Судебная защита земельных прав

Судебная защита прав граждан при купле-продаже земельных участков


Возможность совершения купли-продажи земельных участков в Российской Федерации появилась благодаря разгосударствлению собственности на землю, признанию права частной собственности на землю. Частная собственность на землю после длительного периода господства бессрочного (постоянного) пользования землей в нашей стране была восстановлена Законом РСФСР от 22 ноября 1990 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и Законе РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе». Нормы этих законов на момент их принятия противоречили нормам действовавшей в тот период Конституции РСФСР 1978 г.1В декабре 1990 г. в Конституцию РСФСР был внесен ряд существенных изменений, в соответствии с которыми была предусмотрена возможность предоставления земельных участков в собственность для целей ведения сельскохозяйственного производства. Был установлен 10-летний мораторий с момента бесплатного приобретения права собственности на земельный участок на совершение сделок с землей, в первую очередь ее купли-продажи, и 5-летний мораторий на отчуждение земли в случае приобретения земельного участка за плату. Продажа земельных участков без соблюдения моратория допускалась только Советам народных депутатов. Принятый 25 апреля 1991 г. Земельный кодекс РСФСР также закрепил передачу земли в частную собственность, но при этом не предусмотрел реальной возможности совершения сделок с землей, за исключением двух случаев2Первым стал случай покупки земли гражданином у Совета народных депутатов с заключением договора в нотариальном порядке (ст. 30 3K РСФСР). Вторым случаем, предусмотренным ЗК РСФСР, стало совершение последовательно двух сделок с земельным участком при продаже дома, расположенного на участке, находящемся в частной собственности гражданина: участок надлежало продать Совету народных депутатов по фиксированной цене, а Совет депутатов, в свою очередь, продавал его в собственность новому собственнику дома (ст. 37 ЗК РСФСР).. Совершение сделок с землей в этот период сдерживалось установленным Конституцией мораторием на их совершение.

Новым этапом в развитии законодательства, регулирующего куплю-продажу земельных участков, стало принятие Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в России», предусмотревшего право граждан — собственников земельных участков продавать их другим гражданам с 1 января 1992 г. и оформлять сделки в местной администрации при выходе на пенсию по старости, при получении земли в порядке наследования, при переселении с целью организации крестьянского (фермерского) хозяйства, при вложении вырученных от продажи земли средств в перерабатывающие, строительные, торговые и иные предприятия на селе (п. 12). Крестьянским хозяйствам было предоставлено право залога земли в банках (п. 10 Указа).

Этот Указ и принятое во исполнение Указа постановление Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» предусмотрели возможность совершения сделок с земельной долей: внесение ее в качестве учредительного взноса в товарищество или акционерное общество, передачу в качестве вступительного взноса в кооператив, продажу другим работникам сельскохозяйственного предприятия или самому этому предприятию, а также право на обмен земельной доли на имущественный пай, на сдачу земельной доли в аренду (п. 10).

В рамках осуществления мер по аграрно-земельной реформе были приняты Указ Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» и Указ Президента РФ от 14 нюня 1992 г. №631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности». Названными Указами была разрешена покупка земельных участков юридическими лицами и гражданами при приватизации государственных и муниципальных предприятий. При этом было установлено, что отказа в приеме и регистрации заявки на приобретение (продажу) земельного участка приватизированного предприятия в собственность от собственников приватизированных предприятий не допускается, кроме случаев, предусмотренных п. 2 Указа Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631, касавшихся перечня земель, приватизация которых была прямо запрещена. Приведенные нормы указов и постановлений Правительства вступали в противоречие с установленным в то время законодательством мораторием на сделки с землей.

9 декабря 1992 г. в Конституцию РСФСР 1978 г. были внесены изменения и дополнения, в соответствии с которыми полученные или приобретенные в собственность земельные участки могли быть отчуждены, в том числе проданы, их собственниками без изменения целевого назначения земель, уже независимо от сроков вступления в собственность, Советам народных депутатов на тех же условиях, на которых они были предоставлены, или физическим и юридическим лицам по договорной цене — для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного, индивидуального жилищного строительства (ч. 3 ст. 12 Конституции РФ 1978 г.). Во всех остальных случаях сохранялось действие моратория.

Закон РФ от 23 декабря 1992 г. № 4196—1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» ограничил применение конституционных положений о возможности продажи земельных участков их собственниками: право на совершение таких сделок было предоставлено только гражданам Российской Федерации.

Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» предусмотрел возможность любым собственникам земельных участков свободно осуществлять их куплю-продажу, а также передачу по наследству, дарение, залог, аренду, мену, передачу земельного участка или его части в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов. Указом было закреплено, что земельные участки и все, что прочно с ними связано, относятся к недвижимости, а совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и положениями данного Указа. Одним из важных концептуальных положений Указа стало положение о том, что государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.

Большое значение для включения земельных участков в имущественный оборот имело принятие Конституции Российской Федерации, закрепившей основные права граждан Российской Федерации, включая право частной собственности на землю, право свободного владения, пользования и распоряжения землей и другими природными ресурсами, но с учетом соблюдения прав и законных интересов других граждан, охраны окружающей среды. Конституция РФ провозгласила, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ст. 36).

Часть первая Гражданского кодекса РФ конкретизирует эти конституционные положения и подчеркивает, что земля может отчуждаться в той мере, в какой ее оборот допускается законом о земле (п. 3 ст. 129). Изложенные нормы привели к длительной оживленной дискуссии в российском обществе относительно возможной продажи земельных участков различных категорий, включая земли сельскохозяйственного назначения. Острота, сложность, неоднозначность поднятой проблемы были так велики, что гл. 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» не вступала в действие до принятия Земельного кодекса РФ, т.е. до 25 октября 2001 г.3Большую роль для дальнейшего развития земельного оборота, включая куплю-продажу земельных долей, сыграл Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю», подчеркнувший, что сделки с земельными долями осуществляются в соответствии с законодательными и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации с соблюдением правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ. Названный Указ разрешил органам местного самоуправления выкупать у граждан земельные доли в целях пополнения фонда перераспределения земель и дальнейшей их продажи физическим и юридическим лицам // СЗ РФ. 1996. № 11. Ст. 1026.

Современная купля-продажа земельных участков с участием граждан осуществляется на основе норм гражданского и земельного права. Именно эти нормы указывают на возможность граждан России совершать сделки по купле-продаже земельных участков. Оборот указанных земельных участков регулируется Гражданским кодексом РФ с учетом особенностей, предусмотренных Земельным кодексом РФ, Законом о личном подсобном хозяйстве. Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Законом о крестьянских (фермерских) хозяйствах. Законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.

Следует подчеркнуть, что продажа (как, впрочем, и иные виды земельно-правовых сделок) земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями. Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения не регулируется.

Общие положения о купле-продаже и правовые нормы о продаже недвижимости изложены в гл. 30 части второй ГК РФ, а особенности купли-продажи земельных участков — в Земельном кодексе РФ, Законе об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения, иных нормативных правовых актах. Положения ст. 271 и 273 ГК РФ следует считать общими правовыми нормами, а положения ст. 35 ЗК РФ — специальными. Последние конкретизируют общие правовые нормы, а также делают из них исключения. Основанием для такого подхода в толковании этих правовых норм являются п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 и п. 1 ст. 260 ГК РФ, а также положение п. 1 ст. 1 ЗК РФ, содержащее принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»» также указывает на то, что нормы части второй Кодекса в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. Статья 27 ЗК РФ подчеркивает, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ.

В связи с изложенным представляет интерес следующее гражданское дело. Житель г. Воронежа Ч. имел на праве собственности незавершенный строительством объект недвижимости, расположенный на земельном участке площадью 3800 м2 в составе земель поселений по ул. 60-й Армии г. Воронежа. Земельный участок использовался на праве аренды сроком на 5 лет по договору аренды земельного участка с муниципальным органом для строительства автостоянки. По истечении срока действия договора аренды Ч. обратился с заявлением к администрации городского округа о выкупе арендуемого земельного участка. В этом ему было отказано постановлением администрации округа в связи с тем, что указанный земельный участок находится за границей красной линии жилого квартала, определенной проектом детальной планировки микрорайона. Пункт 12 ст. 85 ЗК РФ запрещает приватизацию земельных участков общего пользования.

В связи с отказом в продаже арендуемого земельного участка Ч. обратился с соответствующей жалобой в суд. Коминтерновский районный суд г. Воронежа удовлетворил жалобу, однако судебная коллегия по гражданским делам областного суда отменила состоявшееся решение суда и вынесла решение об отказе в удовлетворении жалобы Ч. по следующим основаниям. Коллегия указала, что, исходя из рабочего проекта, спорный земельный участок ограничен с южной стороны красной линией улицы Победы, с восточной стороны — трамвайной линией другой улицы, а с западной стороны — проездом и открытой автостоянкой. Проектируемая автостоянка рассчитана на временное хранение автотранспортных средств и представляет собой площадку с асфальтобетонным покрытием, имеющим сетчатое ограждение.

На территории площадки имеются киоск и сооружение для сторожа. Суд первой инстанции отметил, что заявитель не представил доказательства того, что спорный земельный участок находится в местах общего пользования. Вместе с тем, из указанного рабочего проекта видно, что правообладатель земельного участка (Ч.) знал о расположении земельного участка за красной линией, на уличной территории, не подлежащей приватизации в силу п. 12 ст. 85 ЗК РФ. В силу изложенного Ч. имеет лишь преимущественное право на продление договора аренды земельного участка4Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 13 декабря 2005 г. по делу № 33—3061 // Архив Воронежского областного суда..

