Гарантии и защита прав членов ЖНК

Вопрос о правах членов ЖНК был бы проблемой юридической лингвистики, если бы речь шла только о точности формулировок и непротиворечивости логических конструкций. Однако субъективные права составляют основное звено механизма реализации закона, а значит, изучение заложенного в них потенциала имеет смысл еще и с точки зрения достижения практического результата. Между результатом же и субъективным правом лежит область реализации субъективного права, в которой главная роль принадлежит юридическим гарантиям и средствам защиты субъективных прав.

Законодательство не проводит четких различий между понятиями «охрана» и «защита» субъективного права. Так дело обстоит и вообще, и в гражданском законодательстве в частности. Термины эти интерпретируются контекстуально то как различные, то как идентичные, но чаще как аналогичные. Практической потребности в строгом их определении, видимо, не возникает, отсюда теоретические разногласия по поводу необходимости их разграничения (в основном в общей теории права), воспринимаются практикой в основном спокойно.

Юридическими гарантиями прав и обязанностей обыкновенно принято считать «объективно сложившиеся факторы и специально предпринимаемые меры», обеспечивающие точное и неуклонное соблюдение субъективных прав членов ЖНК и исполнение ими своих обязанностей. По мнению В.В. Долинской, если вопросы обеспечения и гарантий тяготеют к осуществлению субъективных прав (обеспечить — «сделать вполне возможным, действительным, реально выполнимым»), то уяснение значения и содержания терминов «защита», «охрана», «восстановление» является задачей именно этого раздела.

Соответственно важнейшими юридическими гарантиями соблюдения прав членов ЖНК, по мнению соискателя, являются: 1) специальная правоспособность ЖНК включая ограничения на совершение сделок; 2) публичный контроль за деятельностью ЖНК, включая контроль за расходованием привлеченных средств; 3) меры принудительного воздействия, применяемые к ЖНК и его органам в случаях нарушения требований законодательства, прежде всего в области защиты прав инвесторов; 4) меры обеспечения финансовой устойчивости, включая резервный фонд; 5) обязательная аудиторская проверка; 6) право судебного обжалования решений органов ЖНК.

Необходимость гарантий прав членов ЖНК особо отчетливо проявляется на фоне механизма финансирования деятельности ЖНК, способного в любой момент развалиться с эффектом «домино». Как и любая другая финансовая схема, использующая привлеченные средства граждан для финансирования их же собственных потребностей, механизм функционирования ЖНК потенциально связан с возможностью различного рода злоупотреблений и мошеннических действий, что чревато крайне негативными социальными последствиями. Особенно ярко подобные последствия можно наблюдать на примере ситуации с долевым строительством многоквартирных домов, когда обманутыми оказались около 100 тыс. вкладчиков по всей России. Именно поэтому деятельность ЖНК требует регулирования, прежде всего, со стороны уполномоченных государственных органов, что и нашло отражение в нормах закона. Наличие государственного контроля и надзора за различными аспектами деятельности ЖНК является дополнительным преимуществом этого механизма решения жилищной проблемы по сравнению с другими схемами, позволяющими приобрести жилье в рассрочку, например ЖК и ЖСК.

Общая гарантия судебного оспаривания (обжалования) решений органов ЖНК. Согласно ч. 9 ст. 34 Закона член кооператива вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием членов кооператива с нарушением требований настоящего Федерального закона, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, устава кооператива. Такое заявление может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда член кооператива узнал или должен был узнать о принятом общим собранием членов кооператива решении. Согласно ч. 9 ст. 42 Закона член кооператива вправе обжаловать в суд решение, принятое правлением кооператива с нарушением требований настоящего Федерального закона, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, устава кооператива или утвержденных общим собранием членов кооператива внутренних документов кооператива, в течение шести месяцев со дня принятия такого решения.

К числу общих гарантий следует отнести меру ответственности, предусмотренную Законом для должностных лиц кооператива за нарушение ими своих обязанностей. В соответствии со ст. 46 члены правления кооператива, единоличный исполнительный орган кооператива, члены коллегиального исполнительного органа кооператива, члены ревизионной комиссии (ревизор) кооператива при осуществлении своих прав и исполнении своих обязанностей должны действовать в интересах кооператива, осуществлять свои права и исполнять свои обязанности в отношении кооператива добросовестно и разумно.

