Имущество жилищно-накопительного кооператива

Закон признает ЖНК собственником обособленного имущества, учитываемого на его самостоятельном балансе (ч. 3 ст. 3). ГК РФ в ст. 48, как известно, признает право собственности в качестве типичного юридического способа обособления имущества юридического лица.

Вопрос о том, является ли имущество обязательным признаком юридического лица в современном российском гражданском праве, решается в юридической науке по-разному даже для коммерческих юридических лиц. Одни авторы полагают, что юридическое лицо без имущества создает угрозу для оборота и потому не имеет права на существование. Другие не считают этот признак обязательным, допуская появление юридических лиц вообще без собственного имущества либо с имуществом в виде одних только имущественных прав. Применительно к ЖНК эта дискуссия решается законом в пользу сторонников первой точки зрения. Наличие у ЖНК своего имущества, причем состоящего не из одних имущественных прав, но и из вещей, принадлежащих ему на праве собственности, — обязательное условие законности его статуса и следствие его основной деятельности.

Все имущество, принадлежащее ЖНК. может быть классифицировано в зависимости от характера прав ЖНК на 1) вещи и деньги, принадлежащие ЖНК на праве собственности; 2) имущественные права, заключающиеся в а) правах на денежные средства, находящиеся на банковском счете; б) правах долевого участия; в) в имущественных правах-требованиях по иным обязательствам ЖНК.

Все это имущество с экономической точки зрения является собственностью ЖНК. Но даже и юридически в отдельных случаях оно признается объектом права собственности (отношения по учету имущества, акты распоряжения имуществом и имущественными правами технически представлены в законе как акты распоряжения объектами права собственности). Кроме того, нельзя исключать и того, что конструкция субъективного права собственности в гражданском праве, ограничивающая круг его объектов вещами либо их материальными суррогатами, не слишком удобна и не всегда работает в других отраслях (уголовное, административное, налоговое, трудовое, не говоря уже о законодательстве о бухгалтерском учете).

Таким образом, все собственное имущество ЖНК (собственность ЖНК) мы можем поделить на вещи (включая деньги¹Ценные бумаги, эти тени вещей и материальные воплощения имущественных нрав, несвойственны ЖНК, если не считать права участия, которое способно, на наш взгляд, принимать форму ценной бумаги и в принципе пригодно к эмиссии. Но этот вопрос, несомненно, требует более глубокого изучения и обсуждения. Опыт жилищных сертификатов показал в том числе, что даже публичные ценные бумаги в такой сфере, как оборот жилых помещений, требует высокой юридической техники и, что не менее важно, определенного состояния рынка жилой площади и высокой правовой культуры.) и имущественные права.

Имущественной особенностью ЖНК является отсутствие у него уставного капитала, что в целом характерно для кооперативной формы хозяйствования, но совершенно непонятно и рискованно для ЖНК. Дело в том, что этот кооператив исключает субсидиарную ответственность членов по своим обязательствам. В какой-то мере отсутствие этой нормы компенсируется свободной обращаемостью паев, возможностью обращения взыскания на любое имущество кооператива, правом члена ЖНК на приобретение права собственности путем досрочной оплаты паевого взноса. Не последнюю роль играет также то обстоятельство, что и в хозяйственных обществах уставный капитал практически не принимается во внимание как средство обеспечения обязательств перед кредиторами.

Правовой режим имущества ЖНК отличается незавершенностью правового регулирования в области его бухгалтерского учета. В письме Минфина РФ от 4 февраля 2005 г. № 07-05-06/38 говорится о том, что в настоящее время нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету не содержат специальных положений по вопросам учета имущества (автомобили, квартиры и пр.), приобретаемого специализированным потребительским кооперативом граждан для удовлетворения потребностей членов кооператива (пайщиков, участников).

В качестве выхода предлагается руководствоваться нормой ПБУ 1/98, которой установлено, что в случае отсутствия в нормативных документах способов ведения бухгалтерского учета по конкретному вопросу организацией осуществляется разработка соответствующего способа при формировании учетной политики исходя из ПБУ 1/98 и иных положений по бухгалтерскому учету.