Договор купли-продажи земельных участков является кон- сенсуальным, возмездным и двусторонним (синаллагматическим). Сторонами договора купли-продажи земельных участков могут быть не только граждане, обладающие надлежащей земельной правоспособностью и дееспособностью, но и юридические лица, публично-правовые образования.

В судебной практике возникал вопрос о возможности покупки земельного участка гражданином России, не имеющим регистрации права на постоянное проживание.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает в себя цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ).

Как отмечено в ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК РФ).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Осуществление купли-продажи земельных участков происходит на основе вышеназванных норм гражданского права с учетом норм земельного права и известных принципов земельного законодательства (ст. 1 ЗК РФ). Купля-продажа земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения происходит на основе дополнительных принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения, перечисленных в п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения:

  1. сохранение целевого использования земельных участков5При продаже земельного участка стороны договора не вправе по своему усмотрению изменять правовой режим (целевое назначение) участка. Для продажи земельного участка с измененным целевым назначением необходимо решение соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе его из одной категории в другую (ст. 8 3K РФ).;
  2. установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
  3. преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
  4. преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
  5. установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.

Появление в Земельном кодексе РФ статьи, регулирующей особенности купли-продажи земельных участков (ст. 37), стало результатом реализации принципа разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства (п. 1 ст. 1 ЗК РФ) в сфере оборота земельных участков. Согласно ст. 37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Обременения — это дополнительные обязанности по содержанию недвижимого имущества и пользованию им, установленные по соглашению сторон и иным основаниям, предусмотренным законом, а ограничения — это предусмотренные законом ущемления, запрещения, стесняющие правообладателя права собственности при осуществлении своих прав на недвижимое имущество в интересах общества и государства.

Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, считая термины «ограничения», «обременения» словами-синонимами, определяет их как установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества, и относит к таковым, в частности, сервитут, ипотеку, аренду, арест имущества, доверительное управление (ст. 1). Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы гражданина России могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны, безопасности государства.

Таким образом, правовым основанием для ограничения прав, в том числе земельных, может быть только федеральный закон, а само ограничение может быть произведено только в целях, указанных в самой Конституции РФ, т.е. для защиты жизненно важных прав и законных интересов других лиц, государства. Необходимость ограничений прав на земельные участки вызвана самой природой земельных ресурсов нашей страны, являющихся достоянием народов, проживающих в ней, назначением земли как основы жизни всего человечества, пространственного базиса его хозяйственной и иной деятельности.

Земельный кодекс РФ посвящает ограничениям прав на землю специальную статью (ст. 56), согласно которой права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом, другими федеральными законами. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

  1. особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
  2. особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
  3. условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
  4. иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных Кодексом, федеральными законами.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

Если собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы несут определенные убытки в связи с ограничением своих земельных прав, например, в связи с невозможностью использования земельного участка в полном объеме хозяйственной деятельности, то такие убытки подлежат возмещению в соответствии со ст. 57 ЗК РФ в полном объеме, включая упущенную выгоду, соответствующими бюджетами или лицами, в пользу которых ограничиваются права на земельные участки, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления защитных, охранных, санитарных зон и влечет ограничение прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.

Приведенный выше перечень ограничений прав на землю не является исчерпывающим. Некоторые из таких ограничений могут быть предусмотрены другими статьями Земельного кодекса РФ, другими законами, в частности, законами об охране и использовании отдельных природных ресурсов и иными федеральными законами.

Так, согласно п. 3 ст. 87 ЗК РФ в составе земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации промышленных, энергетических, особо радиационноопасных и ядерноопасных производств и объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов могут устанавливаться охранные, защитные, санитарные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Земельные участки, которые включены в такие зоны, у собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим использования земель, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

Статья 90 ЗК РФ запрещает строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения на земельных участках в границах охранных зон объектов системы газоснабжения; не разрешает препятствовать организации — собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.

На землях транспорта могут находиться земельные участки для защитных лесонасаждений. Транспортные организации независимо от форм собственности, ведомственной принадлежности обязаны осуществлять мероприятия по уходу за ними. В охранных зонах земель транспорта нельзя проводить строительные, горные работы без согласия транспортной организации, нельзя рубить лес.

Запрещается строительство капитальных сооружений (со сроком службы более 10 лет) в пределах придорожных полос земель автомобильного транспорта, за исключением объектов дорожной службы и сервиса. Прокладка инженерных коммуникаций на таких землях может осуществляться только по согласованию с уполномоченным в области дорожного строительства органом.

Земли поселений используются только в соответствии с зонированием территорий, правилами землепользования и застройки, в соответствии с градостроительным регламентом (ст. 83, 85 3К РФ), органы государственной власти, местного самоуправления, граждане и юридические лица обязаны соблюдать градостроительные нормативы и правила при застройке земельных участков поселений (ст. 36 Градостроительного кодекса РФ), запрещается деятельность, негативно влияющая на окружающую среду, в составе пригородных зеленых зон (ст. 86 ЗК РФ).

Статья 27 Федерального закона от 14 марта 1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях» запрещает всякую деятельность, влекущую нарушение сохранности памятников природы, на территориях, на которых находятся памятники природы, и в границах их охранных зон. Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, на которых находятся памятники природы, принимают на себя обязательства по обеспечению режима особой охраны памятников природы. Расходы собственников, владельцев и пользователей указанных земельных участков по обеспечению установленного режима особой охраны памятников природы возмещаются за счет средств федерального бюджета, а также средств внебюджетных фондов. Земли особо охраняемых природных территорий изымаются из хозяйственного оборота с установлением особого правового режима, их использование в иных целях ограничивается или запрещается.

На землях национальных и природных парков устанавливается дифференцированный режим особой охраны и использования с определением специальных зон, в которых запрещается (ограничивается) хозяйственная деятельность, наносящая ущерб природному объекту. На землях природных заказников, памятников природы, дендрологических парков, ботанических садов также запрещается (ограничивается) любая деятельность, противоречащая режиму особой охраны этих объектов. На землях лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной и горно-санитарной охраны с запретом (ограничением) хозяйственной деятельности. Особый режим использования с ограничением или запретом хозяйственной деятельности может устанавливаться на землях природоохранного, историко-культурного и рекреационного назначения.

Из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам или юридическим лицам земельный участок может быть выделен в собственность, владение, пользование или аренду с условием совершения определенных действий, например, освоения заболоченного участка, осуществления строительства дороги в определенные установленные сроки.

Особенно большим ограничениям подвергаются земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы обязаны осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земли, исключающими неблагоприятное воздействие на окружающую природную среду, обязаны соблюдать стандарты, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий.

Земельные участки, находящиеся в зоне мелиоративных земель, предоставляются и изымаются для проведения мероприятий в установленном законом порядке и могут использоваться для обеспечения мелиорации земель на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута). Сооружение и эксплуатация линий связи, электропередач, трубопроводов, дорог и других объектов на мелиорируемых землях не может осуществляться без согласования со специально уполномоченными в сфере мелиорации земель государственными органами.

Обладатели земельного участка обязаны использовать его в точном соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. При продаже земельного участка стороны не вправе изменять его целевое назначение, за исключением случаев, предусмотренных законом, и покупатель может использовать купленный земельный участок только в соответствии с теми целями, которые закреплены в документе, определяющем правовой режим этого участка. Независимо от целевого назначения участка покупатель обязан использовать купленный земельный участок в соответствии с требованиями земельного законодательства: эффективно использовать землю, повышать ее плодородие, не допускать ухудшения экологической обстановки на земельном участке и т.д. (ст. 40, 42 ЗК РФ).

Одной из разновидностей ограничений земельных прав является публичный земельный (предиальный) сервитут. Собственнику служащего земельного участка запрещается создавать препятствия сервитуарию в осуществлении последним своих сервитутных прав, например, в праве проезда (прохода) через чужой земельный участок. Иногда в юридической литературе смешивают ограничения в праве и сервитуты, основанные на законе (публичные сервитуты). По обоснованному мнению Е.А. Суханова, все публичные сервитуты (земельные, водные, лесные, градостроительные) представляют собой не ограниченные вещные права сервитутного типа, а ограничения прав собственников соответствующих природных объектов, поскольку не имеют конкретных уполномоченных лиц, а представляют возможность неограниченному (неопределенному) количеству (кругу) лиц использовать земельные, водные, лесные объекты в том или ином установленном законом отношении6Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Ученые юристы МГУ о современном праве / Под ред. М.К. Треушникова. М., 2005. С. 189..

Интересно заметить, что российскому дореволюционному праву было известно «право участия частного», устанавливавшее ограничение права собственности в интересах определенного числа лиц (соседей). По утверждению известного дореволюционного российского юриста Г.Ф. Шершеневича, такое право, в отличие от сервитута, не давало соседям никаких самостоятельных прав на чужую землю, а только стесняло (ограничивало) собственника7Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 180..

В случае предоставления продавцом земельного участка заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ)8Указанные гарантии распространяются также на лиц, приобретающих земельные участки в результате обмена земельного участка либо приобретения права пользования земельным участком по договору аренды (п. 4 ст. 37 ЗК РФ)..

Судом могут быть признаны недействительными условия договора купли-продажи земельного участка, которые:

  1. устанавливают право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  2. ограничивают дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  3. ограничивают ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (п. 2 ст. 37 ЗК РФ)9Приведенный перечень оснований нельзя рассматривать исчерпывающим, так как нормами ГК РФ установлены и иные основания для признания условий сделки недействительными..

