Способы защиты прав на недвижимое имущество

Способ защиты — это само требование (предмет иска). Согласно ст. 39, 131, 151, 173 ГПК РФ предмет иска определяет истец.

Конституционный суд РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П по делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева указал следующее.

Гражданский кодекс Российской Федерации — в соответствии с вытекающими из Конституции Российской Федерации основными началами гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК РФ) — не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов; граждане и юридические лица в силу ст. 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

Согласно Гражданскому кодексу РФ лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (ст. 166—181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконною владения (ст. 301—302).

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301). Согласно п. 1 ст. 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных законоположений суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно ст. 167 ГК РФ она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Вместе с тем из ст. 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает «иные последствия» такого нарушения.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Таким образом, содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, — по их конституционно- правовому смыслу в нормативном единстве со ст. 166 и 302 ГК РФ — не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской Федерации.

Охарактеризованное выше правовое регулирование отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, прав и законных интересов всех его участников, а также защиты нравственных устоев общества, а потому не может рассматриваться как чрезмерное ограничение права собственника имущества, полученного добросовестным приобретателем, поскольку собственник обладает правом на его виндикацию у добросовестного приобретателя по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 302 ГК Российской Федерации. Кроме того, собственник, утративший имущество, обладает иными предусмотренными гражданским законодательством средствами защиты своих прав.

Проанализируем судебную практику по применению ст. 167, 301, 302 ГК РФ.

Так, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 18 ноября 2008 г. № 67-В08-8 по делу по иску о применении последствий недействительности ничтожных сделок приватизации и купли-продажи, вселении, заключении договора социального найма жилого помещения указала следующее.

Судом установлено, что квартира, в отношении которой возник спор, была предоставлена на основании ордера от 9 сентября 1988 г. Машаровой Г.А. на семью из четырех человек, включая истца Машарова П.Г. Решением Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 26 ноября 2002 г. по иску Машаровой Г.А. с Машаровым П.Г. расторгнут договор социального найма квартиры, а 19 мая 2003 г. мэрия г. Новосибирска безвозмездно передала в собственность Машаровой Г.А. и Машарова А.П. спорную квартиру. Впоследствии в отношении данной квартиры были совершены две сделки купли-продажи: 9 августа 2004 г. Машарова Г.А. и Машаров А.П. продали квартиру Салисовой К.Л., а 2 ноября 2004 г. Салисова К.Л. продала квартиру Бодня А.В. и Бодня Е.И.

Также судом установлено, что постановлением президиума Новосибирского областного суда от 23 декабря 2005 г. решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 26 ноября 2002 г. отменено и дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд. Определением Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 16 марта 2006 г. иск Машаровой Г.А. к Машарову П.Г., МУ «Дирекция заказчика Октябрьского района г. Новосибирска» о расторжении договора социального найма с Машаровым П.Г., о снятии его с регистрационного учета оставлен без рассмотрения.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования Машарова П.Г., суд руководствовался требованиям ст. 167—168 ГК РФ и исходил из того, что в связи с отменой решения суда о расторжении с Машаровым П.Г. договора социального найма, его права на жилое помещение подлежат восстановлению, а договор безвозмездной передачи в собственность Машаровой Г.А. и Машарова А.П. спорной квартиры является ничтожной сделкой, так как в нарушение требований ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» на приватизацию квартиры не было получено согласие Машарова П.Г. Поскольку недействителен договор приватизации спорной квартиры, то суд отнес к ничтожным и последующие сделки купли-продажи этой квартиры от 9 августа 2004 г. и от 2 ноября 2004 г. и применил к ним последствия недействительности ничтожной сделки, предусмотренные ст. 167 ГК РФ. В результате восстановлены права Машарова П.Г. на квартиру, куда он вселяется по договору социального найма, а с продавца квартиры Салисовой К.Л. в пользу Бодня А.В. и Бодня Е.И. в возмещение уплаченной стоимости квартиры взыскано 2 млн. 700 тыс. руб.

