Имущественные права и обязанности членов ЖНК
Имущественные права и обязанности членов ЖНК можно разделить на четыре основные группы.
Одна группа прав связана с участием членов ЖНК в финансировании его деятельности. Они устанавливаются по поводу таких объектов, как паевой взнос, паенакопление, пай, вступительный и иные членские взносы, убытки кооператива.
Другая группа относится к правам и обязанностям членам ЖСК, связанным с удовлетворением их потребностей. Прежде всего, речь идет об удовлетворении потребности в жилье: право на предоставление, пользование и передачу в собственность жилой площади. Но сюда также относятся права на получение от ЖНК дополнительных благ в соответствии с законом и уставом (доли прибыли, дополнительных услуг).
Третью группу составляют распорядительные или секундарные права членов ЖНК (право передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу, право завещать пай, право выбора формы участия, право дачи согласия на приобретение жилого помещение либо его строительство).
Четвертая группа объединяет права и обязанности, возникающие в связи с прекращением членства в ЖНК (право на выплату стоимости пая, на ликвидационную квоту).
Право на пай и паенакопление характеризуется следующими основными особенностями.
Принадлежащий члену кооператива пай относится к имуществу и определяется как доля паенакопления члена кооператива в паевом фонде на определенную дату. Как и со всяким имуществом, с ним можно совершать сделки — продавать, дарить, завещать и т.д.
Однако приобретение права на пай еще не означает автоматическое приобретение членства в кооперативе. В частности, пай может быть приобретен лицом, не имеющим права быть членом накопительного кооператива, например юридическим лицом. В этом случае лицо выплачивает действительную стоимость пая.
В случае смерти члена кооператива или объявления его умершим его наследник может быть принятым в члены кооператива. Даже если наследников несколько, в кооператив может быть принято лишь одно лицо, которое определяется по соглашению между наследниками или в судебном порядке. Оставшиеся наследники имеют право требовать компенсацию, соразмерную своей наследственной доле на действительную стоимость пая, которая выплачивается в денежной или иной форме. Срок выплаты компенсации не может быть более одного года с момента открытия наследства (п. 3 ст. 9 Закона).
Может случиться так, что ни один из наследников не заявит о своем желании вступить в кооператив. В этом случае кооператив выплачивает наследникам причитающиеся им в соответствии с наследственными долями доли действительной стоимости пая.
Действительная стоимость пая определяется на день окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе. Данная стоимость определяется исходя из стоимости чистых активов — разница между совокупностью денежных средств кооператива и стоимости имущества, определенного независимым оценщиком, и величиной задолженности кооператива (п. 3 ст. 32 Закона).
Указанная стоимость выплачивается выбывшему члену или иным лицам, имеющим права на пай, в течение шести месяцев со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе.
К наследникам на основании п. 1 ст. 1177 ГК РФ переходит не только паевой взнос в сумме, выплаченной к моменту открытия наследства, но и право пользования соответствующей квартирой, дачей, гаражом или иным помещением, которое было предоставлено кооперативом наследодателю.
От пая необходимо отличать паенакопление, которое Закон определяет «как часть паевого взноса, внесенная членом кооператива на определенную дату», что не совсем точно, поскольку наряду со средствами члена ЖСК в порядке паевого взноса могут распределяться доходы кооператива от предпринимательской деятельности. К тому же было бы чрезмерной строгостью запрещать оплату паевого взноса третьими лицами при условии соблюдения требований законодательства, в том числе в части, касающейся противодействия терроризму и легализации преступных доходов. Правильнее поэтому считать паенакоплением денежные средства, полученные либо распределенные кооперативом в порядке оплаты паевого взноса члена ЖНК.
Паенакопление является конкретным имуществом, реально оплаченным правом участия, по поводу которого у кооператива и его члена существуют определенные права и обязанности. Паенакопление выражает размер реального участия члена ЖНК в имуществе кооператива. С ним связываются права члена ЖНК: 1) на возврат паенакопления в случае выбытия из членов ЖНК за минусом расходов, в которых его участие обязательно в силу закона и устава; 2) на приобретение и предоставление в пользование жилой площади при достижении паенакоплением установленного размера; 3) на передачу в собственность приобретенной жилой площади при достижении паенакоплением размера паевого взноса. Эти права вполне оборотоспособны, и потому они могут служить объектом гражданско-правовых сделок (уступка требования, залог, дарение, завещание, доверительное управление и другие), за исключением случаев, когда такие сделки прямо запрещены законом, уставом либо вступают в противоречие с сущностью таких прав. На эти права может обращаться взыскание по долгам члена ЖНК.
Право на паенакопление строится по типу обязательственного, но, видимо, все же не является вполне таковым. В частности, обязанность, корреспондирующая такому праву, невозможно считать обычным долгом, который всегда может быть переведен на другое лицо с согласия кредитора. Это право, хотя бы в силу непригодности для него характеристики ординарного обязательственного права-требования и неимением лучшего теоретического обоснования, можно отнести к числу прав корпоративных.