На первый взгляд, положения п. 2 ст. 37 ЗК РФ о недействительности перечисленных видов условий договора купли-продажи земельного участка, вызывают недоумение, так как эти условия относятся к общим условиям действительности сделок, предусмотренным гл. 9 ГК РФ. Однако в юридической литературе отмечается, что при подготовке ст. 37 Земельного кодекса РФ учитывался отечественный и зарубежный опыт регулирования сделок с недвижимым имуществом. Так, еще до внесения проекта Земельного кодекса РФ в Государственную Думу РФ в официальной печати появлялось сообщение о том, что в одном из субъектов Российской Федерации обсуждается идея о возможности продажи земельных участков на определенный срок (на 49 лет) с правом в любой момент принудительно выкупить землю обратно. Поэтому закрепление в Земельном кодексе РФ отдельных положений о недействительности договора купли-продажи земельного участка препятствует внесению в договор условий, ограничивающих права покупателя.

Как уже отмечалось выше, важным положением гражданского законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже недвижимости должны быть точно указаны данные, позволяющие определить предмет договора. Это требование в полной мере относится и к продаже земельного участка. Применительно к продаже земельной недвижимости в данные о земельном участке входят: его размер, местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его кадастровая оценка. Для точного определения всех этих параметров к договору купли-продажи прилагается план земельного участка, а также все необходимые данные указываются в договоре. При отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними. Если эти данные будут отсутствовать в договоре, то он будет считаться незаключенным, а сделка — недействительной. Согласно ст. 37 3К РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Положения ГК РФ о цене договора купли-продажи недвижимости (ст. 555) действуют и в отношении договора купли-продажи земельных участков. Цена участка определяется по соглашению сторон, при этом применяются рыночные цены10Определение рыночной стоимости земельного участка имеет большое значение не только при купле-продаже, но и при изъятии (выкупе) земельных участков для публичных нужд, в иных случаях, предусмотренных законом. Так, например, в случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии со ст. 66 ЗК РФ (п. 3 ст. 51).. Рыночная цена (стоимость) земельного участка определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в дальнейшем — Закон об оценочной деятельности).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки земельного участка11При продаже земельных участков, принадлежащих публично-правовым образованиям (Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям), оценка земельного участка является обязательной (ст. 8 Закона об оценочной деятельности)., либо в договоре об оценке земельного участка не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость земельного участка. Указанное правило подлежит применению и в случае использования не предусмотренных указанным Законом терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др. (ст. 7 Закона об оценочной деятельности).

Исполнитель-оценщик обязан соблюдать требования федерального законодательства; сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки; обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц; предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков); предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; не разглашать конфиденциальную информацию, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ; хранить копии составленных отчетов в течение 3 лет (ст. 15).

Оценщик обязан своевременно составить в письменной форме и передать заказчику отчет об оценке земельного участка. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (ст. 11, 15).

Спор о достоверности величины рыночной или иной стоимости земельного участка подлежит рассмотрению судом. В случае признания недостоверной указанной в отчете итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, а также в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения оценщиком обязанностей, установленных данным Федеральным законом, оценщик несет ответственность в соответствии с гражданским законодательством (ст. 13.1).

Помимо Закона об оценочной деятельности при определении рыночной цены земельных участков применяются и иные нормативные правовые акты, включая Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (Вводный закон), Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Как указано в ст. 1 Вводного закона, при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется субъектом Российской Федерации, который устанавливает цену земли в зависимости от количества жителей населенного пункта12В населенных пунктах с численностью населения: свыше 3 миллионов человек — в размере от 5- до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка: от 500 тысяч до 3 миллионов человек — в размере от 5- до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка: до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов — в размере от 3- до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.. До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3.

Рыночная стоимость земельного участка является непостоянной величиной и зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок, от его местоположения и влияния внешних факторов.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.); эффективность использования земельного участка. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка.

В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка обычно включают: описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок; описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка; фотографии земельного участка и его улучшений; характеристику состояния рынка земли и недвижимости; установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж13Этот метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями. Сущность применяемого метода состоит в использовании информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса)., метод выделения14Этот метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Суть применяемого метода заключается в использовании информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса)., метод распределения, метод капитализации земельной ренты15Этот метод позволяет оценить земельный участок с учетом выяснения возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка., метод остатка16Указанный метод позволяет выяснить возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход., метод предполагаемого использования17При применении этого метода учитывается возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости..

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых строениями, характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, замкнутыми водоемами. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, относятся качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

Сельскохозяйственные угодья, приобретаемые гражданами, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, покупаются по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 20% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Некоторые положения об оценке земельных участков отражены в Федеральном законе от 8 декабря 1995 г. № 19Э-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» (далее — Закон о сельскохозяйственной кооперации). Согласно этому Закону в случае внесения паевого взноса в виде земельного участка денежная оценка этого участка производится правлением кооператива и утверждается общим собранием членов кооператива. Общее собрание членов кооператива может утвердить методику денежной оценки передаваемого имущества и поручить правлению кооператива на основе этой методики организовать работу по денежной оценке указанного имущества. Результаты оценки подлежат утверждению наблюдательным советом кооператива. По решению общего собрания членов кооператива денежная оценка паевых взносов может быть произведена независимым оценщиком (п. 5 ст. 35).

При определении выкупной цены земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества ликвидируемого садоводческого (огороднического, дачного) некоммерческого объединения, которые находятся в общей собственности и могут быть проданы в установленном законом порядке с согласия бывших членов такого объединения после удовлетворения требования кредиторов с получением денежных средств в равных долях бывшими участниками, учитываются рыночная стоимость указанных земельного участка и имущества, а также все убытки, причиненные собственнику указанных земельного участка и имущества их изъятием, в том числе убытки, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Региональный законодатель (законодательный орган субъекта Российской Федерации) также стремится к урегулированию вопросов определения продажной цены публичных земельных участков.

Так, например. Законом Воронежской области от 14 июня 2002 г. № 38—ОЗ установлено, что цена земли в г. Воронеже при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и прошедших государственный кадастровый учет, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений равняется пятикратной ставке земельного налога за единицу площади земельного участка, а в поселениях Воронежской области и за пределами черты поселений — трехкратной ставке (ст. 1, 2).

Большую роль в оценке (определении стоимости) земельных участков играет кадастровая оценка. Так, например, согласно ст. 2 Закона Московской области от 5 декабря 2002 г. № 142/2002/03 «О плате за земельные участки, предоставляемые в собственность для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства на территории Московской области»18Ежедневные новости. Подмосковье. 2002. 18 дек. № 235; Вестник Московской областной Думы. 2003. № 3. предоставление в собственность земельных участков для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства на территории области осуществляется по кадастровой стоимости, но не выше нормативной цены земельных участков, за исключением случаев приобретения участков на торгах (конкурсах, аукционах). Если кадастровая стоимость не определена, то применяется нормативная цена участка.

Государственная кадастровая оценка земель всех категорий на территории России производится для целей налогообложения, определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. Как указано в ст. 66 3К РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев определения рыночной стоимости земельного участка. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.

При этом органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Нормативная цена земли играет роль нормативно рассчитываемой стоимости земли. Это показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Понятие нормативной цены земли имеет большое значение при передаче земли в собственность, по наследству, при дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Порядок определения нормативной цены земли регулируется постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. « 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

Согласно этому постановлению нормативная цена земли определяется ежегодно органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству. Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25%. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Выдача заинтересованным лицам документа о нормативной цене земли конкретного земельного участка возложена на районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

Покупатель обязан оплатить продавцу земельный участок непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов в соответствии с гражданским законодательством (ст. 486 ГК РФ).

В связи с изложенным определенный интерес вызывает дело, рассмотренное Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ в надзорном порядке. Суть дела такова.

В октябре 2000 г. гражданка А. обратилась в суд с иском к своей дочери К. о признании недействительным заключенного между ними договора купли-продажи от 3 сентября 1999 г., по которому она продала ответчице принадлежавшие ей жилой дом и земельный участок, используемые для ведения личного подсобного хозяйства. В обоснование своего иска А. указала на то, что предусмотренную этим договором цену продажи дома и земельного участка она не получала, фактически был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, но в последующем ответчица отказалась от исполнения своего обязательства по ее содержанию. Решением Усть-Лабинского районного суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда, иск был удовлетворен, жилой дом и земельный участок возвращены в собственность А. Впоследствии дело стало предметом обсуждения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ в надзорном порядке. Судебная коллегия пришла к выводу об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений по следующим основаниям.

Решение суда было мотивировано тем, что документального подтверждения факта передачи истице обусловленной договором суммы 50 000 рублей за проданный жилой дом ответчицей не представлено, из показаний свидетелей было видно, что фактически между сторонами был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, и истице были созданы условия невозможности проживания в доме, вследствие чего она вынуждена была уйти к своей старшей дочери. Однако указанные выводы суда нельзя признать правильными.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела видно, что 3 сентября 1999 г. между сторонами по делу был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым А. продала К. земельный участок с размешенным на нем домом и другими постройками за 54 000 рублей, и данная сумма уплачена покупателем продавцу полностью до подписания настоящего договора. В договоре не было указано о продаже дома с условием пожизненного содержания продавца, а было предусмотрено лишь условие о праве проживания А. в проданном ею жилом доме. Указанный договор был подписан сторонами, удостоверен нотариусом, а затем зарегистрирован в установленном порядке.

