Судебная защита прав на недвижимое имущество

Некоторые вопросы, касающиеся гражданско-правового регулирования недвижимости

1. О формах защиты и досудебном порядке урегулирования споров.

В соответствии со ст. 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом РФ и другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

Защита жилищных прав осуществляется путем:

1. признания жилищного права;
2. восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
3. признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих Жилищному кодексу РФ или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
4. неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих Жилищному кодексу- РФ или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
5. прекращения или изменения жилищного правоотношения;
6. иными способами, предусмотренными Жилищным кодексом РФ, другим федеральным законом.

Нам представляется, что по делам этой категории действуют правила о досудебном порядке урегулирования спора. Необходимость в этом объясняется следующим. Отдельные положения Жилищного кодекса РФ подразумевают досудебный порядок урегулирования спора, осуществления жилищных прав, в том числе их защиту в административном порядке.

Так, по смыслу правил, изложенных в главе 3 ЖК РФ для осуществления права на перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое помещение, собственник (уполномоченное им лицо) обращается в орган, осуществляющий перевод (ст. 23 ЖК РФ). В случае несогласия с принятым органом, осуществляющим перевод, решением заинтересованное лицо может обжаловать его в судебном порядке (ст. 24 ЖК РФ).

Для осуществления права на переустройство, переоборудование по смыслу правил главе 4 ЖК РФ заинтересованное лицо обращается с заявлением в орган, осуществляющий согласование, и в случае несогласия с принятым им решением может обратиться в суд.

Определение выкупной цены, признание дома аварийным, подлежащим сносу или реконструкции, осуществляется в административном порядке (ст. 32 ЖК РФ) и др.

При применении судами положений глав 3, 4, 5 ЖК РФ, касающихся перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое помещение, переустройства и т.д., необходимо учитывать, что до обращения в суд с требованием, касающимся осуществления права на перевод жилого помещения в нежилое, нежилого помещения в жилое помещение, а также сохранения жилого помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии; определения размера выкупной цены, аварийности дома, сноса или реконструкции мри изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, заинтересованное лицо обязано обратиться в компетентный орган государственной власти, орган местного самоуправления (в орган, осуществляющий перевод помещения; орган, осуществляющий согласование; в орган государственной власти, орган местного самоуправления, осуществляющий изъятие земельного участка) и т.п.

2. О видах жилищной ответственности. Жилищный кодеке РФ предусматривает ответственность собственника, членов его семьи, наймодателя, нанимателя и членов его семьи.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЖК РФ, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Статья 79 ЖК РФ (п. 4 и 5) гласит: «В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.

В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами».

Согласно п. 4 ст. 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1. не внесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2. разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3. систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4. использования жилого помещения не по назначению.

Согласно ст. 91 ЖК РФ, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов ею семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Имеются и другие случаи, предусмотренные Жилищным кодексом РФ.

3. О признании лица членом семьи собственника жилого помещения. Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» от 2 июля 2009 г. № 14 вопрос о признании лица членом семьи собственника жилого помещения судам следует разрешать с учетом положений ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, исходя из следующего.

1. Членами семьи собственника жилого помещения являются проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. При этом супругами считаются лица, брак которых зарегистрирован в органах записи актов гражданского состояния (ст. 10 СК РФ). Для признания названных лиц, вселенных собственником в жилое помещение, членами его семьи достаточно установления только факта их совместного проживания с собственником в этом жилом помещении и не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства с собственником жилого помещения, оказания взаимной материальной и иной поддержки.

2. Членами семьи собственника жилого помещения могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие) и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака), если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи. Для признания перечисленных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется не только установление юридического факта вселения их собственником в жилое помещение, но и выяснение содержания волеизъявления собственника на их вселение, а именно: вселялось ли им лицо для проживания в жилом помещении как член его семьи или жилое помещение предоставлялось для проживания по иным основаниям (например, в безвозмездное пользование, по договору найма). Содержание волеизъявления собственника в случае спора определяется судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных документов (например, договора о вселении в жилое помещение) и других доказательств (ст. 55 ГПК РФ).

При этом необходимо иметь в виду, что семейные отношения характеризуются, в частности, взаимным уважением и взаимной заботой членов семьи, их личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, общими интересами, ответственностью друг перед другом, ведением общего хозяйства.

