Земельный участок как объект недвижимости

Одним из объектов недвижимости являются земельные участки, части земельных участков (ст. 6 ЗК РФ и ст. 130 ГК РФ).

Сделки с земельными участками, предоставление земельных участков, изъятие земельных участков для государственных, муниципальных нужд, устранение препятствий в пользовании земельными участками, определение порядка пользования земельными участками, наследование земельных участков — далеко не весь перечень споров, возникающих между субъектами и разрешаемых судами.

Рассмотрим споры, возникающие в связи с изъятием земельных участков.

Отношения, возникающие по поводу изъятия земельных участков, регулируются нормами главы 17 ГК РФ, главы 7 ЗК РФ, ст. 32 ЖК РФ и другими нормативными правовыми актами. Земельные участки могут быть изъяты:

для государственных, муниципальных нужд;
в связи с неиспользованием по целевому назначению;
в связи с нарушением законодательства; по причине ненадлежащего использования.

Для государственных, муниципальных нужд земельные участки изымаются по правилам, установленным ст. 279—282 ГК РФ.

В соответствии со ст. 279 ГК РФ, земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления (в ред. Федерального закона от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЭ).

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством (в ред. Федерального закона от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЭ)

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты (в ред. Федерального закона от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЭ).

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период (ст. 280 ГК РФ).

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену (ст. 281 ГК РФ).

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в п. 3 ст. 279 ГК РФ (ст. 282 ГК РФ).

Согласно ст. 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных со следующим:

выполнением международных обязательств Российской Федерации;
размещением там объектов государственного или муниципального значения (при отсутствии других вариантов возможного размещения), в числе которых:
- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
- объекты использования атомной энергии;
- объекты обороны и безопасности;
- объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
- объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
- объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
- автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения (в ред. федеральных законов от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ и от 8 ноября 2007 г. № 257-ФЗ);
иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются ст. 55 ЗК РФ по основаниям, указанным в ст. 49 ЗК РФ.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника, определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд, прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливается гражданским законодательством.

В связи с неиспользованием по целевому назначению земельный участок может быть изъят по правилам, установленным ст. 284 ГК РФ: в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Использование земельного участка с нарушением законодательства также может повлечь изъятие земельного участка с соблюдением правил, установленных ст. 285 ГК РФ: земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

И наконец, возможно изъятие земельного участка ввиду его ненадлежащего использования по правилам, установленным ст. 286 ГК РФ: орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным ст. 284 и 285 ЗК РФ, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.

Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов.

Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.

Помимо указанных правил, применяются следующие положения Земельною кодекса РФ:

право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством (ст. 44);
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены ст. 53.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при следующих условиях:

использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, установленными ст. 7 и 8 ЗК РФ;
использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
неустранении совершенных умышленно таких земельных правонарушений, как:
- отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
- нарушение установленного соответствующими нормами ст. 95—100 ЗК РФ режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;
- систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;
- систематическая неуплата земельного налога;
неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 55 3К РФ:
реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 51 ЗК РФ;
в иных предусмотренных федеральными законами случаях (и. 7 введен Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. № 232-Ф3).

Решение о прекращении прав на земельные участки в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 45 ЗК РФ, принимается судом в соответствии со ст. 54 3К РФ, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 45 ЗК РФ).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в подл. 2 п. 2 ст. 46 3К РФ, не допускается:

в период полевых сельскохозяйственных работ;
в иных установленных федеральными законами случаях (ст. 46 3К РФ).

Право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон:

по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен;
по основаниям, указанным в п. 1 и 2 ст. 45 ЗК.

Частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута (ст. 48 ЗК РФ).

Проанализируем судебную практику по данному вопросу.

Определением от 16 июня 2008 г. № 16490/07 Высший Арбитражный суд Российской Федерации передал в Президиум ВАС РФ дело для пересмотра в порядке надзора судебных актов, которыми исключены из категории «лесной фонд» земельные участки Чебаркульского лесничества, поскольку вывод суда о том, что спорный участок относился к землям поселений в силу ст. 30 Основ земельного законодательства СССР и союзных республик 1968 г., ст. 80, 81 ЗК РСФСР 1970 года, сделан без учета положений лесного законодательства, действовавшего до введения в действие Лесного кодекса РФ 1997 г. и закреплявшего, что городские леса входят в лесной фонд.