Нотариус, удостоверившая договор купли-продажи, пояснила в судебном заседании, что в заключенном сторонами договоре отсутствовали условия о пожизненном содержании продавца, при заключении договора письменный текст договора зачитывался истице и последняя подтвердила факт получения ею денег за проданный дом. При таких обстоятельствах вывод суда о том, что истица была введена в заблуждение о предмете договора при заключении договора купли-продажи дома и земельного участка, и что сторонами был фактически заключен договор купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца, неверен и не подтверждается исследованными по делу доказательствами.

Обстоятельства дела должны быть подтверждены определенными средствами доказывания и не могут подтверждаться никакими другими средствами доказывания. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ). Вывод о том, что фактически был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, суд обосновал только показаниями свидетелей, т.е. недопустимыми доказательствами. В то же время суду был представлен договор, заключенный в письменной форме и нотариально удостоверенный, в котором был зафиксирован факт уплаты обусловленной цены дома и земельного участка 54 000 рублей покупателем продавцу полностью. Письменных доказательств, опровергающих данный факт, истица не представила19Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 27 августа 2001 г. по делу № 18-B01—67 // СПС «Консультант Плюс»..

По другому исследованному делу выяснилось, что владелец личного подсобного хозяйства М. обратился в суд с иском к И. и В. о взыскании денег по договору купли-продажи земельного участка с незавершенным строительством жилого дома. В обоснование своего требования истец ссылался на то, что ответчики в нарушение условий договора своевременно и правильно не рассчитались с ним. Решением Череповецкого городского суда было постановлено взыскать с И. и В. солидарно в пользу М. 413 487 руб. Определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда решение суда первой инстанции было изменено со взысканием указанной выше суммы с ответчиков в равных долях, т.е. по 206 743 руб. с каждого.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, рассматривая данное дело в порядке судебного надзора, приняла решение об отмене всех состоявшиеся по делу судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Из материалов дела было видно, что суть требований истца выражалась в расчете сторон по делу, возникшем в связи с изменением (ростом) курса доллара США (в эквиваленте к которому определялись расчеты сторон по договору купли-продажи) после 17 августа 1998 г. Вывод суда о размере недополученной истцом от ответчиков денежной суммы являлся правильным. В то же время с решением судебных инстанций о порядке распределения задолженности между ответчиками согласиться было нельзя. Возлагая ответственность по возмещению денежной суммы солидарно на ответчиков, суд первой инстанции обосновал свой вывод тем, что в соответствии с условиями договора земельный участок с жилым домом ими принимался в равных долях и с обязательством уплаты денег согласно долям каждого из них, но поскольку ответчики состоят в браке, то они в силу ст. 45 СК РФ (обращением взыскания на имущество супругов) несут солидарную ответственность.

Изменяя в этой части решение суда, кассационная инстанция, сослалась на ст. 38 СК РФ (раздел общего имущества супругов) и указала на то, что суд первой инстанции не учел отмеченного им условия договора (п. 4.1), и, следовательно, ошибочно возложил солидарной ответственности на И. и В. Однако сам факт нахождения И. и В. в браке не исключает возможности заключения ими договора с указанием в нем условий расчета. В каком размере осталась задолженность каждого супругов, суд не установил. Поэтому сделанный кассационной инстанцией вывод о взыскании с каждого из супругов денежных сумм в одинаковом размере, нельзя признать основанным на материалах дела20Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 марта 2002 г. по делу № 2-ВО 1—20 // СПС «Консультант Плюс»..

Большое внимание судебная практика уделяет условиям передачи земельного участка, надлежащему исполнению обязательств как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. Из смысла законодательства вытекает, что продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии (надлежащего «качества»), пригодном для цели его использования. Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранение недостатков (ст. 475 ГК РФ).

Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, то покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок (ст. 477 ГК РФ), в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи.

Срок передачи земельного участка продавцом покупателю определяется договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок, в соответствии со ст. 314 ГК РФ величина срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения обязательств.

По правилу, установленному земельным законодательством, купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных, установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки.

При продаже земельных участков имеют место предварительные договоры, правовой режим которых регламентируется ст. 429 ГК РФ.

Так, житель г. Воронежа А. обратился в Советский районный суд г. Воронежа с иском о понуждении гражданина К. заключить с ним договор купли-продажи земельного участка. Суд достоверно установил, что 15 февраля 2005 г. истец А. заключил с ответчиком К. предварительный договор о покупке принадлежащего ответчику в г. Воронеже земельного участка площадью 600 м2 за 30 000 рублей. Оговоренная денежная сумма была полностью передана ответчику до подписания договора. В соответствии с условиями этого предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи земельного участка 15 марта 2005 г. Однако в дальнейшем ответчик отказался заключить основной договор, в связи с чем А. и предъявил в суд соответствующее заявление. Суд пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований А., так как предварительный договор был заключен в форме, соответствующей требованиям закона, истец выполнил свои обязательства, а ответчик необоснованно уклонялся от заключения основного договора21Решение Советского районного суда г. Воронежа от 9 августа 2005 г. // Архив Советского районного суда г. Воронежа..

Продажа земельных участков из состава государственных, муниципальных (публичных) земель для жилищного строительства граждан относится к разряду предоставления публичных земель для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов22Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами земле пользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (п. 11 ст. 30 ЗК РФ). Предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется только в аренду, а лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ (государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления), — в постоянное бессрочное пользование, а религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения — в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (п. 3 ст. 30 ЗК РФ)., и осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах), за исключением случаев, когда аукцион не состоялся по причине участия только одного претендента на участок, заключившего в последующем договор купли- продажи выставленного на торги земельного участка (п. 2 ст. 30.1, 38 3К РФ).

Порядок купли-продажи публичных земельных участков предусматривает проведение работ по формированию земельного участка: подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикацию сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов); осуществление государственного кадастрового учета земельного участка, выставляемого на торт; проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка; подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов).

Решение уполномоченного исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на заявленный земельный участок. Решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в 7-дневный срок со дня его принятия. Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд. В случае признания судом недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства суд в своем решении обязывает соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления.

Статьи 38 и 38.1 ЗК РФ подробно регламентируют порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) для продажи публичных земель гражданам в целях жилищного и иного строительства.

Так, согласно ст. 38 3К РФ в качестве продавца земельного участка выступает уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (ст. 29 3К РФ), а в качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) — собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Аукционы по приобретению права собственности на земельные участки для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводятся только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Аукционы проводятся в виде открытых аукционов по составу участников и по форме подачи заявок. Начальная цена земельного участка определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). «Шаг аукциона» устанавливается в пределах от 1% до 5% начальной цены предмета аукциона.

Организатор аукциона не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона должен опубликовать извещение о проведении аукциона в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о проведении аукциона на официальном сайте соответственно Правительства РФ, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».

Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения:

  1. об организаторе аукциона;
  2. о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;
  3. о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;
  4. о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение;
  5. о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы);
  6. о «шаге аукциона»;
  7. о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;
  8. о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка;
  9. о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.

Организатор аукциона вправе отказаться от проведения аукциона не позднее чем за 15 дней до дня проведения аукциона. Извещение об отказе в проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в течение трех дней в периодических печатных изданиях, в которых было опубликовано извещение о проведении аукциона. Сообщение об отказе в проведении аукциона размещается на официальном сайте соответственно Правительства РФ, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет». Организатор аукциона в течение трех дней обязан известить участников аукциона о своем отказе в проведении аукциона и возвратить участникам аукциона внесенные задатки.

Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:

  1. заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка;
  2. копии документов, удостоверяющих личность, — для физических лиц;
  3. документы, подтверждающие внесение задатка.

Результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона вдень проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются:

  1. предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение;
  2. победитель аукциона;
  3. цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы.

Организатор аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем.

Аукцион признается не состоявшимся в случае, если:

  1. в аукционе участвовали менее двух участников;
  2. после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене.

Если аукцион признан не состоявшимся по указанной в законе причине, то единственный участник аукциона не позднее чем через 10 дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Организатор аукциона в случаях, если аукцион был признан несостоявшимся либо если не был заключен договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона, вправе объявить о проведении повторного аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона.

Если земельный участок предоставляется для застройки, то такие участки могут быть проданы также по итогам торгов.

Как уже отмечалось ранее, 11 ноября 2002 г. Правительство РФ утвердило Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

В случае предоставления земельных участков из состава публичных земель не для строительства, а для иных целей, действует порядок, предусмотренный ст. 34 ЗК РФ.

Согласно этой статье граждане, заинтересованные в возмездном приобретении в собственность земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В этом заявлении указываются цель использования участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю. Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка с учетом зонирования и утверждает его. Названные органы обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого они обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, включая порядок рассмотрения заявок и принятия решений (не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом), уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о предоставляемых земельных участках, условиях оплаты. Уполномоченный орган обязан в двухнедельный срок принять решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату с приложением проекта его границ. Договор купли-продажи земельного участка заключается в недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка.

Таким образом, процедура продажи земельных участков, принадлежащих публично-правовым образованиям, осложняется подачей и рассмотрением заявления потенциального покупателя о продаже земельного участка, принятием компетентным органом решения о продаже этого участка и заключением соответствующего договора купли-продажи, а предоставление публичных земельных участков в собственность граждан для целей, не связанных со строительством, происходит не на аукционной основе (без проведения торгов).

В связи с изложенным определенный интерес вызывает следующее гражданское дело, рассмотренное Панинским районным судом Воронежской области.

8 августа 2003 г. гражданин Б. купил у Сергеевской сельской администрации Панинского района земельный участок площадью 4761 м2, расположенный в пос. Шанинский названного района, на основании постановления главы этой сельской администрации и договора купли-продажи. В августе 2004 г. Панинский филиал регистрационной службы отказал Б. в государственной регистрации перехода прав на этот участок, ссылаясь на то, что заявитель в нарушение требований ст. 30 ЗК РФ приобрел земельный участок не на торгах.

