Судебная защита земельных прав

Правовое регулирование аренды земельных участков и судебная защита прав ее участников

Аренда земельных участков является в настоящее время одним из самых распространенных договоров в сфере имущественного оборота. Мировой опыт показывает, что аренда является наиболее удобным и взаимовыгодным для обеих сторон способом включения земельных участков в имущественный (земельный) оборот. Аренда облегчает доступ к земле тем, кто может рационально ее использовать, позволяет расширить круг участников землепользования, дает возможность удовлетворять потребности граждан, нуждающихся во временном использовании земельных участков, вовлекать неиспользуемые собственником земли в позитивную хозяйственную деятельность, предоставляет собственнику правовую и экономическую возможность извлекать полезные свойства из земельного участка в виде арендной платы.

Широкое распространение аренды земельных участков отвечает задачам постепенного вхождения земельных собственников и землевладельцев в рыночные отношения, является надежным средством передачи публичной и частной земельной собственности во временное владение и пользование другим лицам при условии надлежащего использования земельных участков с соблюдением требований земельного законодательства.

В годы Советской власти роль аренды явно недооценивалась и, более того, каралась различными видами юридической ответственности, вплоть до уголовной. Аренда имущества ограничивалась имущественным наймом жилых и непроизводственных помещений либо договором бытового подряда. Аренда земель сельскохозяйственного назначения была запрещена в 1936 г., а в 1969 г. было прекращено взимание арендной платы за земли городов. Земельный кодекс РСФСР 1970 г. разрешал земельный оборот только в виде бесплатного использования земли на основании решений исполнительных органов власти.

С изменением социально-экономических отношений в нашей стране в конце 1980-х гг. изменилось и отношение к аренде, в том числе к аренде земельных участков. 23 ноября 1989 г. были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик «Об аренде». Они содержали развернутое определение понятия аренды и арендных отношений, раскрывали сферу и объекты аренды, характеризовали стороны и содержание арендного договора, излагали правила выкупа арендуемого имущества, предусматривали принципы выплаты арендной платы, сроки действия договора, порядок и основания его расторжения, прекращения и продления.

Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г. предусматривали специальную норму, посвященную аренде земли (ст. 7), в которой указывалось, что на условиях аренды во временное пользование земля предоставляется гражданам СССР, колхозам, совхозам и другим предприятиям, учреждениям и организациям. Помимо этого Основы наделили правами арендодателя земли соответствующие Советы народных депутатов, установили, что условия аренды определяются по соглашению сторон и закрепляются в договоре. Арендатор получил преимущественное право возобновления договора на аренду земли по истечении срока его действия. Арендованные участки земель сельскохозяйственного назначения по согласованию сторон могли передаваться во владение арендатору. Колхозы, совхозы, другие государственные и кооперативные сельскохозяйственные предприятия получили право закреплять землю за отдельными работниками и арендными коллективами в порядке внутрихозяйственного землеустройства.

Земельный кодекс РСФСР 1991 г. разрешил гражданам России по своему выбору получать земельные участки в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах, поселках и сельских населенных пунктах; садоводства; огородничества; животноводства; иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства. Кроме того, граждане России получили право приобретать земельные участки в пожизненное наследуемое владение или в аренду для индивидуального или коллективного дачного строительства; строительства коллективных и индивидуальных гаражей; предпринимательской деятельности и иных не запрещенных законом целей (ст. 7).

В настоящее время вопросы аренды земельных участков в нашей стране регулируются Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации, Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, законами субъектов Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами.

Общие положения об аренде недвижимого имущества, о порядке заключения и исполнения договора аренды, иных важнейших вопросах аренды закреплены в первой и второй частях Гражданского кодекса РФ действуют и в отношении аренды земельных участков.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество в пользование за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества становятся собственностью арендодателя (ст. 606 ГК РФ).

Следует подчеркнуть, что аренда земельных участков предполагает не только пользование ими, т.е. извлечение полезных свойств из земельного участка, получение плодов и доходов от их использования по прямому назначению, но и владение ими, т.е. фактическое обладание земельным участком.