Установлено, что Администрация муниципального образования «Чебаркульский городской округ» (далее — местная администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее — ТУ ФРС по Челябинской области), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области (далее — ТУ ФАУФИ по Челябинской области) с иском об исключении из земель категории «лесной фонд» кварталов № 42—61, 63—64, 66 Чебаркульского лесничества (согласно материалам лесоустройства) общей площадью 2366 га, субъектом права собственности на которые является Российская Федерации, а также признании указанных кварталов землями категории «земли населенных пунктов» муниципального образования «Чебаркульский городской округ» и восстановлении положения, существовавшего до проведения государственной регистрации права собственности Российской Федерации, путем прекращения права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ).

Решением от 19 июня 2007 г. Арбитражного суда Челябинской области иск удовлетворен.

Постановлением от 26 сентября 2007 г. Федерального арбитражного суда Уральского округа решение первой инстанции оставлено без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов, ТУ ФАУФИ по Челябинской области просит их отменить, указывая на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 ноября 2007 г. № 16490/07 данное заявление принято к производству.

Рассмотрев заявление ТУ ФАУФИ по Челябинской области, изучив материалы дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела ТУ ФАУФИ по Челябинской области, на основании ст. 19 Лесного кодекса РФ, а также во исполнение поручения Правительства РФ от 13 марта 2002 г. № МК-П5-03476, совместных указаний Министерства имущественных отношений Российской Федерации и Министерства природных ресурсов РФ от 3 июля 2003/30 июня 2003 г. и от 17 сентября 2003 г. обратилось за государственной регистрацией права собственности Российской Федерации на участок лесного фонда (кварталы № 42—61, 63—64, 66, группа лесов: 1-я категории защищенности: леса первой, второй и третьей зон округов санитарной (горносанитарной) охраны курортов; особо ценные лесные массивы; леса зеленных зон поселений и хозяйственных объектов) площадью 2366 га по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, Чебаркульский опытный лесхоз, Чебаркульское лесничество.

Суд установил, что государственная регистрация оспариваемого права федеральной собственности на участок лесного фонда подтверждается свидетельством от 24 ноября 2004 г. серии 74-А11 № 079925, а также выданным взамен него свидетельством серии 74-АА № 010304.

Местная администрация, полагая, что все земли, находящиеся в пределах городской черты муниципального образования «Чебаркульский городской округ» в том числе и земли лесного фонда относятся к категории «земли поселений (населенных пунктов)» обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск, суд, руководствовался ст. 8 Федерального закона «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую», так как признал, что перевод земель из земель лесного фонда в земли поселений осуществлен посредством установления городской черты муниципального образования «Чебаркульский городской округ», а потому государственная регистрация права федеральной собственности на спорный участок лесного фонда, находящегося в пределах городской черты, должна быть прекращена.

Между тем, такие выводы суда не основаны на законе. Земельный кодекс РФ устанавливает, что все земли по целевому назначению подразделяются на самостоятельные категории, в частности, земли поселений (населенных пунктов), земли лесного фонда (ст. 7). При этом законодатель основывался на необходимости соблюдения приоритета сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения в том числе земель, занятых защитными лесами, других особо ценных земель для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами (поди. 6 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 19 ЛК РФ 1997 г., действовавшего в период государственной регистрации права федеральной собственности на спорный участок лесного фонда, лесной фонд и расположенные на землях обороны леса находятся в федеральной собственности.

Этот же подход подтвержден законодателем и в настоящее время, при принятии в 2006 г. нового Лесного кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст. 8 ЛК РФ 2006 г. лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности.