Между тем в надзорной жалобе заявители ссылаются на то, что в силу п. 3 ст. 10 ГК РФ при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В суде первой инстанции ответчик Бодня А.В., не признавая иск, утверждал, что является добросовестным приобретателем квартиры.

Однако ни суд первой инстанции, ни суд кассационной инстанции не дали надлежащей оценки возражениям ответчика о добросовестности приобретения квартиры с учетом выявленного в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации «По делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Мариничевой О.М., Немировской А.В., Скляновой З.А., Скляновой P.M. и Ширяева В.М.» от 21 апреля 2003 г. № 6-П конституционно-правового смысла положений и. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, ст. 168 ГК РФ и данного в нем истолкования норм ст. 302 ГК РФ.

Так в соответствии с п. 3.1 указанного Постановления Конституционного Суда РФ права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. 301—304 ГК РФ, принадлежат также и законному (титульному) владельцу имущества. Так как постановлением президиума Новосибирского областного суда отменено решение суда о расторжении договора социального найма квартиры с Машаровым П.Г., то его права как законного владельца имущества (т.е. спорной квартиры) восстановлены.

Судами при разрешении дела не было принято во внимание истолкование норм ст. 167 и 168 ГК РФ, примененных к отношениям сторон, содержащееся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П. Как следствие, в предмет доказывания по делу не вошли обстоятельства, касающиеся добросовестности приобретения спорной квартиры ответчиками по договору купли-продажи, что является существенным нарушением норм процессуального права.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что выбор способа защиты прав на недвижимое имущество определяет истец. При этом в зависимости от обстоятельств, имеющих значение для дела, он вправе: предъявить виндикационный иск и просить истребовать имущество из чужого незаконного владения по правилам, установленным ст. 301 и 302 ГК РФ; предъявить иск о признании недействительной сделки по отчуждению недвижимого имущества и применить последствия недействительности по правилам, установленным ст. 167 ГК РФ; избрать иной способ защиты. Применение ст. 167 ГК РФ не свидетельствует о несоответствии Постановлению Конституционного Суда от 21 апреля 2003 г. № 6-П. В данном Постановлении указано на обстоятельства, при которых применяются правила, установленные ст. 167 ГК РФ, и обстоятельства, при которых применяются правила, предусмотренные ст. 301 и 302 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Данная статья предусматривает также в случае невозможности возвратить вещь в натуре — возмещение ее стоимости. Эта стоимость должна быть действительной.

Таким образом, при применении последствий недействительности, в случае, когда невозможно возвратить имущество в натуре, подлежит взысканию стоимость этого имущества в деньгах. Стоимость определяется в ценах на день разрешения спора с учетом износа и иных обстоятельств, ее определяющих (действительная стоимость).

В соответствии со ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1). Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (п. 2). Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя (п. 3).

Анализируя указанную статью с учетом положений Конституционного Суда, изложенных в Постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П, обстоятельствами, имеющими значение для дела, являются:

обстоятельства приобретения имущества лицом, утверждающим о добросовестности;
полномочия лица, которое произвело отчуждение;
обстоятельства выбытия имущества из владения собственника;
правовой режим и вид объекта гражданских прав.

Положения ст. 302 ГК РФ подлежат применению, если будет установлено, что:

имущество приобретено возмездно (имело место встречное удовлетворение путем передачи денег, оказания услуг, выполнения работы и т.п.);
отчуждателем имущества являлось лицо, ненаделенное правом на отчуждение (продажу, мену, иное возмездное действие по отчуждению);
приобретатель не знал и не мог знать о том, что отчуждатель имущества не обладал правом на отчуждение;
имущество до отчуждения было утеряно собственником, или лицом, которому оно было передано во владение, либо имущество было похищено у собственника, иного законного владельца, либо выбыло из их владения любым иным путем помимо воли;
собственник не являлся отчуждателем имущества на возмездной (безвозмездной) основе и по доброй воле (всегда, в любом случае);

При таких обстоятельствах истребовать имущество нельзя, имеет место добросовестное приобретение.