Пай в ЖНК — абстрактная величина — доля паенакопления члена кооператива в паевом фонде кооператива (п. 9 ст. 2 Закона). Но пай, следовательно, всегда выражает соотношение паенакопления члена ЖНК с размером паевого фонда (суммой всех паенакоплений). В этом качестве пай является до известной степени юридическим аналогом паенакопления, но не тождествен ему.
Пай имеет значение относительно самостоятельного объекта правоотношений между кооперативом и его членом. Самостоятельное значение пая определяется его стоимостью, которая может не совпадать с паенакоплением. Закон предусматривает для пая величину действительной стоимости, под которой понимается часть стоимости чистых активов кооператива, пропорциональная размеру пая. Поскольку чистые активы формируются с учетом не только паенакоплений, но и результатов деятельности кооператива, действительная стоимость пая может быть как выше, так и ниже суммы паенакопления.
Поскольку пай выражает количественное соотношение паенакопления ко всему паевому фонду, его величина может изменяться независимо от паевых платежей члена ЖСК. Право на пай может выступать объектом гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение, залог, завещание). Право на пай не может быть предметом цессии, поскольку не является обязательственным правом-требованием.
Вместе с тем и пай и паенакопление существуют как объекты корпоративных прав до момента передачи в собственность члена ЖНК обусловленной жилой площади, после чего права на них должны признаваться прекратившимися, а их субъекты — выбывшими из состава членов ЖНК.
Право получения жилого помещения в пользование должно рассматриваться в двух состояниях. Первое — право требовать приобретения (начала строительства) жилого помещения и право требовать передачи приобретенного (построенного) жилого помещения.
Право члена кооператива на приобретение или строительство для него жилого помещения возникает после внесения в соответствии с выбранной формой участия в деятельности кооператива установленной части паевого взноса и истечения срока внесения (ст. 28 Закона).
После этого в кооперативе устанавливается очередность реализации данного права члена, которая учитывает следующие факторы: размер внесенного паенакопления; срок внесения данной части паенакопления; другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности кооператива.
При равных условиях преимущество отдается члену кооператива, который имеет более короткий срок внесения оставшейся части паенакопления, а в дальнейшем — более раннему сроку вступления в кооператив.
Порядок реализации очередности членов кооператива устанавливается уставом кооператива или решениями общего собрания членов кооператива.
Возникновение данного права связано с одним условием-достижением паенакоплением члена ЖНК установленного уставом размера (период первоначального накопления).
Квартира для каждого следующего участника программы, получившего право на подбор жилья, приобретается сразу, как только в общем паевом фонде набирается сумма, предусмотренная избранной им формой участия, но не менее 30% стоимости жилья на момент его подбора.
Передача жилого помещения, указанного в п. 1 ч. 2 ст. 28 настоящего Федерального закона, в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение (ч. 1 ст. 29 Закона).
Передача жилого помещения в пользование члену накопительного кооператива осуществляется в следующем порядке (ст. 29 и 31 Закона):
1) только после приобретения права собственности кооперативом на жилое помещение. Это означает, что данное право собственности должно быть надлежащим образом зарегистрировано федеральной регистрационной службой. В случае если для члена кооператива приобретается жилое помещение в порядке долевого участия в строительстве (инвестирования), то непосредственной регистрации права собственности кооператива должны предшествовать сдача жилого дома государственной комиссии, принятие его в эксплуатацию, оформление прав застройщика (заказчика) на построенный объект в целом в федеральной регистрационной службе.
Порядок оформления прав на построенный объект недвижимости в порядке долевого участия в строительстве по договорам, заключенным в отношении объектов строительства, разрешения на которые будут получены после 1 апреля 2005 г., устанавливается Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Статья же 124 ЖК РФ, говоря о предоставлении помещения члену жилищного и жилищно-строительного кооператива, не акцентирует внимания на необходимости первоначального приобретения права собственности кооперативом. В ней используется иная формулировка — предоставление жилого помещения в домах кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса;
2) помещение члену кооператива должно передаваться в отремонтированном виде либо с проведением иных работ по повышению потребительских качеств помещения, если это предусмотрено выбранной формой участия в деятельности кооператива.
В ст. 124 нового ЖК РФ ничего не говорится о таком условии для жилищных или жилищно-строительных кооперативов;
3) решение о передаче помещения в пользование принимается уполномоченным уставом органом кооператива. Члену кооператива выдается соответствующая выписка из решения.
В жилищных и жилищно-строительных кооперативах данное решение может быть принято только общим собранием (конференцией) (п. 2 ст. 124 ЖК РФ);
4) передача жилого помещения в пользование члену кооператива, вселение в него и пользование им осуществляются в соответствии с жилищным законодательством в порядке, предусмотренном для членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Это означает возможность применения ст. 126 ЖК РФ о вселении временных жильцов, ст. 128 ЖК РФ о сдаче внаем жилого помещения;
5) в случае если член кооператива не полностью выплатил паевой взнос и прекращает свое членство в кооперативе либо если кооператив ликвидируется, член кооператива и лица, совместно с ним проживающие, утрачивают право пользования жилым помещением (ст. 31 Закона). Занимаемое жилое помещение должно быть ими освобождено в течение двух месяцев со дня прекращения членства либо со дня принятия решения о ликвидации кооператива.