При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться п. 2 и 3 ст. 9 Федерального закона «О трудовых пенсиях в Российской Федерации» от 17 декабря 2001 г. № 173-ФЭ, в которых дается перечень нетрудоспособных лиц, а также устанавливаются признаки нахождения лица на иждивении (находится на полном содержании или получает от другого лица помощь, которая является для него постоянным и основным источником средств к существованию).

Регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не является определяющим обстоятельством дня решения вопроса о признании его членом семьи собственника жилого помещения, так как согласно ст. 3 Закона Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25 июня 1993 г. № 5242-1 регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Наличие или отсутствие у лица регистрации в жилом помещении является лишь одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

В силу ч. 2 ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Таким соглашением. в частности, в пользование членам семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определен размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и т.д.

В связи с тем что Жилищный кодекс Российской Федерации не устанавливает специальных требований к порядку заключения такого соглашения, а также к его форме и условиям, то исходя из норм ч. 1 ст. 7 ЖК РФ к таким соглашениям применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации о гражданско-правовых сделках (ст. 153—181).

Эти же правила следует применять и к соглашению собственника жилого помещения с членами его семьи об ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, возможность заключения которого предусмотрена ч. 3 ст. 31 ЖК РФ, а также к соглашению между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи о сохранении права пользования жилым помещением (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Часть 2 ст. 31 ЖК РФ не наделяет членов семьи собственника жилого помещения правом на вселение в данное жилое помещение других лиц. Вместе с тем, учитывая положения ст. 679 ГК РФ о безусловном праве нанимателя по договору найма и граждан, постоянно с ним проживающих, на вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей, а также ч. 1 ст. 70 ЖК РФ о праве родителей на вселение в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без обязательного согласия остальных членов семьи нанимателя по договору социального найма и наймодателя, по аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) с целью обеспечения прав несовершеннолетних детей за членами семьи собственника жилого помещения может быть признано право на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение.

По общему правилу, в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

По смыслу ч. 1 и 4 ст. 31 ЖК РФ к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.

Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения при возникновении спора решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.

Учитывая положения ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, следует иметь в виду, что поскольку ведение общего хозяйства между собственником жилого помещения и лицом, вселенным им в данное жилое помещение, не является обязательным условием признания ею членом семьи собственника жилого помещения, то и отсутствие ведения общего хозяйства собственником жилого помещения с указанным лицом либо прекращение ими ведения общего хозяйства (например, по взаимному согласию) само по себе не может свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения. Данное обстоятельство должно оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами по делу (ст. 67 ГПК РФ).

Судам также необходимо иметь в виду, что в соответствии с и. 4 ст. 71 СК РФ ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право пользования жилым помещением.

Определение содержания волеизъявления собственника на вселение других лиц в качестве членов семьи вызывает трудности. Нам представляется, что волеизъявление должно быть зафиксировано в письменной форме. Именно такая форма исключает двоякое понимание содержания волеизъявления собственника.

4. О правах ребенка на жилое помещение. В судебной практике имеют место случаи, когда ребенок зарегистрирован по месту жительства одного из родителей, а проживает у другого, либо проживает у одного из родителей, а зарегистрирован в жилом помещении дедушки (бабушки). В соответствии со ст. 54—66 СК РФ, родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей. Изложенное позволяет сделать вывод о том, что прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату права пользования жилым помещением для ребенка в контексте правил ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, за ребенком сохраняется право пользования жилым помещением, находящимся в собственности каждого из родителей, независимо от того, с кем из них он проживал, и в чьем из них жилом помещении был зарегистрирован.

5. Об обеспечении другим жилым помещением. Размер жилого помещения, предоставляемого собственником бывшему члену семьи может быть определен в каждом случае с учетом имущественных возможностей собственника и других, заслуживающих внимания обстоятельств.

В решении суда должны быть определены:

• срок исполнения собственником обязанности;
• основные характеристики жилого помещения;
• место расположения и т.п.

Вместе с тем бывают случаи, когда собственник предлагает конкретное жилое помещение и суд считает его приемлемым для предоставления бывшему члену семьи.

