Выселение из жилого помещения

1. Споры о выселении из жилых помещений специализированного жилого фонда. В ст. 103 ЖК РФ устанавливаются основания и порядок выселения граждан из специализированных жилых помещений.

Наниматель и члены его семьи, проживающие в специализированном помещении, обязаны освободить его при расторжении или прекращении договора найма. Если указанные граждане отказываются освободить жилое помещение, то они подлежат выселению из него без предоставления другого жилого помещения.

Выселению без предоставления другого жилого помещения не могут быть подвергнуты следующие лица:

члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
пенсионеры по старости;
члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Запрет на выселение указанных категорий граждан без предоставления другого жилого помещения действует лишь в том случае, если такие граждане не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семей нанимателей жилого помещения по договору социального найма, собственниками жилых помещений или членами семей собственников жилое помещение, и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Указанные граждане при соблюдении этих условий подлежат выселению в другое жилое помещение в черте того же населенного пункта, в котором расположено специализированное жилое помещение.

Согласно п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» от 2 июля 2009 г. № 14 в соответствии с ч. 1 ст. 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договора найма специализированных жилых помещений граждане должны, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.

В этой связи по делам о выселении граждан из специализированных жилых помещений (ст. 103 ЖК РФ) судам необходимо иметь в виду, что не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений граждане, перечисленные в п. 1—4 ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, при условии, что они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Предоставляемое гражданам, выселяемым из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, другое жилое помещение должно находиться в черте соответствующего населенного пункта (ч. 3 ст. 103 ЖК РФ), отвечать санитарным и техническим требованиям (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ) и, как следует из содержания ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, относиться к жилищному фонду социального использования. Благоустроенность и размер другого жилого помещения правового значения не имеют.

При смене собственника служебного жилого помещения и помещения в общежитии, а также при передаче права хозяйственного ведения или оперативного управления в отношении таких помещений другим лицам, граждане, занимающие эти помещения, выселяются с предоставлением других жилых помещений. Причем такие помещения предоставляются за счет средств предыдущего собственника либо лица, осуществлявшего хозяйственное ведение или оперативное управление такими помещениями.

При разрешении споров применяются и. 12 и 15 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42, согласно которым включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда.

Если помещение не отнесено в установленном законом порядке к специализированному, договор найма специализированного жилого помещения нельзя признать заключенным.

Правовые последствия расторжения или прекращения договора найма специализированного жилого помещения различаются в зависимости от следующего:

вида жилого помещения специализированного жилищного фонда;
оснований прекращения договора найма;
личности гражданина-пользователя помещения, его правового положения.

Ногинская квартирно-эксплуатационная часть Министерства обороны РФ обратилась в Александровский городской суд с иском к Р. и др. о выселении из служебного помещения без предоставления другого жилого помещения. В обоснование требований истец указал на то, что ответчик утратил право на жилое помещение в связи с переводом на новое место работы.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд правильно указал в решении, что истцом не представлено соответствующего решения о включении спорной квартиры в число жилых помещений специализированного жилищного фонда, использование квартиры в качестве специализированного жилого помещение не допускается, а следовательно, ссылка истца на ст. 103 ЖК РФ неправомерна. Кассационная инстанция решение оставила без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения¹Архив Александровского горсуда Владимирской области (дело № 2-765/07 г.).

Иногда судом не выясняется вопрос о наличии предусмотренных законом оснований для заключения договора найма специализированного жилого помещения (трудовые отношения, обучение, прохождение службы). Также суды не всегда применяют п. 2 ст. 92 ЖК РФ, согласно которой в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

Например, Петушинским районным судом были удовлетворены исковые требования по делу № 2-646/05 по иску Радиоцентра ИТАР-ТАСС к Б. о выселении. Удовлетворяя исковые требования, суд применил ч. 3 ст. 101 ЖК РФ. Между тем судом установлено, что в трудовых отношениях истец и ответчик не состояли, не установлено судом и наличие других оснований для заключения договора найма специализированного жилого помещения²Архив Петушинского районного суда Владимирской области (дело № 2-646/05 г.).

Вместе с тем, если таких оснований не было, договор найма нельзя признать договором найма специализированного жилого помещения. Не учтено судом в нашем случае и то обстоятельство, что принадлежащее истцу спорное помещение не входит в муниципальный или государственный жилищный фонд.

По-разному суды применяют положения ч. 1 ст. 103 и ч. 2 ст. 105 ЖК РФ. В одних случаях имеет место отказ в иске о прекращении договора найма специализированного жилого помещения и выселении из него проживающих лиц, когда иск заявлен не наймодателем, а иным лицом. В других случаях исковые требования удовлетворяются.