Должностные лица кооператива несут ответственность перед кооперативом за убытки, причиненные кооперативу их виновными действиями (бездействием), если иные основания и размер ответственности не установлены федеральными законами. Указанные лица признаются невиновными, если они приняли все меры для надлежащего исполнения своих обязанностей. Отсутствие вины доказывается должностными лицами кооператива. Не несут ответственности член правления кооператива, член коллегиального исполнительного органа кооператива, член ревизионной комиссии кооператива, которые голосовали против решения, повлекшего за собой причинение кооперативу убытков, или не принимали участия в голосовании. Обязанность возместить кооперативу убытки не наступает, если действия (бездействие) должностных лиц, повлекшие за собой причинение кооперативу убытков, основывались на законном решении общего собрания членов кооператива.

В случае если в соответствии с положениями настоящей статьи ответственность несут несколько должностных лиц кооператива, их ответственность перед кооперативом является солидарной.

Кооператив или члены кооператива, которые составляют не менее 1% общего числа членов кооператива, вправе обратиться в суд с иском к должностным лицам кооператива о возмещении убытков, причиненных кооперативу.

Член кооператива вправе обратиться в суд с иском о возмещении причиненных ему должностными лицами кооператива убытков вследствие нарушения очередности приобретения жилого помещения, приобретения права на строящееся жилое помещение или очередности строительства жилого помещения.

Государственный надзор за деятельностью ЖНК, как уже было показано выше, предопределяется наличием у него свойств инвестиционной компании. В соответствии со ст. 50 Закона контроль за деятельностью ЖНК по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, а также за соблюдением ими требований законодательства РФ возложен на федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, и его территориальные органы. В качестве такого органа в настоящее время выступает Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР России) и ее региональные отделения. В этой сфере ФСФР России обладает рядом прав, перечень которых определен в ст. 51 Закона. Полномочия ФСФР России при осуществлении контроля за деятельностью ЖНК по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений установлены в ст. 52 Закона. Для реализации прав и полномочий в сфере регулирования деятельности ЖНК в ФСФР России в Управлении регулирования и контроля над коллективными инвестициями образовано специальное подразделение — Отдел жилищно-строительных организаций. В функции Отдела входит нормативно-методологическое регулирование деятельности ЖНК, а также деятельности застройщиков. Подразделения контроля ЖНК созданы и в региональных отделениях ФСФР России.

Порядок оценки деятельности ЖНК и устанавливаемые ней требования в некотором отношении похожи на порядок оценки деятельности кредитных организаций и страховых компаний.

Гарантией публичного порядка является норма, предусматривающая необходимость ведения реестра жилищных накопительных кооперативов.

Принципиальное отличие ЖНК от жилищных и жилищно-строительных кооперативов заключается в регистрации всех членов кооператива в специальном реестре, который ведет уполномоченный государственный орган, контролирующий деятельность ЖНК.

Одной из функций ФСФР России в сфере регулирования деятельности ЖНК. определенной в ст. 15 Закона, является ведение реестра этих видов потребительских кооперативов. Формально ФСФР России приступила к ведению реестра ЖНК начиная с 14 ноября 2005 г., после того как вступил в силу принятый в развитие норм Закона приказ ФСФР России «Об утверждении Порядка ведения реестра жилищных накопительных кооперативов» от 11 октября 2005 г. № 05-47/пз-н. Этот нормативный правовой акт устанавливает процедуру ведения ФСФР России реестра ЖНК, в том числе внесение записей в реестр ЖНК: исключение из реестра ЖНК; предоставление сведений, содержащихся в реестре ЖНК. Фактически к ведению реестра ЖНК ФСФР России приступила только с 30 декабря 2005 г., когда были внесены первые записи в реестр ЖНК. По состоянию на 24 марта 2006 г. в реестр была внесена информация в общей сложности о 85 ЖНК.

Кроме того, федеральным органом по надзору в сфере финансовых рынков ведется реестр жилищных накопительных кооперативов, сведения в который вносятся на основании получаемой информации о государственной регистрации накопительных кооперативов из налоговых органов. Данная процедура во многом похожа на ведение реестра кредитных организаций, страховых компаний соответствующими уполномоченными органами и служит цели наиболее полного учета и контроля над деятельностью подотчетных организаций.

К числу гарантий прав членов ЖНК должны быть отнесены меры по обеспечению финансовой устойчивости в деятельности ЖНК.