Особенность прав ЖНК на закрепленное за ним имущество заключается, как и для всякого юридического лица, в распределении правомочий между учредителями (участниками, членами) и органами ЖНК, а точнее, лицами, не являющимися членами ЖНК, но осуществляющими правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом кооператива. Эти правомочия должны обеспечивать: а) защиту имущественных интересов кооператива как юридического лица; б) защиту имущественных интересов членов кооператива; в) эффективное использование имущества кооператива.

Содержание кооперативной собственности, а тем более ее сущность, заключается, однако, не в единстве правовых возможностей учредителей (участников) и юридического лица на имущество юридического лица²См.: Пахомова Н.Н. Природа права участия учредителя (участника) хозяйственного товарищества (общества) // Юридический мир. 2007. № 2. С. 68., а в отделении права собственности кооператива от корпоративных имущественных прав учредителей и в разграничении права собственности кооператива от полномочий: а) наблюдательных органов кооператива (правления); б) исполнительных органов кооператива (директора, дирекции, управляющей компании); в) профессиональных менеджеров (членов правления и дирекции, работающих по трудовому договору).

По мнению Н.Н. Пахомовой, реализуя свои права участия через принятие решений высшим органом юридического лица — общим собранием, учредители (участники) тем самым образуют основную волю юридического лица, поскольку к компетенции общего собрания относятся наиболее важные вопросы об осуществлении юридическим лицом права собственности (реализации правомочий владения, пользования, распоряжения имуществом). Это справедливо, но вывод автора представляется ошибочным. Автор явно считает участников и юридическое лицо противостоящими друг другу самостоятельными субъектами права собственности на одно и то же имущество. Между тем перед нами сложное юридическое явление, в котором субъектом права собственности является только одно лицо — кооператив (либо иная корпорация). Члены кооператива (учредители), несомненно, участвуют в реализации права собственности, принадлежащего кооперативу, но при этом они не являются субъектами этого права и даже представителями в каком бы то ни было смысле. Они участвуют в этом процессе, реализуя свои собственные корпоративные права, включая право на участие в управлении, на участие в общем собрании, право голоса, право быть избранными и избирать правление, право на участие в распределении прибыли и др.

Не меньшее, а, пожалуй, даже и большее значение для реализации кооперативом права собственности на имущество имеют полномочия исполнительного органа³Во всяком случае, именно так считает у нас в России проф. Ю.К. Толстой и те, кто находит нужным поддерживать теорию «Директора». Во всем мире проблема корпоративного управления стоит как проблема оптимизации правового регулирования интересов корпорации (корпоративной собственности) и интересов профессиональных менеджеров, а не только как проблема миноритариев и корпорации.. Единство этих правомочий с правом собственности представляется очевидным, но это очевидность явления, а не юридической сущности, которая в каждом из этих случаев совершенно различна. Поэтому те, кто пишет о том, будто «непосредственное владение, пользование и распоряжение учредителей (участников) имуществом юридического лица «парализовано» правом собственности юридического лица», впадают в глубокое заблуждение относительно прав участников на имущество корпорации. Эти правомочия не «парализованы». Их просто нет у членов корпорации. Никому из них они не принадлежат, и принадлежать не могут, как не могут они принадлежать и никому из менеджеров корпорации. Хотя в последнем случае нельзя говорить даже и о «параличе», блокирующем их оперативную деятельность в имущественной сфере. Более того, именно они реально влияют на перемещения имущества, изменение им своих существенных свойств, перераспределение прав на это имущество между различными лицами.

