Особенности аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения и судебная защита прав ее участников

Особенности аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, иными нормативными правовыми актами федерального значения, а также законами субъектов Российской Федерации, иными региональными нормативными правовыми актами.

Правовое регулирование аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с участием граждан осуществляется на основе известных принципов земельного законодательства (ст. 1 ЗК РФ). Но особое значение при этом имеют принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения, провозглашенные Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

К таковым относятся, в частности, принципы:

сохранения целевого использования земельных участков;
их рационального использования и охраны;
повышения плодородия земель;
приоритета долгосрочной аренды земель сельскохозяйственного назначения;
принцип платности землепользования (п. 3 ст. 1).

Крестьянские (фермерские) хозяйства могут приобрести во владение и пользование для своей сельскохозяйственной деятельности земельные участки по договору аренды как от физических, юридических лиц, так и от публично-правовых образований. Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства относительно подробно отрегулирован Земельным кодексом и Законом о крестьянском хозяйстве (ст. 12). Гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки предоставляются из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с Земельным кодексом РФ (ст. 81) и Законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Как указано в ст. 12 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности на основе аренды публичного земельного участка, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявления, в которых должны быть указаны:

цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение);
испрашиваемое право на предоставляемые земельные участки (в аренду);
срок аренды земельных участков;
обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства);
предполагаемое местоположение земельных участков.

К заявлению должно быть приложено соглашение, заключенное между членами фермерского хозяйства в соответствии со ст. 4 Закона о крестьянском хозяйстве. Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основании поступившего заявления или обращения исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в течение месяца обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение 14 дней принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду с приложением проекта его границ.

Договор аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение 7 дней после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об отказе в предоставлении земельного участка для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности может быть оспорено в судебном порядке.

Как видно из вышеприведенных норм, передача в аренду фермерским хозяйствам земельных участков из земель, принадлежащих публично-правовым образованиям не происходит, в отличие от арендаторов иных категорий земель, на конкурсной основе.

В статью 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения Федеральным законом от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ введен дополнительный пункт (п. 7), согласно которому приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (Вводный закон).

Исходя из этого положения, можно сделать вывод о том, что фермеры, пользующиеся земельными участками на основе вышеназванных ограниченных прав на землю могут приобрести на эти участки право аренды на общих основаниях, как и остальные граждане, использующие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Фермерское хозяйство может передать используемый земельный участок в аренду другим лицам на основе положений ГК РФ, ЗК РФ и Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Арендаторами и арендодателями земельных участков для нужд сельскохозяйственного производства могут быть и владельцы личных подсобных хозяйств.

В п. 3 ст. 81 ЗК РФ отмечается, что гражданам, изъявившим желание вести личное подсобное хозяйство, земельные участки предоставляются в соответствии с Земельным кодексом РФ и Законом о личном подсобном хозяйстве.

В п. 4 ст. 4 Закона о личном подсобном хозяйстве воспроизведена норма п. 1 ст. 33 ЗК РФ о том, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. При этом по порядку предоставления таких земель сделана отсылка к земельному законодательству. Предельные размеры земельных участков, предоставляемых на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования землей, не устанавливаются, так как в соответствии с п. 1 ст. 21 и п. 2 ст. 20 ЗК РФ после введения в действие ЗК РФ предоставление новых земельных участков гражданам на этих правах не допускается.

Пункт 5 ст. 4 Закона о личном подсобном хозяйстве предписывает субъектам Российской Федерации устанавливать максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве (праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве аренды) у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство. Если этот максимальный размер общей площади будет превышен, то гражданин должен в течение года либо произвести отчуждение «сверхнормативной площади», либо в этот же срок осуществить государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя или государственную регистрацию в качестве крестьянского (фермерского) хозяйства.

В соответствии с п. 11 ст. 30 3К РФ предоставление земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства должно осуществляться без предварительного согласования места его размещения, т.е. согласно п. 2 этой же статьи — только на торгах (конкурсах, аукционах). Предоставление земельных участков в собственность без проведения торгов (конкурсов, аукционов) не допускается, а передача в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых на торгах (конкурсах, аукционах) для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Члены некоммерческих объединений — собственники садовых, огородных и дачных земельных участков вправе передать свои земельные участки в аренду на основе гражданского законодательства, если иное не предусмотрено земельным законодательством¹Статья 31 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.. Как видно из современного содержания Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, в нем отсутствуют какие-либо особенности предоставления в аренду земельных участков с участием членов таких некоммерческих объединений граждан.

