Споры о прекращении права пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма
Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения урегулировано ст. 83 ЖК РФ, согласно которой договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83) и прекращен независимо от их волеизъявления в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина, объявления его умершим (ч. 5 ст. 83). Такое специфическое основание прекращения договора, как истечение срока его действия, не распространяется на договор социального найма жилого помещения, так как договор является бессрочным (ч. 2 ст. 60).
Перечень оснований, по которым наниматель по договору социального найма жилого помещения может потребовать его расторжения, как и в случае договора коммерческого найма, законом не ограничен. Для расторжения договора социального найма жилого помещения нанимателю необходимо получить письменное согласие всех проживающих совместно с ним членов его семьи. При этом договор считается расторгнутым не с момента, указанного в письменном заявлении нанимателя, а со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). Перечень оснований для расторжения договора в судебном порядке по инициативе наймодателя является исчерпывающим (ч. 4 ст. 83) и аналогичен основаниям расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя.
В обоснование заявленных исковых требований истцы указывают, что ответчиками прекращены семейные отношения с истцом, они длительное время добровольно не проживают на спорной жилой площади, не несут обязанностей из договора найма.
Суды при удовлетворении исков мотивируют решения ч. 4 ст. 69, ст. 71, ч. 3 ст. 83 ЖК РФ.
Так, Александровский городской суд прекратил право Н. на пользование жилым помещением по договору социального найма, установив, что ответчик проживал в спорной квартире с 1979 по 1997 г., после чего по своему желанию выселился из квартиры, обязанностей из договора найма не выполняет, его место нахождения истцу и суду неизвестно, соответственно обеспеченность ответчика жильем судом не обсуждалась. Иск удовлетворен1См.: Архив Александровского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-623/07)..
Тот же суд прекратил право пользования жилым помещением К., который не проживает в квартире с истцом по договору найма с 1995 г., место нахождения ответчика суду неизвестно2См.: Архив Александровского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-221/07)..
Как показало изучение практики, суды не всегда правильно по указанной категории дел составляют резолютивную часть решения.
Так, Александровский городской суд в решении от 11 августа 2005 г. и др., отказывая в удовлетворении иска об изменении договора найма жилого помещения, не указывает в резолютивной части решения характеристику и место нахождения жилого помещения, являющегося предметом спора, некоторых других (размер жилого помещения; номер квартиры, дома; название улицы, города), что недопустимо, поскольку может повлечь затруднения при решении вопроса о тождественности требований в случае вторичного обращения в суд с иском об изменении договора найма жилого помещения3См.: Архив Александровского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-565/05)..
Юридически значимыми обстоятельствами являются:
- наличие договора социального найма;
- невнесение платы за жилье и услуги;
- разрушение, повреждение жилого помещения;
- систематическое нарушение прав соседей;
- невозможность совместного проживания;
- утрата жилого помещения;
- смерть, в том числе одиноко проживающего нанимателя;
- отсутствие оснований для сохранения прав;
- выезд нанимателя и членов семьи в другое место жительства;
- предъявление иска наймодателем.