Говорить же при этом, что «эти правомочия косвенно реализуются ими через принятие решений по вопросам компетенции общего собрания», — значит не понимать разницы (либо намеренно ее игнорировать) между субъективным правом и действием по его осуществлению, для которого может понадобиться сложная юридическая конструкция не из одного, а из целого множества взаимосвязанных и взаимозависимых субъективных прав и обязанностей. И при этом за каждым элементом такого механизма могут скрываться разные по своему содержанию и приоритету охраняемые законом интересы. «Вещная природа» прав учредителей, о которой пишет К.И. Скловский и которая, по его мнению, «проявляет себя в совершении крупных сделок, так как активы (их уменьшение и увеличение), несмотря на ст. 48 ГК РФ, продолжают восприниматься учредителями как свои»⁴Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2000. С. 197., с юридической точки зрения не более реальна, чем фантомная боль в ампутированной ноге⁵Таких иллюзий, если задуматься, больше чем достаточно. Заимодатель, надо полагать, тоже считает деньги, переданные заемщику, своими. И реагирует на потерю заемщиком платежеспособности не менее, а даже и более остро.. Это юридическая иллюзия, мгновенно исчезающая от соприкосновения с реальностью. Первый же кредитор заставляет забыть о ее существовании, а процедура несостоятельности даже вызовет желание отречься от нее как можно скорее.

Ни риск имущественных потерь, ни право на ликвидационную квоту, ни тем более субсидиарная ответственность также не доказывают наличия у членов корпорации какого бы то ни было вещного права, а тем более права собственности на имущество в корпорации в каком бы то ни было рудиментарном виде. Хотя бы потому, что право собственности как субъективное гражданское право в современном виде вообще не признает разделения на полное и неполное⁶Хотя это и оспаривается (см: Богданов Е.В. Моделирование права собственности в гражданском законодательстве РФ // Государство и право. 2000. №11. С. 18-22), но в данном случае доказательства сторонников правильности обратного тезиса могут быть оставлены без внимания, ибо речь идет о теоретических, а не о законодательных конструкциях. . Но главное — потому что это вполне самостоятельные юридические конструкции. Риск вообще не является субъективным правом, а является способом распределения последствий случая для юридических прав и обязанностей. Не является субъективным правом и субсидиарная ответственность члена корпорации. Скорее уж специфической корпоративной обязанностью, соединенной с риском. Остается только право на ликвидационную квоту, назвать которое вещным правом невозможно⁷Иначе полагает Н.Н. Пахомова, считающая, что «...право на ликвидационный остаток самое «вещное» из всех корпоративных прав учредителя (участника), поскольку реализация вещных прав учредителем (участником) возможна только после прекращения права собственности юридического лица и фактически связана с получением части ликвидационного остатка каждым учредителем (участником) пропорционально его доле участия» (Пахомова Н.Н. Указ. соч. С. 71). Логика в этом тезисе, а вернее отсутствие таковой, требует отдельного обсуждения. Здесь же обратим внимание лишь на то, что, следуя ей, мы должны будем признать вещными все права, которые таковыми уже являются. С этим никто спорить не собирается. Надо только попробовать доказать, что кроме обозначенных в ГК РФ (которые проф. Е.А. Суханов уже более десяти лет настойчиво защищает от непрекращающихся попыток размножения) существует еще и вещное право на ликвидационный остаток, поскольку «реализация» его учредителем (участником) возможна только после прекращения права собственности юридического лица и «фактически связана с получением часта ликвидационного остатка». Надо признать, что убежденности автора можно только позавидовать, чего не скажешь о доказательственной силе приводимых аргументов, отсутствие которой она не компенсирует. А то, что «при этом происходит установление права индивидуальной собственности учредителя (участника) на конкретное выделенное имущество ликвидируемого юридического лица», доказывает вещный характер не ликвидационной квоты, а этого самого связанного с ней (неизвестного) «права индивидуальной собственности», которое является правом частной собственности бывшего участника (кстати, совсем не обязательно индивидуума). И еще одно, прежде чем доказывать вещно-правовую связь между вещным правом на имущество, вносимое в виде вклада в капитал, и вещным правом на имущество, полученное от раздета «ликвидационного остатка», надо было бы себя спросить — а разве это то же самое имущество?, а «результатом» или «последствием» вещного права можно называть сколько угодно без каких-либо последствий для самого этого права, которое никак не зависит от вещных прав членов корпорации на то имущество, которое они когда-то передали корпорации в качестве вклада. Свои вещные права члены корпорации утратили полностью без какого-либо правопреемства и следов права следования. Считать же возникновение у них корпоративных имущественных прав только результатом простого обмена своего имущества на права участия⁸Именно так и считает Н.Н. Пахомова, утверждающая, будто «совокупность перечисленных прав учредителей (участников) представляет собой результат трансформации их прав индивидуальной собственности». — значит игнорировать природу корпоративных отношений, основой которых являются отношения членства, а не паевого участия, обязательного спутника членства в паевых корпорациях.