Между тем член кооператива, которому предоставлено в пользование жилое помещение, до утверждения ликвидационного баланса вправе внести оставшуюся часть своего паевого взноса (п. 4 ст. 14 Закона) и таким образом приобрести право собственности на жилое помещение.
Перед передачей жилого помещения в пользование члену кооператива может быть осуществлен ремонт жилого помещения или выполнены работы по повышению потребительских качеств такого помещения, если это предусмотрено выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива (ч. 1 ст. 29 Закона).
Решение о передаче жилого помещения в пользование члену кооператива принимается органом кооператива, определенным уставом кооператива. Выписка из такого решения или его копия выдается члену кооператива по его требованию в течение одного рабочего дня (ч. 2 ст. 29 Закона).
Член ЖНК и члены его семьи вселяются в приобретенное для него жилое помещение в порядке и на условиях, предусмотренных жилищным законодательством для членов жилищных кооперативов. Передача жилого помещения в пользование члену кооператива, вселение в жилое помещение и пользование им осуществляются в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации в порядке, предусмотренном для членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 29 Закона).
В литературе можно встретить утверждение, что пайщик ЖНК и члены его семьи прописываются (регистрируются по месту жительства) в приобретенной для него квартире на основании нотариально удостоверенного договора безвозмездного пользования, открывают финансово-лицевой счет, оплачивают коммунальные услуги, оформляют на себя телефон и т.п. — живут полноценной жизнью, выплачивая членские и паевые взносы. Эта позиция совершенно не согласуется с законом. Возможно, где-то для вселения членов ЖНК и заключают нотариально удостоверенный договор безвозмездного пользования, возможно даже, что жилые помещения в иных случаях передаются в пользование уже с оборудованными и подключенными абонентскими телефонными точками и с условием их обязательного переоформления. Вот только закон никаких таких услуг и тем более связанных с ними расходов не требует для признания законности вселения члена ЖНК в жилое помещение.
Право пользования жилым помещением представляет собой субъективное право, не похожее на права арендатора. От права арендатора оно отличается тем, что арендатор по общему правилу ни при каких условиях не становится собственником арендуемой вещи, хотя бы арендные платежи даже превысили ее стоимость. Право пользования арендатора носит срочный характер: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование» (ч. 1 ст. 606 ГК РФ), а право пользования члена ЖНК — бессрочно. Для арендатора существенным является срок аренды (ст. 610 ГК РФ), по истечении которого договор может быть возобновлен либо перезаключен (ст. 621 ГК РФ). Право пользования члена ЖНК также является срочным правом. Однако срок выступает здесь в роли отменительного условия этого права.
Сходство между ними заключается в несении расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией вещи, ее текущим ремонтом. Перед передачей жилого помещения в пользование члену кооператива может быть осуществлен ремонт жилого помещения или выполнены работы по повышению потребительских качеств такого помещения, если это предусмотрено выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива (ч. 1 ст. 29 Закона). Для договора аренды подобное условие совершенно нетипично и необязательно, хотя и не может быть исключено (ч. 1 ст. 611 ГК РФ).
Вопрос о производстве капитального ремонта для члена ЖНК на период пользования жилым помещением вообще возникать не может, поскольку ЖНК обязано предоставить ему жилую площадь либо выстроенную, либо отремонтированную в состоянии, пригодном для проживания и соответствующем требованиям, указанным в заявлении члена ЖНК (п. 2 ч. 2 ст. 28, п. 1 ст. 29 Закона). Наконец, пользователь не платит ЖНК никаких арендных платежей, но при этом не может считаться безвозмездным пользователем в смысле, придаваемом этому термину нормами ГК РФ о безвозмездном пользовании имуществом. Его пользование является безвозмездным с формально юридической стороны, в аспекте отношений между ним и ЖНК по поводу предоставления имущества в пользование. В действительности это пользование оплачивается платежами по уплате паевого взноса.
Рассматриваемое право похоже на права покупателя, заключившего договор найма-продажи либо купли-продажи с рассрочкой (отсрочкой) оплаты и сохранением права собственности продавца на вещь до ее полной оплаты. Но более всего сходных черт у него оказывается с правом члена ЖСК на предоставленное ему жилое помещение в период до полной оплаты пая. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением в обоих случаях является членство в кооперативе. Предоставление жилого помещения в пользование происходит в обоих случаях практически одинаково (ч. 3 ст. 29 Закона, ч. 1 ст. 124 ЖК РФ). Право пользования в обоих случаях теснейшим образом связано с членством в кооперативе и прекращается в случае его прекращения по основаниям, предусмотренным законом, включая передачу пая другому члену кооператива или третьему лицу, а также в случае приобретения права собственности на жилое помещение.