Суд удовлетворил жалобу Б. на отказ регистрационной службы произвести соответствующую государственную регистрацию заключенной сделки, указав при этом, что муниципальный земельный участок был продан представителем муниципального образования гражданину Б. не для строительства, а для ведения личного подсобного хозяйства в порядке ст. 34 ЗК РФ, не предусматривающей аукционный порядок продажи муниципального имущества. И в постановлении сельской администрации, и в договоре купли-продажи земельного участка, и в кадастровом плане этого участка указывалось целевое назначение продаваемого земельного участка — для ведения личного подсобного хозяйства. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда вполне обоснованно согласилась с таким решением суда23Решение Панинского районного суда Воронежской области от 13 октября 2004 г. // Архив Панинского районного суда Воронежской области..

Помимо Гражданского и Земельного кодексов купля- продажа публичных земельных участков регулируется Градостроительным кодексом РФ24Градостроительный кодекс РФ ввел новый тип документа — градостроительный план земельного участка, который входит в проект межевания территории (либо разрабатывается в виде отдельного документа) и является основанием для определения границ участка и подготовки необходимой землеустроительной документации, архитектурно-строительного проектирования и получения разрешения на строительство. В составе градостроительного плана указывается информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению на нем объекта капитального строительства., Законами о землеустройстве, о государственном земельном кадастре, иными нормативными правовыми актами.

Особую группу земельных споров представляют собой споры, связанные с продажей земельных участков при отчуждении зданий, строений и сооружений, расположенных на этих участках.

Земельный кодекс РФ предусматривает специальные правила, касающиеся перехода прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружения, приобретения и отчуждения земельных участков (ст. 35).

Согласно этой статье при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

  1. отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
  2. отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одном у лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки земельного участка, осуществляемое в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Изложенные положения земельного законодательства основаны на принципе единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (ст. 1 ЗК РФ). Данная норма получила дальнейшее развитие в ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В то же время ГК РФ не рассматривает здание и земельный участок единым сложным объектом, выступающим нераздельно в имущественном обороте. Например, в соответствии с п. 2 ст. 552 и ч. 1 ст. 273 ГК РФ собственник может продать здание, а на земельный участок, на котором оно находится, предоставить не право собственности, а иное право. Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Как указано в ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (ст. 553 ГК РФ).

Изложенные нормы обоснованно породили множество споров в научной литературе.

Так, Е.В. Максимова справедливо замечает, что переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение (либо наоборот) — одна из наиболее спорных проблем земельного законодательства, поскольку законодатель зачастую недостаточно последовательно подходит к регулированию одних и тех же отношений в различных законодательных актах25Максимова Е.В. Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение // Экологическое право. 2004. № 5. С. 34..

К.И. Скловский отмечает, что действующее гражданское законодательство допускает возможность принадлежности земельного участка и находящейся на нем недвижимости разным собственникам. Однако такое решение, связанное с очевидными осложнениями и неудобствами, не может считаться окончательным. Вероятно, будет постепенно происходить переход к установлению правила: собственнику земли принадлежит на праве собственности все, что прочно связано с принадлежащим ему земельным участком (движение от правила «земельный участок следует за строением» к правилу «строение составляет единый объект с земельным участком»)26Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы // СПС «КонсультантПлюс»..

По обоснованному мнению Д.В. Добрачева, для гражданского законодательства в сфере регулирования вещных прав на объекты недвижимости и их оборота характерны непоследовательность и противоречивость регулирования оборота земельных участков и находящихся на них зданий; в ряде случаев в законодательстве имеются пробелы в регулировании отношений, возникающих по поводу судьбы земельного участка при совершении сделки с находящимся на нем зданием, и наоборот; зачастую в законодательстве отсутствует четкое определение характера, природы права, которое собственник здания, расположенного на чужом земельном участке, приобретает на этот участок, без чего невозможно точно определить содержание прав собственника здания на соответствующий земельный участок; существуют прямые противоречия между нормами различных нормативных актов, регулирующих одни и те же отношения27Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли. М: Волтерс Клувер, 2005. С. 225..

В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятой Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (протокол № 18), отмечается, что действующее российское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельные участки и на расположенные на них здания, сооружения или иные объекты недвижимого имущества, и оборот этих участков и зданий, внутренне противоречиво, так как рассматривает эти объекты, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, а с другой — как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества. Земельный кодекс РФ не проявляет должной последовательности в реализации принципа единства земельного участка и иных объектов недвижимости, расположенных на нем.

Е.А. Баранова обосновывает создавшуюся ситуацию унаследованным от греческого (восточного) права российской правовой доктриной и законодательством принципом разделения по горизонтали собственности на недвижимость (на земельный участок и на постройки). Такая тенденция была вызвана особыми историческими условиями развития права в России: признанием земли объектом публичной собственности, изъятым из оборота в советском праве, продолжительным отсутствием четкого законодательного регулирования отношений с землей в российском пореформенном праве28Баранова Е.А. К вопросу о понятии единого объекта недвижимости в гражданском праве Германии // Законодательство и экономика. 2004. № 12. С. 23.. По ее мнению, конструкция единой вещи — наиболее рациональная модель юридического соединения земельного участка с недвижимыми (неподвижными, прочно связанными с ним) объектами. Нецелесообразно сохранять для экономически взаимосвязанных объектов (земельного участка и прочно связанных с ним строений) двух равных по объему прав. Введение в российское право конструкции единого объекта могло бы значительно упростить и стабилизировать поземельный оборот.

О.М. Козырь и А.А. Маковская предлагают для тех случаев, когда земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества находятся в собственности одного лица, установить правило, согласно которому земельный участок и расположенные на нем объекты, хотя и не рассматриваются в качестве единого объекта гражданских прав, но в гражданском обороте в случаях, когда речь идет о возможном отчуждении здания или земельного участка, должны выступать вместе. Не должно иметь значения, какой объект первоначально предполагается к отчуждению — здание или земельный участок. Смысл правового режима «единого объекта» в данном случае состоит не в том, что принадлежность следует за главной вещью, а в том, что не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания, они должны переходить от одного лица к другому вместе и одновременно29Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества: реальность и перспективы // Вестник ВАС РФ. 2003. № 2. С. 100..

В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе констатируется, что в настоящее время в гражданском законодательстве необходимо последовательно проводить принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества посредством создания такого правового регулирования, при котором собственник здания обязательно должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположено это здание, в рамках какого-либо вещного или обязательственного института, а если собственник здания и собственник земельного участка совпали в одном лице, их «разделение» в последующем не допускается за исключением случаев, прямо установленных в законе: изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд будет сопровождаться выкупом расположенных на нем зданий только в том случае, когда использование земельного участка в целях, в которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на здание (п. 1 ст. 239 ГК РФ); в случае, когда здание находится на земельном участке, изъятом из гражданского оборота, оно все же может быть отчуждено, и новый собственник здания приобретет другое, отличное от права собственности, право на земельный участок (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

По нашему мнению, нормы земельного законодательства обладают в данной ситуации приоритетом по сравнению с нормами гражданского права на основе ст. 3 ЗК РФ как нормы специального права, и объекты, расположенные на земельном участке, следуют юридической судьбе основной вещи — земельного участка. Как правильно отмечает авторский коллектив сборника «Судебная практика по земельным спорам», в имущественном обороте главной вещью всегда является земля (земельный участок), а принадлежностью — расположенные на ней объекты, включая недвижимость.

В условиях существования исключительной собственности советского государства на землю главным объектом считались расположенные на земельном участке здания, сооружения, строения, за которыми следовал земельный участок в случае их отчуждения. Возвращение к частной собственности на землю привело к традиционному подходу, при которому отчуждатель и приобретатель недвижимости вынуждены решать вопрос о судьбе земельного участка, на котором расположены иные объекты недвижимости.

В судебной практике возникал вопрос о возможности продажи части земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения. Президиум Верховного Суда РФ ответил на этот вопрос следующим образом.

Пунктом 4 ст. 35 3К РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. В судебной практике имеются случаи, когда суды, ссылаясь на п. 4 ст. 35 ЗК РФ, признают ничтожными сделки купли-продажи части земельных участков, принадлежащих гражданам на праве собственности, по той причине, что на отчуждаемой части земельного участка отсутствуют здания, строения, сооружения. Такая практика основана на неправильном применении и толковании материального закона, в данном случае п. 4 ст. 35 ЗК РФ.

Из самого названия ст. 35 ЗК РФ («Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение») видна цель правового регулирования — обеспечить переход к новому собственнику здания, строения, сооружения права на земельный участок, на котором находится отчуждаемое здание, строение, сооружение. Исходя из этого, можно сделать вывод, что п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка, на котором находится здание, без одновременного отчуждения самого здания, т.е. земельный участок под домом можно продать только вместе с домом. Что же касается другой части земельного участка, не занятой зданиями, строениями, сооружениями или вообще свободной от застройки земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, то на продажу таких участков ограничения, установленные п. 4 ст. 35 ЗК РФ, не распространяются.

Кроме того, иной подход противоречил бы требованиям п. 1 ст. 260 ГК РФ о том, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ), поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Таким образом, если земельный участок находится в частной собственности гражданина, то он не изъят из оборота и не ограничен в обороте, а потому по смыслу ст. 260 ГК РФ он либо его часть может быть объектом купли-продажи.