Жилое помещение. В составе имущества, которое может принадлежать ЖНК на праве собственности, особое место занимают жилые помещения.

Право собственности ЖНК на жилые помещения является необходимой гарантией его прав по отношению к членам ЖНК до полной выплаты ими своих паевых взносов. Но оно же является условием, позволяющим снижать требования к состоятельности членов ЖНК на момент их вступления в кооператив. Кооперативы поэтому в большинстве случаев не имеют никаких особых требований к личности члена ЖНК. Чтобы вступить в кооператив («получить кредит» в кооперативе), достаточно предъявить паспорт, поскольку квартира все равно будет находиться в собственности кооператива до полной оплаты паевого взноса (полного погашения кредита), а свою платежеспособность пайщик демонстрирует в период накопления. Зато квартира, которую человек покупает с помощью ипотечного кредита, сразу становится его собственностью и находится в залоге у банка до момента погашения кредита.

Залог квартиры — надежное «обеспечение» банка от неплатежеспособности заемщика. По действующему законодательству по решению суда неплательщик вместе со всей семьей (не исключая детей и нетрудоспособных взрослых) может быть выселен из «ипотечной» квартиры без предоставления другой жилой площади. В отличие от этого процесс выселения из квартиры, которая хотя и принадлежит кооперативу, но в которой пайщик уже проживает, зарегистрирован и которая является его единственным жильем, не столь очевиден с точки зрения законодательства⁹Хотя и не исключен совершенно, как это иногда пытаются представить в юридической печати.. В любом случае ни банк, ни кооператив не заинтересованы в том, чтобы немедленно выселять из квартиры неплательщика. В банке путем переговоров и подписания дополнительных соглашений можно реструктуризировать задолженность, попросить об отсрочке платежа; в кооперативе зачастую достичь договоренности еще проще.

Жилое помещение, которое разрешается приобретать ЖНК, должно представлять собой либо квартиру, либо жилой дом (п. 3 ст. 2 Закона). Соответственно, кооперативом не может приобретаться часть жилого дома, часть квартиры, комната, что также является разновидностями жилых помещений (п. 1 ст. 16 ЖК РФ). В то же время закон предоставил ЖНК возможность вкладывать средства в строительство для своих членов не только многоквартирных, но и индивидуальных жилых домов. Детальная регламентация отношений по заключению инвестиционных договоров осуществляется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также ГК РФ.

Кооператив утрачивает право собственности на жилые помещения, приобретенные для членов кооператива, в случае их оплаты последними посредством внесения паевых взносов в полном размере. При этом смена собственника не требует государственной регистрации.

Денежные средства, принадлежащие ЖНК, небольшой своей частью представлены денежной наличностью в кассе кооператива.

которая еще может быть как-то охарактеризована с позиций вещного права собственности, но подавляющая их часть имеет специальный режим банковского счета, принимая форму безналичных денежных средств. Все, что связано с деньгами и денежными обязательствами, может быть признано очень сложным, спорным, непрочным и необъятным по размерам информационным массивом юридической науки, в которой наука гражданского права отвечает только за часть проблем, причем решая их присущими только ей методами и не давая гарантий применения полученных результатов в других отраслях юридического знания. Достаточно сказать, что только в новейшее время проблемами безналичных денег занимались почти все признанные авторитеты в науке гражданского права (В.А. Белов, В.В. Витрянский, Л.Г. Ефимова. В.А. Лапач, Л.А. Новоселова, Е.А. Павлодский и др.).

Однако, поскольку без характеристики права ЖНК на денежные средства невозможно понять правовой режим паевого и резервного фондов, соискатель счел для себя возможным выбрать из необъятного количества предлагаемых конструкций те, которые помогли бы ему справиться с поставленной задачей.