Для обычного жилищного кооператива передача пая третьему лицу и даже другому члену кооператива законом (ЖК РФ) не предусматривается. Для приобретения у третьих лиц права на пай требуется соблюдение общего порядка приобретения членства в кооперативе (решение правления, общего собрания об утверждении решения правления, уплата вступительного взноса — ст. 121 ЖК РФ). Преимущественного права на вступление в члены ЖСК у третьих лиц (исключая случаи наследования пая, да некоторых исключительных возможностей, предоставляемых возможностью применения аналогии) нет (ст. 131 ЖК РФ). Из чего можно заключить, что действия члена ЖСК по передаче прав на пай третьему лицу никаких юридических последствий для ЖСК не влекут. О праве на передачу пая члену ЖСК в ЖК РФ также ничего не сказано, из чего следует, что вопрос о передаче им права на пай выбывающего члена должен также решаться в общем порядке, хотя устав ЖСК может устанавливать для таких случаев преимущественное перед третьими лицами право членов ЖНК на приобретение пая. Ввиду того что ГК РФ никак не нормирует эти отношения1В производственном кооперативе член кооператива вправе передать свой пай или его часть другому члену кооператива, если иное не предусмотрено законом и уставом кооператива. Передача пая (его части) гражданину, не являющемуся членом кооператива, допускается лишь с согласия кооператива. В этом случае другие члены кооператива пользуются преимущественным нравом покупки такого пая (его части) (ч. 3 ст. 111 ГК РФ). Применение данных правил по аналогии, казалось бы не вызывающее никаких сомнений, наталкивается тем не менее на неодолимое препятствие в лице ст. 116 ГК РФ, которая в ч. 6 запрещает применение этих правил для потребительских кооперативов, устанавливая, что «правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с настоящим Кодексом законами о потребительских кооперативах». Только самое широкое толкование, которое апеллирует к применению аналогии закона и по сути является нарушением буквального смысла данной нормы, при таких обстоятельствах могло бы предложить иное решение. Но это путь недопустим для цивилизованной юриспруденции. Выход видится в использовании норм специального законодательства о потребительских кооперативах. По Федеральный закон «О кредитных потребительских кооперативах граждан» от 7 августа 2001 г. № 117-ФЗ не устанавливает права на передачу пая третьим лицам, нет такого права и в Законе РФ «О потребительской кооперации (потребительских обществах и их союзах) в Российской Федерации» от 19 июня 1992 г. № 3085-1. Один лишь Федеральный закон «О сельскохозяйственной кооперации» от 8 декабря 1995 г. № 193 ФЗ разрешает такую передачу только с согласия кооператива и при условии соблюдения преимущественного права членов потребительского кооператива (ст. 16), но его положения едва ли можно признать нормами, регулирующими отношения, сходные с отношениями внутри жилищной кооперации, из чего мы делаем вывод о неприменимости нормы ч. 3 ст. 111 ГК РФ к ЖСК в порядке аналогии закона., их регулирование помимо самых общих положений ЖК РФ (ст. 131) должно осуществляться уставом ЖСК.
Совершенно иначе вопрос решается в ЖНК. где право на пай является почти рядовым обязательственным требованием кредитора. ЖНК не может ни ограничить право своего члена распоряжаться своим паем, в том числе путем передачи его третьему лицу, ни отказать третьему лицу в принятии в члены ЖНК (п. 9 ст. 7 Закона). При таких обстоятельствах право на пай обладает всеми свойствами оборотной ценной бумаги, включая возможность залога и обращения взыскания.
Обращение взыскания на пай допускается в обоих кооперативах, но имеет принципиально разный механизм. Во-первых, ЖК РФ ничего не говорит о возможности обращения взыскания на пай члена ЖСК. Однако действующий Закон «Об исполнительном производстве» от 2 октября 2007 г. (ст. 75) допускает обращение взыскания на имущественные права должника в отношении третьих лиц. Право на пай как раз и является одним из таких прав, и оно не включено в перечень имущества, на которое нельзя обращать взыскание (ст. 75 Закона «Об исполнительном производстве»). Тем не менее исполнить решение суда путем обращения взыскания на пай в ЖСК нереально, поскольку не существует другого пути исполнения решения, как только принудительная продажа пая третьему лицу с исключением члена кооператива, выселения его из занимаемого жилого помещения и обязательного приема покупателя пая в члены ЖСК. Но такого механизма не существует и существовать не может, поскольку он означал бы установление ответственности кооператива по обязательствам своего члена. Отсюда Федеральный закон «Об исполнительном производстве», упоминающий о том, что взыскание на принадлежащие должнику имущественные права в отношении третьих лиц обращается с соблюдением правил, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 2 ст. 75), фактически сохранил существовавший ранее порядок, при котором до момента приобретения права собственности на жилое помещение в ЖСК обратить взыскание на пай члена ЖСК было юридически невозможно прежде всего в силу личного характера этого права, делающего его объектом ограниченно оборотоспособным.