Финансовая устойчивость здесь тем более необходима, что ЖНК, даже будучи формально некоммерческой организацией, отнюдь не застрахован от банкротства.

Оценка финансовой устойчивости ЖНК осуществляется на основании специальных нормативов, установленных в ст. 49 Закона. К их числу относятся следующие нормативы: текущей обеспеченности обязательств; общей обеспеченности обязательств; текущей сбалансированности деятельности; среднесрочной сбалансированности деятельности; максимальной задолженности членов; долговой нагрузки; задолженности членов; другие установленные федеральными законами и нормативными правовыми актами Правительства РФ нормативы. При этом законом установлено, что вопросы определения величины нормативов и установление методики их расчета относятся к ведению Правительства РФ. В развитие норм закона Правительством РФ было принято постановление «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов» от 28 января 2006 г. № 46.

Информационные гарантии. Законом установлены информационные гарантии обеспечения публичности в деятельности ЖНК.

Общедоступную информацию для членов кооператива составляет информация:

о количестве членов;
общем размере паевого фонда;
общем размере задолженности членов кооператива перед кооперативом;
затратах на обслуживание кредитов, возмещение убытков кредиторам, совокупные выплаты лицам, состоящим с кооперативом в трудовых отношениях;
уставе и документах, регламентирующих деятельность кооператива.

К индивидуальной информации, предоставляемой члену кооператива, относятся сведения:

о размере собственного паенакопления;
об очередности и планируемых сроках приобретения или строительства жилья для члена кооператива.

В зависимости от вида информации последняя подлежит раскрытию посредством СМИ либо официального сайта жилищного накопительного кооператива в сети Интернет.

Для ЖНК, число членов которого превышает 500 человек или который размещает рекламу, установлены дополнительные требования по раскрытию информации (ст. 21 Закона, приказ ФСФР России «Об утверждении дополнительных требований к раскрытию информации жилищными накопительными кооперативами» от 29 декабря 2005 г. № 05-95/пз-н). Такой ЖНК обязан осуществлять раскрытие следующей информации:

об уставе и о внутренних документах, регулирующих деятельность органов ЖНК;
о формах участия в деятельности кооператива, установленных уставом ЖНК или решениями общего собрания членов ЖНК;
о порядке определения стоимости жилых помещений, приобретаемых или строящихся ЖНК;
о годовом отчете ЖНК;
о существенных фактах в деятельности ЖНК.

Информация об уставе и внутренних документах, регулирующих деятельность органов кооператива, о формах участия в деятельности кооператива, о порядке определения стоимости жилых помещений, приобретаемых или строящихся кооперативом, раскрывается кооперативом путем размещения указанной информации на специальном сайте в информационной сети. В случае внесения изменений в указанные документы или принятия их в новой редакции такие документы должны быть размещены на специальном сайте в информационной сети не позднее чем через три дня со дня их вступления в силу.

Информация, содержащаяся в годовом отчете кооператива, раскрывается кооперативом путем размещения годового отчета на специальном сайте в информационной сети и должна соответствовать требованиям ст. 20 Закона. До размещения указанной информации на специальном сайте в информационной сети кооператив обязан привлечь для ежегодной проверки и подтверждения годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности аудиторскую организацию (аудитора) в порядке, предусмотренном ст. 54 Закона. Годовой отчет кооператива должен быть доступен на специальном сайте в информационной сети до дня размещения на указанном сайте годового отчета кооператива за следующий финансовый год.

Существенными фактами в деятельности кооператива признаются:

созыв годового или внеочередного общего собрания членов кооператива;
решение общего собрания членов кооператива;
избрание или назначение исполнительных органов кооператива (единоличного исполнительного органа кооператива, управляющей организации или управляющего, членов коллегиального исполнительного органа кооператива) с указанием фамилий, имен, отчеств назначенных лиц или полного наименования управляющей организации;
досрочное прекращение полномочий единоличного и (или) коллегиального исполнительных органов кооператива;
начало процедуры реорганизации или ликвидации кооператива;
создание и прекращение деятельности филиалов кооператива или открытие и закрытие представительств кооператива;
выявление убытков, которые превышают сумму, равную 5% паевого фонда кооператива;
возбуждение арбитражным судом в отношении кооператива дела о принудительной ликвидации, банкротстве и (или) введении одной из процедур банкротства, а также результаты рассмотрения такого дела;
выявление существенных ошибок в ранее раскрытом годовом отчете кооператива, в том числе ошибок, связанных с бухгалтерской (финансовой) отчетностью кооператива;
приостановление деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений по требованию уполномоченных государственных органов;
получение, аннулирование лицензий на осуществление деятельности или приостановление их действия, если кооперативом в соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется деятельность, которая подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом;
предъявление кооперативу иска, удовлетворение которого может существенным образом повлиять на деятельность кооператива;
изменение адреса специального сайта в информационной сети, используемого кооперативом для раскрытия информации.