Право на безналичные денежные средства как на средство платежа и расчетов точнее всего «описывается» и, следовательно, регулируется конструкцией обязательства банковского счета. Их сущность — обязательственное право требования.

Вместе с тем к безналичным деньгам законодатель считает возможным применять конструкции вещного права, как если бы речь шла о вещах, находящихся во владении собственника. Разумеется, с гражданско-правовой точки зрения это «иллюзия», фикция, но она, подобно мнимой величине в математике, позволяет лете решать практические задачи, закрывая глаза на «реальное содержание» этой константы. В бухгалтерском учете поэтому обязательства и вещи зачастую между собой не различаются, что особенно наглядно проявляется в правовом режиме резервного и иных специальных фондов денежных средств юридических лиц, акты распоряжения денежными средствами воспринимаются как акты распоряжения вещами, только для безналичных денег — вещами на специальном хранении. Появление электронных расчетов и пластиковых карт придало этой иллюзии новые грани и усилило эффект реальности формы, но не отменило обязательственной сущности безналичных денег.

ЖНК в установленном порядке вправе открывать счета в банках, находящихся на территории РФ.

Для расчетов по операциям, связанным с деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, кооперативом открывается отдельный банковский счет.

На указанный банковский счет зачисляются денежные средства, предусмотренные ст. 23 Закона, а также доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности.

Списание или выдача денежных средств с указанного банковского счета допускается только на цели, связанные с осуществлением кооперативом деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, в том числе для выплаты действительной стоимости пая выбывшему члену кооператива.

Согласно ст. 23 Закона № 215-ФЗ на приобретение или строительство кооперативом жилых помещений кооператив вправе использовать:

паевые и иные взносы членов кооператива, за исключением вступительных членских взносов и членских взносов;
субсидии и субвенции;
кредиты и займы, получаемые кооперативом;
средства от реализации или использования жилых помещений, находящихся в собственности кооператива;
добровольные пожертвования и иные не запрещенные законом источники.

За исключением деятельности, предусмотренной Законом № 215-ФЗ, иную деятельность жилищный накопительный кооператив осуществлять не вправе.

Наличие банковских счетов, как правило, предполагает движение наличных денежных средств. Следовательно, при организации деятельности бухгалтерской службы кооператива должны учитываться требования нормативных документов в части регулирования порядка ведения кассовых операций и безналичных расчетов.

Вступительные и членские взносы. Вступительные членские взносы вносятся членами кооператива единовременно. Членские взносы вносятся членами кооператива ежемесячно, если уставом кооператива не предусмотрен иной порядок внесения таких взносов. Направления использования вступительных членских взносов и членских взносов Законом о ЖНК не определены, но оговорено, что они не могут быть использованы на финансирование расходов по приобретению или строительству кооперативом жилых помещений. Таким образом, вступительные членские взносы и членские взносы могут быть использованы только для финансирования текущих расходов, например общехозяйственных расходов кооператива, не связанных с осуществлением деятельности, в целях которой кооператив создан. В частности, расходы, выполняемые в рамках осуществления функций заказчика-застройщика, по общему правилу должны включаться в состав капитальных вложений и увеличивать первоначальную стоимость жилых помещений.

Вступительные и членские взносы членов кооператива в отличие от паевых взносов при прекращении членства в кооперативе по общему правилу возврату не подлежат (ст. 25 Закона). Иное может быть установлено уставом кооператива.

Паевой фонд образует сумма паенакоплений членов кооператива (п. 10 ст. 2 Закона). Однако паевой фонд юридически не следует считать простой суммой паенакоплений, поскольку последние представляют собой объекты самостоятельных прав членов ЖНК. а паевой фонд считается собственностью ЖНК. Все средства общего паевого фонда вкладываются исключительно в недвижимость, которая приобретается для членов ЖНК. Квартира для каждого следующего участника программы, получившего право на подбор жилья, приобретается сразу, как только в общем паевом фонде набирается сумма, предусмотренная избранной им формой участия, но не менее 30% стоимости жилья на момент его подбора.