Как указано в ст. 608 ГК РФ, в роли арендодателя могут выступать не только собственники имущества, но и лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В то же время п. 2 ст. 22 ЗК РФ разрешает делать это собственникам земельных участков в соответствии с гражданским законодательством. Надо ли понимать это разрешение лишь ограниченному перечню лиц-арендодателей или таковыми могут быть и лица, уполномоченные законом и собственником? На наш взгляд, при определении круга граждан, способных выступать в роли арендодателей, следует придерживаться положений ст. 607 ГК РФ. Например, Земельный кодекс РФ допускает законного представителя несовершеннолетнего наследника в качестве арендодателя по передаче в аренду унаследованного земельного участка¹Согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет, сделки, за исключением отдельных видов сделок, совершают от их имени родители, а в соответствии со ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки, за исключением некоторых сделок, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей, попечителей. Таким образом, по нашему мнению, содержание п. 10 ст. 23 ЗК РФ нуждается в дополнительном уточнении с учетом положений норм ГК РФ и возраста несовершеннолетних..

Публично-правовые образования, обладающие публичной (государственной и муниципальной) собственностью в силу закона, вправе выступать арендодателями земельных участков с соблюдением порядка (процедуры), предусмотренного ст. 125 ГК РФ и норм Земельного кодекса РФ. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в случаях и в порядке, предусмотренными федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, от их имени и по специальному поручению могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (п. 3 ст. 125 ГК РФ).

В настоящее время функции управления федеральной собственностью выполняет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом. В соответствии с Положением о данном агентстве, утвержденным постановлением Правительства РФ от 27 ноября 2004 г. № 691 «О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом», на это агентство возложено управление федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений. К таковым функциям, в частности, относятся:

1. принятие мер для обеспечения поступления в федеральный бюджет средств от продажи земельных участков, а также от продажи права на заключение договора аренды земельного участка на торгах;
2. принятие решения о проведении торгов в форме аукциона или направление в установленном порядке в Правительство РФ предложений о проведении торгов в форме конкурса и об условиях конкурса;
3. определение на основании отчета независимого оценщика в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы, величины их повышения при проведении аукциона;
4. определение существенных условий договоров купли- продажи земельных участков, заключаемых по результатам аукциона; заключение договоров аренды земельных участков по результатам торгов;
5. осуществление от имени Российской Федерации юридических действий по защите имущественных и иных прав и законных интересов РФ при управлении федеральным имуществом и его приватизации в случаях: предоставления земельных участков органу государственной власти РФ (его территориальному органу), государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, созданной органами государственной власти РФ, а также при предоставлении органу государственной власти (его территориальному органу), юридическому и физическому лицу земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в федеральной собственности либо находившиеся в федеральной собственности до их отчуждения; прекращения прав указанных органов, юридических и физических лиц на земельные участки; предоставления в собственность или аренду земельных участков, средства от продажи которых поступают в бюджет Российской Федерации.

На уровне субъектов Российской Федерации аналогичные функции в отношении земельных участков, относящихся к государственной собственности субъекта Федерации выполняют соответствующие структуры субъекта Федерации.

Так, например, Главное управление государственного имущества Воронежской области осуществляет в качестве арендодателя передачу в аренду земельных участков, включая участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности области, заключает договоры аренды (и дополнительные соглашения) этих земельных участков и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в черте города Воронежа, рассчитывает арендную плату за земельные участки, ведет реестр договоров, осуществляет контроль за исполнением условий таких договоров и поступлением платежей по ним, проводит соответствующую претензионную работу, участвует в судебных заседаниях по взысканию долга по арендным платежам за земельные участки областного уровня.

Как известно, государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

В свою очередь, земельная государственная собственность имеет два уровня: федеральную и собственность субъектов Российской Федерации.