Порядок продажи публичного земельного участка гражданам, имеющим на этом участке собственные здания, строения, сооружения, регулируется п. 5—8 ст. 36 ЗК РФ.

Согласно этим пунктам граждане, заинтересованные в приобретении путем купли-продажи публичных земельных участков, на которых расположены принадлежащие им здания, строения, сооружения, обращаются в уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении права на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Названные органы обязаны в двухнедельный срок со дня поступления такого заявления подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина либо по обращению уполномоченного исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ. Границы и размеры предоставляемого земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В течение двух недель со дня представления проекта границ земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении этого земельного участка и направляет гражданину-заявителю копию решения с приложением проекта границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка за счет этого гражданина-правообладателя устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

Содержание прокомментированных пунктов стало предметом обсуждения Конституционного Суда РФ при рассмотрении жалобы гражданина Гудкова В.А. на нарушение его конституционных прав положением п. 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации30Определение Конституционного Суда РФ от 12 мая 2005 г. № 187-0 // Вестник Конституционного Суда РФ. 2005. № 6..

В своей жалобе В.А. Гудков оспаривал конституционность положения п. 6 ст. 36 ЗК РФ. Как следовало из представленных материалов, заявитель обратился в Арбитражный суд Московской области с иском о понуждении администрации Одинцовского района Московской области заключить договоры купли-продажи двух земельных участков, на которых находятся принадлежащие ему на праве собственности магазины и в отношении которых ранее были заключены договоры аренды. Суд, придя к выводу, что ст. 36 ЗК РФ обязывает уполномоченный орган местного самоуправления заключить соответствующий договор купли-продажи, своим решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования В.А. Гудкова удовлетворил.

Однако рассматривавший дело в кассационном порядке Федеральный арбитражный суд Московской области, полагая, что выбор вида права, на котором собственнику недвижимости предоставляется земельный участок, принадлежит органу исполнительной власти или местного самоуправления, в иске отказал. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации не нашел оснований для пересмотра дела в порядке надзора.

Заявитель утверждал, что конституционное право гражданина иметь землю в частной собственности не может быть поставлено в зависимость от волеизъявления уполномоченного органа, а потому из п. 6 ст. 36 ЗК РФ вытекает обязанность органов публичной власти предоставить ему земельные участки только в собственность и заключить соответствующие договоры купли-продажи, и просил проверить оспариваемое законоположение на соответствие ст. 2, 9 (ч. 2), 18, 35 (ч. 2) и 36 (ч. 1) Конституции РФ.

Конституционный Суд РФ отказал Гудкову в принятии его жалобы к рассмотрению за неподведомственностью, но при этом сделал весьма важные для правоприменения выводы. Суд подчеркнул, что согласно Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (ч. 1 ст. 36). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36). Таким федеральным законом, регламентирующим в том числе условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, является Земельный кодекс РФ. Согласно п. 1 ст. 36 3К РФ граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений — имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, установленных данным Кодексом, федеральными законами.

Из п. 6 ст. 36 ЗК РФ в системной связи с иными названными его нормами вытекает, таким образом, обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления (с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов) подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу — собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.

Если указанное лицо обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи либо предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными.

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо в связи с его резервированием для государственных или муниципальных нужд (отнесением их к землям общего пользования) на основе соответствующих правовых актов органов публичной власти, использованием для иных публичных целей.

Конституционный Суд РФ сделал окончательный вывод о том, что само по себе оспариваемое положение п. 6 ст. 36 ЗК РФ в нормативном единстве с другими указанными положениями данного Кодекса и в системе действующего правового регулирования не может рассматриваться как нарушающее конституционные права заявителя в его конкретном деле, а потому данная жалоба не является допустимой.

Весьма важное для судебного правоприменения и защиты земельных прав граждан положение содержится и в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. №11: «Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 3К РФ земельный участок на гаком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ».

2 сентября 2002 г. Министерство имущественных отношений РФ утвердило Примерные формы решений о предоставлении публичного земельного участка в собственность граждан и договора купли-продажи этого участка, на котором расположен(ы) объект(ы) недвижимого имущества, приобретенный(-е) в собственность гражданами и юридическими лицами.

В частности, Примерным договором рекомендуется указывать, что продавец обязуется предоставить покупателю сведения, необходимые для исполнения условий, определенных договором, а покупатель обязуется оплатить цену участка в сроки и в порядке, установленными договором; выполнять требования, вытекающие из установленных законодательством ограничений прав на участок и сервитутов; предоставлять информацию о состоянии участка по запросам соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления, создавать необходимые условия для контроля за надлежащим выполнением условий договора и установленного порядка использования участка, а также обеспечивать доступ и проход на участок их представителей; с момента подписания договора и до момента регистрации права собственности на участок не отчуждать в собственность третьих лиц принадлежащее ему недвижимое имущество, находящееся на участке; обеспечить за свой счет государственную регистрацию права собственности на участок.

Приобретение в частную собственность государственных и муниципальных земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости (путем выкупа), может происходить одновременно в связи с приватизацией этих объектов недвижимости. Порядок такого выкупа (купли-продажи) регулируется Законом о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно этому Закону приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Собственники расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Указанный план земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов. При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках. Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель: сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; водоохранного и санитарно-защитного назначения; общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и др.); транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития; предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования; не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В связи с изложенным определенный интерес вызывает следующее гражданское дело, рассмотренное Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ в кассационном порядке.

Прокурор Смоленской области обратился в суд с заявлением об оспаривании положения ст. 1 Закона области от 5 апреля 2002 г. № 63-з «Об установлении цены земли на территории Смоленской области» (в ред. от 2 августа 2002 г. и от 29 сентября 2003 г.), ссылаясь на его противоречие нормам Земельного кодекса РФ, в частности, ст. 36, 66; п. 7 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»; п. 2 ст. 12 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»; ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Представитель Смоленской областной Думы с заявленным требованием не согласился, пояснил, что установление цены выкупа земельных участков при приватизации находящихся на них объектов предусмотрено п. 7 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», и положения данной статьи связаны с особенностями приватизации земельных участков. Определение рыночной стоимости земли установлено ст. 51 и 63 Земельного кодекса РФ. Эти нормы не распространяются на отношения по приватизации земельных участков, на определение их стоимости. Областной Смоленский суд свои решением от 27 августа 2004 г. отказал в удовлетворении заявленного требования.

В кассационном представлении прокурора Смоленской области ставился вопрос об отмене состоявшегося решения со ссылкой на то, что, что оно основано на ошибочном понимании судом роли и значения цены выкупа земельного участка, в том числе под приватизируемыми зданиями и сооружениями, без учета положений федерального законодательства, а также распоряжения Правительства РФ от 26 апреля 2002 г. № 605-р. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пришла к выводу об отказе в удовлетворении кассационного представления по следующим основаниям.

Согласно ст. 1 Закона Смоленской области от 5 апреля 2002 г. № 63-з «Об установлении цены земли на территории Смоленской области» цена выкупа земельных участков, занимаемых приватизированными и (или) приватизируемыми зданиями, строениями и сооружениями, а также объектами недвижимости и необходимых для использования указанного имущества, устанавливается в поселениях с численностью населения до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений в размере трехкратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

В соответствии с п. 7 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие Земельного кодекса РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Аналогичное положение содержится и в п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», где говорится об одновременном отчуждении земельных участков при приватизации зданий, строений, сооружений; при приватизации имущественных комплексов унитарных предприятий с одновременным отчуждением земельных участков; при отчуждении земельных участков собственникам объектов недвижимости; при приватизации расположенных на неделимом земельном участке зданий, строений, сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости.

Анализируя положения действующего законодательства, суд обоснованно принял во внимание то обстоятельство, что указанная норма права находится в главе, регулирующей «особенности приватизации отдельных видов имущества», и предусматривает определенные специфические условия, отличающиеся от других способов приватизации земельных участков. Пункт 7 ст. 28 Закона о приватизации определяет цену выкупа земельных участков при их приватизации в указанных данной статьей случаях. Цена выкупа устанавливается субъектами Российской Федерации в зависимости от численности населения, в том числе с численностью до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений в размере от 3- до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года). Как усматривается из оспариваемого Закона области, цена выкупа была установлена в границах нижнего предела, что соответствует требованиям Вводного закона и Закона о приватизации.

Обращаясь в суд с указанным требованием, прокурор Смоленской области полагал, что при приватизации государственного и муниципального имущества любым из способов, предусмотренных ст. 13 Закона о приватизации, определяется рыночная стоимость имущества, в том числе земельных участков, занимаемых приватизируемыми объектами. Представляется, что суд обоснованно не согласился с этим, так как в соответствии с п. 2 ст. 12 Закона о приватизации начальная цена приватизируемого государственного и муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных данным Законом, на основании отчета об оценке государственного и муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Частью 1 ст. 8 Закона об оценочной деятельности предусмотрено обязательное проведение оценки при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Судом обращено внимание на то, что в силу ст. 13 Закона о приватизации возможны различные способы приватизации государственного и муниципального имущества, в том числе приватизация имущественного комплекса унитарного предприятия, в состав которого включаются земельные участки. Однако стоимость земельных участков устанавливается кратной к ставке земельного налога (п. 3 ст. 11), а не определяется их рыночная стоимость. Согласно п. 1 ст. 12 Закона о приватизации нормативная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества — минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определяется в порядке, установленном Правительством РФ.