Арендодателями могут выступать и сособственники земельного участка, состоящего из земельных долей земель сельскохозяйственного назначения, имеющего все признаки индивидуально определенного имущества: границы, площадь, кадастровый номер, государственную регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально.

В связи с изложенным определенный интерес вызывает следующее гражданское дело, рассмотренное Верхнемамонским районным судом Воронежской области.

Из материалов этого дела было видно, что 11 апреля 2002 г. между крестьянским (фермерским) хозяйством «Заречье» (глава хозяйства — В.) и обладателями земельных долей на земельном массиве, пользователем которого являлся колхоз «Колос» Верхнемамонского района, был заключен договор аренды земельного участка, выделенного в счет земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей. Этот договор был подписан главой крестьянского (фермерского) хозяйства В. и представителем арендодателей С-ым, представлявшим интересы собственников земельных долей на основании решения общего собрания собственников земельных долей от 10 марта 2002 г. Договор аренды был зарегистрирован Верхнемамонским филиалом ГУЮ «ВОЦГРПН» (ныне — Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области).

Несколько владельцев земельных долей, от имени которых была заключена данная сделка, обратились в суд с требованием к фермерскому хозяйству и Верхнемамонскому филиалу ГУЮ «ВОЦГРПН» о признании заключенного договора недействительным, ссылаясь на то, что договор не был подписан большинством арендодателей, и представитель арендодателей С. также не был избран на собрании участников долевой собственности в качестве такового большинством голосов.

Суд отказал в удовлетворении заявленного требования, указав при этом, что С. был избран представителем арендодателей на общем собрании собственников земельных долей, проведенным в соответствии с действовавшим на тот период законодательством и на основании кворума. Решение этого собрания не оспаривалось. На этом собрании решался вопрос о передаче земельных долей в аренду крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Заречье» и о назначении представителем арендодателей при заключении договора гражданина С. В приложении к договору были указаны данные о всех арендодателях²Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 28 сентября 2004 г. по делу № 33—2301 // Архив Воронежского областного суда..

В юридической литературе вносятся обоснованные предложения установить в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения специальные требования к арендаторам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Например, физические лица (граждане России), желающие арендовать такие участки, должны иметь соответствующую квалификацию и (или) опыт работы в сельском хозяйстве, достигнуть 18-летнего возраста. Такое нововведение послужило бы эффективной мерой защиты целевого назначения земель данной категории, чем преимущественное право их покупки субъектом РФ (органом местного самоуправления) или запрет на продажу этих земельных участков иностранцам³Дьяков А.П. Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков в новом земельном законодательстве Российской Федерации // Современное право. 2003. № 3. С. 23..

Как отмечалось ранее, в роли арендодателя могут выступать и публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).

Предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду регулируется ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Согласно этой статье передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 3К РФ⁴ Как известно, согласно ст. 34 3К РФ граждане, заинтересованные в передаче земельных участков в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю. Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основании поступившего заявления либо обращения соответствующего исполнительного органа государственной власти, с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его, а в двухнедельный срок принимает решение о передаче в аренду земельного участка с приложением проекта его границ. Договор аренды земельного участка заключается в недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления., для тех случаев, когда имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду и при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления⁵Данное положение не распространяются на случаи, предусмотренные п. 5 ст. 10 обсуждаемого Закона..

Если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.

Переданный в аренду гражданину земельный участок может быть приобретен арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Так, например, согласно ст. 11 Закона Воронежской области от 28 декабря 2005 г. «О некоторых особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Воронежской области» переданный в аренду гражданину земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть приобретен таким арендатором в собственность по цене, равной 20% кадастровой стоимости такого участка, по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность в соответствии с действующим законодательством должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в уполномоченный орган или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам только на праве аренды на срок не менее чем 5 лет (п. 6 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Во исполнение вышеизложенной нормы субъекты Российской Федерации приняли свои нормативные правовые акты, конкретизирующие положения о сроках аренды земель сельскохозяйственного назначения.

Так, например. Закон Воронежской области «О некоторых особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Воронежской области» устанавливает минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий на территории области для целей сенокошения и выпаса скота в 1 год, а для остальных целей сельскохозяйственного производства — в 5 лет (ст. 16).