Раскрытие информации о существенном факте в деятельности кооператива осуществляется путем размещения сообщения о нем в течение трех дней на специальном сайте в информационной сети и в течение десяти дней в периодическом печатном издании, определенном уставом кооператива. Текст сообщения о существенном факте в деятельности кооператива должен быть доступен на специальном сайте в информационной сети в течение шести месяцев со дня его размещения.

При размещении информации на специальном сайте в информационной сети кооператив может использовать сайт кооператива в информационной сети или иной сайт в информационной сети. При размещении информации на специальном сайте в информационной сети кооператив обязан обеспечить свободный доступ к ознакомлению с такой информацией, а также сообщать по требованию заинтересованных лиц адреса сайтов в информационной сети, на которых осуществляется размещение указанной информации.

Дополнительные требования к порядку раскрытия информации, предусмотренному настоящей статьей, определяются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков.

Отдельной разновидностью общедоступной информации о кооперативе является его реклама. Вслед за ст. 17 Федерального закона «О рекламе» от 18 июня 1995 г. № 108-ФЗ, устанавливающей особенности рекламы финансовых, страховых, инвестиционных услуг и ценных бумаг, в Законе о накопительных кооперативах устанавливается запрет на использование в рекламе количественной информации, не имеющей отношения к рекламируемой деятельности, а также на гарантирование сроков приобретения или строительства кооперативом жилых помещений (ст. 22).

Гарантии прав членов в случае выбытия (исключения) из ЖНК. Пайщик может выйти из кооператива и получить действительную стоимость пая, но вступительный и ежемесячные взносы ему не возвращаются, так как они расходуются на содержание и деятельность кооператива (заработная плата бухгалтеру, ведение документации, аренда офиса и т.д.).

Действительная стоимость пая выбывшего члена кооператива определяется на день окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе. При этом стоимость чистых активов кооператива определяется как разница между стоимостью активов кооператива (денежных средств на счетах и стоимости имущества кооператива, определенной независимым оценщиком) и величиной задолженности кооператива.

Кооператив обязан выплатить выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам действительную стоимость пая в течение шести месяцев со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе, если иной срок не предусмотрен уставом кооператива. При этом предусмотренный уставом кооператива срок не может превышать два года со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе. В случае если выбывшему члену кооператива было передано кооперативом в пользование жилое помещение, выплата действительной стоимости пая осуществляется после освобождения им и проживающими совместно с ним лицами указанного жилого помещения.

Действительная стоимость пая, которая должна быть выплачена кооперативом выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам, может быть уменьшена на:

величину расходов кооператива, связанных с продажей жилого помещения, переданного в пользование выбывшему члену кооператива;
величину задолженности выбывшего члена кооператива по внесению членских и иных взносов, за исключением паевого взноса, а также на величину размера установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации и уставом кооператива неустойки за нарушение обязательств по внесению этих взносов.

За нарушение кооперативом обязательств по выплате выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам действительной стоимости пая кооператив уплачивает выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам неустойку, размер которой определяется уставом кооператива и не может превышать одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.

Выплата действительной стоимости пая выбывшим членам кооператива или другим имеющим право на пай лицам приостанавливается на период приостановления федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений в предусмотренных настоящим Федеральным законом случаях. Выплата действительной стоимости пая выбывшим членам кооператива или другим имеющим право на пай лицам прекращается со дня принятия решения о ликвидации кооператива общим собранием членов кооператива либо принятия арбитражным судом решения о ликвидации кооператива или признании его банкротом.

В случае смерти пайщика либо объявления его умершим стоимость пая выплачивается его наследникам, не пожелавшим вступить в ЖНК.

В составе юридических мер обеспечивающих реализацию субъективных прав членов ЖНК вторым важным механизмом является система мер их защиты. Хорошо известно, что «всякое субъективное право ценно лишь постольку, поскольку оно практически защищено. Право незащищенное — nudum jus — мало кого может удовлетворить».