Если имеется возможность указать конкретное жилое помещение, то суд в резолютивной части указывает это помещение, его адрес (ст. 89 ч. 3 ЖК РФ). Если суд обязывает собственника приобрести жилое помещение по договору купли-продажи и т.д., то исключается возможность указания на конкретное жилое помещение. Указываются лишь основные характеристики жилого помещения (ч. 1 и 2 ст. 89 ЖК РФ).

Надо полагать, что исполнение обязанности обеспечить другим жилым помещением зависит и от периода действия алиментной обязанности, и считать, что обязанность собственника по предоставлению жилого помещения бывшему члену семьи зависит также от периода алиментных обязательств.

6. О правах добросовестных лиц при признании решения о предоставлении жилого помещения недействительным. С учетом защиты прав добросовестных лиц, поведение которых соответствовало требованиям Жилищного кодекса РФ и не являлось причиной недействительности решения о предоставлении жилого помещения. Следовало бы считать, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилою помещения по договору социального найма, признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживавшие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение, или в случае их добросовестности им может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

О начале исполнения ничтожного административного акта свидетельствует заключение договора социального найма.

Следует различать договор, соглашение (сделку) и административный акт (правоприменительный акт).

Кроме того, договор, соглашение и правоприменительные акты могут быть оспоримыми, например в случае заблуждения, обмана и т.п., при совершении действий, связанных с предоставлением жилого помещения. В этих случаях необходимо доказать недействительность договора.

7. О правах членов семьи нанимателя. В связи с возникающими у судов неясностями при применении ст. 69 и 70 ЖК РФ и с целью единообразия следовало бы при разрешении вопроса о признании лица членом семьи нанимателя учитывать следующее. Супруг, дети, родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя при условии, когда при их вселении в установленном законом порядке были внесены изменения (дополнения) в договор социального найма, там самым установлена их правовая связь с жилым помещением. Лишь в таком случае они приобретают равные с нанимателем права и обязанности по договору социального найма. В противном случае имеет место недобросовестность как со стороны нанимателя, так и со стороны этого лица. Налицо неосновательное обогащение, состоящее, например, в потреблении услуг без их оплаты.

Статья 69 ЖК РФ во взаимосвязи со ст. 70 ЖК РФ помимо семейно-правовых понятий содержит правила, касающиеся прав и обязанностей по договору социального найма. В связи с этим необходимо разъяснение относительно прав и обязанностей лиц — членов семьи нанимателя по отношению к социальному найму. Полагаем необходимым сделать следующий вывод: разрешая вопрос о правах и обязанностях лиц, вселенных нанимателем в жилое помещение наряду с исследованием обстоятельств, касающихся родства, иной семейно-правовой связи, надлежит выяснять и обстоятельства, касающиеся прав и обязанностей этих лиц по договору социального найма, поскольку для возникновения самостоятельных субъективных жилищных прав недостаточно семейно-правовой связи. Необходимо выяснить, внесены ли были соответствующие изменения в договор социального найма, осуществляли ли эти лица права и несли ли обязанности по договору социального найма, не имела ли место недобросовестность со стороны нанимателя и этих лиц, причины, ставшие препятствием для внесения соответствующих изменений. Эти обстоятельства имеют правовое значение для дела.

Совместное проживание родителя, являющегося нанимателем, с ребенком не обязательно для признания ребенка членом семьи нанимателя. Положения ст. 69 ЖК РФ распространяются на детей родных и усыновленных.

8. О систематичности. В судебной практике возникают вопрос о систематичности и неоднократности. В ст. 91 ЖК РФ говорится только о систематичности, поэтому истолковывать нужно именно данный термин. Систематичность имеет место тогда, когда было совершено три и более соответствующих нарушений, при неоднократности — два и более. Подменять понятия систематичности и неоднократности — значит нарушать положения ст. 91 ЖК РФ, а следовательно, ухудшить правовое положение граждан. Форма предупреждения наймодателя имеет значение для установления систематичности, поэтому требуется, чтобы предупреждения наймодателя осуществлялись только в письменной форме, причем с доказательством того, что данные предупреждения наймодателя были сообщены нанимателю.

