Заключение, изменение, расторжение, прекращение договора социального найма: вопросы правоприменения

Социальному найму жилых помещений посвящен раздел III ЖК РФ. Данный раздел содержит две главы, в которых определяются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, а также устанавливаются основные правила о таком договоре, конкретизирующие соответствующие положения Гражданского кодекса РФ.

Статья 49 ЖК РФ развивает положение гражданского законодательства, согласно которому в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются по договору социального найма (ст. 672 ГК РФ). При этом должны быть соблюдены следующие условия.

1. Признание гражданина малоимущим. Малоимущими граждан признают органы местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ. Учитывая компетенцию органов государственной и муниципальной власти, схема такого признания выглядит следующим образом:

порядок определения размера дохода и стоимости имущества (находящегося в собственности и подлежащего налогообложению) в целях признания граждан малоимущими устанавливают субъекты РФ (п. 3 ст. 13 ЖК РФ);
размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости указанного имущества в целях признания граждан малоимущими устанавливают органы местного самоуправления (п. 2 ч. 1 ст. 14).

2. Признание гражданина нуждающимся в жилом помещении.

3. Проживание в данном населенном пункте.

Согласно ст. 52 ЖК РФ на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях граждане принимаются по месту своего жительства. Принятие на учет не по месту жительства может иметь место лишь в случаях и в порядке, установленных законодательством. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта).

Крут членов семьи определяется по правилам, установленным ст. 69 ЖК РФ и п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» от 2 июля 2009 г. № 14.

Нам представляется, что для оценки доходов и стоимости имущества следует создавать специальные службы (комиссии) органов местного самоуправления, с привлечением представителей органов труда и социального развития, финансовых налоговых органов, органов опеки и попечительства и т.п. Нельзя возлагать данные обязанности на органы, которые учитывают нуждающихся и предоставляют жилые помещения. У них иные цели и задачи. Эти комиссии в своей работе должны будут руководствоваться величиной прожиточного минимума на душу населения, который определяется в соответствии с Федеральным законом «О прожиточном минимуме в Российской Федерации» от 24 октября 1997 г. № 134-Ф3.

Перечень видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи, определен Постановлением Правительства РФ от 20 августа 2003 г. № 512. Этим Постановлением определено, что при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи учитываются все виды доходов, полученных каждым членом семьи или одиноко проживающим гражданином в денежной и натуральной формах, в том числе:

все предусмотренные системой оплаты труда выплаты;
средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных трудовым законодательством;
доходы от реализации и сдачи в аренду недвижимого имущества, транспортных и иных средств и т.п.

Установление порядка определения размера дохода и стоимости имущества в целях признания граждан малоимущими отнесено к компетенции субъекта РФ. Приведенные выше Федеральный закон и Постановление Правительства РФ могут служить ориентиром для решения этого вопроса. Можно в этом плане упомянуть также Федеральный закон «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи» от 5 апреля 2003 г. № 44-ФЗ.

Существуют иные категории граждан, имеющих право на получение жилья (по договору социального найма) из федерального жилищного фонда и фонда субъектов РФ. При этом учетная норма, норма предоставления жилья и т.д. нередко значительно отличаются от положений Жилищного кодекса РФ. Может быть предусмотрено также право на льготное получение жилья (ст. 57 ЖК РФ). Как и лицам, обозначенным в ч. 2 ст. 49 ЖК РФ, этим категориям граждан жилье может предоставляться из муниципального жилищного фонда при наличии следующих условий:

муниципальные органы в установленном порядке наделяются государственными полномочиями на предоставление таких жилых помещений;
жилье предоставляется в порядке, определенном ЖК РФ, если иное не установлено федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ.

Ранее правила учета граждан принимались на федеральном уровне. Они назывались «примерные», и на их основании субъекты РФ утверждали свои правила — с учетом местных условий.

В соответствии со ст. 12, 13, 14 ЖК РФ к компетенции органов федеральной государственной власти отнесено:

определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда (п. 4 ст. 12 ЖК РФ);
определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда РФ гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом (п. 6 ст. 12 ЖК РФ);
определение оснований предоставления жилья по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (п. 7 ст. 12 ЖК РФ).

Органы государственной власти субъектов РФ в вопросах учета нуждающихся и предоставления жилых помещений определяют:

порядок ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (п. 7 ст. 13 ЖК РФ);
порядок предоставления жилья по договорам социального найма категориям граждан, установленным соответствующим законом субъекта РФ (п. 5 ст. 13 ЖК РФ);
порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта РФ (и. 2 ст. 13 ЖК РФ).

Органы местного самоуправления решают вопросы:

ведения в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (п. 3 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ);
предоставления в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда (п. 5 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ);
определения порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда (п. 4 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ).

Учитывая новую схему предоставления жилых помещений, федеральные правила учета граждан больше не применяются.

Распоряжением Президента РФ от 6 июля 1997 г. № 276-рп утверждены Правила учета нуждающихся в улучшении жилищных условий лиц, замещающих государственные должности Российской Федерации, и иных государственных служащих, однако следует отметать, что этот акт устарел и должен быть приведен в соответствие с ЖК РФ.

Согласно указанным Правилам на учет для улучшения жилищных условий принимаются в том случае, если общая площадь на одного члена семьи составляет менее 15 м² (п. 5); жилые помещения предоставляются из такого расчета: на одного-двух человек — однокомнатная квартира; на двух-трех человек — двухкомнатная квартира и т.п.