Совершенно иначе дело обстоит в ЖНК, где обращение взыскания допускается законом и является основанием для исключения члена ЖНК. Закон, правда, ничего не говорит о праве преимущественного вступления у лица, которое приобрело пай в ходе исполнения судебного решения, но такое право обосновать нетрудно, поскольку оно будет результатом особого случая передачи права на пай третьему лицу (помимо воли пайщика).
В обоих случаях право собственности на жилое помещение приобретается в силу полной оплаты пая (уплаты паевого взноса). Однако в ЖНК возникновение права собственности прекращает отношения членства, а в ЖСК эти отношения сохраняются до момента его реорганизации либо ликвидации, выхода либо исключения из членов ЖСК.
Правильнее было бы считать право пользования члена ЖНК отложенным правом собственности, чем-то аналогичным немецкому вещному праву ожидания права собственности (Anwartschaftsrecht).
Будучи направленным на вещь и реализуемым самостоятельно без содействия обязанных лиц, защищаемым против всех лиц, и прежде всего против кооператива, оно является правом вещным, хотя и по преимуществу относительным, поскольку вне связи с членством в ЖНК оно немыслимо и определяется юридическим содержанием отношений членства (правами и обязанностями кооператива и члена ЖНК).
Будучи правом на недвижимое имущество, право пользования жилым помещением должно было бы подлежать государственной регистрации в качестве обременения права собственности ЖНК, который а) не может распоряжаться этим жилым помещением по своему усмотрению; б) не властен изменять содержание этого права и тем более лишать его иначе как по основаниям, указанным в законе, и одновременно с лишением права членства. Право пользования следует за правом собственности: переход права собственности на жилое помещение к правопреемнику ЖНК не прекращает действия права пользования. Член ЖНК имеет преимущественное право на приобретение жилого помещения в собственность в случае несостоятельности ЖНК либо обращения взыскания на его имущество.
Тем не менее право это государственной регистрации не подлежит, так же как право пользования члена ЖСК, право нанимателя жилого помещения. В соответствии со ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 г. № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Поскольку право пользования члена ЖНК не относится ни к одному из прав, указанных в ст. 131 ГК РФ, а закон не предусматривает его обязательной государственной регистрации, правила ст. 131 и ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ на это право не распространяются. Этот закон в ст. 23 также говорит, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. В свою очередь, в ст. 18 ЖК РФ говорится, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации. Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом. Этот метод взаимных отсылок способен запугать нас окончательно, но будем помнить об одном, за исключением прав, названных в ГК РФ (ст. 131), — все иные вещные права на недвижимое имущество подлежат регистрации в случаях, прямо предусмотренных в законе, что и позволяет нам делать такой вывод.
Право на участие в распределении прибыли аналогичным образом не должно рассматриваться в качестве обязательственного, так как оно тоже связано с реализацией учредителями (участниками) управленческих прав, вытекающих из их участия в правоотношениях корпоративной собственности. Данное право, в свою очередь, следует отличать от основанного на его реализации права на получение дивидендов, которое возникает только тогда, когда общее собрание примет решение об их выплате2ГК РФ отсылает к Закону о регистрации и специальным законам, Закон о регистрации отсылает к ГК РФ и ЖК РФ, а ЖК РФ отсылает к ГК и Закону о регистрации . Это право с точки зрения предлагаемой классификации корпоративных прав является правом будущих предоставлений, вероятным вариантом развития событий. В ЖНК это право носит ослабленный по сравнению с хозяйственными обществами характер, поскольку члены ЖНК не принимают решений о распределении полученной прибыли. Закон предусматривает жесткий механизм, для реализации которого требуется только предусмотреть в уставе условия его осуществления (размер резервного фонда, по достижении которого все суммы прибыли от предпринимательской деятельности подлежат распределению по паям).
Право на получение дивидендов в отличие от права на участие в распределении прибыли представляет собой конкретное субъективное право на получение назначенных дивидендов. Право на получение дивидендов — обязательственное право, но оно не самостоятельно, а производно от права на принятие участия в распределении прибыли. Можно согласиться с мнением А.В. Майфата, что формулировка «участник вправе принимать участие в распределении прибыли» более предпочтительна, чем формулировка «право на получение дивидендов» (содержащаяся, например, в п. 2 ст. 31 Федерального закона «Об акционерных обществах»).
Право на ликвидационную квоту (остаток) предусмотрено ч. 8 ст. 14 Закона: имущество кооператива, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, распределяется между членами кооператива пропорционально их паям. Данное право не является обязательственным. В. Кнапп писал, что право акционера представляет собой особое право требования к обществу на долю в его имуществе, которое не может быть реализовано, пока действует общество. Но именно поэтому данное право (т.е. право на ликвидационный остаток) и не должно рассматриваться как обязательственное, но как особое корпоративное право.
