Судебное разбирательство по спорам о праве на недвижимое имущество

Судебное разбирательство есть третья стадия гражданского судопроизводства. Она отличается от двух первых тем, что:

лица, участвующие в деле, путем активных процессуальных действий состязаются с целью обоснования своих требований и возражений, реализуют свои процессуальные права и исполняют обязанности;
в этой стадии исследуется взаимосвязь норм гражданского, жилищного, земельного, морского, воздушного, лесного, внутреннего водного, административного, семейного и гражданско-процессуального права, реализуются принципы этих отраслей права;
устанавливаются обстоятельства, имеющие значение для дела;
суд совершает основные процессуальные действия.

Судебное разбирательство — процессуальное правоотношение, в котором лица, участвующие в деле, и суд реализуют предоставленные им процессуальные возможности и исполняют процессуальные обязанности с целью урегулирования спора, разрешения иного требования, принятия законного и обоснованного судебного акта.

Как справедливо отмечается в юридической литературе, именно в этой стадии суд выполняет возложенные на него задачи: разрешает дело по существу, обеспечивает воспитательное воздействие судебной деятельности, восстанавливает нарушенное право¹Трубников П.Я. Судебное разбирательство отдельных гражданских дел. М.: Былина, 1996. С 26..

Основанием судебного разбирательства является вынесение судом определения о назначении судебного заседания. Началом данной стадии является открытие председательствующим судебного заседания (подготовительная часть судебного заседания). Заканчивается эта стадия вынесением судебного акта (решения, постановления, определения).

Необходимо исходить из того, что Конвенция о защите прав человека и основных свобод в ст. 6 провозглашает право на справедливое судебное разбирательство. В частности, каждый в случае спора о его гражданских правах и обязанностях имеет право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона.

Судебное решение объявляется публично, однако пресса и публика могут не допускаться на судебные заседания в течение всего процесса или его части по соображениям морали, общественного порядка или национальной безопасности в демократическом обществе, а также когда того требуют интересы несовершеннолетних или для защиты частной жизни сторон, или в той мере, в какой это, по мнению суда, строго необходимо, при особых обстоятельствах, когда гласность нарушала бы интересы правосудия.

Судебное разбирательство происходит в судебном заседании, состоящим из четырех частей:

подготовительной;
исследования обстоятельств дела;
судебных прений, реплик;
вынесения и оглашения судебного акта.

Особенности судебного разбирательства дел, связанных с защитой прав на недвижимое имущество, состоят в следующем:

взаимосвязи норм гражданского, жилищного, земельного, морского, воздушного, лесного, внутреннего водного, административного, семейного и гражданско-процессуального законодательства (ст. 5 ЖК РФ, ст. 3 ГК РФ и т.п.); выборе способов защиты;
правовом режиме объекта прав — недвижимости; правовом статусе собственников, иных законных владельцев, и других лиц;
досудебном порядке урегулирования спора (например, главы 3 и 4 ЖК РФ);
возможности применения норм законодательства субъектов РФ, органов местного самоуправления (например, ст. 5 ЖК РФ).

Дела по требованиям о защите прав на недвижимость могут рассматриваться как в исковом, так и в неисковом производстве (особом или в порядке производства по делам, возникающим из публичных отношений).

В исковом производстве рассматриваются дела по искам:

о признании права собственности на недвижимость;
о признании недействительными сделок, договоров с недвижимостью;
об определении порядка пользования недвижимым имуществом;
об устранении нарушений прав на недвижимое имущество; об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения;
о расторжении договора, предметом которого являлась недвижимость;
о признании недействительным акта государственного органа, органа местного самоуправления, постановленного в отношении недвижимости; касающееся режима недвижимости, прав собственников (иных законных владельцев) и других лиц на недвижимость; о прекращении права собственности на недвижимость; о недействительности, аннулировании записи в ЕГРП о правах на недвижимость;
о понуждении к исполнению обязанности, касающейся недвижимости;
о выделе в праве на недвижимость доли в натуре;
о признании преимущественного права и переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи на недвижимость и другие.