Паевой фонд может расходоваться на:

приобретение или строительство жилья, а также на погашение связанных с этим затрат;
выплату действительной стоимости пая выбывшим членам кооператива;
исполнение обязательств кооператива перед третьими лицами:
покрытие понесенных кооперативом убытков.

Правой режим паевого фонда определяется так называемыми формами участия члена кооператива в его деятельности и требованиями к обеспечению финансовой устойчивости деятельности ЖНК.

Форму участия в литературе не без оснований расценивают в качестве своего рода аналога условий (проспекта) ценных бумаг хозяйственного общества. Так оно и есть на самом деле. Форма участия предопределяет условия выплаты паевого взноса (оплаты права участия) и приобретения права на получение жилой площади (специального предоставления). Учитывая практически ничем не ограничиваемую оборотоспособность¹⁰Обязанность приема в члены ЖНК лица, которому передан пай, влияет на это меньше, чем правила ведения реестра и тем более приема в ООО. пая в ЖНК, форма участия с полным основанием может быть названа проспектом эмиссии паев.

Формы участия в деятельности кооператива определяются взаимосвязью следующих критериев:

минимальными и максимальными периодами внесения паевых взносов;
размерами и периодичностью уплаты части пая, при котором член получает право требовать от кооператива организации для него покупки или строительства жилого помещения;
размерами и периодичностью уплаты паевых взносов до момента предоставления ему жилья в пользование, а также до момента окончания выплаты пая:
возможными условиями привлечения заемных средств.

Помимо этого, форма участия в деятельности кооператива может зависеть и от условий индексирования периодических платежей в счет паевого взноса, условий начисления процентов на паенакопления, иных условий (ст. 27 Закона).

Формы участия в деятельности кооператива утверждаются решениями правления и в дальнейшем — общего собрания членов кооператива. Последнее должно содержать заключение о возможном влиянии форм участия в деятельности кооператива на его финансовую устойчивость.

Требования по обеспечению финансовой устойчивости в той части, в какой они представляют собой ограничения права ЖНК по распоряжению инвестиционными ресурсами паевого фонда, сводятся к следующему.

Размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование члену кооператива, устанавливается уставом кооператива, но не может быть менее 30% размера паевого взноса члена кооператива.

Общий размер паенакоплений других членов кооператива, направляемых кооперативом из паевого фонда кооператива на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива, не может превышать размер собственного пае накопления члена кооператива.

Стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений не должна превышать 20% стоимости имущества ЖНК.

Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, определяется уставом кооператива. При этом, начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, указанный минимальный срок не может быть менее двух лет.

Срок внесения оставшейся части паевого взноса после возникновения права на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива не должен превышать более чем в полтора раза срок внесения членом кооператива части паевого взноса до возникновения у члена кооператива такого права при условии соблюдения кооперативом установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности.

Резервный фонд ЖНК представляет собой специальный фонд денежных средств. ЖНК за счет взносов членов кооператива обязан формировать резервный фонд в порядке и в размерах, которые предусмотрены законом и (или) уставом кооператива. Размер резервного фонда кооператива определяется уставом кооператива, но не может быть менее 1,5% размера паевого фонда кооператива. Средства резервного фонда могут использоваться только для обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков кооператива.

Средства резервного фонда кооператива могут быть внесены в объединенный резервный фонд, создаваемый саморегулируемой организацией жилищных накопительных кооперативов, если кооператив является членом такой организации.

Взносы членов кооператива в резервный фонд, не использованные на вышеуказанные цели, подлежат возврату члену кооператива при прекращении его членства в кооперативе до внесения паевого взноса в полном размере или засчитываются в счет паевого взноса при внесении последнего платежа.

В случае выявления убытков кооператива, которые превышают сумму, равную 25% паевого фонда кооператива, ревизионная комиссия (ревизор) кооператива или исполнительные органы кооператива обязаны потребовать созыва внеочередного общего собрания членов кооператива и правление кооператива обязано созвать внеочередное общее собрание членов кооператива.