В силу ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) земли лесного фонда находятся в федеральной собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 4.3 Вводного закона право собственности Российской Федерации на участки лесного фонда, ограничения (обременения) этого права и сделки с такими участками, зарегистрированные до дня введения в действие Лесного кодекса РФ, признаются соответственно правом собственности Российской Федерации на соответствующие лесные участки в составе земель лесного фонда, ограничениями (обременениями) этого права и сделками с ними.

Согласно п. 1 ст. 84 ЗК РФ (первоначальная редакция) черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий.

Действовавшая в период государственной регистрации права федеральной собственности на спорный участок лесного фонда ст. 63 ЛК РФ 1997 г. предусматривала, что перевод лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, и (или) изъятие земель лесного фонда осуществляются: в лесах первой группы — Правительством Российской Федерации по представлению органа государственной власти субъекта Российской Федерации, согласованному с федеральным органом управления лесным хозяйством; в лесах второй и третьей групп — органом государственной власти субъекта Российской Федерации по представлению соответствующего территориального органа федерального органа управления лесным хозяйством, а в п. 1 и 3 ст. 8 ЗК РФ 2001 г. содержалось указание, что отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, — Правительством Российской Федерации, нарушение же установленного настоящим Кодексом, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Согласно материалам лесоустройства Чебаркульского лесничества Чебаркульского лесхоза (описание расположения, ведомость поквартальных итогов распределения площади лесного фонда и схема лесхоза) спорный участок относится к землям лесного фонда.

Решением Исполнительного комитета Челябинского областного Совета депутатов трудящихся от 29 августа 1967 г. утвержден проект городской черты г. Чебаркуля Челябинской области с включением в городскую черту территории площадью 7270 га.

Границы муниципального образования «Чебаркульский городской округ» установлены Законом Челябинской области от 28 октября 2004 г. № 290-30. Судом установлено, что описание границ, прилагаемое к данному Закону, совпадает с утвержденным в 1967 году проектом городской черта.

Таким образом, по мнению местной администрации в городскую черту был включен спорный участок лесного фонда, между тем в отношении этого участка соответствующими органами не была проведена обязательная публичная процедура перевода земель лесного фонда в земли поселений (населенных пунктов).

Обязательность публичной процедуры перевода земель лесного фонда в земли поселений (населенных пунктов) подтверждается правовой позицией Конституционного Суда РФ, высказанной им в Постановлении от 9 января 1998 г. № 1-П по делу о проверке конституционности Лесного кодекса Российской Федерации.

Конституционный Суд РФ указал, что лесной фонд — ввиду его жизненно важной многофункциональной роли и значимости для общества в целом, необходимости обеспечения устойчивого развития (сбалансированного развития экономики и улучшения состояния окружающей природной среды в условиях возрастания глобального экологического значения лесов России и выполнения ею соответствующих международных обязательств), а также рационального использования этого природного ресурса в интересах Российской Федерации и ее субъектов — представляет собой публичное достояние многонационального народа России и как таковой является федеральной собственностью особого рода и имеет специальный правовой режим.

Иное истолкование указанных положений приводило бы к несоразмерному ограничению права собственности Российской Федерации, поскольку означало бы, что прекращение права федеральной собственности на участок лесного фонда в результате автоматического перевода спорного участка из земель лесного фонда в земли поселений (населенных пунктов) происходит по воле и в интересах муниципального образования «Чебаркульский городской округ», Челябинской области в отсутствие согласия самого собственника — Российской Федерации и при игнорировании того обстоятельства, что лесной фонд представляет собой публичное достояние многонационального народа РФ и как таковой является федеральной собственностью особого рода.

Довод суда, со ссылкой на статью 8 Федерального закона «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую», о том, что перевод земель из земель лесного фонда в земли поселений осуществлен автоматически — посредством установления городской черты муниципального образования «Чебаркульский городской округ» основан на неправильном толковании и применении этого Закона.

Настоящий Федеральный закон не действовал в период государственной регистрации права федеральной собственности на спорный участок лесного фонда, а следовательно, его нельзя применять к спорным правоотношениям, поскольку он вступил в силу лишь с 5 января 2005 г. (ст. 21 Федерального закона «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую»).