Так, Муромским городским судом отказано в удовлетворении исковых требований ОАО «Муромтепловоз» к X. о прекращении договора найма жилого помещения и выселении. Истец в обоснование исковых требований ссылался на договор о взаимных обязательствах по функционированию объектов социально-бытового и социально-культурного назначения приватизируемого производственного объединения «Муромтепловоз».

Отказывая в удовлетворении иска, суд правильно указал, что названный договор не может служить доказательством наличия у истца специального правового статуса и вытекающих из него прав, поскольку передача объектов, оставшихся в государственной собственности на баланс приватизируемого предприятия еще не означает, что их собственник наделил истца как полномочиями по заключению с гражданами договоров найма жилых помещений в общежитии, так и правом требовать в судебном порядке их прекращения с выселением проживающих граждан³Архив Муромского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-543/05г.)..

В другом случае М.Н., М.М. обратились в Ковровский городской суд с иском к О.Н. и А.Э. о признании расторгнутым договора найма специализированного жилого помещения. И истцы, и ответчики являются нанимателями спорного жилого помещения. В судебном заседании установлено, что наймодателем является ОАО Агрофирма «Заречье». Решением от 15 июня 2007 г. исковые требования были удовлетворены (дело № 2-197/07)⁴Архив Ковровского городского суда Владимирской обл. (дело № 2-197/07г.)..

Меленковский районный суд по гражданскому делу № 2-127/06 решением от 31 марта 2006 г. в удовлетворении иска МУ «Центр по расчетам за услуги ЖКХ» к Н-ым В.В., И.В., Н.П., И.В. о выселении с предоставлением другого жилого помещения отказал, указав следующее. Согласно постановлению главы Меленковского района от 29 декабря 2004 г. произведена передача жилых зданий (помещений) с баланса МУ «Центр по расчетам за услуги ЖКХ», находящегося у него в оперативном управлении, в муниципальную казну Меленковского района. Следовательно, МУ «Центр по расчетам за услуги ЖКХ» является ненадлежащим истцом по делу о выселении, так как данные требования вправе предъявить только собственник жилого помещения, каким является муниципальное образование Меленковский район⁵Архив Меленковского районного суда Владимирской области (дело № 2-127/06 г.).

По смыслу ст. 101 — 103 ЖК РФ юридически значимыми обстоятельствами по делам данной категории можно признать:

правовой режим жилого помещения — является ли оно специализированным (отнесено ли оно к специализированному в установленном порядке в соответствии с «Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42);
заключение договора найма жилого помещения специализированного жилого фонда с учетом требований Постановления Правительства РФ «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений) от 26 января 2006 г. № 42;
действителен ли договор найма специализированного жилого помещения, мог ли он быть заключен с ответчиком, имели ли место трудовые отношения с ответчиком, прохождение ответчиком службы или обучения и т.п.;
то, что истец является наймодателем (лицом, заключавшим договор найма);
наличие предусмотренных законом оснований для выселения;
не являются ли выселяемые лица нанимателями по договору социального найма, членами семьи нанимателя, собственниками, членами семьи собственника, состоят ли на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

2. Споры о выселении по основаниям, предусмотренным статьями 35, 90, 91 ЖК РФ. В ст. 35 ЖК РФ предусматривает основания и порядок выселения гражданина из жилого помещения, право пользования которым прекращено, а также гражданина, нарушающего правила пользования жилым помещением.

В п. 1 указано, что гражданин, право пользования жилым помещением которого прекратилось, обязан освободить это жилое помещение, т.е. прекратить пользоваться им, в срок, установленный собственником жилого помещения. Право пользования жилым помещением может быть прекращено по основаниям, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, договором или решением суда. Если гражданин в добровольном порядке не прекратил пользоваться жилым помещением, то собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении гражданина.

В п. 2 устанавливается порядок выселения из жилого помещения гражданина, который использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. Названный порядок применяется к двум категориям пользователей жилых помещений:

бывшие члены семьи собственника, за которыми сохранено право пользования на жилое помещением на определенный срок;
отказополучатели, пользующиеся жилым помещением на основании завещательного отказа.

Если указанные граждане нарушают правила пользования жилым помещением, то собственник жилого помещения вправе предупредить их о необходимости устранения таких нарушений. Кроме того, если нарушения, допущенные гражданами, влекут разрушение жилого помещения, то собственник вправе одновременно с предупреждением установить таким гражданам срок для проведения необходимого ремонта жилого помещения.