Защита корпоративных прав, да и сами эти права иногда признаются новым явлением в нашем праве, появившееся с принятием в 1988 г. Закона «О кооперации» и дальнейшее развитие получившее в новом ГК РФ и во вступившем в силу с 1 января 1996 г. Законе «Об акционерных обществах».

Едва ли с этим можно согласиться, поскольку по крайней мере применительно к кооперативам вообще и в особенности к кооперативам жилищно-строительным эта проблема существовала всегда и не утрачивала своей значимости за весь период их существования в России. Другое дело, что только с распространением корпоративной формы ведения предпринимательской (хозяйственной) деятельности и бурным ростом числа корпораций проблема эта выдвинулась в число первостепенных.

Как в самом ГК РФ, так и в ряде принятых, предусмотренных им законов (Закон об акционерных обществах. Закон о сельскохозяйственной кооперации) свое дальнейшее развитие получили и универсальные способы защиты применительно к защите корпоративных прав:

требование о признании недействительным решения общего собрания акционеров, решения совета директоров (наблюдательного совета);
требование о признании оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности: сделки, в совершении которой имелась заинтересованность;
требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки: крупной сделки, заключенной в нарушение п. 1, 2 ст. 79 Закона; однородной по предмету деятельности сделки без согласия остальных участников полного товарищества от своего имени и в своих интересах; сделки, заключенной коммандитистом без доверенности;
пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения:
- требование о прекращении полномочий на ведение дел полного товарищества, предоставленных одному или нескольким участникам; об исключении участника из товарищества, об исключении из кооператива;
- обжалование в суд отказа от внесения записи в реестр акционеров общества;
- требование о предоставлении акционеру информации о включении его в список акционеров, имеющих право на участие в общем собрании акционеров;
- требование о выкупе голосующих акций акционерного общества;
- требование уменьшения уставного капитала или ликвидации общества;
взыскание неустойки:
- в размере 10% годовых с не внесенной в установленный срок части вклада, если иное не установлено учредительным договором;
- за неисполнение обязанности по оплате акций в установленный срок, если этот способ защиты предусмотрен в уставе акционерного общества;
наиболее распространенный — возмещение убытков:
- возмещение расходов, вызванных подготовкой и проведением внеочередного общего собрания акционеров, лицам, требующим его созыва;
- возмещение ущерба, причиненного АО аффилированным лицом общества в случае виновного непредставления в срок сведений о количестве и категории принадлежащих ему акций общества;
- требование учредителей (участников) юридического лица о возмещении убытков лицом, которое в силу закона или учредительных документов выступает от имени юридического лица, если убытки причинены АО их виновными действиями (бездействием) и иные основания и размер ответственности не установлены федеральными законами;
- общество или акционер (акционеры), владеющий(ие) в совокупности не менее чем 1% размещенных обыкновенных акций общества, вправе обратиться в суд с иском к члену совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличному исполнительному органу общества (директору, генеральному директору), члену коллегиального исполнительного органа общества, правления, дирекции), а равно к управляющей организации или управляющему о возмещении убытков, причиненных обществу, в случае, предусмотренном п. 2 ст. 71 ГК РФ.

В таком виде указанный способ защиты представляет собой юридическую конструкцию так называемого косвенного иска, благодаря которому расширены возможности акционеров, владеющих небольшими пакетами акций, влиять на деятельность руководства АО.

Такой иск предъявляется в защиту прав не отдельного акционера или группы, а акционерного общества в целом, которое по вине должностных лиц АО понесло убытки. Но поскольку после возмещения убытков возрастают курсовая стоимость акций общества, стоимость его активов, то в конечном итоге этот иск служит защите и корпоративных прав каждого конкретного акционера.

Представляется, что для защиты корпоративных прав допустим и такой способ защиты, как присуждение к исполнению обязанностей в натуре: требование о передаче товариществу всей приобретенной выгоды (в том числе и индивидуально-определенной вещи) по сделке, однородной с предметом деятельности товарищества, совершенной одним из участников без согласия остальных в своих интересах.

Кроме способов защиты корпоративных прав при их непосредственном нарушении, гражданское законодательство широко предусматривает и меры их охраны, когда нарушения корпоративного права нет, но оно возможно.