Кроме того, названный Федеральный закон не предусматривает возможности без соблюдения надлежащей правовой процедуры перевода земель лесного фонда в земли поселения в случае изменения городской черты, а положения ст. 8 данного Закона должны применяться во взаимосвязи с другими его статьями, предусматривающих определенный порядок подготовки документов для перевода земель, а также рассмотрения ходатайств о переводе земель.

Вывода суда, о том, что спорный участок относился к землям поселений также в силу ст. 30 Основ земельного законодательства СССР и союзных республик 1968 г., ст. 80 и 81 Земельного кодекса РСФСР 1970 г. сделан без учета положений лесного законодательства, действовавшего до введения в действие Лесного кодекса Российской Федерации 1997 г. (ст. 4, 5, 13, 15, 23, 38 Основ лесного законодательства Союза ССР и союзных республик 1977 г., ст. 4, 5, 29, 54, 60, 92 Лесного кодекса РСФСР 1978 г., ст. 2, 14, 19 Основ лесного законодательства Российской Федерации 1993 г.), и закреплявшего, что городские леса (леса в пределах городской черты) входят в лесной фонд.

Действующее законодательство, включая Лесной и Земельный кодексы Российской Федерации, Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» не предоставляют органам местного самоуправления полномочий по распоряжению участками лесного фонда, расположенных в пределах соответствующих муниципальных образований.

При таких обстоятельствах довод местной администрации о том, что государственной регистрацией оспариваемого им права федеральной собственности на участок лесного фонда нарушены ее интересы, не основан на законе.

В судебно-арбитражной практике отсутствует единообразие в толковании и применении норм законодательства, связанных с государственной регистрацией права федеральной собственности на участки лесного фонда в пределах городской черты (например, Постановление от 21 апреля 2008 г. Федерального арбитражного суда Уральского округа по делу Арбитражного суда Челябинской области № А76-6353/2007-1-260, постановление от 29 января 2008 г. Федерального арбитражного суда Уральского округа по делу Арбитражного суда Свердловской области № А60-6059/2007, Постановление от 28 ноября 2007 г.

Федерального арбитражного суда Уральского округа по делу Арбитражного суда Удмуртской области № А71-1753/2007, постановление от 25 сентября 2007 г. Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу Арбитражного суда Чувашской Республики № А79-11094/2006, Постановление от 6 марта 2006 г. Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу Арбитражного суда Нижегородской области № А43- 2852/2005-27-88).

Кроме того, предлагаемое Коллегией Высшего Арбитражного Суда РФ толкование норм права соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ (Определение от 21 мая 2002 г. по делу № 56-Г02—12).

Так, определением Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 8 декабря 2008 г. № 12277/08 дело передано в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора судебных актов, которыми отказано в удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, поскольку суду следовало установить, имеется ли факт передачи проданного имущества по договору на момент заключения договора купли-продажи земельного участка, так как указанный факт входит в крут обстоятельств, подлежащих установлению по настоящему делу, при этом судом должна быть дана оценка акту приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 17 января 2006 г. № 4-В05-49 дело о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права, признании права собственности на 1/2 долю земельных участков направлено на новое рассмотрение, так как выводы суда противоречат нормам действующего законодательства.

Судом установлено: М-ов В. обратился в суд с иском к М-ой Н. о признании права собственности на 1/2 долю земельных участков, сославшись на то, что указанные земельные участки приобретались ими в период брака, после расторжения брака разделены не были, поскольку ответчица уклонялась от оформления положенной истцу половины имущества.

Впоследствии М-ов В., узнав о продаже М-ой Н. спорных участков без его согласия Г-ой Д., а в дальнейшем М-ву А., предъявил также требования о признании сделок купли- продажи земельных участков и свидетельств о государственной регистрации прав ответчиков на земельные участки недействительными.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 23 июля 2004 г. в удовлетворении иска отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 18 ноября 2004 г. решение оставлено без изменения, кассационная жалоба М-ва В. — без удовлетворения.

Определением судьи Московского областного суда от 14 июня 2005 г. дело направлено для рассмотрения по существу в президиум Московского областного суда.

