Объекты незавершенного строительства как объекты недвижимости
Обратимся к исследованию понятия объекта незавершенного строительства.
Объект незавершенного строительства рассматривается в зависимости от ситуации следующим образом: как материалы и расходы, как жилой дом определенной степени готовности, т.е. недвижимость. Он возникает либо с момента начала работ, либо с момента приемки работ, либо с момента учета объекта.
Судебная практика признает объект незавершенного строительства объектом недвижимости, т.е. независимо от степени его готовности, при наличии проектно-сметной, разрешительной документации на капитальное строение, с учетом возведенного фундамента, возможности завершения строительства и исключения признаков самовольной постройки его следует относить к недвижимости. Возможно определение долей в праве на недвижимость. Причем вид права определяется основанием ею возникновения. Возможен также раздел недвижимости при наличии положительного заключения строительно-технической, иных экспертиз.
Нам представляется, что раздел недостроенного дома при отсутствии права собственности у сторон возможен. Вопрос возникает о разделе в натуре и об определении долей в праве собственности.
Проанализируем судебную практику.
Дело по иску о признании права на часть дома и земельного участка направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку у суда надзорной инстанции не имелось оснований для отмены определения кассационной инстанции, обоснованно отменившей решение суда первой инстанции, как вынесенное без определения и выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела (Определение Верховного Суда РФ от 23 апреля 2001 г. № 57-В01-2).
Судом установлено: П. обратилась в суд с иском к К. о признании права собственности на 1/2 часть домовладения и земельного участка, расположенного по ул. Металлистов, № 48, в с. Д. Игуменка Корочанского района Белгородской области.
В обоснование иска указала, что с июня 1991 г. проживала с ответчиком одной семьей, 15 февраля 1992 г. они зарегистрировали брак, в октябре 1995 г. ответчик ушел из семьи, 4 марта 1996 г. брак был расторгнут. В период брака на общие средства строили спорное домовладение, которое является незавершенным строительством.
Решением Октябрьского районного суда от 11 марта 1997 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии Белгородского областного суда от 24 апреля 1997 г., признано право собственности на 1/2 долю домовладения и земельного участка за каждой стороной, взыскано с К. и П. в пользу Белгородского завода металлоконструкций по 18 493 763 руб. с каждого.
Постановлением президиума Белгородского областного суда от 17 апреля 1998 г. решение и определение судебной коллегии отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Решением Октябрьского районного суда от 23 декабря 1999 г. признано право собственности: К. — на 2/5 доли, П. — на 3/5 доли домовладения. Взыскано в пользу ОАО «Белгородский завод металлоконструкций»: с П. — 13 194 руб. 40 коп., с К. — 18 298 руб. 12 коп. Определением судебной коллегии Белгородского областного суда от 11 апреля 2000 г. решение Октябрьского суда от 23 декабря 1999 г. в части признания права собственности на 2/5 доли домовладения за К. и на 3/5 доли за П. и взыскания в пользу ОАО «Белгородский завод металлоконструкций» 13 194 руб. 40 коп. с П. и 18 298 руб. 12 коп. с К. отменено и дело направлено на новое рассмотрение.
26 июня 2000 г. федеральный суд Западного округа г. Белгорода в иске П. о признании права собственности на 1/2 долю домовладения отказал. В мотивировочной части решения суд указал, что в связи с решением суда Западного округа от 23 декабря 1999 г. об отказе П. в иске о признании права собственности на долю в земельном участке № 48 по ул. Металлистов в с. Д. Игуменка и вступлением этого решения в законную силу требования о разделе земельного участка в настоящем деле не могут быть удовлетворены (л.д. 190 об.).
Судебная коллегия Белгородского областного суда 22 августа 2000 г. решение суда от 26 июня 2000 г. отменила, дело направила на новое рассмотрение.
Отменяя решение суда, судебная коллегия указала на существенное нарушение норм процессуального права, ст. 14 и 50 ГПК РСФСР, и невыяснение обстоятельств, имеющих существенное значение. Таким обстоятельством является установление права собственности на спорное домовладение, признанное незавершенным строительством.