Среди таких мер можно назвать ничтожность соглашения между участниками товарищества (по аналогии и кооператива):

об отказе от права выйти из него;
об отказе либо об ограничении полного товарища от ведения дел товарищества, от ознакомления со всей документацией по ведению дел;
об устранении кого-либо из участников товарищества от участия в прибыли или убытках.

В жилищно-накопительных кооперативах средствами защиты субъективных прав членов ЖНК являются меры воздействия на лицо, нарушающее эти права. Эти способы определяются исходя из Конституции Российской Федерации федеральными законами (Определение Конституционного Суда РФ от 24 ноября 2005 г. № 454-0). В доктрине преобладает мнение В.П. Грибанова, предложившего считать способами защиты меры правоохранительного характера в целях восстановления нарушенного права и пресечения действий, нарушающих право.

Для субъективных гражданских прав их общий перечень дан в ст. 12 ГК РФ. Наиболее актуальными с точки зрения ЖНК являются: признание членства в ЖНК; восстановление в членстве; отмена решения об исключении; требование о предоставлении жилого помещения, о возмещении убытков, о выселении.

Право на получение жилого помещения в пользование может защищаться следующими способами и против следующих нарушений.

Нарушение очередности приобретения жилого помещения. Средствами защиты нарушенного интереса являются: 1) признание решение органа (правления) ЖНК о приобретении жилого помещения для менее привилегированного члена ЖНК недействительным 2) признание недействительной сделки по приобретению жилой площади (купли-продажи жилого помещения, долевого участия в строительстве, строительного подряда); 3) требование о передаче приобретенного помещения в пользование (о вселении) 4) требование об отобрании жилого помещения у менее привилегированного члена ЖНК и передаче его в пользование (о выселении и вселении). Однако при применении этих мер могут возникнуть непредвиденные трудности в виде прав и интересов третьих лиц, снижающих либо полностью нейтрализующих возможность их применения.

Так, после заключения сделки по приобретению жилого помещения она может быть признана недействительной по основанию, установленному в законе. Применение ст. 168 ГК РФ, казалось бы наиболее подходящей, в данном случае невозможно, поскольку она относится к содержанию совершенной сделки, которое в данном случае может считаться абсолютно безупречным. По признакам ст. 174 ГК РФ признание ее недействительной представляется еще менее возможным, поскольку необходимо доказать, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об ограничениях законом полномочий органа юридического лица на совершение сделки. К тому же никакого ограничения полномочий на совершение сделки закон в данном случае и не устанавливает. Речь идет о нарушении действиями органа ЖНК преимущественного права члена ЖНК на получение жилого помещения в пользование, т.е. требований, относящихся к мотиву сделки, не имеющих для нее по общему правилу обязательного характера и не влияющих на ее действительность. Отсюда можно считать, что требование о признании недействительной сделки, совершенной с нарушением преимущественного права члена ЖНК, исключается, так как удовлетворено быть не может.

Таким образом, у нас остаются аналоги преимущественного права покупки — иски о предоставлении жилого помещения в пользование (о вселении) либо о переводе прав пользователя жилым помещением (о выселении и вселении). Однако удовлетворение таких исков затрагивает форму участия члена ЖНК. Вспомним, что форма участия представляет собой «порядок внесения членами кооператива паевых взносов в паевой фонд кооператива в устанавливаемых кооперативом в соответствии с требованиями Федерального закона вариантах для выбора одного из них членами кооператива (ст. 2 Закона)». Форма участия помимо размеров и порядка совершения платежей в порядке уплата паевого взноса может предусматривать «условия приобретения или строительства кооперативом жилых помещений», не говоря уже о требованиях к жилому помещению, которые, вероятнее всего не будут соответствовать условиям заявления заинтересованного лица. Представляется, что эти соображения не могут считаться неодолимыми препятствиями к удовлетворению иска, если член ЖНК соглашается на изменение формы участия и требований к жилому помещению, поскольку и то и другое относятся к его субъективному праву на получение жилого помещения в пользование и не нарушают прав и интересов других членов ЖНК.

Возникает вопрос, нельзя ли допустить исключение для сделок в отношении жилого помещения, которого еще не существует в момент совершения сделки (участие в долевом строительстве либо строительный подряд). Ведь признание таких сделок недействительными до момента, когда началось их реальное исполнение, кажется оптимальным выходом с точки зрения защиты интересов члена ЖНК и не влечет существенных убытков для сторон сделки.

Но этот вопрос не может быть решен за самих участников сделки, которая и в этом случае должна признаваться действительной.