Приведение данного акта в соответствие с Жилищным кодексом РФ необходимо по следующим основаниям. Правилами предусматривается предоставление жилья по договору найма, и очереднику, согласившемуся на заключение договора найма жилого помещения, выдается ордер (п. 1, 10, 24, 25). Ордер, напомним, упразднен. Что касается договора найма жилого помещения, то он регламентируется в главе 35 ГК РФ. Нормы же этой главы, в свою очередь, не предусматривают учета граждан в качестве нуждающихся, принятия решения о предоставлении жилья и т.д.

Определяемая в Жилищном кодексе РФ нуждаемость в жилье служит основанием для вступления в члены ЖК и ЖСК. Установленные ст. 111 ЖК РФ категории граждан имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти (федеральных и субъектов РФ) или органов местного самоуправления.

Статья 82 ЖК РФ устанавливает порядок и основания изменения договора социального найма жилого помещения.

В п. 1 законодатель предусмотрел возможность объединения нескольких договоров социального найма в один договор. Так, лица, проживающие в одном жилом помещении на основании нескольких договоров социального найма, объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения одного договора социального найма на все жилое помещение с кем-либо из них. Аналогичная норма содержалась в ст. 87 ЖК РСФСР.

В п. 2 предусматривается замена нанимателя в договоре социального найма. Так, каждый дееспособный член семьи нанимателя с согласия наймодателя и остальных членов семьи вправе требовать признания его нанимателем по заключенному договору социального найма, на основании которого заключен договор социального найма. Аналогичная ситуация складывается в случае смерти нанимателя. Нанимателем может быть признан любой дееспособный член семьи умершего нанимателя.

В других случаях при аналогичной ситуации суды отказывают в удовлетворении иска.

В мотивировочной части решений об отказе в таких требованиях суды ссылались на нормы ст. 82 ЖК РФ, которая не предусматривает возможности заключения договоров социального найма в иных случаях и содержит исчерпывающий перечень оснований для изменения договора. Суды руководствовались также ст. 5 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, его нормы применяются в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом.

В соответствии с требованиями ст. 82 ЖК РФ судами удовлетворяются иски членов семьи нанимателя о признании их нанимателем по ранее заключенному договору, вместо умершего нанимателя.

В отдельных случаях вместо предъявления иска об изменении договора найма по причине приобретения самостоятельного права пользования жилым помещением членами семьи нанимателя, третьи лица обжалуют решения органов УФМС об отказе в регистрации.

В. обратилась в суд и заявлением об оспаривании решения начальника отделения по району «Лефортово» УФМС России по г. Москве в ЮВАО об отказе в регистрации по месту жительства, ссылаясь на то, что она состоит в браке с нанимателем комнаты в коммунальной квартире и от совместной жизни они имеют сына 1994 г. рождения. С согласия супруга В. вселилась в комнату в 2005 г. и пользуется ею. Однако им незаконно отказано в регистрации по месту жительства.

Решением Лефортовского районного суда г. Москвы заявление удовлетворено: признано неправомерным решение начальника отделения по району «Лефортово» УФМС России по г. Москве, на начальника возложена обязанность зарегистрировать заявителя и ребенка по месту жительства¹Архив Лефортовского районного суда г. Москвы (дело № 1263/2007 г.).

Нам представляется, что в данном случае следовало бы разъяснить заявителю право на предъявление иска о признании права пользования жилым помещением, изменении договора найма путем включения заявителя и ребенка в число участников договора. Предложенный заявителем порядок разрешения возникшего спора не отвечает требованиям жилищного законодательства, регламентирующего возникновение прав на жилое помещение.

Сама по себе регистрация возможна лишь по основаниям, предусмотренным жилищным, гражданским и административным законодательством, и рассматривается как следствие приобретения права на жилое помещение. В нашем случае регистрация стала основанием возникновения у заявителя права на жилое помещение. Разрешая споры об устранении препятствий, суды не выясняют, в чем состоят эти препятствия, и каков механизм их устранения. Суды ограничиваются лишь обязанием ответчика не чинить препятствий. Такие решения являются неисполнимыми. Необходимо разъяснять истцам об указании мер для устранения препятствий (передать ключи, убрать незаконные перегородки и т.п.).

В соответствии с п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» от 2 июля 2009 г. № 14 ч. 4 ст. 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке.

Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям ч. 4 и 5 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ и ст. 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения, с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены судом с учетом данного обстоятельства.

Статья 83 ЖК РФ устанавливает порядок и основания расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения.

В п. 1 сторонам этого договора представлено право расторгнуть его в любое время по соглашению. Причины такого расторжения законодателем не оговорены, следовательно, при наличии соглашения сторон они не имеют значения.

В п. 2 законодатель предоставил нанимателю право одностороннего расторжения договора социального найма в любое время. Это означает, что наниматель с письменного согласия всех членов его семьи вправе без объяснения причин и согласия наймодателя расторгнуть договор социального найма и выселиться из занимаемого жилого помещения.

В п. 3 содержится норма о расторжении договора социального найма на случай выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда указанных лиц.

Наймодатель вправе потребовать расторжения договора социального найма в строго определенных Жилищным кодексом РФ обстоятельствах, к которым относятся:

невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
использование жилого помещения не по назначению.

При наличии указанных обстоятельств наймодатель вправе обратиться в суд с соответствующим заявлением. Договор социального найма в данном случае расторгается исключительно по решению суда.

В п. 5 предусмотрено два основания прекращения договора социального найма по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон. К таким обстоятельствам относятся: утрата (разрушение) жилого помещения и смерть одиноко проживающего нанимателя.