Праву на пай соответствует обязанность члена ЖНК уплаты паевого взноса. Закон (п. 4 ст. 2) определяет паевой взнос как денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные формой участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, и размер которых определяется в соответствии с положениями настоящего Федерального закона. Данное определение не вполне точно передает юридическую природу паевого взноса. Она же определяется на самим фактом передачи денежной суммы, но юридической обязанностью передать ЖНК определенную денежную сумму в порядке оплаты своего участия в ЖНК в соответствии с избранной формой такого участия.
Паевой взнос с юридической точки зрения — денежные средства, которые обязан внести член кооператива в порядке оплаты своего участия в ЖНК.
В отличие от классических кооперативов, но так же, как и в обычных жилищных потребительских кооперативах, его размер неодинаков для различных членов ЖНК. Паевой взнос выражает здесь не просто высшую границу участия члена ЖНК в имуществе ЖНК, а единственно возможную для него границу участия. Это сумма, в границах которой отдельный член кооператива может участвовать своими вкладами в имуществе ЖНК и которую он в конечном счете всегда обязан внести в установленные сроки.
Размер паевого взноса определяется ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Порядок внесения паевого взноса также определяется законом в соответствии с выбранной формой участия члена кооператива в деятельности кооператива. Паевой взнос поэтому не отражает размеров фактического участия члена ЖНК и уж тем более объема его имущественных прав в кооперативе. Он поэтому не может выступать объектом каких-либо гражданско-правовых сделок, включая уступку требования и залог.
В состав паевого взноса вопреки положению закона не могут включаться доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности, поскольку эти доходы составляют собственность ЖНК и им распределяются по паям, а не передаются членам с обязательством последующего внесения их в качестве части паевого взноса.
От паевого взноса следует отличать платежи в порядке оплаты паевого взноса. Эти суммы выражают конкретные имущественные обязанности члена ЖНК и соответствующие им права ЖНК, которые, однако, не являются правами-требованиями и не могут защищаться путем иска об истребовании. В отношении таких платежей поэтому невозможны обычные сделки с переводом долга, равно как и с уступкой требования и с залогом права на получение таких платежей. Эти права необоротоспособны и потому не могут воплощаться в ценных бумагах. Однако производство таких платежей может возлагаться на третьих лиц, действующих от имени и в интересах члена ЖНК либо от своего имени, но в интересах члена ЖНК. В таких случаях правовые последствия таких действий наступают для отношений ЖНК со своим членом, но не с третьим лицом, производящим такие платежи.
Платежи в порядке оплаты паевого взноса производятся в соответствии с избранной формой участия члена в деятельности ЖНК.
Форма участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений определяется Законом как порядок внесения членами кооператива паевых взносов в паевой фонд кооператива в устанавливаемых кооперативом в соответствии с требованиями Закона вариантах для выбора одного из них менами кооператива. В этой дефиниции ясно видна грамматическая погрешность, выражающаяся в сопряжении единственного и множественного числа в одном определении. «Форма участия члена» кооператива не может быть «порядком внесения членами кооператива паевых взносов». Ее более корректный вариант мог бы выглядеть следующим образом: «форма участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений (далее — форма участия в деятельности кооператива) — избранный членом кооператива порядок внесения паевого взноса в паевой фонд кооператива из числа устанавливаемых кооперативом в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона вариантов».
Каждый член ЖНК выплачивает полную стоимость квартиры, но в рассрочку.
Пайщик не платит процентов по предоставленному кредиту. Те, кто полагает, что оплата кооперативного взаимного кредита предполагает взимание процентов, впадают в глубокую ошибку. А именно это можно увидеть в следующих словах: «Должно настораживать обещание неправдоподобно выгодных условий рассрочки стоимости квартиры. Например, въехать в квартиру, а потом расплачиваться за нее в течение десяти лет вообще без всяких процентов». Между тем если такое право будет предоставлено кооперативу, то он станет обычным кредитным учреждением с правом совершения (хотя и в ограниченных пределах) чисто банковских операций. Это, однако, не означает, что размер паевого взноса и членские взносы ЖНК должны оставаться неизменными. На них не могут не оказывать влияния инфляционные процессы и расходы ЖНК. Именно эту величину и имела в виду Л.С. Сергиева, когда писала о том, что «проценты за пользованием займом» в ЖНК составляют 1-4% в год, а по ипотечному кредиту — 11-13% в год.
Кроме того, при вступлении нужно будет внести еще и первый паевой взнос. Эти деньги уже входят в стоимость приобретаемого жилья (т.е. идут на ваш накопительный счет).
Паевые взносы придется платить ежемесячно. Из таких ежемесячных платежей и будет складываться сумма, необходимая для покупки квартиры. Причем кооператив предоставляет пайщику квартиру только тогда, когда на его накопительном счете будет около 50% ее стоимости.
Стоит заметить, что 50%-ный барьер для выделения квартиры не является строгим: более точный, как правило, оговаривается во внутренних документах кооператива (уставе, протоколах собраний).
