Судебная защита прав на недвижимое имущество

Исковая давность при рассмотрении и разрешении споров о защите прав на недвижимое имущество

При разрешении споров о защите прав на недвижимое имущество возникают спорные вопросы, требующие изучения и научно-обоснованных рекомендаций. Остановимся на вопросах применения исковой давности.

Исковую давность регламентируют следующие нормативные правовые акты: Гражданский кодекс РФ (главы 9 и 12); федеральные законы РФ «О внесении изменений в статью 181 части первой Гражданского кодекса РФ» от 21 июля 2005 г. № 109-ФЗ, «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ, «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ, «О введении в действие части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» от 26 ноября 2001 г. № 147-ФЗ; другие федеральные законы.

Необходимо учитывать разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12 ноября 2001 г. № 15 и Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности» от 15 ноября 2001 г. № 18, а также судебную практику Верховного Суда РФ, и в частности Определение Верховного Суда РФ от 12 августа 2008 г. № 56-В08-10.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 ГК РФ). Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные либо более длительные (ст. 197 ГК РФ):

• один год по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности (ст. 181 ГК РФ) и др.;
• два года по требованиям, вытекающим из договора имущественного страхования (ст. 966 ГК РФ); шесть месяцев со дня окончания срока предъявления чека к платежу по искам чекодержателя к чекодателю, авалистам, индосантам (ст. 885 ГК РФ);
• один год по требованиям, предъявляемым в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда (ст. 725 ГК РФ);
• два года по требованиям, связанным с недостатками товара (ст. 477 ГК РФ);
• три месяца по требованиям о переводе прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ);
• один год по требованиям о прекращении, досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных убытков по договору аренды предприятия (ст. 657 ГК РФ);
• один год по требованиям, вытекающим из договора перевозки грузов (ст. 797 ГК РФ);
• один год с даты начала размещения ценных бумаг по требованиям о признании выпуска ценных бумаг недействительным (ст. 13 ФЗ РФ от 5 марта 1999 г. № 46-ФЗ «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг»;
• пять лет по требованиям, связанным с недостатками по договору строительного подряда (ст. 756 ГК РФ);
• десять лет по требованиям, связанным с недостатками по договору бытового подряда (ст. 737 ГК РФ);
• другие сроки в соответствии с положениями Устава железнодорожного транспорта РФ, Кодекса торгового мореплавания РФ, Кодекса внутреннего водного транспорта РФ, ФЗ «О рынке ценных бумаг», ФЗ РФ «О государственных долговых товарных обязательствах», ФЗ РФ «О транспортно-экспедиционной деятельности», Семейного кодекса РФ.

Рассмотрим срок исковой давности по требованиям о признании договора приватизации жилого помещения недействительным, который в Гражданском кодексе РФ определяется основаниями недействительности.

В соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки (в нашем случае договора приватизации) составляет три года.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки (в нашем случае договора приватизации) недействительной и о применении ее последствий составляет один год.

Ничтожным договор приватизации признается в случаях, когда приватизация совершена с нарушением требований ст. 168, 169, 170, 171, 172 ГК РФ, т.е. если этот договор:

• не соответствует закону или иным нормативным правовым актам (например, требованиям Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон о приватизации);
• заключен с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности;
• заключен лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимая сделка);
• заключен с целью прикрыть другую сделку (притворная сделка);
• заключен с лицом, признанным судом недееспособным; заключен с несовершеннолетним лицом, не достигшим возраста 14 лет;
• заключен с иностранцем, лицом без гражданства (ст. 1 Закона о приватизации);
• заключен с нарушением принципов и условий приватизации (ст. 11 Закона о приватизации).

Оспоримым договор приватизации признается в случаях, когда приватизация совершена с нарушением требований ст. 175, 176, 177, 178, 179 ГК РФ, требований иных нормативных правовых актов, т.е. если этот договор заключен:

