной ситуации суды отказывают в удовлетворении иска.
В мотивировочной части решений об отказе в таких требованиях суды ссылались на ст. 82 ЖК РФ, которая не предусматривает возможности заключения договоров социального найма в иных случаях и содержит исчерпывающий перечень оснований для изменения договора. Суды руководствовались также ст. 5 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, он применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом.
По указанным основаниям Ленинский районный суд г. Владимира по делу № 2-1852/05 отказал в требованиях об изменении договора социального найма жилого помещения. Собинский городской суд по делу № 2-103/05 решением от 11 августа 2005 г. отказал в требованиях В.А. к администрации г. Лакинска, Е.В., Н.В. о заключении отдельного договора социального найма жилого помещения3См.: Архив Ленинского районного суда г. Владимира (дело № 2-1852/05)..
Решением Александровского городского суда отказано в удовлетворении исковых требований И.В. к А.В., Л.В., В. об изменении договора найма жилого помещения. Истец просила выделить ей с сыном в пользование изолированную комнату и заключить с ней отдельный договор найма жилого помещения. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд, сославшись на ст. 5 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ст. 82 ЖК РФ, указал, что Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможности раздела занимаемого гражданами жилого помещения и заключение отдельного договора найма жилого помещения4См.: Архив Александровского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-197/07)..
Ленинский районный суд г. Владимира по делу № 2-490/06 решением от 21 марта 2006 г. отказал в иске О.А. к С.М. об изменении договора социального найма жилого помещения и заключении отдельных договоров найма на комнаты в двухкомнатной квартире, указав на отсутствие в ст. 82 ЖК РФ оснований для изменения договора найма, при этом требования об определении порядка пользования жилым помещением в квартире удовлетворил, выделил в пользование каждой из сторон по комнате, подсобные помещения квартиры оставил в общем пользовании. Вывод о необходимости удовлетворения иска в указанной части суд мотивировал ч. 4 ст. 69 ЖК РФ5См.: Архив Ленинского районного суда г. Владимира (дело № 2-490/06)..
В соответствии с требованиями ст. 82 ЖК РФ судами удовлетворялись иски членов семьи нанимателя о признании их нанимателем по ранее заключенному договору, вместо умершего нанимателя.
Так, решением Ленинского районного суда г. Владимира от 28 сентября 2005 г. удовлетворены требования Н. к Ч. и МУП Ж РЭП № 4. истец признан нанимателем спорной квартиры вместо умершей матери Л.В.6См.: Архив Ленинского районного суда г. Владимира (дело № 2-431/05).
В отдельных случаях вместо предъявления иска об изменении договора найма по причине приобретения самостоятельного права пользования жилым помещением членами семьи нанимателя, третьи лица обжалуют решения органов УФМС об отказе в регистрации.
В. обратилась в суд и заявлением об оспаривании решения начальника отделения по району Лефортово УФМС России по г. Москве в ЮВАО об отказе в регистрации по месту жительства, ссылаясь на то, что она состоит в браке с нанимателем комнаты в коммунальной квартире, от совместной жизни имеют сына 1994 г. рождения. С согласия супруга вселилась в комнату в 2005 г. и пользуется ей. Однако им незаконно отказано в регистрации по месту жительства.
Решением Лефортовского районного суда г. Москвы заявление удовлетворено: признано неправомерным решение начальника отделения по району «Лефортово» УФМС России по г. Москве, на начальника возложена обязанность зарегистрировать заявителя и ребенка по месту жительства7См.: Архив Лефортовского районного суда г. Москвы (дело № 1263/2007.).
Нам представляется, что в данном случае следовало бы разъяснить заявителю право на предъявление иска о признании права пользования жилым помещением, изменении договора найма путем включения заявителя и ребенка в число участников договора. Предложенный заявителем порядок разрешения возникшего спора не отвечает требованиям жилищного законодательства, регламентирующего возникновение прав на жилое помещение. Сама по себе регистрация возможна лишь по основаниям, предусмотренным жилищным, гражданским и административным законодательством, и рассматривается как следствие приобретения права на жилое помещение. В нашем случае регистрация стала основанием возникновения у заявителя права на жилое помещение. Разрешая споры об устранении препятствий, суды не выясняют, в чем состоят эти препятствия и каков механизм их устранения, а ограничиваются лишь обязанием ответчика не чинить препятствий. Такие решения являются неисполнимыми. Необходимо разъяснять истцам об указании мер для устранения препятствий (передать ключи, убрать незаконные перегородки и т.п.).