Постановлением президиума областного суда от 5 октября 2000 г. определение судебной коллегии от 22 августа 2000 г. отменено, решение федерального суда Западного округа от 26 июня 2000 г. оставлено без изменения.
В протесте, внесенном в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, поставлен вопрос об отмене постановления президиума, как вынесенного с нарушением норм процессуального нрава.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, проверив материалы дела, обсудив доводы протеста, находит его подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Перечень оснований к отмене судебных постановлений содержится в ст. 330 ГПК РСФСР. К таким основаниям относятся неправильное применение или толкование норм материального права и существенное нарушение норм процессуального права, повлекшее вынесение незаконного решения.
Согласно ч. 2 ст. 330 ГПК РСФСР не может быть отменено судебное постановление по формальным соображениям.
Отменяя определение судебной коллегии, президиум суда указал, что решение суда от 26 июня 2000 г., которым П. отказано в иске о разделе имущества, приобретенного в период брака с ответчиком, и признании права на 1/2 долю домовладения, является законным и обоснованным.
По мнению президиума, недостроенный дом возводился ОАО «Белгородский завод металлоконструкций», степень готовности дома составляет 70%, а поэтому у судебной коллегии не имелось оснований считать недостроенный объект жилым домом.
С выводами президиума нельзя согласиться, поскольку им не приведены основания к отмене определения суда, указанные в ст. 330 ГПК РСФСР.
Утверждение о том, что не имеется оснований считать недостроенный объект жилым домом, не основано на материалах дела, поскольку судом первой инстанции не выяснялся вопрос о возможности его использования в качестве жилого дома с учетом степени готовности и доведения до конца отдельных частей незавершенного строительством дома.
По иску супругов, совместно возводивших дом, суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца.
При невозможности раздела неоконченного строительством дома суд может признать право на строительные материалы и конструктивные элементы дома.
Ссылка в постановлении президиума на то, что дом строился ОАО «Белгородский завод металлоконструкций», правового значения для определения права на долю в имуществе бывших супругов не имеет.
Исполком Белгородского областного Совета на основании распоряжения Совета Министров РСФСР от 21 марта 1991 г. № 232-р передал в пользование Белгородскому заводу металлоконструкций для строительства домов усадебного типа 92,8 га земли в селе Д. Игуменка (л.д. 59). На совместном заседании администрации завода и профкома К. распределен земельный участок № 48. В 1991 г. с К. заключен договор на строительство жилого дома, в котором он выступает заказчиком, погашающим расходы подрядчика — завода по мере выполнения работ (л.д. 58, 159).
В деле имеются акты сдачи-приемки выполненных работ и платежные документы по оплате их стоимости.
Строительство дома осуществлено на 70% в период нахождения сторон в браке.
Согласно ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью, в том числе приобретенные на общие доходы движимые и недвижимые вещи.
Поскольку суд первой инстанции 26 июня 2000 г., разрешая дело, выяснял размер денежных вложений в объект незавершенного строительства и не определил в качестве обстоятельств, имеющих значение, вопрос о возможности раздела неоконченного строительством дома, возведенного в период брака, с учетом степени его готовности при условии доведения до конца объекта строительства, суд кассационной инстанции правомерно по основаниям и. 2 ст. 330 ГПК РСФСР отменил решение, направив дело на новое рассмотрение.
Поэтому у суда надзорной инстанции не имелось оснований к отмене определения судебной коллегии, которым отменено решение, постановленное с нарушением ст. 14 и 50 ГПК РСФСР, без определения и выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации постановление президиума Белгородского областного суда от 5 октября 2000 г. отменила, а определение судебной коллегии того же суда от 22 августа 2000 г. оставила без изменения: «Раздел неоконченного строительством дома с учетом степени его готовности может быть произведен судом лишь между совместно возводившими его супругами, членами семьи застройщика, а также между наследниками» (Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1983 г.)
Проанализируем дело по иску Тамулявичюса Б.Ю. к Тамулявичене В.Ю. о праве собственности на дом.