• с несовершеннолетним лицом в возрасте от 14 до 18 лет без согласия законных представителей, органов опеки и попечительства;
• с лицом, ограниченным в дееспособности, без согласия попечителя;
• с лицом, находившимся в момент заключения договора в состоянии, исключающем способность понимать значение своих действий или руководить ими; лицом под влиянием заблуждения;
• лицом под влиянием обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной;
• в отношении жилого помещения, не подлежащего приватизации (жилое помещение, находящееся в аварийном состоянии; в общежитии; в домах закрытых военных городков, а также служебное жилое помещение, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения, если не имелось согласия собственника жилищного фонда иного законного владельца.¹См.: Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ст. 4, с учетом изменений); объекты, находящиеся в федеральной собственности, приватизация которых запрещена, перечислены в разделе 2.1 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284); Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21 октября 2008 г. № 5-B08- 93 (дело по иску о признании незаконным отказа в заключении договоров приватизации занимаемых истцами жилых помещений было передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку в случае вселения гражданина в жилое помещение после включения дома, используемого в качестве общежития, в уставный капитал акционерного общества между гражданином и акционерным обществом возникают договорные отношения, которые регулируются гражданским законодательством; Закон о приватизации к данным отношениям не применяется); Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21 ноября 2006 г. № 85-B06-19 (Суд отказал в передаче дела по иску к городской управе г. Калуги о понуждении к заключению договора приватизации комнаты в общежитии для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции, так как судом при рассмотрении дела не допущено существенных нарушений норм материального или процессуального права).

В указанных определениях относительно общежития названо два подхода:

• общежитие сохранило режим общежития, и жилое помещение, расположенное в нем, не подлежит приватизации;
• общежитие передано в ведение муниципальных органов, и согласно ст. 7 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента вступления в силу этого Федерального закона утрачивает режим общежития, а к нему применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма.

Следует учитывать время внесения изменений и дополнений в Закон о приватизации, в частности в ст. 2 в отношении несовершеннолетних, когда до принятия ФЗ РФ от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ редакция статьи вызывала неоднозначное толкование в отношении участия в приватизации несовершеннолетних лиц (обязательное и необязательное).

В соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (абз. 1 п. 1). Изъятия из этого правила устанавливаются Гражданским кодексом РФ и иными законами.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.

По регрессным обязательствам течение исковой давности начинается с момента исполнения основного обязательства.

Анализ данной статьи позволяет сделать следующие выводы:

• по общему правилу начало течения срока исковой давности определяется днем, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права;
• обстоятельством, указанным в Гражданском кодексе РФ и других законах;
• окончанием срока исполнения обязательства, когда договором определен срок исполнения;
• с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставлен льготный срок — по окончании указанного срока, дня обязательств, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования;
• с момента исполнения основного обязательства — по регрессным обязательствам.

К договору приватизации могут быть применены правила, изложенные в п. 1 ст. 200 ГК РФ. Однако имеются и исключения. Так, в соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки (отметим о сложившейся практике, когда все же предъявляется иск о признании договора приватизации недействительным по причине его ничтожности и применении последствий недействительности) начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Действующее законодательство не содержит четких правил, касающихся начала исполнения ничтожной сделки.

Исполнение относительно договорных обязательств — это совершение (воздержание от совершения) действий, предусмотренных договором: передача имущества, выполнение работы, оказание услуги, уплата деньг и т.п., либо воздержание от совершения каких-либо действий. Обязательства возникают из договора и по другим основаниям (ст. 307 ГК РФ).

В соответствии со ст. 7 Закона о приватизации передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает у гражданина с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Названный закон, как и ст. 217 и 223 ГК РФ, возникновение права собственности на жилое помещение связывают с моментом регистрации права. Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу с момента его заключения, а в соответствии со ст. 433 ГК РФ моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент регистрации. Таким образом, договор приватизации считается заключенным с момента государственной регистрации.

Согласно ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, равно обязательству, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредиторам требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условия обязательства, обычаев делового оборота, или существа обязательства.

Это правило к договору приватизации не может быть применено.

В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательства продавца передать недвижимость покупателю считается исполненной после вручения имущества покупателю и подписания документа о передаче.

Это правило также не может быть применено к договору приватизации. Закон о приватизации не предусматривает составление акта передачи жилого помещения.

Определение понятия исполнение договора зависит от существа обязательства и срока его исполнения, предусмотренных договором, либо законом.

Договор приватизации рассматривается как передача жилого помещения в собственность. В этом случае происходит смена собственника. Собственником становится гражданин с момента государственной регистрации права собственности. Именно с этим моментом и следует связывать начато исполнения договора приватизации.

