Жилищный накопительный кооператив. Правововой статус
Инвестиции в недвижимость сегодня в России составляют наиболее интенсивно развивающийся сектор инвестиций в силу целого ряда причин, главной из которых является, несомненно, экспортно-сырьевая ориентация российского крупного бизнеса, объективно требующая вложений конъюнктурной части экспортной выручки в объекты, наименее подверженные инфляционным рискам. Строительный бизнес активно развивается в последние годы главным образом благодаря превращению его продукции в аккумулятор доходов экспортного сектора. Московская недвижимость в этом отношении являет собой наиболее яркий пример, демонстрирующий тщетность попыток власти отвоевать на этом рынке сколько-нибудь существенные позиции для решения социальных задач путем воздействия на рыночные цены. Даже мировой финансовый кризис не смог сколько-нибудь серьезно повлиять здесь на сложившуюся ситуацию.
В области законодательного регулирования к числу важнейших средств такого воздействия по замыслу законодателя относятся нормативные акты, обеспечивающие привлечение средств массового инвестора (представителей малого бизнеса, менеджеров и работников среднего бизнеса, некоторой части государственных и муниципальных служащих) к участию в финансировании строительства жилья.
Так суждено было случиться, что поиски подходящих организационных форм привлечения массовых инвестиций в жилищный сектор совместились в России с модернизацией законодательства о некоммерческих организациях, сопровождающийся множеством неожиданных и странных решений, которые, по мнению одних, ставят под угрозу магистральный путь развития в России частного права (Е.А. Суханов), а по мнению других — являются неотъемлемой составной частью процесса совершенствования механизма защиты права собственности (В.К. Андреев). Своеобразным итогом этих двух пересекшихся процессов стало появление Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах».
В настоящее время перед значительной частью граждан РФ стоит вопрос о необходимости приобретения жилья либо об улучшении жилищных условий. Однако далеко не каждый житель нашей страны имеет в своем распоряжении сумму денежных средств, достаточную для решения этой проблемы. Поэтому желающие приобрести собственное жилье вынуждены обращаться к различным схемам, позволяющим купить квартиру в рассрочку. Большинство из существующих схем предполагают наличие у человека достаточно существенного первоначального капитала, как, например, в случае с долевым строительством, либо, как в случае с ипотекой, наличие залога в форме недвижимости. В результате значительные в своей массе денежные ресурсы оказываются «замороженными», а ожидания их владельцев — отложенными на неопределенный срок ввиду отсутствия эффективного механизма использования этих ресурсов.
Реакцией власти на эти процессы стала разработка и принятие 30 декабря 2004 г. Федерального закона № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», вступившего в силу с 1 апреля 2005 г.
Сегодня мало кто из известных в России специалистов в области гражданского права глубоко занимается проблемами кооперативов. Не слишком много в этой области печатается статей. Совсем нет монографий, а диссертационные исследования — редкое явление. Главная причина — деактуализация кооперации, вызванная ее общей деградацией в России. Тема эта стала в юридической науке мало актуальной. Целых четыре года1Закон РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности», «забывший» о кооперативах, вступил в силу с 1 января 1991 г., а первая часть ГК РФ, «вспомнившая» о них, была введена в действие с 1 января 1995 г. кооперативам было отказано законодателем в праве на жизнь, а когда позволено было наконец напомнить ему о необходимости такой формы хозяйствования для развития экономики страны, было уже несколько поздно. Короче говоря, кооперативы в России перестали играть сколько-нибудь выдающуюся роль в решении экономических проблем. И это предопределило падение к ним интереса, в том числе и со стороны юридической науки.
В последнее время интерес к теме кооперативов вообще, а к правовому положению жилищных накопительных кооперативов в особенности несколько возрос. Но это объясняется скорее конъюнктурными причинами, чем долгосрочной тенденцией усиления роли кооперативов в экономической жизни страны и перспективности исследования проблем правового регулирования их статуса и деятельности. Пока все ограничивается комментариями отдельных положений закона в периодической юридической печати (Л.М. Барабанщикова, Д.А. Вавулин, П.В. Сокол, С.В. Тычинин, Е.С. Филиппова и др.). Какие-либо фундаментальные работы, посвященные правовым проблемам организации и деятельности жилищных накопительных кооперативов, сегодня отсутствуют.
Предлагаемая работа представляет собой первое комплексное исследование проблем правового положения жилищного накопительного кооператива и юридических гарантий прав его членов. В ней рассмотрены основные понятия, характеризующие правовое положение жилищного накопительного кооператива как субъекта гражданского права (прежде всего, в области корпоративных отношений) и как организационно-правовой формы кооператива, сформулированы гипотезы относительно путей дальнейшего развития жилищных накопительных кооперативов. Показаны недостатки правового регулирования и предложены пути решения указанных проблем с помощью внесения в российское законодательство новых положений и внедрения в российскую практику методических рекомендаций по их применению.