Перепланировка, переоборудование жилого помещения

Споры о переустройстве или перепланировке жилого помещения регламентируются ст. 25—29 ЖК РФ и осуществляются в значительной степени иначе, чем было ранее. Так, Жилищный кодекс 1983 г. содержал одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений (ст. 84), определявшую самые общие правила совершения указанных действий. К достоинствам нового Жилищного кодекса РФ можно отнести то, что теперь основные отношения по переустройству и перепланировке помещений регулируются федеральным законом. Это благоприятно скажется на правоприменительной практике и будет способствовать единообразному применению установленных правил и процедур.

С 1 марта 2005 г. определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации. До введения в действие Жилищного кодекса РФ в субъектах Российской Федерации было принято немало правовых актов, регулирующих указанные отношения.

Обратим внимание, что новый Жилищный кодекс РФ не упоминает подсобные помещения в связи с переустройством и перепланировкой. Причиной, вероятно, является то, что подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых помещений, при этом вместо понятия «подсобное помещение» в данном случае употребляет понятие «помещение вспомогательного использования».

Важным является и то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий «переустройство» и «перепланировка» жилых помещений.

В статье 25 ЖК РФ законодатель определил основные виды перепланировки и переустройства жилых помещений.

Под переустройством ЖК РФ понимает проведение различных изменений в оборудовании жилого помещения. Переустройство производится в виде установки, замены или переноса инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.

Следует учитывать, что не всякое изменение в оборудовании жилого помещения признается переустройством. Основным критерием, в соответствии с которым изменение оборудования жилого помещения может быть признано переустройством, является необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Вместе с тем критериев перепланировки, переустройства, требующих внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, Жилищный кодекс РФ не содержит. Данный вопрос суд выясняет в судебном заседании, в том числе посредством проведения судебной экспертизы (строительно-технической и др.).

Перепланировка понимается в ЖК РФ как изменение конструктивных особенностей жилого помещения в виде изменения его конфигурации. Аналогично с переустройством не любое изменение конфигурации жилого помещения является перепланировкой, а лишь то, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланирусмое жилое помещение на основании договора социального найма;
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдаст или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Этот документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Статья 26 ЖК РФ определяет, что переустройство и перепланировка помещений осуществляются по согласованию с органом местного самоуправления. Для сравнения напомним, что Жилищный кодекс 1983 г. предусматривал осуществление этих действий с разрешения исполкома местного совета. Однако различие здесь чисто терминологическое: отсутствие согласования или отказ в нем означают самовольность, противоправность произведенного переустройства или перепланировки помещений и влекут неблагоприятные правовые последствия.

Статья 26 ЖК РФ определяет основания для проведения пользователем жилого помещения его переустройства или перепланировки, а также устанавливает порядок действий заинтересованных лиц в целях проведения переустройства или перепланировки.

Орган местного самоуправления, принявший решение о согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения, обязан в течение трех рабочих дней выдать или выслать по почте заявителю документ, подтверждающий принятие решения о согласовании.

Следует полагать, что решение об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения должно быть также выдано (выслано) заявителю в таком порядке, несмотря на то, что речь идет только о документе, подтверждающем принятие положительного решения.

Единственным основанием для проведения переустройства и перепланировки является документ, выданный органом местного самоуправления после принятия решения о согласовании этих действий.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения возможен в случае:

непредставления необходимых документов;
представления документов в ненадлежащий орган;
несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения фиксируется в акте приемочной комиссии.

Следует полагать, что приемочная комиссия, как и в случае с переводом помещений из одной категории в другую, формируется соответствующим органом местного самоуправления, который принял решение о согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения.

Органы местного самоуправления обязаны направить акт приемочной комиссии в орган (организацию) по учету объектов недвижимого имущества (БТИ).

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии оснований, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску компетентного органа принимает решение.

в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

В субъектах Российской Федерации также принимаются соответствующие правовые акты.

Согласно п. 2 Постановления Правительства Москвы «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы» от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП (в ред. Постановления от 15 ноября 2005 г. № 883-ПП) на Мосжилинспекцию возлагаются функции уполномоченного органа, осуществляющего согласование, в том числе ранее выполненных самовольно переустройств и (или) перепланировок жилых и нежилых помещений в жилых домах, если они не нарушают права и законные интересы граждан либо не создают угрозу их жизни и здоровью.

Не исключена возможность согласования во внесудебном порядке произведенных самовольно переустройств и (или) перепланировки жилого помещения. Положение о порядке переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в городе Королеве Московской области, утвержденное Постановлением главы муниципального образования «Город Королев» от 12 сентября 2005 г. № 1729, предусматривает возможность в административном порядке урегулировать этот вопрос.

При этом в одних нормативных актах, в частности в названном Положении, приводится перечень определенных работ, которые могут быть согласованы администрацией с последующим внесением изменений в технический паспорт жилого дома, в других — предусматривается представление лицом, сделавшим самовольное переустройство (перепланировку), дополнительных документов для принятия решения о согласовании (например, в соответствующем Положении, принятом в муниципальном образовании «Город Подольск» Московской области).