9. О правах ребенка на жилое помещение после отмены усыновления. Надо полагать, что за ребенком надлежит сохранять права пользования жилым помещением бывших усыновителей в случае отмены усыновления. Право пользования жилым помещением усыновителя у ребенка в случае отмены усыновления не прекращается, как и право ребенка, в отношении которого родители лишены родительских прав (ст. 71 СК РФ). Указание на внеочередное обеспечение ребенка жилым помещением после отмены усыновления в ст. 57 ЖК РФ отсутствует. Представленные разъяснения необходимы для защиты жилищных прав ребенка, оставшегося без попечения родителей.

Поскольку у судов отсутствует единообразие в применении ст. 6 ФЗ РФ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ и ст. 14 и 57 ЖК РФ, при применении судами указанных норм надлежит исходить из того, что обязанность органов местного самоуправления по обеспечению жилыми помещениями распространяется на всех лиц, состоявших на учете до 1 марта 2005 г., а не только на лиц, относящихся к категории малоимущих.

10. Об общежитиях. В соответствии со ст. 7 ФЗ РФ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ к отношениям по пользованию жилыми помещениями, находившимися в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, и использовавшимися в качестве общежитий, которые были переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма. Данное положение следовало бы распространить к отношениям по пользованию жилым помещением в общежитии, независимо от времени их возникновения.

11. О защите прав на недвижимое имущество с участием иностранного элемента. Споры по поводу недвижимости с участием иностранных лиц теперь нередкость.

Как показало обобщение судебной практики, при разрешении споров иностранное законодательство судами не применялось.

Так, в соответствии со ст. 161 СК РФ личные неимущественные и имущественные права и обязанности супругов определяются законодательством государства, на территории которого они имеют совместное место жительства, а при отсутствии совместного места жительства — законодательством государства, на территории которого они имели последнее совместное место жительства. Личные неимущественные и имущественные права и обязанности супругов, не имевших совместного места жительства, определяются на территории Российской Федерации законодательством Российской Федерации.

При заключении брачного договора или соглашения об уплате алиментов друг другу супруги, не имеющие общего гражданства или совместного места жительства, могут избрать законодательство, подлежащее применению для определения их прав и обязанностей по брачному договору или по соглашению об уплате алиментов. В случае, если супруги не избрали подлежащее применению законодательство, к брачному договору или к их соглашению об уплате алиментов применяются положения п. 1 ст. 61 СК РФ.

Согласно ст. 1186 ГК РФ право, подлежащее применению к гражданско-правовым отношениям с участием иностранных граждан или иностранных юридических лиц либо гражданско- правовым отношениям, осложненным иным иностранным элементом, в том числе в случаях, когда объект гражданских прав находится за границей, определяется на основании международных договоров Российской Федерации, Гражданского кодекса РФ, других законов и обычаев, признаваемых в Российской Федерации.

Особенности определения права, подлежащего применению международным коммерческим арбитражем, устанавливаются законом о международном коммерческом арбитраже.

Если в соответствии с и. 1 ст. 1186 ГК РФ невозможно определить право, подлежащее применению, применяется право страны, с которой гражданско-правовое отношение, осложненное иностранным элементом, наиболее тесно связано.

Если международный договор Российской Федерации содержит материально-правовые нормы, подлежащие применению к соответствующему отношению, определение на основе коллизионных норм права, применимого к вопросам, полностью урегулированным такими материально-правовыми нормами, исключается.

В силу ст. 1188 ГК РФ в случае, когда подлежит применению право страны, в которой действуют несколько правовых систем, применяется правовая система, определяемая в соответствии с правом этой страны. Если невозможно определить в соответствии с правом этой страны, какая из правовых систем подлежит применению, применяется правовая система, с которой отношение наиболее тесно связано.

В соответствии со ст. 1190 ГК РФ, любая отсылка к иностранному праву в соответствии с правилами настоящего раздела должна рассматриваться как отсылка к материальному, а не к коллизионному праву соответствующей страны, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 1190 ГК РФ: обратная отсылка иностранного права может приниматься в случаях отсылки к российскому праву, определяющему правовое положение физического лица (ст. 1195—1200 ГК РФ).

Согласно ст. 1193 ГК РФ норма иностранного права, подлежащая применению в соответствии с правилами настоящего раздела, в исключительных случаях не применяется, когда последствия ее применения явно противоречили бы основам правопорядка (публичному порядку) Российской Федерации. В этом случае при необходимости применяется соответствующая норма российского права.