В силу ст. 17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами или право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю, а также земельные участки, приобретенные Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно ст. 18 ЗК РФ в собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки, признанные таковыми федеральными законами или право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю, а также земельные участки, приобретенные субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности Федеральным законом от 17 апреля 2006 г. № 53-Ф3 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее — Закон № 53-Ф3) в настоящее время отнесены: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации; земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти; иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

В аналогичных целях к собственности субъектов Российской Федерации относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации; земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации; иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

Помимо государственной собственности в нашей стране существует и муниципальная земельная собственность (ч. 2 ст. 8 Конституции РФ).

Как отмечено в ст. 19 ЗК РФ, в муниципальной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации или право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю, а также земельные участки, которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством. В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

В целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований; земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления; иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

Изданные Правительством РФ до 1 июля 2006 г. акты об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, являются основанием для государственной регистрации права собственности соответственно Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований на такие земельные участки.

Действие Федерального закона от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» оказалось малоэффективным: большинство земель в стране остались не разграниченными и, соответственно, не являются объектами вещного права собственности. Как указывалось в пояснительной записке к проекту Закона № 53-Ф3, Правительством РФ утверждены перечни, содержавшие 8351 федеральный земельный участок, 36 участков субъектов РФ и 45 муниципальных участков.

Распоряжение неразграниченными землями осуществляется за рамками Земельного кодекса РФ — в соответствии с переходными положениями Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в дальнейшем — Вводный закон). Несмотря на известную презумпцию государственной собственности, распоряжение такими землями осуществляют органы местного самоуправления.

В последнее время существенно изменены положения действующего законодательства относительно полномочий государственных и муниципальных органов по распоряжению земельными ресурсами, включая предоставление земельных участков в аренду и взимание арендной платы.

Так, Закон № 53-Ф3 существенным образом изменил порядок распоряжения и условия использования государственных и муниципальных земель.

Данным Законом право распоряжения (включая предоставление в аренду) неразграниченными государственными землями предоставлено:

1. органам местного самоуправления муниципальных образований со статусом муниципальных районов; городских округов; городских поселений — административных центров и столиц субъектов РФ;
2. органам государственной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга. Законами субъектов РФ право распоряжения неразграниченными государственными землями может быть предоставлено: органам государственной власти субъекта РФ (в отношении участков в административных центрах и столицах данных субъектов); органам внутригородских муниципальных образований (городских округов, внутригородских территорий) Москвы и Санкт-Петербурга.

Районные, городские, поселковые, сельские Советы потеряли право определять порядок распоряжения и предоставления земельных участков на подведомственных им территориях, а поселковые, сельские администрации лишились права взимать плату за землю. Этими полномочиями названные субъекты земельного права обладали на основании п. 8 ст. 49, п. 7 ст. 51, п. 15 ст. 55, п. 16 ст. 66 Закона РФ от 6 июля 1991 г. «О местном самоуправлении в Российской Федерации» (далее — Закон о местном самоуправлении). Полномочия по взиманию платы за землю сохранены у администраций городских поселений и муниципальных районов.

В соответствии со ст. 132 Конституции РФ и согласно ныне действующей редакции Закона о местном самоуправлении поселковые, сельские, городские и районные администрации вправе: управлять муниципальной собственностью, решать вопросы использования, аренды, отчуждения объектов муниципальной собственности поселка (сельсовета), города, района (п. 4 ст. 50, п. 1 ст. 68, п. 1 ст. 57); предоставлять и изымать в установленном порядке земельные участки в пределах границ муниципального образования (черты поселка, сельсовета, городской черты, границ района), за исключением случаев, предусмотренных законодательством (п. 1 ст. 51, п. 1 ст. 71, п. 1 ст. 60).

Согласно ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее — Закон от 6 октября 2003 г.) к вопросам местного значения поселения относятся, в частности: установление, изменение и отмена местных налогов и сборов поселения; владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения.

В переходный период законами субъектов РФ может быть предусмотрено решение вопросов местного значения вновь образованных поселений органами местного самоуправления муниципальных районов.