Вместе с тем в соответствии с п. 7 ст. 28 этого Закона цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами Российской Федерации в поселениях с численностью населения до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений в размере от 3- до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. С учетом этого следует согласиться с выводом суда о том, что рыночная стоимость приватизируемого имущества определяется в случаях, предусмотренных действующим законодательством о приватизации государственного и муниципального имущества31Определение Судебной каплет и по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 ноября 2004 г. по делу № 36-Г04—5 // СПС «Консультант Плюс»..

В настоящее время большинство субъектов Российской Федерации приняло соответствующие нормативные правовые акты относительно цены выкупа земельных участков, на которых находятся приватизируемые объекты.

Так, например, согласно ст. 12 Закона Московской области от 7 июня 1996 г. «О регулировании земельных отношений в Московской области», если договор купли-продажи земельного участка заключается с собственником расположенного на нем недвижимого имущества, в том числе находившегося ранее в государственной или муниципальной собственности и приватизированного до 26 апреля 2002 г. (до вступления в силу Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»), то цена земельного участка устанавливается в размере 10-кратного размера земельного налога за единицу площади земельного участка в начале текущего календарного года.

Стоимость земельного участка, отчуждаемого в порядке приватизации после 26 апреля 2002 г. одновременно с расположенным на нем объектом недвижимости, находящимся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается в размере, равном:

  1. 3-кратному размеру земельного налога за единицу площади земельного участка на начало календарного года, в котором принято решение об условиях приватизации имущественного комплекса или о преобразовании унитарного предприятия;
  2. 10-кратному размеру земельного налога за единицу площади земельного участка на начало календарного года, в котором принято решение об условиях приватизации расположенного на этом участке здания, строения, сооружения. Стоимость земельного участка суммируется с балансовой стоимостью расположенного на нем объекта недвижимости. В остальных случаях, если иное не установлено федеральными законами, цена земельного участка устанавливается в размере, равном рыночной стоимости земельного участка. Если рыночная стоимость участка меньше его кадастровой стоимости, принимается цена, равная кадастровой стоимости или нормативной цене земли.

Статья 13 Закона о приватизации определяет условия продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Согласно этим условиям оплата приобретаемого земельного участка может быть произведена единовременно или в рассрочку (со сроком рассрочки до 1 года). В случае единовременной оплаты земельного участка покупатель обязан перечислить денежные средства на соответствующий счет не позднее 60 календарных дней со дня заключения договора.

Особенности продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Законами об обороте земель сельскохозяйственного назначения, о личном подсобном хозяйстве, о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Помимо общеизвестных принципов земельного оборота, закрепленных в ст. I ЗК РФ, купля-продажа земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется на основе дополнительных принципов, перечисленных в п. 3 ст. 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения:

  1. сохранение целевого использования земельных участков32Для продажи земельного участка с измененным целевым назначением необходимо решение соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе его из одной категории в другую (ст. 8 ЗК РФ).;
  2. установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
  3. преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
  4. преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
  5. установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам.

Реализуя принцип (право) преимущественной покупки, продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет33До внесения изменений в Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения Федеральным законом от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ на продавца возлагалась обязанность сообщать представителю субъекта РФ (в соответствующих случаях — представителю органа местного самоуправления) только о цене продаваемого земельного участка.. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

По нашему мнению, указание законодателя на годичный срок продажи земельного участка в какой-то степени ограничивает продавца в свободном распоряжении своим земельным имуществом. А.Л. Корнеев обоснованно считает, что указание в Законе на годичный срок является ограничением свободной продажи земельного участка независимо от изменения цены и существенных условий: по истечении года может радикально измениться социально-экономическая ситуация в отношении сельскохозяйственных угодий и потребность в них. Иными словами, законодатель предоставил публично-правовым образованиям возможность влиять на рынок сельскохозяйственных земель.

Важно заметить, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением указанного преимущественного права покупки, признается Законом ничтожной, в то время как нарушение права преимущественной покупки при отчуждении доли в праве общей собственности приводит к переводу прав и обязанностей покупателя на другого участника долевой собственности (ст. 250 ГК РФ)34Действовавшая ранее норма п.4 ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусматривала право публичных образований требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя (субъекта РФ, а в соответствующих случаях — органа местного самоуправления) при нарушении преимущественного права покупки..

В связи с приведенными положениями о праве преимущественной покупки земельного участка особый интерес вызывает гражданское дело, рассмотренное Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ в надзорном порядке.

Суть дела такова. 31 мая 2004 г. на территории Ленинградской области был принят областной Закон № 29-оз «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области». В абзаце 1 п. 2 ст. 6 этого Закона указывалось, что продавец обязан направить извещение о намерении продать земельный участок в письменной форме в правительство Ленинградской области и в администрацию муниципального образования, на территории которого полностью или преимущественно расположен этот земельный участок. Кроме того, согласно п. 3 ст. 6 названного областного Закона, если в извещении продавца о намерении продать земельный участок не будут указаны существенные условия договора купли-продажи земельного участка, и из представленных документов невозможно установить собственника земельного участка, определить границу этого земельного участка, извещение считается ненаправленным и подлежит возврату отправителю без рассмотрения.

В пункте 4 ст. 6 данного областного Закона оговаривалось, что уполномоченный орган государственной власти Ленинградской области в течение 14 календарных дней с момента получения извещения обязан принять решение о покупке земельного участка или о передаче преимущественного права его покупки муниципальному образованию, на территории которого расположен этот земельный участок, и направить копии такого решения в администрацию соответствующего муниципального образования и продавцу земельного участка.

В соответствии с п. 6 ст. 6 этого Закона уполномоченный орган местного самоуправления в течение 14 календарных дней с даты принятия уполномоченным органом государственной власти Ленинградской области решения о передаче преимущественного права покупки земельного участка вправе принять решение о покупке земельного участка и направить копии такого решения продавцу земельного участка и уполномоченному органу государственной власти Ленинградской области.

Пунктом 7 ст. 6 указанного Закона предусматривалось, что продавец земельного участка вправе в течение года продать его любым третьим лицам по цене не ниже указанной в извещении, если по истечении месяца с даты поступления извещения в уполномоченный орган государственной власти Ленинградской области или уполномоченный орган местного самоуправления в его адрес не поступила копия решения уполномоченного органа государственной власти Ленинградской области или копия решения уполномоченного органа местного самоуправления о покупке этого земельного участка.

Согласно п. 8 ст. 6 областного Закона при продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной продавец обязан направить новое извещение о намерении продать этот земельный участок по правилам, изложенным в настоящей статье.

В ст. 7 областного Закона излагались особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки: если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента получения извещения или опубликования сообщения об этом в средстве массовой информации муниципального образования откажутся от покупки доли в праве общей собственности на земельный участок или не заявят о намерении приобрести ее, то продавец обязан в письменной форме одновременно известить о ее продаже правительство области и администрацию муниципального образования, на территории которого полностью или преимущественно находится соответствующая часть земельного участка.

В ст. 9 областного Закона оговаривались особенности определения порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности. В частности, в абз. 2 п. 2 названной статьи предусматривалось, что участники долевой собственности при принятии на общем собрании решений вправе руководствоваться примерным порядком, утвержденным уполномоченным органом государственной власти Ленинградской области, либо на его основе утвердить собственный порядок.

Прокурор Ленинградской области обратился в суд с заявлением о признании недействующими нескольких приведенных норм областного Закона, утверждая, что они противоречат п. 5 ст. 1, п. 3 ст. 5, ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, ст. 432 ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ. Областной суд частично удовлетворил заявление прокурора.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ оставила вынесенное решение суда без изменения, указав при этом на следующее.

В соответствии с п. 6 ст. 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Основные положения, определяющие понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения, особенности использования и порядка предоставления земель сельскохозяйственного назначения, изложены в главе XIV Земельного кодекса РФ.

В п. 2 ст. 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения оговорено, что правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ и законами субъектов РФ. Одновременно в п. 5 ст. 1 исследуемого Закона отмечено, что принятие субъектами РФ законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.

Суд пришел к правильному выводу о том, что изложенные нормы областного Закона противоречат федеральным законам. Признавая недействующим абз. 1 п. 2 ст. 6 областного Закона, суд правильно исходил из того, что он противоречит п. 2, 4 ст. 1 и п. 2 ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ, которым не предусмотрена обязанность продавца извещать о намерении продать земельный участок соответствующий орган субъекта РФ и муниципальное образование. По существу, абз. 1 п. 2 ст. 6 оспариваемого Закона на продавца земельного участка возложена дополнительная (по сравнению с п. 2 ст. 8 названного Федерального закона) обязанность по одновременному извещению и правительства области, и администрации муниципального образования.

Кроме того, суд обоснованно исходил из того, что в федеральном законе отсутствует норма, предусматривающая для субъекта РФ или муниципального образования возможность возврата продавцу его извещения без рассмотрения. Согласно п. 5 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ субъекты РФ не вправе принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Одним из пунктов обжалуемого Закона значительно ограничен срок, в течение которого субъект РФ (Ленинградская область) вправе разрешить вопрос о приобретении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, что противоречит п. 5 ст. 1 Федерального закона.

В Законе Воронежской области «О некоторых особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Воронежской области» указано, что при продаже земельного участка Воронежская область имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов, а в случае отказа уполномоченного органа от приобретения в государственную собственность Воронежской области данного земельного участка — муниципальное образование для покупки такого земельного участка. Механизм реализации положений, закрепленных в ч. 1 ст. 9, определяется администрацией Воронежской области.

По нашему мнению, если правообладатель преимущественного права — субъект Российской Федерации или муниципальное образование — дал свое согласие на приобретение в собственность отчуждаемого земельного участка сельскохозяйственного назначения, но под различным предлогом откладывает совершение самой сделки, то заинтересованное лицо (продавец) вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор и возместить причиненные убытки (п. 4 ст. 445 Г К РФ).