Есть и такие акты, в которых подробно регламентирована процедура получения и оформления заключения о возможности сохранения жилого помещения в существующем состоянии для подачи заявителем искового заявления в суд по вопросу сохранения жилого помещения (например, в муниципальном образовании «Город Подольск» Московской области). В последнем случае такое регулирование вызывает большие сомнения, поскольку определение порядка гражданского судопроизводства, составной частью которого является процедура получения и представления доказательств, находится в ведении Российской Федерации (п. «о» ст. 71 Конституции РФ, ст. 1 ГПК РФ).

Вопрос о сохранении жилого помещения в самовольно переустроенном (перепланированном) состоянии может решаться судом при рассмотрении дел:

по иску органа, осуществляющего согласование, о продаже с публичных торгов жилого помещения или о расторжении договора найма жилого помещения, когда ответчиком по такому делу подано заявление о сохранении жилого помещения в существующем состоянии;
по заявлению заинтересованного лица об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании и утверждении соответствующего акта о завершении переустройства, перепланировки жилого помещения;
по иску к органу местного самоуправления, отказавшему в утверждении несанкционированных переустройств и (или) перепланировки, и другим лицам, оспаривающим право истца на выполненные переоборудования либо возражающих против них (например, к собственнику другой комнаты в той же квартире, претендующему на эти переоборудования или считающему нарушенными вследствие этого свои права), об оспаривании отказа и признании права на произведенные переустройство и (или) перепланировку.

Изложенные выводы, однако, не означают, что решение суда о сохранении жилого помещения в существующем после переустройства (перепланировки) состоянии, принятое по иску гражданина, не обращавшегося перед этим к органу местного самоуправления с соответствующим заявлением, либо с нарушением вида судебного производства (например, заявление об оспаривании отказа в согласовании рассмотрено в исковом порядке) должно быть, безусловно, отменено вышестоящей судебной инстанцией только по мотиву ошибочного принятия к производству такого требования либо нарушения порядка его рассмотрения. Если обстоятельства, имеющие значение для дела, были определены и установлены судом полно и правильно, изложенные в решении выводы соответствуют этим обстоятельствам, а нормы материального права применены и истолкованы в соответствии с их смыслом, то отмена такого решения была бы формальной и противоречила бы содержанию конституционного права граждан на судебную защиту.

По делам указанной категории следует привлекать к участию в деле всех лиц, интересы которых может затронуть судебное решение (членов семьи заявителя, соседей по квартире, дому, если переустройства (перепланировки) затрагивают их права на занимаемые ими помещения). Процессуальное положение этих лиц будет зависеть от их отношения к заявленному требованию. Например, если владелец соседней комнаты в коммунальной квартире возражает против оформления самовольных переустройств (перепланировок) по мотиву нарушения его законных интересов, то этот сосед и орган местного самоуправления, отказывающий в согласовании, будут являться ответчиками по делу.

Отметим, что Жилищный кодекс РФ не содержит требований к порядку подготовки и оформлению проекта переустройства или перепланировки, отсылая таким образом к градостроительному законодательству, строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам.

По этой причине суды часто ограничиваются выяснением лишь соответствия переустроенного (перепланированного) помещения соответствующим требованиям к жилым или нежилым помещениям и нарушает ли перепланировка или переустройство права и законные интересы других лиц, в том числе соседей.

Решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.

По делу по иску Щ. к Е., Мосжилинспекции по ЮАО г. Москвы, ГУП БТИ ЮАО о сохранении в перепланированном состоянии жилого помещения и внесении изменений в техническую документацию. Истец обратился в суд с требованием о сохранении в перепланированном состоянии жилого помещения — комнаты площадью 16,5 м² в квартире по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 72, к. 1, кв. 30, и внесении изменений в техническую документацию, ссылаясь на то, что на основании обменного ордера № 302013 от 10 марта 1992 г. истец получил указанное жилое помещение для проживания, нанимателем остальных комнат является П., когда истец решил приватизировать комнату, выяснилось, что она является смежно-изолированной, а межкомнатный проем был заделан до вселения истца, на основании чему ему было отказано в приватизации, также было отказано в переустройстве квартиры

На основании изложенного и с учетом уточненных исковых требований истец просит сохранить комнату площадью 16,5 м² в квартире по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 72, к. 1, кв. 30 в перепланированном состоянии и внести связанные с этим изменения в техническую документацию.

Суд выслушав явившиеся стороны лиц, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу. В соответствии со ст. 84 ЖК РФ переустройство, перепланировка жилого помещения могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешением исполкома местного Совета народных депутатов.

Судом установлено, что 19 марта 1992 г. Щ. получил ордер на комнату 16,5 м² в квартире по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 72, к. 1, кв. 30, нанимателем остальных двух комнат является Е. все три комнаты фактически изолированы, однако по данным БТИ комната площадью 16,5 кв.м. и комната площадью 16,5 м² значатся как смежно-изолированные, истец обращался с ходатайством о внесении изменений в поэтажный план и экспликацию квартиры и регистрации данной квартиры как изолированной, однако ему отказали, пояснив, что на регистрацию перепланировки нет согласия жильцов квартиры.