Размер ежемесячных паевых платежей вы определяете самостоятельно. ЖНК на основании ваших возможностей рассчитывает срок накопления первой половины суммы, и вы закрепляете это в договоре. Но за кажущейся свободой выбора кроется ловушка — от выбранного вами темпа накопления будет полностью зависеть и темп возврата займа.
Дело в том, что по закону о жилищных накопительных кооперативах срок возврата оставшейся суммы (займа) не должен превышать в полтора раза срок накопления первой половины стоимости жилья. Так что сами посчитайте: если вы вносите первые 50% стоимости квартиры за два года, то вернуть оставшуюся часть придется за три.
В результате чем дольше период накопления денег на счетах кооператива, тем продолжительнее будет срок возврата предоставленного кредита. И наоборот, стремясь быстрее получить жилье, пайщик вынужден будет вносить паевые взносы интенсивнее не только на накопительном, но и на расчетном этапе.
При этом накопительный этап необходимо пройти в любом случае, даже если у пайщика уже есть 50% стоимости квартиры. В противном случае оставшуюся сумму ему придется вернуть сразу же после предоставления квартиры.
После того как с помощью паевых взносов накоплено около половины стоимости желаемого жилья, кооператив добавляет оставшуюся часть и предоставляет члену ЖНК квартиру. После этого размер паевых взносов корректируется, потому что реальная стоимость квартиры, как правило, отличается от планируемой. Изменение суммы взносов закрепляется в договоре, и новосел погашает оставшуюся сумму пая.
Исполнение обязанности по уплате паевого взноса влечет за собой возникновение у члена ЖНК права собственности на жилое помещение и прекращение с этого момента членства в ЖНК.
Уплата паевого взноса с юридической стороны не является исполнением должником обязанности вернуть сумму полученного займа. Отсюда утверждения о том, что якобы после выплаты займа член ЖНК в соответствии со п. 4 ст. 218 ГК РФ становится полноправным собственником приобретенной для него квартиры, свидетельствуют либо о полном непонимании, либо о совершенном намеренном игнорировании юридической природы отношений, возникающих между ЖНК и его членом. В том-то и дело, что рассрочка в оплате стоимости жилого помещения (потребительский кредит) представляется не в форме займа, не в форме долевого участия, а в форме членской обязанности уплаты паевого взноса, принципиально отличной от обязательства должника по договору займа.
Последствия нарушения обязанности по уплате паевого взноса влекут за собой ответственность пайщика, вплоть до возможного исключения его из ЖНК. Тем не менее эти последствия все же не столь суровы, чем последствия нарушения обязательства перед банком. В банке, если заемщик по каким-либо причинам просрочил ежемесячную плату, это может стать пятном на его кредитной истории на всю оставшуюся жизнь. С кооперативами проще и в этом отношении хотя бы потому, что нормы о кредитных историях на них напрямую не распространяются.
Приобретение права собственности на жилое помещение. После выплаты паевого взноса член ЖНК в соответствии с ГК РФ (п. 4 ст. 218) приобретает право собственности на приобретенную для него и переданную ему в пользование квартиру. Для получения свидетельства о собственности ему нужно сдать в орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним пакет документов, включающий: справку о выплаченном пае (из бухгалтерии ЖНК), выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета (из РЭУ или ЕИРЦ), а также поэтажный план и экспликацию (из БТИ).
Кооператив выдает специальную справку о полной выплате паевого взноса, и на ее основании пайщик может уже зарегистрировать в государственных органах право собственности на недвижимость.
В отличие от общих правил оснований приобретения права собственности установлен особый правовой режим возникновения права собственности у членов потребительских кооперативов. Лица, имеющие права на паенакопления, приобретают право собственности на помещение, предоставляемое кооперативом, после полного внесения паевого взноса за указанное имущество. Поскольку право собственности на недвижимость у членов потребительских кооперативов порождает сам факт полного внесения паевого взноса без какого-либо специального волеизъявления как кооператива, так и этого лица, возникновение права собственности на соответствующий объект недвижимости подтверждают документы о полной выплате суммы паенакопления.
Следовательно, отсутствие документов об обязательной регистрации этого факта (ст. 131 ГК РФ) практически ведет лишь к ограничению возможности гражданина распоряжаться (т.е. определять дальнейшую юридическую судьбу) принадлежащим ему имуществом, но никак не влияет на факт возникновения у него права собственности на данный объект. Таким образом, государственная регистрация правомочий собственника только удостоверяет право собственности члена жилищного кооператива на предоставленное ему помещение, а не устанавливает его.
Судебно-арбитражная практика также подтверждает вывод, что такая регистрация имеет правоподтверждающее, а не правоустанавливающее значение (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 14 октября 1997 г. № 3863/97).
