Общие положения договора социального найма

В судебной практике с ведением в действие Жилищного кодекса РФ наблюдается снижение количества судебных споров об изменении договора социального найма.

Судами после 1 марта 2005 г. рассматривались споры, связанные с изменением договора найма жилого помещения, возникшие из прежде существовавших жилищных отношений. В основном эти споры касаются раздела лицевых счетов, т.е. заключения отдельных договоров найма.

Так, Вязниковский городской суд по делу № 2-27/05 решением от 24 мая 2005 г. удовлетворил иск З.А. и А.Ю. к Ц., МУП МЦ ЖКХ о разделе лицевых счетов, заключении отдельного договора социального найма, определении прядка пользования и аналогичный иск Ц. к З.А. и Ало. Суд определил в пользование Ц. с несовершеннолетней дочерью комнату площадью 17 м². и обязал МУП МЦ ЖКХ заключить договор социального найма с Ц. на указанную комнату с балконом и на подсобные помещения квартиры, обязал открыть лицевой счет на указанные помещения на Ц. В пользование З.А. и А.Ю. (матери и взрослому сыну) суд определил комнату площадью 13,7 м² и подсобные помещения, также обязал МУП МЦ ЖКХ заключить с З.А. договор социального найма и открыть лицевой счет на З.А.¹См.: Архив Вязниковского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-27/05).

Следует учитывать, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ договор социального найма может быть изменен вследствие:

вселения в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя;
объединения гражданам, проживающих в одной квартире, пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма, в одну семью;

по требованию дееспособного члена семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя о признании его нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя, в том числе в случае смерти нанимателя.

Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, а также вселение временных жильцов не изменяет договора социального найма. Отметим, что Положения ныне действующего ЖК РФ не предусматривают заключение отдельного договора найма на комнату (комнаты) в квартире.

Необходимо различать прекращение договора социального найма жилого помещение и его расторжение.

Прекращение договора социального найма жилого помещения возможно:

в связи с утратой (разрушением) жилого помещения;
вследствие смерти одиноко проживающего нанимателя.

Расторжение договора социального найма жилого помещения возможно:

по соглашению сторон;
в результате обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма;
по требованию нанимателя с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов семьи;
в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства;
по требованию наймодателя в случаях, предусмотренных ч. 4 ст. 83 ЖК РФ (невнесение нанимателем платы за жилое помещение и/или коммунальные услуги в течение более шести месяцев), разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых от отвечает, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное прожигание в одном жилом помещении, использование жилого помещения не по назначению).

В соответствии с п. 1 ст. 88 ЖК РФ выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкцией дома в том случае, когда такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, договор социального найма не расторгается, кроме случаев, когда с согласия нанимателя и членов его семьи наймодатель предоставил им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма.

Поскольку выселение из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, возможно с предоставлением других благоустроенных жилых помещений, с предоставлением других жилых помещений и без предоставления других жилых помещений суд, в решении о выселении должен отразить вид выселения.

Судам следует учитывать, что в соответствии с п. 3 ст. 89 ЖК РФ жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

Благоустроенным жилое помещение должно быть применительно к условиям соответствующего населенного пункта. Предоставленное в связи с выселением благоустроенное жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Принимая во внимание, что предоставить абсолютно равное по площади жилых помещений, как правило, невозможно, благоустроенным можно признать жилое помещение, которое по общей площади не меньше ранее занимаемого.

При предоставлении другого благоустроенного жилого помещения следует учитывать, что в случае если наниматель до выселения занимал квартиру, то благоустроенным может считаться квартира независимо от количества комнат. В том случае, если наниматель занимал до выселения не менее чем две комнаты, он имеет право на получение того же числа комнат.

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает выселение:

с предоставлением другого жилого помещения — за невнесение нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 90 ЖК РФ); размер предоставляемого в связи с выселением по данному основанию жилое помещение должен соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие;
с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, если дом подлежит сносу, если помещение подлежит переводу в нежилое, если жилое помещение непригодно для проживания, а также при невозможности сохранить жилое помещение после капитального ремонта (ст. 85 ЖК РФ).