Истец считает такой отказ необоснованным, так как его комната давно используется как изолированная, на нее открыт отдельный лицевой счет, без регистрации перепланировки он не может приватизировать свою комнату. Истец занимает комнату 16,5 м² (граничит с комнатой 16,5 м²), на него и на Е. открыты отдельные финансово-лицевой счета. Кроме того, в поэтажном плане от 6 мая 2005 г. имеются данные о заделанном проеме между комнатами 16,5 и 16,5 м², комнаты используются двумя разными нанимателями, несмотря на то что по данным БТИ указанные комнаты значатся как смежно-изолированные.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что поскольку комнаты 16,5 м² и 16,5 м² фактически изначально использовались как раздельные, поэтому требование истца о сохранении комнат изолированными согласно фактически произведенной перепланировки, и внесении изменений в техническую документацию законны, обоснованны и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194—199 ГПК РФ, суд решил исковые требования Щ. к Е., Мосжилинспекции по ЮАО г. Москвы, ГУП БТИ ЮАО о сохранении в перепланированном состоянии жилого помещения и внесении в техническую документацию удовлетворить. Сохранить жилое помещение в виде комнаты № 2 площадью 16,5 м² в трехкомнатной коммунальной квартире по адресу: г. Москва, Каширское ш., д. 72, к. 1, кв. 30 в перепланированном виде, обязать БТИ ЮАО г. Москвы внести соответствующие изменения в техническую документацию по указанному жилому помещению¹Архив Нагатинского районного суда г. Москвы (дело № 2-1021/08).

В соответствии со ст. 29 ЖК РФ суд может принять решение о сохранении жилья в переустроенном состоянии, если права и законные интересы граждан не нарушены, угрозы их жизни и здоровью нет. Статья 293 ГК РФ предусматривает принудительное изъятие жилого помещения, если оно используется не по назначению, если нарушаются права и интересы соседей и в случае бесхозяйственного обращения с жильем, что приводит к его разрушению (перечень является закрытым и, как видим, случаев переустройства и перепланировки не содержит). При этом ст. 293 ГК РФ содержится в перечне случаев принудительного изъятия у собственника имущества, установленном ст. 235 ГК РФ. Перечень таких случаев тоже является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

Вопрос о применении ст. 293 ГК РФ было бы возможным рассматривать в случаях переустройства жилья, если в связи с этим нарушены права и интересы соседей, либо если переустройство можно охарактеризовать как разрушение жилья в связи с бесхозяйственным обращением (см. ст. 293 ГК РФ). Положений такого характера гл. 4 ЖК РФ не содержит.

Реализация п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ возможна, однако следовало бы внести изменения в ст. 293 и 235 ГК РФ, о принудительном изъятии жилья и в случае самовольного переустройства.

Решение о принудительном изъятии жилья путем продажи с публичных торгов принимается только судом, но по основаниям, определяемым ст. 293 ГК РФ, например, если происходит разрушение жилого помещения, причиной которого явилось переустройство жилья. И, конечно, в данном случае неважно, было ли оно самовольным либо произведено с соблюдением необходимых формальностей.

Таким образом, само по себе самовольное переустройство не может служить основанием для принудительного изъятия у собственника его жилого помещения.

Кроме того, следует отметить, что положения ст. 29 ЖК РФ обосновано применяются в случае переустройства и перепланировки двух квартир.

Согласно ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

Поскольку из диспозиции указанной статьи не усматривается, что положения о переустройстве или перепланировке касаются только одного жилого помещения (одной квартиры), понятие «жилое помещение», применительно к данным правоотношениям, законодателем видится в более широком смысле. Таким образом, требования данной статьи также подлежат применению и при переустройстве и (или) перепланировке двух жилых помещений (квартир).

Юридически значимым обстоятельством, препятствующим сохранению жилого помещения в перепланированном состоянии, является лишь факт нарушения прав и законных интересов граждан.

Анализ судебной практики свидетельствует о том, что при рассмотрении споров данной категории в целом достигнуто единообразие судебной практики. Как и при решении вопроса о переводе нежилого помещения в жилое и жилого помещения в нежилое, разрешая споры о переустройстве и перепланировке, суды исходят из технической возможности переустроить или перепланировать помещение в соответствии с действующими техническими нормами, учитывая и последствия — не повлечет ли это нарушений прав и законных интересов других лиц, и не создана ли угроза нарушения.

Юридически значимыми обстоятельствами по этим делам являются:

действительно ли произведены перепланировка, переустройство;
причина отказа в согласовании;
соответствие переустройства, перепланировки проекту;
соблюдение технических, санитарных, иных правил; какое право нарушено, либо создана угроза нарушения конкретного права граждан;
не имеется ли возможность устранить допущенное нарушение, угрозу нарушения путем проведения дополнительных работ;
другие обстоятельства, перечень которых определяется в зависимости от спорной ситуации.