Московское законодательство прямым или косвенным образом также подтверждает сказанное. Так, в п. 1.1 Положения об Управлении регистрации прав собственности на жилые помещения Департамента муниципального жилья (приложение к приказу Департамента муниципального жилья г. Москвы от 30 мая 1996 г. № 4) говорилось, что Управление образовывалось для признания и подтверждения оснований возникновения или прекращения прав на жилище. Основными задачами и функциями Управления являлась регистрация и учет договоров на приватизированное жилье и сделок, предметом которых являются жилые помещения, а также регистрация справок, выдаваемых правлениями ЖСК и ЖК о полностью выплаченных паях за квартиры.
В этой связи деятельность Управления по регистрации справок ЖК и ЖСК о полностью выплаченных паях их членов четко отграничивается от иных направлений деятельности. Более того, представленные нормы свидетельствуют, что функции Управления сводятся лишь к регистрации указанных справок с последующей выдачей свидетельства о праве собственности на жилище, а не к регистрации права на это жилище3См.: Камфер Ю. Государственная регистрация нрава собственности члена потребительского кооператива: установление или подтверждение права? // АКДИ «Экономика и жизнь». 2001. 4 февраля..
Приобретение членом кооператива права собственности на жилое помещение регламентируется ст. 30 Закона о накопительных кооперативах и отличается от сходной процедуры, установленной ст. 129 ЖК РФ, включая в себя следующие особенности:
- право собственности возникает только в отношении переданного в пользование жилого помещения;
- данное право возникает только у члена кооператива или иного лица, имеющего права на пай. Закон о накопительных кооперативах не содержит определения лиц, имеющих права на пай. ЖК РФ вообще не использует такой термин, определяя, что в жилищном или жилищно-строительном кооперативе пай принадлежит одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам (п. 2 ст. 125 ЖК РФ). Однако можно заключить, что иными лицами, имеющими права на пай в жилищном накопительном кооперативе, как и членами кооператива, могут являться только граждане. К ним могут быть отнесены и наследники умершего члена накопительного кооператива;
- основанием приобретения права собственности является внесение пая в полном размере;
- передаваемое помещение должно быть свободно от каких-либо обязательств.
Обязанность платы за жилое помещение и коммунальные услуги несет член ЖНК с момента предоставления ему жилого помещения в пользование (п. 4 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).
Нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме обязан собственник помещения соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ). По буквальному смыслу этой нормы обязанность эта возлагается на ЖНК до той поры, пока квартира не перейдет в собственность его члена. Однако в законе (п. 3 ч. 3 ст. 24) говорится о том, что паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать погашение также связанных с приобретением или строительством жилого помещения затрат кооператива на содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг (до передачи жилого помещения в пользование члену кооператива). Из сего надлежит сделать вывод, что после передачи указанные расходы пользователь жилого помещения должен нести самостоятельно и сверх паевого взноса, а значит, вне зависимости от своего членства в ЖНК. Однако это положение не согласуется с вышеуказанной нормой. Исправить положение могло бы изменение редакции ч. 3 ст. 29 Закона, которую следовало бы дополнить нормой примерно следующего содержания: предоставление жилого помещения в пользование члену ЖНК влечет для последнего обязанности, связанные с содержанием данного жилого помещения, установленные жилищным законодательством для собственника жилого помещения. Либо изменения должны быть внесены в ст. 158 ЖК РФ, распространив обязанности, установленные для собственника жилого помещения, на членов ЖНК.
Обязанность уплаты вступительного, членских и дополнительных взносов. Вступительный членский взнос — денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием гражданина в члены кооператива (п. 5 ст. 2 Закона).
Вступительный взнос является разовым платежом. Его размер, как показывает практика, составляет 3-6% ориентировочной стоимости жилого помещения.
Членский взнос — денежные средства, периодически вносимые членом кооператива на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности, за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений (п. 6 ст. 2 Закона).
Дополнительный взнос — денежные средства, вносимые членом кооператива для покрытия убытков кооператива (п. 7 ст. 2 Закона).
Членские взносы представляют собой ежегодные платежи в размере 2-3% суммы предоставленного кредита. Тем самым по механизму формирования они, несомненно, схожи с процентами за пользование кредитом и не лишены важнейшего свойства кооперативных членских взносов — одинаковости для всех членов, равным образом участвующих в деятельности кооператива.
Пайщику придется платить еще членские (или административные) взносы. Они, как правило, составляют 2-3% в год от суммы, предоставленной в рассрочку.
Именно эти взносы и называют на практике кредитными процентами, хотя в данном случае пайщик платит деньги не за пользование кредитом, а делает взносы на организацию работы кооператива (из этой суммы покрываются административные расходы ЖНК).
Обязанность уплаты дополнительных взносов. Пайщикам иногда приходится платить дополнительные взносы. Ими покрывают убытки кооператива. Так как каждый член кооператива участвует в его управлении и с его согласия общие деньги вкладывают в тот или иной коммерческий проект (покупку или строительство недвижимости), то покрытие убытков от неудачного вложения — вполне оправданная и законная мера. Их периодичность и размер определяются решениями общего собрания ЖНК.