Отказ в применении нормы иностранного права не может быть основан только на отличии правовой, политической или экономической системы соответствующего иностранного государства от правовой, политической или экономической системы Российской Федерации. Необходимо принимать во внимание Федеральный закон «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» от 25 июля 2002 г. № 115-ФЗ (ред. от 28 июня 2009 г.).

Надлежит также учитывать Конвенцию о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (Кишинев, 7 октября 2002 г.), Конвенцию о правовой помощи и правовых отношениях № гражданским, семейным и уголовным делам (заключена в Минске 22 января 1993 г., вступила в силу 19 мая 1994 г., для Российской Федерации — 10 декабря 1994 г.), а также двусторонние договоры Российской Федерации, в том числе:

• Договор с Канадой о взаимной правовой помощи по уголовным делам от 20 октября 1997 г.;
• Договор с Республикой Корея о взаимной правовой помощи по уголовным делам от 28 мая 1999 г.;
• Договор с Республикой Куба о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским и уголовным делам от 14 декабря 2000 г.;
• Договор с Республикой Кыргызстан о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам от 28 сентября 1992 г.;
• Договор с Эстонской Республикой о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (подписан в г. Москве 26 января 1993, ратифицирован ФЗ РФ от 5 августа 1994 г. № 20-ФЗ);
• Договор с Республикой Польша о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским и уголовным делам (подписан в г. Варшава 16 сентября 1996 г., ратифицирован ФЗ РФ от 13 июля 2001 г. № 96-ФЗ);
• Договор с Арабской Республикой Египет о взаимной правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, коммерческим и семейным делам (подписан в г. Москве 23 сентября 1997 г., ратифицирован ФЗ РФ от 11 июня 2002 г. № 64-ФЗ);
• Договор с Исламской Республикой Иран о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским и уголовным делам (подписан в г. Тегеране 5 марта 1996 г., ратифицирован ФЗ РФ от 10 января 1997 г. № 16-ФЗ);
• Договор с Монголией о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским и уголовным делам (подписан в г. Улан-Баторе 20 апреля 1999 г., ратифицирован ФЗ РФ от 30 октября 1997 г. № 236-Ф3).

Кроме того, существуют соглашения стран Союза Независимых Государств (СНГ):

• Соглашение стран СНГ «О взаимном признании прав и регулировании отношений собственности» от 9 октября 1992 г.;
• Соглашение стран СНГ «О порядке разрешения споров, связанных с осуществлением хозяйственной деятельности» от 20 марта 1992 г.;
• Соглашение Правительств государств — участников стран СНГ «О взаимном признании лицензий на осуществление строительной деятельности, выдаваемых лицензионными органами государств — участников Содружества Независимых Государств» от 27 марта 1997 г.;
• Соглашение стран СНГ «О содействии в создании и развитии производственных, коммерческих, кредитно- финансовых, страховых и смешанных транснациональных объединений» от 15 апреля 1994 г.;
• Соглашение стран СНГ «О сотрудничестве в области инвестиционной деятельности» от 24 декабря 1993 г.

12. О защите прав на недвижимое имущество при наследовании. В первую очередь следует рассматривать вопросы наследования прав, связанных с участием в хозяйственных товариществах и обществах, производственных кооперативах. В состав наследства участника полного товарищества и товарища в товариществе на вере, участника общества с ограниченной или с дополнительной ответственностью, члена производственного кооператива входит доля (пай) этого участника (члена) в складочном (уставном) капитале (имуществе) соответствующего товарищества, общества или кооператива. Если в соответствии с Гражданским кодексом РФ, другими законами или учредительными документами хозяйственного товарищества или общества либо производственного кооператива для вступления наследника в хозяйственное товарищество или производственный кооператив либо для перехода к наследнику доли в уставном капитале хозяйственного общества требуется согласие остальных участников товарищества или общества либо членов кооператива и в таком согласии наследнику отказано, он вправе получить от хозяйственного товарищества или общества либо производственного кооператива действительную стоимость унаследованной доли (пая) либо соответствующую ей часть имущества в порядке, предусмотренном применительно к указанному случаю правшами Гражданского кодекса РФ, других законов или учредительными документами соответствующего юридического лица.