С 1 июля 2006 г. уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления могут распоряжаться земельными участками только при условии регистрации права собственности соответствующего публичного (государственного, муниципального) образования. В то же время новая редакция п. 10 ст. 3 Вводного закона указывает на то, что отсутствие регистрации не является препятствием для распоряжения такими землями.

Например, ст. 7 Закона Московской области от 7 июня 1996 г. «О регулировании земельных отношений в Московской области» (в ред. от 14 июля 2006 г. № 106/2006—03) констатирует, что решение о предоставлении в аренду земельного участка принимается уполномоченным органом Московской области или органом местного самоуправления.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, — в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ст. 611).

В случае обнаружения недостатков передаваемого в аренду земельного участка (ст. 612 ГК РФ) арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;
• удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
• потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или произвести за свой счет улучшение земельного участка (если это, конечно, возможно). Если требования арендатора удовлетворяются не полностью или сумма удержанных им из арендной платы расходов не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения их непокрытой части.

Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех таких правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (ст. 617 ГК РФ).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (ст. 623 ГК РФ).

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).

Граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию затрат, вложенных в целях повышения плодородия почв (улучшение земельного участка), при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков в случае выкупа у собственника этого участка для государственных или муниципальных нужд.

Правовое регулирование земельного оборота осуществляется на основе вышеизложенных норм ГК РФ, но с учетом ряда особенностей, предусмотренных земельным законодательством. Эти особенности обусловлены, как уже отмечалось, особой ролью и огромным значением земельных ресурсов для жизнедеятельности всего человечества на земле, конституционным положениям о земле и других природных ресурсах, как основе жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции РФ).

Согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков (как и других обособленных природных объектов). Это, в частности, ЗК РФ и Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Пункт 2 ст. 22 3К РФ указывает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. Согласно ст. 27 ЗК РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ.

Таким образом, правовое регулирование аренды земельных участков осуществляется на основе норм Гражданского, Земельного кодексов и иных источников гражданского и земельного права с учетом специфики земельно-правовых отношений и договорных конструкций, обслуживающих земельный оборот в России.

Участие земельных участков в имущественном (земельном) обороте, включая передачу их в аренду, осуществляется (должно осуществляться) с соблюдением известных принципов земельного законодательства, закрепленных в ст. 1 ЗК РФ.

Предметом аренды могут быть только земельные участки, не изъятые из оборота, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК РФ). В п. 4 ст. 27 ЗК РФ содержится перечень земельных участков, изъятых из оборота. Не могут быть объектом аренды и земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, с учетом ограничений, установленных законом.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: 1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не изъятых из оборота; 2) из состава земель лесного фонда; 3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; 4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками. объектами археологического наследия; 5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ; 6) не указанные в п. 4 ст. 27 3К РФ в границах закрытых административно-территориальных образований; 7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; 8) предоставленные для нужд связи; 9) занятые объектами космической инфраструктуры; 10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений; 11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; 12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли (п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

Как отмечено в ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны указываться данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащие передаче арендатору в качестве объекта аренды. Под угрозой признания договора незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие с достаточной точностью (достоверностью) установить границы, площадь и иные индивидуальные признаки арендуемого объекта, в частности, земельного участка.

В п. 2 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в дальнейшем — Закон о государственной регистрации) отмечено, что если в аренду сдается земельный участок или его часть, то к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.

Предметом договора аренды может быть часть земельного участка. Как указано в п. 1 ст. 6 ЗК РФ, объектами земельных отношений являются и части земельных участков. Статья 1 Закона о землеустройстве также отмечает, что объектами землеустройства могут быть части земельных участков. Согласно п. 2 ст. 652 ГК РФ в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды на соответствующую часть земельного участка. Как уже отмечалось, Закон о государственной регистрации также предоставляет такую правовую возможность (п. 2 ст. 26).