Определенными правами при купле-продаже обладают и владельцы долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Если число участников долевой собственности не превышает 5 человек, то к такого рода сделкам применяются правила ГК РФ35Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже дат и в праве общей собственности постороннему лицу продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою дано постороннему лицу с указанием иены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую дано в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, то продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.. В случае превышения указанного числа участников правила ГК РФ действуют с учетом следующих особенностей, установленных Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (ст. 12—14).

Участник долевой собственности по своему усмотрению вправе без выделения земельного участка в счет земельной доли продать ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

В этом случае купля-продажа земельной доли происходит без извещения участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю и без соблюдения преимущественного права покупки, и может осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально.

Распоряжение земельной долей иным образом (за исключением указанного способа, а также завещания своей земельной доли, внесения ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, передачи ее в доверительное управление, дарения другому сособственнику) возможно лишь при выделе земельной доли в натуре (при предоставлении земельного участка в натуре в счет земельной доли).

Порядок покупки гражданами земельных участков, принадлежащих публично-правовым образованиям, для создания и сельскохозяйственной деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства аналогичен порядку предоставления земельных участков в аренду и изложен в ст. 12 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве. Заинтересованные граждане подают в уполномоченные государственные или муниципальные органы заявления с обоснованием цели предоставления, размеров и места расположения продаваемого земельного участка. При этом необходимо достигнуть предварительного соглашения между членами крестьянского хозяйства о порядке формирования имущества фермерского хозяйства, соблюдения положений о полномочиях главы крестьянского (фермерского) хозяйства по заключению сделок в интересах хозяйства, соблюдения положений закона о порядке приобретения земельных участков для нужд крестьянского (фермерского) хозяйства.

Уполномоченный орган обеспечивает (в течение месяца) изготовление проекта границ испрашиваемого земельного участка и принимает решение (в течение 14 дней) о предоставлении участка в собственность за плату, заключает договор купли-продажи публичного земельного участка для нужд крестьянского (фермерского) хозяйства (в течение 7 суток после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка). Решение уполномоченного органа о продаже земельного участка может быть обжаловано заинтересованным гражданином (фермером) в суд.

Оборот (купля-продажа) земельных участков, уже находящихся в собственности отдельных членов фермерского хозяйства, осуществляется в соответствии с известными положениями Земельного и Гражданского кодексов. Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Приобретение гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки, находящиеся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 1Э7-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Купля-продажа земельных участков, принадлежащих гражданам—членам садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения требует осуществления продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, принадлежащих публично-правовым образованиям, на торгах (аукционах) (п. I ст. 10). При этом организация и проведение таких торгов (конкурсов, аукционов) осуществляются на основе ст. 38 ЗК РФ. Торги не проводятся в случае продажи (выкупа) арендуемого публичного земельного участка добросовестному арендатору, использующему этот участок свыше 3 лет со дня заключения договора аренды. Решение о продаже такого земельного участка арендатору в этом случае должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи соответствующего заявления.

При указании на торговый (конкурсный) способ продажи публичных сельскохозяйственных земель следует иметь в виду, что Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения индивидуального жилищного, гаражного строительства, личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями (ст. 1).

Закон о личном подсобном хозяйстве, призванный наряду с ЗК РФ регулировать предоставление (покупку) публичных земельных участков для нужд личного подсобного хозяйства) (ст. 81 ЗК РФ), не указывает на приобретение государственных или муниципальных земель путем проведения торгов (конкурсов, аукционов), а лишь отмечает, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются (следовательно, и продаются) гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в сельских поселениях.

Гражданам, которые зарегистрированы по месту проживания в городских поселениях, публичные земельные участки предоставляются для аналогичных целей при наличии свободных земельных участков (п. 2, 3 ст. 3). В Земельном кодексе РФ нет специальных норм, посвященных процедуре продажи публичных земель для нужд личного подсобного хозяйства, а есть соответствующая ссылка на Закон о личном подсобном хозяйстве. Правда, в п. 11 ст. 30 ЗК РФ содержится норма, согласно которой предварительное согласование места размещения объекта не производится (следовательно, в силу п. 1, 2 ст. 30 ЗК РФ должен соблюдаться конкурсный порядок) в случае предоставления земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства.

По нашему мнению, если исходить из приоритета Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве (перед Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения), то можно сделать вывод о том, что покупка публичного земельного участка для нужд крестьянского (фермерского) хозяйства также происходит на внеконкурсной основе (без проведения торгов). Закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве не содержит специальных норм о конкурсной (аукционной) продаже публичных земель для нужд крестьянского хозяйства. Аналогичный вывод можно сделать и в отношении порядка приобретения (покупки) земельного участка для ведения садоводства, огородничества, животноводства, дачного хозяйства, так как Федеральный закон о соответствующих видах некоммерческих объединениях граждан и ЗК РФ не содержит аукционного порядка продажи публичных земель для этих нужд.

В связи с изложенным определенный интерес представляет следующее гражданское дело.

Гражданин Б. обратился в Панинский районный суд Воронежской области с заявлением о признании неправомерным отказа Панинского филиала ГУЮ «ВОЦГНП» в государственной регистрации права на земельный участок, расположенный в поселке Шанинский Панинского района. Заявитель пояснил в судебном заседании, что этот участок он купил 8 августа 2003 г. у Сергеевской сельской администрации Панинского района на основании постановления главы сельской администрации по договору купли-продажи. Договор и кадастровый план земельного участка он представил Пани некому филиалу ГУЮ «ВОЦГНП», но получил отказ в проведении государственной регистрации договора.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения заявления Б. по следующим основаниям:

  1. в преамбуле постановления сельской администрации о передаче земельного участка в собственность Б. имеется подчистка цифры «34» и нет указания о категории земель, на которых находится продаваемый земельный участок;
  2. поскольку продаваемый земельный участок находится в черте населенного пункта, то его продажа должна осуществляться в соответствии со ст. 30 3К РФ на торгах (конкурсах, аукционах), чего не было сделано.

Суд обоснованно, на наш взгляд, удовлетворил заявление гражданина и признал отказ регистрационной службы произвести государственную регистрацию сделки незаконным. В мотивировочной части решения суд указал, что преамбула постановления главы сельской администрации, действительно, содержала подчистку цифры «34» — номера статьи Земельного кодекса РФ. Однако этот недостаток является несущественным и был устранен самой администрацией. Все участники процесса не оспаривали того факта, что речь шла именно о ст. 34 ЗК РФ, т.е. о предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством. В договоре купли-продажи земельного участка и в кадастровом плане было указано целевое назначение продаваемого земельного участка — для ведения личного подсобного хозяйства.

Именно для этих целей Б. просил произвести регистрацию сделки в отношении земельного участка. Согласно ст. 34 3К РФ граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основании заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его, а в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка с приложением проекта его границ. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Поскольку земельный участок был продан именно на основании ст. 34 ЗК РФ, не требующей предоставления земельного участка в собственность на аукционной основе, то довод регистрационной службы о том, что земельный участок должен был продаваться заявителю Б. на торгах, необоснован36Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 9 декабря 2004 г. по делу № 33—2884 // Архив Воронежского областного суда..

При покупке (как и при аренде) земельных участков для нужд крестьянского (фермерского) хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства, иных сельскохозяйственных целей также действуют правила земельного законодательства об их нормировании.

Минимальные размеры земельных участков не устанавливаются для фермерских хозяйств, основной деятельностью которых являются садоводство, овощеводство защищенного фунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов Российской Федерации.

В силу ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Так, например, минимальный размер образуемого нового земельного участка устанавливается на территории Воронежской области в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве в размере 200 гектаров, а минимальный размер образуемых новых земельных участков, предоставляемых или приобретаемых для создания крестьянских (фермерских) хозяйств и осуществления их деятельности, устанавливается в размере:

— 2 гектара — для овощеводства;

— 50 гектаров — для всех остальных видов деятельности, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации.

Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, в Воронежской области устанавливается:

  • на территории Нижнедевицкого муниципального района равным 50% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории указанного муниципального образования;
  • на территории Кантемировского муниципального района. Новохоперского муниципального района равным 40% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории указанных муниципальных образований;
  • на территории Воробьевского муниципального района равным 30% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории указанного муниципального образования;
  • на территориях других муниципальных районов равным 25% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных в пределах территории одного муниципального района37Статья 6 Закона Воронежской области от 28 декабря 2005 г. «О некоторых особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Воронежской области» (в ред. от 20 декабря 2006 г.) // Коммуна. 2005. № 201. 30 дек..

Согласно Закону Воронежской области or 15 октября 2004 г. «О нормах предоставления земельных участков в Воронежской области» предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для садоводства, огородничества, дачного строительства, в границах городских поселений (городов и поселков) составляют 0,04—0,10 гектара, в границах сельских поселений (сел, деревень, хуторов и иных поселений) — 0,04— 0,15 гектара.

Предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для животноводства, в границах городских поселений составляют 0,01—0,03 гектара, в границах сельских поселений — 0,01—0,10 гектара.

Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, составляет 1,5 гектара, в том числе за чертой поселений — 1 гектар.

Минимальный размер образуемого нового земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения на территории Воронежской области равен 200 гектарам, а для создания крестьянских (фермерских) хозяйств — 2 гектарам (для овощеводства); 50 гектарам (для всех остальных видов деятельности). Региональным Законом установлен и максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности одного гражданина в Воронежской области.

Isfic.Info 2006-2023