В особом производстве рассматриваются заявления:

об установлении факта владения и пользования недвижимостью (например, земельным участком) (и. 6 ст. 264 ГПК РФ);
об установлении факта принятия наследства в виде недвижимого имущества.

3. В порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношении, рассматриваются требования:

об оспаривании решений и действий (бездействия) органов государственной власти, РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, с том числе — органов, регистрирующих права на недвижимость, должностных лиц в отношении недвижимости;
о признании права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь.

Для обеспечения эффективной защиты нарушенных прав необходимо правильно установить фактические обстоятельства дела. Выявление, предоставление и собирание доказательств, на основе которых устанавливаются юридически значимые обстоятельства, начинается на стадии возбуждения дела.

В стадии подготовки дела к судебному разбирательству собирание необходимых доказательств должно быть завершено. В ходе судебного разбирательства доказательства также могут быть предоставлены и истребованы, но основной задачей судебного разбирательства является их исследование, а не выявление и собирание.

Установление фактических обстоятельств дела достигается с помощью комплекса приемов, средств. В связи с этим возникает вопрос об исследовании проблем состязательного и следственного судопроизводства. Эти проблемы рассматривались в работах Е.В. Васьковского, Е.А. Нефедьева, В.М. Семенова, В.Ф. Тарасенко, С.А. Шишкина и других ученых.

В науке состязательность рассматривается как принцип процесса и как механизм исследования фактических обстоятельств дела. Принцип состязательности процесса состоит в том, что стороны и другие лица, участвующие в деле, собирают доказательства, предоставляют их, доказывают обстоятельства, на которые ссылаются как на основания своих требований и возражений. В основе состязательности права сторон лежат действия по разработке материальной стороны дела.

В чистом виде состязательность есть абсолютный контроль сторон за развитием материальной стороны процесса. Следственное начало — абсолютный контроль суда. Вместе с тем состязательность и следственное начало процесса в чистом виде не существуют, они тесно связаны. Элементы следственного начала дополняют состязательный процесс.

Конституция РФ (в ст. 123) и Гражданский процессуальный кодекс РФ закрепляют состязательность гражданского судопроизводства. Роль суда и лиц, участвующих в деле в установлении и исследовании фактических обстоятельств дела, изменяется. Так, согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле и лишь в случае, когда предоставление доказательств для сторон и других лиц, участвующих в деле, затруднительно, они вправе ходатайствовать перед судом об их истребовании. Судья в таких случаях оказывает им содействие в собирании доказательств. Эта норма свидетельствует о том, что суд по собственной инициативе не вправе участвовать в собирании доказательств.

Такое правило содержится и в ст. 57 ГПК РФ. Это общее положение. Несмотря на общую тенденцию, состоящую в снижении активности суда в выявлении и собирании доказательств, федеральный законодатель устанавливает обязанность суда, сохраняя беспристрастность, создавать условия для всестороннего и полного исследования обстоятельств дела.

Суд разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или не совершения процессуальных действий, оказывает им содействие в осуществлении их прав (ст. 12 ГПК РФ), уточняет обстоятельства, имеющие значения для дела, определяет доказательства, которые каждая сторона должна представить (ст. 148 ГПК РФ); назначает экспертизу, направляет судебные поручения (ст. 150 ГПК РФ). Это свидетельствует об усложнении роли суда в проведении действительно состязательного процесса.

Кроме того, по делам, связанным с защитой прав на недвижимость, гражданское процессуальное законодательство сохраняет за судом право на собирание доказательств (ст. 249 ГПК РФ: «Обязанности по доказыванию обстоятельств, послуживших основанием для принятия нормативного правового акта, его законности, а также законности оспариваемых решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих возлагаются на орган, принявший нормативный правовой акт, органы и лиц, которые приняли оспариваемые решения или совершили оспариваемые действия (бездействие)».

При рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд может истребовать доказательства по своей инициативе в целях правильного разрешения дела. Должностные лица, не исполняющие требований суда о предоставлении доказательств, подвергаются штрафу в размере до 1 тыс. руб. (в ред. Федерального закона от 11 июня 2008 г. № 85-ФЗ).

Согласно ст. 246 ГПК РФ, дела, возникающие из публичных правоотношений, рассматриваются и разрешаются судьей единолично, а в случаях, предусмотренных федеральным законом, коллегиально по общим правилам искового производства с особенностями, установленными главами 24—26 ГПК РФ и другими федеральными законами.

При рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, не применяются правила заочного производства, установленные главой 22 ГПК РФ.

При рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд не связан основаниями и доводами заявленных требований.

При рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд может признать обязательной явку в судебное заседание представителя органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица. В случае неявки указанные лица могут быть подвергнуты штрафу в размере до 1 тыс. руб.

Согласно ст. 293 ГПК РФ, суд, признав, что недвижимая вещь не имеет собственника или собственник недвижимой вещи неизвестен и она принята на учет в установленном порядке, принимает решение о признании права муниципальной собственности либо собственности города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга на эту вещь.

Необходимо учитывать разъяснения Пленума Верховного Суда РФ в Постановлении «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» от 10 июня 1980 г. №4 (в ред. постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 20 декабря 1983 г. № 11, от 21 декабря 1993 г. №11, от 25 октября 1996 г. № 10, от 6 февраля 2007 г. № 6).

Так, правильное применение законодательства при рассмотрении судами дел по спорам, возникающим между участниками общей собственности на жилой дом, имеет важное значение в деле обеспечения полной защиты конституционного права граждан на частную собственность, в том числе жилой дом (ст. 35 Конституции Российской Федерации).

При рассмотрении дел по искам участников долевой собственности на жилой дом об изменении долей в праве собственности следует иметь в виду, что такое требование может быть удовлетворено лишь при условии, если улучшения жилого дома осуществлены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества и являются неотделимыми (и. 3 ст. 245 ГК РФ).

При разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать следующее:

поскольку в силу ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их преимущественное право покупки доли в этом доме;
преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом;
в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. 199—205 ГК РФ.

При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм (п. 1.2 введен Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 6 февраля 2007 г. № 6).

Для правильного разрешения споров данной категории большое значение имеют специальные познания в области жилищного строительства и коммунального хозяйства. Поэтому при подготовке дела к судебному разбирательству в порядке ст. 150 ГПК РФ надлежит на основании представленных документов и пояснений сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование и т.п. (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 6 февраля 2007 г. № 6).

Проведение экспертизы с учетом характера разрешаемых вопросов может быть поручено судом на основании ст. 79 ГПК РФ судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Экспертиза должна назначаться и проводиться в строгом соответствии с требованиями ст. 18, 79, 80, 84—86 ГПК РФ (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 6 февраля 2007 г. № 6).

Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.

Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в ч. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 1 июля 1996 г. № 6/8; п. 8 в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 октября 1996 г. № 10).

В тех случаях, когда в результате выдела сособственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на дом.

Выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых пристроек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 6 февраля 2007 г. № 6).

Разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется, если переоборудования не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности жилого дома, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, а также в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, в иных случаях, когда в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется — ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 6 февраля 2007 г. № 6).

Затраты на проведение указанных работ должны распределяться СУДОМ между сторонами с учетом принадлежащих им долей, поскольку согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно со своей долей. Вместе с тем в исключительных случаях суд может отступить от этого принципа и распределить расходы с учетом материального положения сособственников, состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 октября 1996 г. № 10).

При наличии реальной возможности выдела доли в натуре денежная компенсация за часть дома не должна взыскиваться как в пользу выделяющегося, так и остальных сособственников, если они возражают против ее получения, поскольку право распоряжения имуществом принадлежит только самому собственнику и он может быть лишен этого права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе.

При невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, отчет оценщика об оценке жилого дома и его частей (ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями), заключения экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки дома (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 6 февраля 2007 г. № 6).

Лицо, получившее денежную компенсацию, утрачивает право собственности на дом, а также право проживания в нем при отсутствии согласия собственников, в связи с чем может быть выселено по иску любого участника общей собственности (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 6 февраля 2007 г. № 6).

Отдельные особенности судопроизводства закреплены в Гражданском, Земельном, Жилищном и Гражданском процессуальном кодексах, а также в других нормативных правовых актах, регламентирующих недвижимость.

В соответствии со ст. 189 ГПК РФ после исследования всех доказательств председательствующий предоставляет слово для заключения по делу прокурору, представителю государственного органа или представителю органа местного самоуправления, участвующим в процессе в соответствии с ч. 3 ст. 45 и со ст. 47 ГПК РФ, выясняет у других лиц, участвующих в деле, их представителей, не желают ли они выступить с дополнительными объяснениями. При отсутствии таких заявлений председательствующий объявляет рассмотрение дела по существу законченным и суд переходит к судебным прениям.

Согласно ст. 190 ГПК РФ, судебные прения состоят из речей лиц, участвующих в деле, их представителей. В судебных прениях первым выступает истец, его представитель, затем — ответчик, его представитель.

Третье лицо, заявившее самостоятельное требование относительно предмета спора в начатом процессе, и его представитель в судебных прениях выступают после сторон, их представителей. Третье лицо, не заявившее самостоятельных требований относительно предмета спора, и его представитель в судебных прениях выступают после истца или ответчика, на стороне одного из которых третье лицо участвует в деле.

Прокурор, представители государственных органов, органов местного самоуправления, организаций и граждане, обратившиеся в суд за защитой прав и законных интересов других лиц, выступают в судебных прениях первыми.

После произнесения речей всеми лицами, участвующими в деле, их представителями они могут выступить с репликами в связи со сказанным. Право последней реплики всегда принадлежит ответчику, его представителю.

В силу ст. 192—198 ГПК РФ, после судебных прений суд удаляется в совещательную комнату для принятия решения, о чем председательствующий объявляет присутствующим в зале судебного заседания. После принятия и подписания решения суд возвращается в зал заседания, где председательствующий или один из судей объявляет решение суда. Затем председательствующий устно разъясняет содержание решения суда, порядок и срок его обжалования.

При объявлении только резолютивной части решения суда председательствующий обязан разъяснить, когда лица, участвующие в деле, их представители могут ознакомиться с мотивированным решением суда.

Решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Суд, признав необходимым выяснить новые обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, или исследовать новые доказательства, выносит определение о возобновлении судебного разбирательства. После окончания рассмотрения дела по существу суд вновь заслушивает судебные прения.

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Решение суда излагается в письменной форме председательствующим или одним из судей.

Решение суда подписывается судьей при единоличном рассмотрении им дела или всеми судьями при коллегиальном рассмотрении дела, в том числе судьей, оставшимся при особом мнении. Исправления, внесенные в решение суда, должны быть удостоверены подписями судей.

Решение суда состоит из вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей.

В вводной части решения суда должны быть указаны дата и место принятия решения суда, наименование суда, принявшего решение, состав суда, секретарь судебного заседания, стороны, другие лица, участвующие в деле, их представители, предмет спора или заявленное требование.

Описательная часть решения суда должна содержать указание на требование истца, возражения ответчика и объяснения других лиц, участвующих в деле.

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

В случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

В случае отказа в иске в связи с признанием неуважительными причин пропуска срока исковой давности или срока обращения в суд в мотивировочной части решения суда указывается только на установление судом данных обстоятельств.

Резолютивная часть решения суда должна содержать выводы суда об удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении иска полностью или в части, указание на распределение судебных расходов, срок и порядок обжалования решения суда.