Постановлением президиума Московского областного суда от 3 августа 2005 г. решение Одинцовского городского суда Московской области от 23 июля 2004 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 18 ноября 2004 г. оставлены без изменения, надзорная жалоба М-ва В. и определение судьи Московского областного суда от 14 июня 2005 г. — без удовлетворения.

В надзорной жалобе М-ов В. просит судебные постановления, состоявшиеся по данному делу, отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В связи с поданной надзорной жалобой на указанные судебные постановления и сомнениями в их законности определением судьи Верховного Суда РФ Кнышевым В.П. от 10 ноября 2005 г. дело истребовано в Верховный СУД РФ и определением судьи Верховного Суда РФ от 14 декабря 2005 г. дело передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции — Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

Судами при рассмотрении дела были допущены существенные нарушения норм материального права, выразившиеся в следующем.

Отказывая М-ву В. в удовлетворении иска, судебные инстанции исходили из того, что М-ва Н., являясь собственником земельных участков N..., расположенных в ДСК «Загорье» и. Горки-2, Горского с/о Одинцовского района Московской области и продав их Г-ой Д., в соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ правомерно распорядилась принадлежащей ей собственностью.

При этом, принимая во внимание, что указанные земельные участки неоднократно подвергались отчуждению, суд пришел к выводу о невозможности в данном случае раздела имущества, поскольку удовлетворение требования бывшего супруга о разделе имущества, нажитого во время брака, возможно лишь в том случае, если таковое имущество имеется в наличии.

Кроме того, разрешая спор, суд сослался на пропуск М-ым В. срока на оспаривание сделок, предусмотренного ст. 181 ГК РФ.

Между тем, эти выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и противоречат требованиям закона по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (п. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ).

Согласно п. 1 ст. 38 СК РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию одного из супругов.

М-ов В. указывает, что брак между ним и М-ой Н. был заключен 27 апреля 1991 г., расторгнут 16 ноября 1998 г.

Земельные участки N..., расположенные на землях поселений, находящихся в административных границах Горского сельского округа Одинцовского района Московской области и предоставленные для дачного строительства в п. Горки-2 ДСК «Загорье», приобретались М-ой Н. в период ее нахождения в браке с М-ым В., в связи с чем, по мнению заявителя, изложенному в надзорной жалобе, являются их совместной собственностью и их отчуждение без его согласия нарушает его права.

Поскольку спорное имущество являлось совместной собственностью М-ва В. и М-ой Н., было отчуждено ответчицей вопреки воле истца, то у суда не имелось оснований, предусмотренных законом, для отказа М-ву В. в иске, и раздел указанного имущества должен был быть произведен с учетом принципа равенства долей бывших супругов.

Из материалов дела видно и установлено судом, что М-ов В. и М-ва Н. состояли в браке с 27 апреля 1991 г. по 4 ноября 1998 г. По договорам купли-продажи от 5 декабря 1996 г. в период брака М-ой Н. были приобретены земельные участки N.... площадью 1175 кв. м (л.д. 69, т. 1), N... площадью 1175 м² (л.д. 68 т. 1), N... площадью 1175 м² (л.д. 108, т. 1), расположенные в ДСК «Загорье» дер. Бузаево Одинцовского района Московской области. Постановлениями главы администрации Одинцовского района Московской области от 7 октября 1996 г. за № 2001 и 22 января 1997 г. за № 107 Муратовой Н.Э. выделен земельный участок N... в том же населенном пункте.

По договорам купли-продажи от 1 июня 1999 г. названные земельные участки М-ва Н. продала своей матери Г-ой Л. и 4 июня 1999 г. последней произведена государственная регистрация нрава собственности на указанные участки. Затем участки неоднократно продавались.

В августе 2000 г. истцом был подан иск о признании за ним права собственности на 1/2 часть земельных участков. При разбирательстве дела в суде 23 июля 2004 г. (л.д. 146 т. 3) представитель истца поддержал заявленные требования.