Если гражданин после предупреждения продолжает нарушать правила пользования жилым помещением либо в установленный собственником срок не произвел необходимого ремонта, то собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении его из жилого помещения.

По делу по иску Р. к М. о прекращении права пользования квартирой, выселении без предоставления жилого помещения, признании несовершеннолетней М. не приобретшей право пользования жилым помещением, обязании УФМС района «Даниловский» г. Москвы снять с регистрационного учета М. и М. Р. обратилась с иском к М. о прекращении права пользования квартирой, выселении без предоставления жилого помещения, признании несовершеннолетней М. не приобретшей права пользования жилым помещением, обязании УФМС района «Даниловский» г. Москвы снять с регистрационного учета М. и М., мотивируя свои требования тем, что М. и его дочь М. в квартиру никогда не вселялись, не проживали, не являются членами семьи собственника квартиры. Р., ее представитель в судебное заседание явились, на заявленных требованиях настаивали. Представитель М.. в судебное заседание явилась, прошв заявленного требования возражала. Третьи лица — М., УФМС России по г. Москве отделение по району «Даниловский» в судебное заседание не явились, о дне слушания извещались.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, с учетом мнения прокурора, полгавшего возможным заявленные требования удовлетворить частично, считает, что требования Р. к М. о прекращении права пользования квартирой подлежат удовлетворению, а требования о выселении без предоставления жилого помещения, признании несовершеннолетней М. не приобретшей права пользования жилым помещением, обязании УФМС района «Даниловский» г. Москвы снять с регистрационного учета М. и М. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. М. зарегистрирован по адресу: г. Москва ул. Серпуховский вал, д. 14 кв. 174 с 8 июня 2004 г.

На основании договора от 23 января 2007 г. М. подарил Р. квартиру, расположенную в доме 14 по ул. Серпуховский вал в г. Москве. Копия договора представлена в материалах дела. Договор зарегистрирован Управлением федеральной регистрационной службы по г. Москве 19 февраля 2007 г. Также представлена копия свидетельства о государственной регистрации права, которое подтверждает факт регистрации права собственности Р. на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Серпуховский вал, д. 14, кв. 174. М. оспаривал данный договор.

Решением Симоновского районного суда г. Москвы в иске М. к Р., М. о признании недействительным договора дарения квартиры отказано. В соответствии с требованиями ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой лом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Собственником квартиры 174, расположенной в доме 14 по ул. Серпуховский вал ранее был М. Право собственности на указанную квартиру перешло к Р. на основании договора дарения. В соответствии с требованиями ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Стороны пояснили, что М. является племянником Р. Также стороны подтвердили, что М. в спорную квартиру никогда не вселялся и не проживал. При таких обстоятельствах требования о его выселении не подлежат удовлетворению, так как не подтвержден в судебном заседании факт его вселения в квартиру.

Решением Симоновского районного суда г. Москвы от 8 февраля 2005 г. М. был вселен в квартиру. Однако в настоящее время собственник квартиры поменялся, в соответствии с положениями ст. 31 ЖК РФ М. не является членом семьи собственника квартиры — Р., и в соответствии с требованиями ст. 292 ГК РФ право пользования ответчика квартирой должно быть прекращено. В иске о снятии его с регистрационного учета надлежит отказать, так как данные требования, заявленные к ненадлежащему ответчику, поскольку действие истец просит обязать произвести на то лицо, которое является ответчиком. В иске Р. к М. о признании несовершеннолетней М. не приобретшей права пользования жилым помещением, обязании УФМС района «Даниловский» г. Москвы снять с регистрационного учета М. также надлежит отказать.

В соответствии с требованиями ст. 36 ГПК РФ гражданская процессуальная правоспособность признается в равной мере за всеми гражданами и организациями, обладающими согласно законодательству Российской Федерации правом на судебную защиту прав, свобод и законных интересов. Требования истцом заявлены о признании несовершеннолетней М. не приобретшей права пользования жилым помещением, обязании УФМС района «Даниловский» г. Москвы снять с регистрационного учета М. Тем самым сторона истца оспаривает право пользования М. жилым помещением. Однако требования предъявляет к совершенно к другому лицу — М.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 177 ГК РФ, ст. 197—198 ГПК РФ, суд решил: прекратить право пользования М. квартирой 174, расположенной в доме 14 по ул. Серпуховской вал в г. Москве; в иске Р. к М. о выселении без предоставления жилого помещения, признании несовершеннолетней М. не приобретшей права пользования жилым помещением, обязании УФМС района «Даниловский» г. Москвы снять с регистрационного учета М. и М. отказать⁶Архив Симоновского районного суда г. Москвы..