Закон Республики Коми от 6 марта 2006 г. установил минимальный срок аренды сельскохозяйственных угодий для сенокошения и выпаса скота в 3 месяца, а для выращивания однолетних культур — 9 месяцев, для выращивания многолетних культур — 3 года, а Закон Краснодарского края от 25 октября 2005 г. — не менее 5 лет. Согласно Закону Новгородской области от 7 апреля 2006 г. срок аренды меньше 1 года допускается для всех видов использования сельскохозяйственных угодий⁶См.: Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Материал подготовлен А.В. Мазуровым. В.В. Нахратовым, В.Э. Чуркиным для СПС «Консультант Плюс»..

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 5 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатору по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей купли-продажи и аренды земельного участка, установленных ст. 8 и 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 4 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласия участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается (при этом следует иметь в виду, что законом не допускаются сделки, включая аренду, в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры которых не соответствуют требованиям, установленным законом (п. 1 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве (п. 1 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Так, согласно п. 1 ст. 6 Закона Воронежской области «О некоторых особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения в Воронежской области» минимальный размер образуемого нового земельного участка устанавливается на территории Воронежской области в соответствии с требованиями федерального законодательства о землеустройстве в размере 200 гектаров. Минимальный размер образуемых новых земельных участков, предоставляемых или приобретаемых для создания крестьянских (фермерских) хозяйств и осуществления их деятельности, устанавливается в размере 2 гектаров для овощеводства и 50 гектаров — для всех остальных видов деятельности, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством.

В судебной практике зачастую возникает вопрос о возможности передачи в сельскохозяйственную аренду части земельного участка. В юридической литературе обоснованно считают возможным передавать в аренду часть земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и предлагают закрепить соответствующую норму на этот счет в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Если строго следовать требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ и ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, то можно сделать однозначный вывод о том, что не подлежат аренде земельные доли, появившиеся у бывших членов колхозов, работников совхозов и иных граждан в ходе земельно-аграрной реформы последних десятилетий. В соответствии с требованиями гражданского (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и земельного законодательства объектом аренды могут быть лишь индивидуально-определенные вещи, в то время как земельные доли являются долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 15 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Другое дело, если земельный участок (земельный массив) находится в долевой собственности многих сособственников. В этом случае весь земельный участок, состоящий из земельных долей многих сособственников и ограниченный на местности, имеющий кадастровый номер, может быть передан в аренду на основе договора аренды, по которому со стороны арендодателей выступают либо все участники долевой собственности, либо уполномоченное им на основании доверенности лицо (лица).

Большой интерес в связи с изложенным представляет следующее гражданское дело.

Сельскохозяйственное общество с ограниченной ответственностью «Березовское» Новохоперского района Воронежской области обратилось в районный суд с иском к А. и другим гражданам (всего 118 человек) о понуждении заключить договор аренды земельного участка, ссылаясь на то, что 18 июня 2004 г. стороны заключили предварительный договор, по условиям которого обязались в течение месяца заключить договор аренды земельного участка. Однако ответчики уклонились от заключения основного договора. Суд отказал в иске. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда оставила в силе состоявшееся решение, указав при этом на то, что между сторонами был заключен предварительный договор о заключении в будущем договора аренды земельных долей, которые не были выделены в натуре и не прошли государственного кадастрового учета, в то время как Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения разрешает передавать в аренду лишь земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Предварительный договора должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора⁷Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 25 сентября 2005 г. по делу № 33—3365 // Архив Воронежского областного суда..

Статья 16 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения требует, чтобы договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, были приведены в соответствие с положениями ГК РФ и п. 2 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в течение 6 лет со дня вступления в силу этого Закона. В противном случае к таким договорам применимы правила договоров доверительного управления имуществом.

На наш взгляд, стремление законодателя приравнять дальнейшую правовую судьбу аренды земельной доли с правовой конструкцией гражданско-правового договора доверительного управления имуществом (гл. 53 ГК РФ) является не совсем правильной, ибо договор доверительного управления имущества относится к категории предпринимательских договоров, заключаемых между коммерческим организациями (индивидуальными предпринимателями), извлекающими из этого прибыль, в то время как большинство владельцев земельных долей — обычные физические лица, граждане. Требования норм статей гл. 53 ГК РФ о выплате учредителями доверительного управления (в нашей ситуации — владельцами земельных долей, арендодателями) денежного вознаграждения доверительному управляющему (в нашем случае — обычно сельскохозяйственной организации, арендатору) за управление земельной долей приведет к ухудшению и без того бедственного положения крестьянина — арендодателя земельной доли. Кроме того, ст. 1023 ГК РФ наделяет доверительного управляющего правом требовать от учредителя доверительного управления возмещения помещенных понесенных при управлении имуществом расходов.