То обстоятельство, что ко времени разрешения спора земельные участки, в отношении которых был заявлен спор, были отчуждены, само по себе не может являться основанием для отказа в иске о признании права собственности на 1/2 часть этих земельных участков.

В силу действующего законодательства земельные участки, как приобретенные по договору купли-продажи, так и выделенные в период брака, в том числе и безвозмездно, одному из супругов как лицу, имеющему соответствующую льготу, не переходят в раздельную собственность — на такие земельные участки распространяется законный режим имущества супругов.

Эти обстоятельства не были учтены судом.

Нельзя признать правильным и вывод суда об истечении срока исковой давности для обращения в суд М-ва В. с иском о признании сделок по отчуждению земельных участков недействительными.

В августе 2000 г. истцу было известно лишь о предпринимаемых попытках М-ой Н. продать совместную собственность, на что и указывалось в поданном в августе 2000 г. исковом заявлении о признании права собственности на 1/2 долю земельных участков, а об их продаже стало известно в судебном заседании от представителя М-ой Н. лишь в марте 2003 г.

Данные, опровергающие указанные доводы, в материалах дела отсутствуют.

В отношении требования о разделе имущества М-ов В. ссылается на и. 7 ст. 38 СК РФ, в силу которого к требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

Течение срока исковой давности в соответствии с общими правилами, закрепленными в п. 1 ст. 200 ГК РФ, начинается с того дня, когда супруг, обращающийся за судебной защитой, узнал или должен был узнать о нарушении своего права. В частности, если после расторжения брака бывшие супруги продолжают сообща пользоваться общим имуществом, то срок исковой давности начинает течь с того дня, когда одним из них будет совершено действие, препятствующее другому супругу осуществлять свои права в отношении этого имущества (например, произведено отчуждение имущества).

На момент обращения М-ва В. в суд иском о разделе совместно нажитого имущества, как указывается им в жалобе, трехлетний срок исковой давности не истек, в связи с чем он полагает обращение в суд с иском своевременным, а отказ в его удовлетворении неправомерным.

Кроме того, разрешая возникший спор, суд в нарушение ст. 198 ГПК РФ не высказал своего суждения в отношении заявленных истцом требований о недействительности сделок, заключенных между М-ой Н. и Г-ой Л., и между Г-ой Л. и М-ым А., а также не дал никакой оценки тому обстоятельству, что договоры купли-продажи земельных участков между Г-ой Л. и М-ым А. заключены в августе 2002 г., тогда как иск об их разделе был заявлен М-ым В. в августе 2000 г.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ находит решение Одинцовского городского суда Московской области от 23 июля 2004 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 18 ноября 2004 г. и постановление президиума Московского областного суда от 3 августа 2005 г. подлежащими отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, и в соответствии со ст. 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях (информационное письмо от 28 апреля 1997 г. № 13): п. 20 — при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности вправе предъявить иск о переводе на него прав покупателя.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в общей собственности постороннему лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Если при продаже будет нарушено преимущественное право покупки, то любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей. Поэтому в указанном случае должен быть заявлен иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя, а не о признании недействительным договора купли-продажи. При этом иск должен быть заявлен в течение трех месяцев после продажи доли третьему лицу. Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению.

В случаях, когда возникло правомерное пользование земельным участком или находящимся на земельном участке зданием, строением, сооружением, у нового собственника возникает право на однократное бесплатное приобретение в собственность земельного участка.

Пункт 5 ст. 20 ЗК РФ предусматривает, что граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно ст. 37 3К РСФСР, положения которой применялись к сделкам, совершенным до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельным участком.

Аналогичное положение содержит и п. 3 ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которым при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что при переходе прав собственности на строение к новому собственнику переходят и права на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника строения, т.е. в данном случае право постоянного (бессрочного) пользования. Следовательно, у нового собственника также возникает право на однократную бесплатную приватизацию земельного участка, на котором находится жилой дом.