Самым распространенным основанием прекращения права пользования жилым помещением является истечение срока, на который такое помещение было предоставлено в пользование. При этом если гражданин, у которого право пользования жилым помещением прекратилось, добровольно не освобождает жилое помещение, то его принудительное выселение осуществляется в судебном порядке. Дела о выселении рассматриваются с участием прокурора, однако неявка прокурора, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ).

Отметим, что правила, изложенные в ст. 35 ЖК РФ, не действуют в отношении пользователя по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ). В ст. 34 ЖК РФ имеется ссылка на применение правил, установленных ст. 33 ЖК РФ. Однако ст. 35 ЖК РФ в перечень лиц, в отношении которых применяются ее правила, не включила получателей ренты.

Правила, изложенные в ст. 293 ГК РФ, применяются в отношении собственников. Получатель ренты собственником не является.

По применению положений главы 5 ЖК РФ юридически значимыми обстоятельствами следует признать:

основания возникновения права собственности, иных прав на жилое помещение у собственника, членов его семьи, иных лиц; у собственника — это гражданско-правовой договор, жилищный акт органа государственной власти, органа местного самоуправления, судебное решение, членство в ЖК, ЖСК, иные основания; у других граждан, проживающих в принадлежащих собственнику жилом помещении, это могут быть: у членов семьи и бывших членов семьи — соглашение, брак, родство, иждивенчество, фактический брак, свойственность (зять, сноха, свекровь, свекор и др.), фактическая гражданская связь (отчим, мачеха, падчерица, пасынок), юридическая связь (патронаж, опека, попечительство, приемная семья, усыновление); у отказополучателей — завещательный отказ, свидетельство о праве на наследство, акт регистрации; у получателей ренты — договор ренты (пожизненное содержание с иждивением); у других лиц — фактическая, юридическая связь.
вселение в установленном законом порядке;
прекращение семейных отношений;
истечение срока пользования;
имущественное положение лиц, подлежащих выселению по п. 4 ст. 31 ЖК РФ;
наличие алиментных обязательств;
вид права, в том числе права, которым собственник обязан наделить выселяемое алиментноуполномоченное лицо на предоставленное жилое помещение;
в чем состоят государственные, муниципальные нужды;
наличие оснований для выкупа жилого помещения, выкупная цена;
наличие решения органа государственной власти или местного самоуправления об изъятии жилого помещения (дата принятия, дата регистрации, время уведомления собственника, членов его семьи);
использование не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, безхозяйственное обращение с жилым помещением, разрушение жилого помещения;
наличие предупреждения об устранении нарушения и др.

Когда речь идет о правах ребенка на жилое помещение, названные правила, в частности и те, что предусмотрены ст. 35 ЖК РФ, не могут быть примечены. В этих случаях следует обязанность по устранению недостатков возлагать на законных представителей, органы опеки и попечительства.

Согласно ст. 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Выселение по основанию, предусмотренному ст. 90 ЖК РФ возможно лишь из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

По смыслу ст. 90 ЖК РФ обратиться в суд с иском о выселении по данному основанию может лишь собственник жилого помещения в лице уполномоченных государственных или муниципальных органов, должностных лиц.

Удовлетворение требования о выселении по ст. 90 ЖК РФ возможно в случае, когда установлено невнесение одновременно платы за жилое помещение и платы за коммунальные услуги. Невнесение гражданином только платы за жилое помещение или только платы за коммунальные услуги (отдельные коммунальные услуги) не является основанием для выселения.

Просрочка внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги должна составить более шести месяцев. Указанный срок исчисляется на следующий день после последнего дня, установленного для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Например, если за октябрь 2007 г. последним днем оплаты является оплата за услуги водоснабжения 10 ноября 2007 г., то шестимесячный срок должен исчисляться с 11 ноября 2007 г.

Уважительными причинами невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги могут быть тяжелое финансовое положение ответчика (малообеспеченные лица, многодетные семьи), тяжелая болезнь, инвалидность, долгое вынужденное отсутствие и другие.