Начало течения срока исковой давности по требованию о признании недействительной оспоримой сделки и применении последствий недействительности определяется по-разному, т.е. в зависимости от оснований недействительности оспоримой сделки, а в нашем случае — оспоримого договора приватизации:

• если договор оспаривается по основаниям, установленным ст. 179 ГК РФ, — со дня прекращения насилия, угрозы, обмана, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой;
• если договор оспаривается по основанию, установленному ст. 178 ГК РФ, — со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о заблуждении;
• если договор оспаривается по основанию, установленному ст. 177 ГК РФ, — со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о совершении договора гражданином в состоянии, исключающем способность понимать значение своих действий, или руководить ими;
• если договор оспаривается по основанию, установленному ст. 176 ГК РФ, — со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о совершении сделки гражданином, ограниченным судом в дееспособности; если договор оспаривается по основанию, установленному ст. 175 ГК РФ, — со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о совершении сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (без согласия законного представителя, органа опеки и попечительства);
• если договор оспаривается по причине незаконного отстранения от участия в приватизации (других лиц, за исключением ребенка) — со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о состоявшейся приватизации без его участия (Определение Верховного Суда РФ от 12 августа 2008 г. № 56-В08-10);

Положения ст. 202—205 ГК РФ применимы и к договору приватизации.

Необходимо особо отметить исчисление срока исковой давности по требованиям о защите прав ребенка на жилое помещение, незаконно отстраненного от участия в приватизации. Исчисление срока давности в данном случае будет зависеть от следующих обстоятельств:

• от редакции ст. 2 Закона о приватизации, действующей на момент отстранения ребенка от участия в приватизации;
• от того, кем предъявлен иск — лицом, уполномоченным действовать в интересах ребенка или ребенком, приобретшим дееспособность в полном объеме (т.е. гражданином, приобретшим дееспособность);
• причины неучастия в совершении договора приватизации (несовершеннолетие; злоупотребление законных представителей; отстранение без согласия законных представителей, органов опеки и попечительства и другие);
• оспоримым или ничтожным является договор приватизации.

В соответствии со ст. 2 Закона о приватизации граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных законом, иными нормативными актами Российской Федерации и ее субъектов. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних (в ред. Закона РФ от 23 декабря 1992 г. №4199-1; федеральных законов от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ, от 28 марта 1998 г. № 50-ФЗ, от 15 мая 2001 г. № 54- ФЗ, от 20 мая 2002 г. № 55-ФЗ).

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства (ч. 2 ст. 2 Закона о приватизации была введена Федеральным законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28 марта 1998 г. № 50-ФЗ).

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.

Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства (ч. 3 ст. 2 Закона о приватизации в ред. Федерального закона от 28 марта 1998 г. № 50-ФЗ)

Следовательно, договор приватизации, заключенный без участия ребенка, не достигшего 14 лет, будет признан противоречащим Закону о приватизации, а, значит, действует правило, предусмотренное ст. 168 ГК РФ о недействительности ничтожной сделки.

В случае отстранения от участия несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет, незаконность отстранения подлежит доказыванию. В этом случае имеет значение, по чьему иску возбуждено дело, причины неучастия. А значит, договор приватизации будет признан оспоримой сделкой. Верховный Суд РФ при рассмотрении гражданского дела по иску Б. к К. о признании частично недействительным договора приватизации жилого помещения 12 августа 2008 г. (Определение № 56-В-08- 10) признал договор приватизации по причине неучастия ребенка, отстраненного родителями от участия в приватизации оспоримой сделкой, и исчислил срок по правилам, установленным ч. 2 ст. 181 и ч. 1 ст. 200 ГК РФ. При этом в Определении не указан закон, предусматривающий основание недействительности.

Представляется, что в случае отстранения малолетнего ребенка от приватизации жилого помещения, нарушаются требования Закона о приватизации. Жилищного кодекса РФ, а также ранее действующего ЖК РСФСР (ст. 2 Закона, ст. 10 ЖК РФ, ст. 48 ЖК РСФСР), причем это обстоятельство не подлежит доказыванию.

В таком случае на требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки действует правило, предусмотренное ч. 1 ст. 181 ГК РФ.

При предъявлении иска гражданином, приобретшим полную дееспособность и отстраненного от участия в приватизации в несовершеннолетнем возрасте, представляется, что несовершеннолетие следует признавать уважительной причиной для восстановления срока, а период, приходящийся на несовершеннолетие, исключать из подсчета при исчислении исковой давности. Ведь ребенок в соответствии со ст. 37 ГПК РФ может лично осуществлять свои процессуальные права и выполнять процессуальные обязанности в суде со времени приобретения дееспособности в полном объеме.