Поэтому во всех случаях, когда возникло правомерное пользование земельным участком или находящимся на земельном участке зданием, строением, сооружением, у нового собственника возникает право на однократное бесплатное приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном ч. 5 ст. 20 ЗК РФ.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 9 апреля 2009 г. № 14649/08 суд признал незаконным отказ управления земельных ресурсов в предоставлении обществу права выкупа земельных участков по цене, установленной п. 1 ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», поскольку общество относится к категории собственников, для которых действует льготная цена выкупа земельного участка в силу п. 1 ст. 2 Закона, так как здания на спорном земельном участке ранее были приобретены в процессе приватизации государственного имущества.

Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 19 апреля 2005 г. № 322/05 дело по иску о признании незаконным отказа в предоставлении индивидуальному предпринимателю в собственность земельного участка, на котором расположено здание, и понуждении заключить договор купли-продажи участка направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела и нарушением норм процессуального права.

При рассмотрении дел указанной категории у судов возникли неясные вопросы, требующие разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации.

1. При разрешении споров, связанных с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, а также с возмещением убытков, понесенных при изъятии земельных участков для указанных нужд, возникает вопрос: при сносе жилого дома, находящегося в собственности, когда право на земельный участок не оформлено и его вид не определен, должна ли производится компенсация за земельный участок, а если да, то как и в каком порядке?

Нам представляется, что и в таких случаях следовало бы исходить из требований, установленных ст. 279—282 ГК РФ, ст. 55, 57 ЗК РФ. При этом необходимо учитывать период времени землепользования, вид права на недвижимость, находящуюся на земельном участке, основания возникновения права пользования земельным участком, полномочия прежнего землепользователя, назначение земель и другие обстоятельства, определяемые названными выше статьями Гражданского и Земельного кодексов РФ.

2. При разрешении споров по поводу приватизации земельных участков или отчуждения земельных участков иными способами возникает вопрос о способах защиты нарушенного права на приватизацию земельного участка. Возможны следующие требования: о признании права собственности в порядке приватизации при наличии отказа уполномоченного органа государственной власти в приватизации земельного участка; о признании отказа незаконным и обязании заключить договор приватизации.

Нам представляется, что спор окончательно может быть разрешен в случае признания права собственности на земельный участок в порядке искового судопроизводства (ст. 194—199 ГПК РФ).

3. При разрешении споров о разделе и определении порядка пользования земельными участками, при разрешении требований лица, намеревающегося приобрести в собственность земельный участок или получить его в аренду, возникают вопросы об определении границ земельного участка и об исчислении сроков исковой давности, возникают вопросы, связанные с возникновением и прекращением прав на земельные участки. Земельные правоотношения регулируются различными нормативными правовыми актами. Основными, в частности, являются Земельный и Гражданский кодексы РФ.

Земельный кодекс РФ введен в действие Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3.

Пунктом 8 ст. 3 Вводного закона установлено, что со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только в случаях, установленных п. 1 ст. 20 ЗК РФ.

В ч. 1 ст. 20 ЗК РФ содержится исчерпывающий перечень лиц, которым земельный участок может предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования. К ним, в частности, отнесены государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Однако в силу и. 9.1 Вводного закона, если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, когда в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, когда в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Для государственной регистрации права собственности на земельные участки необходимо предоставить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, предусмотренные ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы. При этом принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

Обязательным приложением к представляемому документу является кадастровый паспорт соответствующего земельного участка (ч. 3 ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Вместе с тем согласно ч. 7 ст. 36 3К РФ в том случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, либо обращения предусмотренного ст. 29 ЗК РФ исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

4. В связи изложенным возникает ряд вопросов при разрешении дел по искам граждан о признании за ними права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, которые перешли к ним в результате сделок с первоначальными владельцами этих земельных участков, предоставленных последним под застройку жилого дома.

Так, Ч. обратилась в суд с иском о признании права постоянного (бессрочного) пользования частью земельного участка. В обоснование иска Ч. предоставила договор дарения части домовладения, заключенного в 1988 г. с собственником домовладения У., которому местной администрацией в 1941 г. выделен земельный участок площадью 1200 м¹замена под застройку жилого дома сроком на 50 лет.

Нам представляется, что такие иски подлежат удовлетворению.