Более того, как представляется, иск о признании сделки недействительной обречен и тогда, когда ЖНК, вместо того чтобы передать приобретенное им жилое члену ЖНК, продаст его третьему лицу. Ситуация эта вполне возможна. Действия органа (уполномоченных лиц) ЖНК явно противозаконны, поскольку операции по продаже жилых помещений не отнесены к основной деятельности кооператива (ст. 16 Закона) и противоречат уставу, однако прав третьих лиц по таким сделкам эти действия затрагивать не могут. Дело в том, что такие сделки в качестве исключения вполне допустимы в тех случаях, когда член ЖНК отказывается от получения приобретенного жилого помещения по мотиву его несоответствия требованиям заявления либо выбывает из членов ЖНК после приобретения для него жилого помещения и отказа других членов ЖНК от получения этого жилого помещения. Действующее законодательство не устанавливает для ЖНК особого порядка совершения таких сделок и извещения покупателей о наличии интереса к этому имуществу у членов ЖНК. Какими-либо правами на это жилое помещение до передачи его в пользование член ЖНК не обладает.

Кроме того, было бы неправильно в принципе запрещать такие сделки кооперативу, когда они совершаются в интересах члена ЖНК, претендующего на предоставление жилой площади с отнесением полученной прибыли на паи членов ЖНК.

Вот почему наиболее реальным способом защиты является отмена решения органа ЖНК о совершении сделки, направленной на приобретение жилого помещения. Отсюда важнейшее значение приобретают условия принятия такого решения и доведение информации до членов ЖНК. Нарушение порядка принятия решения, действия исполнительного органа (ответственных лиц) вопреки установленному порядку, тем более фальсификация документов в целях создания у другой стороны по сделки уверенности в ее законности представляют серьезную угрозу для интересов членов ЖНК, если мы признаем невозможность в дальнейшем оспорить совершенную сделку. Отсюда возрастает роль внутрикорпоративного и публичного внешнего контроля за расходованием средств паевого фонда и соответственно за совершением сделок, направленных на приобретение жилого помещения.

В любом случае, однако, у члена ЖНК. преимущественное право которого нарушено, остается еще право требовать возмещения убытков, причиненных ему действиями органа ЖНК, с последующим отнесением этих убытков на лиц. виновных в нарушении действующих правил и устава ЖНК. Такими убытками, в частности.

могут быть отнесены расходы по аренде жилого помещения за период ожидания жилого помещения, предоставленного ему с опозданием против момента возникновения у него права требовать его предоставления в соответствии с Законом и уставом ЖНК.

Право пользования жилым помещением защищается: 1) иском о признании недействительными сделок ЖНК по распоряжению этим жилым помещением; 2) требованием о досрочной передаче жилого помещения в собственность в случае угрозы обращения на него взыскания по обязательствам ЖНК.

Первый иск кажется делом маловероятным, поскольку даже с учетом того, что право пользования жилым помещением члена ЖНК в Едином государственном реестре прав (подраздел III об ограничениях (обременениях) права собственности) не регистрируется, то собственник обязан при совершении сделки с жилым помещением представлять подлинник и копию справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, с указанием этого права, заверенную должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. Дело в том, что согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Тем не менее такие случаи, как показывает практика, вполне возможны, вследствие чего такие сделки как совершенные с нарушением преимущественного права члена ЖНК на приобретение данного жилого помещения в собственность должны признаваться недействительными на основании ст. 168 ГК РФ.

Второе требование, напротив, весьма реально. Жилые помещения до полной выплаты паевого взноса считаются собственностью ЖНК и потому не забронированы от взыскания по требованиям его кредиторов. Приходится выслушивать довольно наивные доводы о том, что в счет погашения долгов квартиру, в которой уже живет пайщик (даже если он еще не полностью выплатил заем), продать невозможно. Такое жилье никто не купит, потому что сделка будет «нечистой» с юридической точки зрения. Ведь при вселении в квартиру это жилье должно закрепляться за пайщиком общим собранием членов ЖНК и официальным документальным решением. Дело в том, что нет никаких формальных препятствий к изъятию у члена ЖНК квартиры, если паевой взнос им выплачен не полностью и у кооператива нет возможности погасить свои долги, которые в общем случае покрываются за счет дополнительных взносов. Если понадобится в соответствии с жилищным законодательством и законодательством об исполнительном производстве, можно добиться выселения члена ЖНК и продажи жилого помещения с торгов. Именно данное обстоятельство побудило законодателя признать за таким членом ЖНК преимущественное право на приобретение права собственности путем досрочного внесения оставшейся части паевого взноса.