Права, свободы и законные интересы несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждан, ограниченных в дееспособности, защищают в процессе их законные представители.

В случаях, предусмотренных федеральным законом, по делам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, публичных и иных правоотношений, несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе лично защищать в суде свои права, свободы и законные интересы.

Права, свободы и законные интересы несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет, а также граждан, признанных недееспособными, защищают в процессе их законные представители — родители, усыновители, опекуны, попечители или иные лица, которым это право предоставлено федеральным законом.

Согласно ст. 56 СК РФ ребенок вправе обратиться в суд самостоятельно по достижении 14-летнего возраста за защитой семейных прав. Судебная защита права ребенка на приватизацию жилого помещения самим ребенком невозможна. Поведение законных представителей, нарушивших права ребенка, может быть оспорено ребенком с момента приобретения дееспособности в полном объеме.

Поэтому несовершеннолетие может быть признано уважительной причиной для разрешения вопроса о восстановлении срока давности (естественно, с соблюдением требований ст. 205 ГК РФ, когда оно имело место в последние шесть месяцев срока), а также для исключения периода несовершеннолетия из подсчета при определении момента, когда этот гражданин узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Рассмотрим теперь вопросы о сроке исковой давности по требованию о разделе общего недвижимого имущества супругов как участников общей собственности.

В соответствии со ст. 38 СК РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

Согласно ст. 9 СК РФ при применении норм, устанавливающих исковую давность, суд руководствуется правилами ст. 198—200, 202—205 ГК РФ. Таким образом, начало течения срока исковой давности по требованию бывших супругов о разделе имущества, приобретенного в период брака, определяется по правилам, установленным ч. 1 ст. 200 ГК РФ, а именно со дня, когда бывший супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Из этого правила исходит и Верховный Суд РФ. Так, согласно п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» от 5 ноября 1998 г. № 15 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 6 февраля 2007 г. № 6) течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, следует исчислять не со времени прекращения брака, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Обстоятельства, свидетельствующие о времени, когда бывший супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права на долю в общем имуществе, определяются в каждой конкретной спорной ситуации.

Таким образом, для исчисления начала течения срока исковой давности важно определить, когда бывший супруг узнал и должен был узнать о нарушении своего права. Об этом может свидетельствовать время совершения действий бывшим супругом, нарушающих права другого бывшего супруга.

Другая группа обстоятельств, подтверждающих начало течения срока исковой давности, зависит от самого истца — это начало осуществления субъектного права, срок осуществления субъектного права. Рекомендуем в этом случае тщательно исследовать обстоятельства, ставшие причиной неосуществления своего права на имущество, нажитое во время брака, добровольное, недобровольное невладение, оставление имущества, наличие или отсутствие препятствий в осуществлении права на имущество, сохранение или несохранение юридической и фактической связи с имуществом, и т.п. Перечень этих обстоятельств надо определять с учетом вида права (право собственности и т.п.), а также вида имущества (движимое, недвижимое и т.д.).

Следует отметить также правила исковой давности по требованию о применении последствий ничтожной сделки по отношению к требованиям, срок которых не истек до дня принятия ФЗ от 21 июля 2005 г. о внесении изменений в ст. 181 ГК РФ.

Обратимся к Федеральному закону «О внесении изменения в статью 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 21 июля 2005 г. № 109-ФЗ. Указанная статья изложена в нем в следующей редакции:

Статья 2 упомянутого Закона регламентируется порядок вступления его в силу:

Итак, по требованиям о применении последствий ничтожной сделки, срок которых не истек до дня принятия ФЗ от 21 июля 2005 г. о внесении изменений в ст. 181 ГК РФ, применяется установленный ст. 181 ГК РФ (в редакции нового Федерального закона), срок исковой давности установлен в три года.

Сроки исковой давности по сделкам с другими видами недвижимости определяется по тем же правилам.

Отметим некоторые специальные сроки исковой давности.

В соответствии с ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ.

Согласно ч. 7 ст. 38 СК РФ, к требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

В силу поди. 4 п. 2 ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно подп. 4 п. 2 ст. 46 3К РФ, кроме указанных в п. 1 ст. 46 3К РФ случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.