В том случае, когда имущество приобретено безвозмездно у лица, не имеющего право на отчуждение, оно подлежит изъятию от приобретателя.

Деньги, ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Истцом по делу является предыдущий собственник или уполномоченное им лицо, действующее в его интересах, а ответчиком является последний приобретатель. Он может быть признан добросовестным приобретателем. Он собственник имущества на день предъявления иска и разрешения спора. Он может быть и иным законным владельцем. Например, по договору аренды прибрел право временно пользоваться имуществом.

Между этими двумя собственниками (обладателями иных прав) могут быть и иные законные владельцы, приобретавшие и производившие отчуждение этого имущества, в период до последнего приобретения. В таких случаях положения ст. 167 ГК РФ применению не подлежат.

Необходимо провести сравнительный анализ ст. 301 со ст. 302 ГК РФ, а также ст. 167 ГК РФ со ст. 301 и 302 ГК РФ.

Статья 301 ГК РФ наделяет собственника, иного законного владельца правом на истребование имущества из чужого незаконного владения и подлежит применению в случае, когда собственник, обладатель иного права не владеют имуществом, оно находится во владении, пользовании другого лица, не обладающего какими-либо правами на это имущество. При таком положении имущество подлежит изъятию от незаконного владельца. В отличие от ст. 302 ГК ПФ, фактический владелец имущества стал таковым без законных, договорных оснований, то есть незаконно владеет имуществом. Он становится таковым и в случае недействительности сделки, по которой приобрел право, а также по окончании срока договора (например, аренды, или договора безвозмездного пользования имуществом).

Статья 302 ГК РФ применяется в ситуации, когда фактический владелец имущества одновременно является и приобретателем этого имущества, добросовестным или недобросовестным. В любом случае, он — титульный владелец, приобрел право на имущество на возмездной, либо безвозмездной основе.

При применении ст. 301 ГК РФ имущество во всех случаях незаконного владения подлежит изъятию. При применении ст. 302 ГК РФ имущество не может быть изъято от добросовестного приобретателя, а в остальных случаях подлежит изъятию. В этом и есть различие между ст. 301 и 302 ГК РФ.

Общее состоит в следующем: не владеющее имуществом лицо является собственником, обладателем иного права, а фактический владелец является незаконным, не обладающим правом на имущество владельцем (ст. 301 ГК РФ), или обладающем правом на имущество: добросовестным или недобросовестным титульным владельцем (ст. 302 ГК РФ). Имущество выбыло из владения собственника, обладателя иного права на него без участия этого лица (ст. 301 и 302 ГК РФ), либо с участием этого лица безвозмездно или возмездно во временное пользование, на определенный срок (ст. 301 ГК РФ). Отчуждателем являлось неуполномоченное лицо (ст. 302 ГК РФ).

Теперь дадим сравнительный анализ ст. 167 ГК РФ со ст. 301 и 302 ГК РФ.

Статья 167 ГК РФ применяется в случаях, когда:

имущество выбыло из владения собственника, обладателя иного права исключительно по сделке, договору возмездным или безвозмездным, а при применении ст. 301 и 302 ГК РФ — имущество могло выбыть из владения и не по сделке, договору, а без оснований было изъято, либо утеряно, похищено;
отчуждателем имущества является собственник, иной законный владелец, а при применении ст. 302 ГК РФ собственник не является отчуждателем, при применении ст. 301 ГК РФ собственник может быть отчуждателем по договору, но срок действия договора истек;
сделка, договор являлись недействительными, а при применении ст. 302 ГК РФ могли быть действительными.

Статья 305 ГК РФ применяется в отношении иных законных владельцев.