При удовлетворении исковых требований суды устанавливают следующие юридически значимые обстоятельства:

является ли ответчик нанимателем жилого помещения или членом семьи нанимателя;
заключен ли договор найма жилого помещения;
какие лица указаны в договоре социального найма жилого помещения;
установлена ли плата за жилое помещение;
вносит ли ответчик плату за жилое помещение;
имеется ли задолженность более шести месяцев; при этом суд выясняет, с какого момента возникает задолженность по оплате, т.е. с какого момента ответчика следует считать просрочившим исполнение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
установлена ли вина ответчика в невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе имел ли ответчик реальную возможность вносить плату.

Представляется, что выселение ребенка по правилам, предусмотренным ст. 90 ЖК РФ, недопустимо. В этом случае должен применяться иной механизм оплаты жилья и коммунальных услуг, например путем возложения такой обязанности на алиментнообязанное лицо, законного представителя, орган опеки и попечительства.

В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» от 2 июля 2009 г. № 14 при рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 ЖК РФ) суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что по смыслу п. 1 ч. 4 ст. 83 и ст. 90 ЖК РФ обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.

В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному ст. 90 ЖК РФ, должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи.

Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее 6 м² жилой площади на одного человека (ст. 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.

В соответствии со ст. 91 ЖК РФ, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены ею семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Когда указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилою помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Для выселения граждан из жилого помещения по основанию ч. 1 ст. 91 ЖК РФ в судебном заседании должно быть установлено, что наниматель предупреждался наймодателем о необходимости устранить нарушения или ему был назначен разумный срок для проведения ремонта. При этом по смыслу ч. 1 ст. 91 ЖК РФ сделать такое предупреждение вправе лишь наймодатель, а не любое иное лицо.

Предупреждение о прекращении нарушений является не правом, а обязанностью наймодателя. Следует иметь в виду, что поскольку такое предупреждение обязан вынести наймодатель, суд по своей инициативе не вправе делать подобные предупреждения.

Установив, что наниматель и (или) члены ею семьи не устранили нарушения, влекущие разрушение жилого помещение, о чем были уведомлен наймодателем, в срок, назначенный наймодателем, суду следует выяснить, являлся ли назначенный наймодателем срок разумным.

Необходимо также выяснить причины, по которым нарушения, влекущие разрушение жилого помещения, не устранены и можно ли эти причины признать уважительными. Уважительными причинами могут являться: невозможность проведения ремонта по техническим причинам, тяжелое материальное положение ответчика, препятствия со стороны наймодателя, иных лиц в проведении ремонта.

Согласно п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» от 2 июля 2009 г. № 14 в соответствии с ч. 1 ст. 91 ЖК РФ наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч. 1—3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование ею для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), т.е. фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно- гигиенические и др.).

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений ч. 2 ст. 1 и ч. 4 ст. 17 ЖК РФ следует отнести: их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки; использование телевизора; игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании ч. 1 ст. 91 ЖК РФ.

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, иола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

Принимая во внимание, что наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жилого помещения (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ), суду при рассмотрении дела о выселении необходимо проверить, назначался ли такой срок наймодателем и были ли предприняты нанимателем и членами его семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (приведения жилого помещения в состояние, пригодное для постоянного проживания).

В ч. 2 ст. 91 ЖК РФ речь идет о лицах, лишенных родительских прав. Однако возможно ли применение норм ч. 2 ст. 91 ЖК РФ в случаях отмены усыновления, прекращения опеки или попечительства? Пока судебная практика не знает таких случаев.

Согласно п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» от 2 июля 2009 г. № 14 по делам о выселении из жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, без предоставления им другого жилого помещения (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ) необходимо иметь в виду, что иск о выселении подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.

С иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав.

Суды, применяя ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, устанавливают следующие юридически значимые обстоятельства:

является ли ответчик нанимателем или членом семьи нанимателя жилого помещения;
использует ли ответчик жилое помещение не по назначению, нарушает ли систематически права и законные интересы соседей, бесхозяйственно ли обращается с жилым помещением;
допускает ли разрушение жилого помещения;
предупреждался ли ответчик наймодателем жилого помещения о необходимости устранить нарушения;
назначался ли наймодателем срок для проведения ремонта жилого помещения (если нарушение правил пользования повлекло разрушение жилого помещения);
являлся ли данный срок разумным;
устранили ли наниматель и члены его семьи допущенные нарушения после предупреждения наймодателем;
установлена ли виновность нанимателя и членов его семьи в не устранении нарушений.

Применяя ч. 2 ст. 91 ЖК РФ необходимо выяснять:

факт лишения родительских прав;
факт невозможности совместного проживания в одном жилом помещении;
поведение лица, лишенного родительских прав, и не имеется ли возможности исправить это поведение;
наличие иного жилого помещения и др.