Тамулявичюс Б.Ю. и Тамулявичене В.Ю. состояли в браке. В 1977 г. их брак расторгнут. После расторжения брака Тамулявичене в 1978 г. приступила к строительству дома на выделенном ей участке в г. Варена Литовской ССР. В этом ей помогал Тамулявичюс, проживавший совместно с бывшей женой.
В 1980 г., когда строительные работы были осуществлены на 45-47%, Тамулявичюс окончательно прекратил отношения с Тамулявичене, создав другую семью. Строительство дома продолжала одна Тамулявичене. Когда готовность дома составила 75%, Тамулявичюс в июне 1982 г. предъявил иск к Тамулявичене о признании за ним права собственности на 1/3 часть недостроенного дома и об определении порядка пользования этим домом.
В процессе рассмотрения дела в качестве третьих лиц с самостоятельными требованиями в дело вступили родители Тамулявичене — Ивошка и Ивошкене, которые также просили признать за ними право собственности на часть строящегося дома.
Дело дважды рассматривалось народным судом. Последним решением от 3 февраля 1983 г. народный суд г. Друскининкая признал право собственности Тамулявичюса на 1/2 часть дома и в его пользование выделил помещения на втором этаже. В удовлетворении требований, заявленных родителями Тамулявичене, суд отказал.
Судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда Литовской ССР 1 марта 1983 г. решение оставлено без изменения. Президиум Верховного суда республики также признал решение суда правильным.
И.о. Председателя Верховного Суда СССР внес в Пленум Верховного Суда СССР протест, в котором поставлен вопрос об отмене принятых по делу судебных постановлений в части удовлетворения иска Тамулявичюса ввиду их необоснованности.
Пленум Верховного Суда СССР удовлетворил протест по следующим основаниям.
По делу установлено, что Тамулявичюс оказывал помощь Тамулявичене в возведении дома, однако еще до того, как строительство дома было завершено менее чем наполовину, прекратил оказание такой помощи.
Суд, признавая за истцом право собственности на половину недостроенного дома, сослался на наличие договоренности между сторонами о совместном строительстве дома. Однако суд не учел, что стороны не состояли в зарегистрированном браке, поэтому право на часть дома, не являющегося общей совместной собственностью, у Тамулявичюса не возникло. Застройщиком являлась ответчица. Как разъяснил Пленум Верховного Суда СССР в и. 4 Постановления от 31 июля 1981 г. «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом», участие посторонних для застройщика лиц в строительстве дома не может служить основанием для признания за ними права собственности на часть построенного дома.
Такое право может быть признано лишь в исключительных случаях и при наличии договоренности между сторонами о создании общей собственности на дом. Поскольку право собственности на дом не возникло, так как его строительство не было завершено, у суда не имелось оснований признавать за истцом право собственности на часть недостроенного дома и определять порядок пользования им. Судом не учтены и положения п. 10 названного Постановления Пленума, в котором содержится разъяснение о том, что право собственности на жилой дом, построенный лицом на отведенном ему в установленном порядке земельном участке и принятый в эксплуатацию, возникает с момента его регистрации в исполкоме местного Совета. До окончания строительства дома вопрос о его разделе может быть разрешен лишь по иску супругов, членов семьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников. Ни к одной из этих категорий граждан истец после расторжения брака с ответчицей не может быть причислен.
Нельзя не обратить внимание и на то, что суд признал право собственности истца и на часть дома, возведенного одной ответчицей без его участия. Суд не определил размер средств, вложенных истцом в строительство дома, не выяснил, необходим ли ему этот дом для проживания. Ответчица утверждает, что истец обеспечен жильем, и после вынесения судом решения предложил ей выплатить денежную компенсацию за выделенную ему часть дома.
При новом рассмотрении дела указанные обстоятельства должны быть тщательно исследованы.
Учитывая изложенное, Пленум Верховного Суда СССР отменил все принятые судебные постановления в части иска Тамулявичюса Б.Ю. к Тамулявичене В.Ю. о праве собственности на дом и дело передал в Верховный суд Литовской ССР на новое судебное рассмотрение по первой инстанции».