Иные виды имущества. Как и для любого другого юридического лица, закон не устанавливает для ЖНК никаких прямых ограничений на имущество, которое может находиться в собственности кооператива. Вместе с тем ограничения правоспособности препятствуют ЖНК приобретать имущество, не относящееся к его основной деятельности. Кооператив может приобретать необходимую офисную мебель, канцелярские принадлежности, различные материалы и офисную технику. Даже транспортное средство и помещение под офис (да хоть и целое административное здание!), если на то будет вынесено соответствующее решение общего собрания кооператива, может быть приобретено в собственность ЖНК. Вот только приобретать имущество для занятия иными видами доходной деятельности ЖНК будет не вправе. Никакое решение не может придать законность покупке кооперативом акций и инвестиционных паев, строительству производственных помещений и покупке оборудования, необходимого для выполнения ремонтных и строительных работ. Приобретение долей участия в строительстве объектов нежилого фонда ЖНК также запрещено. Зато закон прямо разрешает кооперативу создавать иные целевые фонды денежных средств в порядке и в размерах, которые предусмотрены уставом кооператива (ч. 4 ст. 53).

Действующее законодательство предусматривает создание таких специальных фондов в некоторых других случаях. Например. Закон РФ «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» предусматривает возможность образования неделимого фонда — части имущества потребительского общества или союза, которая не подлежит распределению между пайщиками и порядок формирования и использования которой определяется уставом потребительского общества или союза, фонда развития потребительской кооперации и др. (ст. 23 указанного Закона). Ничто, таким образом, не мешает членам ЖНК принимать решения о создании у себя аналогичных фондов.

Источники формирования имущества ЖНК по вполне понятным причинам входят в состав источников финансирования его деятельности.

Имущество кооператива формируется за счет следующих источников:

паевых и иных взносов членов кооператива;
доходов, полученных от предпринимательской деятельности, служащей достижению основной цели деятельности;
добровольных пожертвований;
иных не запрещенных законом источников.

В отличие от ЖК РФ Закон о накопительных кооперативах очень подробно регламентирует виды взносов, вносимых членами жилищного накопительного кооператива, каждый из которых преследует достижение определенных целей, в том числе покрытие определенных расходов:

Вступительный членский взнос — денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием гражданина в члены кооператива (п. 5 ст. 2 Закона).

Членский взнос — денежные средства, периодически вносимые членом кооператива на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности, за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений (п. 6 ст. 2 Закона).

Паевой взнос — денежные средства, вносимые членом кооператива в порядке и сроки, предусмотренные формой участия члена кооператива в его деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. В его состав могут включаться доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности и распределяемые между членами кооператива пропорционально их долям.

Паевой взнос должен компенсировать следующие затраты:

на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива;
на страхование жилого помещения (необходимость страхования жилого помещения вытекает из ст. 21 ЖК РФ);
на повышение потребительских качеств приобретенного или построенного жилого помещения;
на содержание и ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг (до момента передачи его в пользование члену кооператива);
на обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение жилья;
на уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей (ст. 24 Закона о накопительных кооперативах).

Дополнительный взнос — денежные средства, вносимые членом кооператива для покрытия убытков кооператива (п. 7 ст. 2 Закона).

Взносы члена кооператива могут вноситься только денежными средствами и не могут вноситься иным имуществом, например принадлежащей ему недвижимостью¹¹Это положение встретило возражение со стороны практиков, выступивших за сохранение уже сложившегося стереотипа, допускающего применения механизма риелторского обслуживания и зачета при оплате паевого взноса: «Это нельзя признать целесообразным. Думается, что подобную возможность внесения паевого взноса жилой недвижимостью следовало предусмотреть в Законе о накопительных кооперативах, так как это во многом служит интересам его членов» (Сокол Н.В. Новый закон о жилищных накопительных кооперативах).. Думается, что подобную возможность внесения паевого взноса жилой недвижимостью следовало предусмотреть в Законе о накопительных кооперативах, так как это во многом служит интересам его членов.

Доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности, направляются в резервный фонд кооператива и при достижении указанным фондом размера, установленного уставом кооператива, распределяются между членами кооператива пропорционально их паям путем зачисления соответствующих сумм в счет паевых взносов.