Защита права собственности на жилое помещение. Право собственности на жилое помещение уже не является, строго говоря, правом члена ЖНК, поскольку момент полной оплаты паевого взноса является основанием одновременно а) для возникновения права собственности на жилое помещение и б) прекращения членства в кооперативе.

Однако конфликты между собственником и ЖНК возможны и в этом случае, ввиду того что законодательство не требует обязательной государственной регистрации права собственности на жилое помещение. В общем случае проблем здесь возникать не должно, если дела в кооперативе ведутся без существенных отступлений от требований законодательства и если речь идет о квартире, уже переданной члену ЖНК в пользование. Он в ней проживает, несет расходы по оплате коммунальных услуг и содержанию. Однако совсем не исключены случаи, когда жилое помещение приобретено для члена ЖНК. паевой взнос членом ЖНК полностью оплачен, но документов о передаче ему этого помещения нет, сам он в нем не проживает, не зарегистрирован, хотя и оплачивает коммунальные платежи и несет расходы по его содержанию.

О том, что такие случаи возможны, свидетельствует следующий пример. Вступив в начале 1997 г. в члены ЖСК, гражданка N с января по декабрь 1997 г. выплачивала паевые взносы за предоставляемую квартиру и пользовалась льготой, предусмотренной подп. «в» п. 6 ст. 3 Закона РФ «О подоходном налоге с физических лиц» от 7 декабря 1991 г. № 1998-1 (далее — Закон о подоходном налоге). В конце года пай был выплачен, и гражданка обратилась в Отдел регистрации Управления приватизации жилого фонда г. Москвы с заявлением о регистрации справки правления ЖСК о полностью выплаченном пае для дальнейшего оформления свидетельства о праве собственности на жилище. Управление в такой регистрации отказало, сославшись на распоряжение мэра Москвы «О сроках формирования ЖСК и оформления квартир в собственность граждан» от 25 января 1993 г. № 26-РМ, в котором содержалось требование о необходимости прописки в кооперативной квартире.

Поскольку гражданка N не имела возможности прописаться в предоставленной квартире (была разведена и имела несовершеннолетнего ребенка), в целях удовлетворения требований Управления в 1998 г. она была вынуждена передать свою собственность — квартиру и выплаченный пай — другому лицу.

Средством защиты в таких случаях следует считать иск о признании права собственности на жилое помещение, а в случае его отчуждения другому лицу — иск о признании права собственности. Иск этот всегда будет направлен также на отмену решения кооператива о предоставлении жилого помещения (фактически его перераспределении). Но он также может быть соединен и с иском о выселении.

В первом случае, когда жилое помещение еще никому не передано, особых сложностей не возникает. Иначе дело обстоит, когда оно передано в пользование или даже в собственность другому лицу.

Если жилое помещение передано другому члену кооператива, то в случаях, когда у того также паевой взнос выплачен полностью, вопрос о праве собственности должен решаться по принципу приоритета по времени возникновения. Тот, у кого право собственности на жилое помещение возникло раньше, не может быть лишен этого права последующим перераспределением этого жилого помещения. Второе решение ввиду своей незаконности не создает ни права пользования, ни тем более права собственности. Иск о выселении такого лица подлежит удовлетворению.

В случае если жилое помещение продано постороннему лицу, возникает вопрос о конкуренции прав собственника жилого помещения, каковым и здесь будет бывший член ЖНК, и прав покупателя. Удовлетворение такого иска по отношению к добросовестному приобретателю не представляется возможным, поскольку при таких обстоятельствах жилое помещение не может считаться находившимся во владении собственника к моменту продажи его кооперативом. Собственник в таких ситуациях утратит право собственности на жилое помещение с приобретением прав к ЖНК о представлении ему аналогичного жилого помещения либо о возврате паевого взноса и возмещении причиненных убытков, включая в этом случае и выплаченные вступительный и членские взносы с начислением процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами.

Единственно надежным средством предупреждения такого рода конфликтов является государственная регистрация права собственности на жилое помещение. Вопрос же о действительности сделки кооператива с другим лицом здесь затрагиваться не может, поскольку бывший член ЖНК в этих отношениях не участвует.