Так, такое согласие требуется для принятия наследника в состав участников полного товарищества, общества с ограниченной ответственность, общества с дополнительной ответственностью, производственного кооператива.

В состав наследства вкладчика товарищества на вере входит его доля в складочном капитале этого товарищества. Наследник, к которому перешла эта доля, становится вкладчиком товарищества на вере. Согласия других участников не требуется. Стоимость доли должна быть рыночной.

В состав наследства участника акционерного общества входят принадлежавшие ему акции. Наследники, к которым перешли эти акции, становятся участниками акционерного общества. Согласия акционеров не требуется (ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» «Об акционерных обществах»).

Другой особенностью следует назвать учреждение доверительного управления долей (паем) умершего участника. Доверительное управление учреждается нотариусом либо исполнителем завещания по заявлению наследников или одного из них. По своей инициативе нотариус не вправе учредить доверительное управление.

Наследник не может быть доверительным управляющим по причине наличия интереса.

Если наследник является несовершеннолетним, недееспособным действуют правила, предусмотренные ст. 37 ГК РФ.

Срок доверительного управления зависит от времени принятия наследства и других обстоятельств.

А теперь обратимся к особенностям наследования предприятия. Под предприятием понимается имущественный комплекс, включающий имущество (земельный участок, здания, сырьё, продукцию, инвентарь, права требования, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие и его продукцию, долги) и исключительные права. Таким образом, предприятие рассматривается как объект гражданских прав.

Отметим, что в наследство входит не всякое предприятие как имущественный комплекс. Не может составлять наследство предприятие, находящееся в государственной или муниципальной собственности, казенное предприятие по причине принадлежности имущества государству, муниципальному образованию.

Предприятия, находящиеся в частной собственности, также в подавляющем большинстве случаев не могут составлять наследство. В этом случае в состав наследства входят имущественные права умершего участника. Речь идет об ООО, ОАО, и др. Имущественный комплекс является наследством только в случае смерти индивидуального предпринимателя, имевшего в собственности предприятие. Да и тогда возможны особенности. Надо различать предприятие и имущественный комплекс, поскольку предприятие в правовом смысле является юридическим лицом, самостоятельным субъектом. Предприятие как субъект не может быть наследством, лишь объекты гражданских прав и сами права составляют наследство.

Наследник, который на день открытия наследства зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, или коммерческая организация, которая является наследником по завещанию, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли входящего в состав наследства предприятия (ст. 132 ГК РФ), с соблюдением правил ст. 1170 ГК РФ. Закон при наследовании предприятия предусматривает преимущественное право наследника, являющегося предпринимателем. Это положение надо отнести к особенностям наследования предприятия.

В том случае, когда никто из наследников не имеет указанного преимущественного права или не воспользовался им, предприятие, входящее в состав наследства, разделу не подлежит и поступает в общую долевую собственность наследников в соответствии с причитающимися им наследственными долями, если иное не предусмотрено соглашением наследников, принявших наследство, в состав которого входит предприятие.

Необходимо также рассматривать вопрос относительно особенностей наследования земельных участков. Принадлежавшие наследодателю на праве собственности или на праве пожизненного наследуемого владения земельные участки входят в состав наследства. Отметим, что Земельный кодекс РФ в отличие от Гражданского кодекса РФ не предусматривает права пожизненного наследуемого владения землей.

Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специального разрешения не требуется. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения в конкретной местности.

При невозможности раздела земельного участка в порядке, установленном п. 1 ст. 1182 ГК РФ, земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Компенсация остальным наследникам предоставляется в порядке, установленном ст. 1170 ГК РФ. В том случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.

Для определения стоимости имущества в случае спора либо иных сомнений следует обсуждать вопрос о назначении соответствующей экспертизы.

В качестве экспертов могут быть:

• аудиторы, специалисты в оценочной деятельности;
• иные профессиональные оценщики;
• учреждение товарных экспертиз, центр судебной экспертизы и другие.

Деятельность экспертов регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 (в ред. от 7 мая 2009 г.), который был принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ 16 июля 1998 г. В ст. 4 этого Закона говорится, что субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом (ст. 15.1).