Иными словами, предоставляемая в аренду часть земельного участка также должна быть подвергнута кадастровому учету и в отношении этой части должен быть составлен кадастровый план, границы этой части участка должны быть описаны и удостоверены в установленном законом порядке. Согласно п. 2 ст. 14 Закона о государственном земельном кадастре в Едином государственном реестре земель должно содержаться описание границ земельных участков и их отдельных частей. Части земельного участка присваивается кадастровый номер, изготавливается кадастровая карта (план) и формируется кадастровое дело.

Предъявление таких жестких требований к индивидуализации части земельного участка дает некоторым исследователям повод утверждать о появлении нового, самостоятельного выделенного земельного участка и о невозможности части земельного участка быть предметом земельно-правовой сделки.

Так, например, А.В. Ерш полагает, что часть земельного участка не может участвовать в имущественном обороте, поскольку часть земельного участка не может быть индивидуализирована в соответствии с требованиями закона и не может являться самостоятельным предметом сделки. Как только часть земельного участка становится индивидуализированной в соответствии с требованиями земельного законодательства, то она становится отдельным объектом и перестает быть частью. Раздел земельного участка означает создание иных объектов гражданских прав⁰²Ерш А.В. Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных участков // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2004. № 8: Он же: Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право. 2006. № 4. С. 36..

К.И. Скловский замечает, что указанный в ст. 6 ЗК РФ такой объект земельных отношений, как часть участка, не может считаться объектом гражданских прав, поскольку речь идет о неделимом земельном участке³Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы // СПС «Консультант Плюс»..

По мнению И. Плотниковой, в настоящее время целесообразно ставить вопрос об исключении из ряда статей ГК РФ понятия «часть земельного участка», так как объектом гражданских прав должен являться земельный участок в целом, а не его часть⁰⁴Плотникова И. Переход прав на участок // Эж-Юрист. 2004. № 26..

С.А. Степанова отмечает, что земельный участок неделим по своей юридической природе и что выделение земельного участка в натуре уже само по себе означает прекращение первоначального объекта и появление двух новых, которые суммарно (территориально, пространственно) соответствуют предшествующему объекту⁰⁵Степанов С.А. О неделимости объектов недвижимости (постановка направлений исследования) // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4. М.: Статут, 2005. С. 183-199.. Имеются мнения о том, что часть земельного участка не может быть объектом вещных прав, а объектом обязательственных прав — может.

По нашему мнению, термин «часть земельного участка» при определенных условиях имеет право на существование. В соответствии со ст. 6 ЗК РФ понятие «часть земельного участка» используется для обозначения части поверхности земли в переходный период при разделении земельного участка. Исходя из этого, часть земельного участка может быть предметом сделок, не предусматривающих отчуждения данной части земельного участка. Арендодатель вправе предоставить в аренду часть земельного участка с соблюдением требования законодательства о выполнении определенных действий по относительной индивидуализации передаваемой в аренду части земельного участка и разрешенного землепользования.

В этом случае права арендодателя в отношении всего земельного участка обременяются арендой части этого участка. Законодатель как бы наделяет земельный участок, возможный для предоставления его части в аренду, признаками сложной вещи. Другое дело, когда возникнет необходимость реального выдела части земельного участка в натуре из общей площади существующего цельного участка, например, в связи с выкупом этой части арендуемого участка. В таком случае следует говорить об образовании самостоятельного объекта земельных отношений, появлении нового земельного участка со своими индивидуальными характеристиками.

Понятие «часть земельного участка» тесно связано с делимостью участка: если земельный участок окажется неделимым на части, то невозможно вести речь о предоставлении части земельного участка в аренду. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 6 ЗК РФ).

Как обоснованно замечает А.Л. Корнеев, при передаче в аренду части земельного участка, имеющего единый кадастровый номер, эта часть приобретает особый правовой режим и в силу этого появляется возможность говорить о частях участка (в гражданско-правовом аспекте)⁰⁶Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. М.: Городец, 2006. С. 47..

Передача прав по аренде земельного участка подлежит государственной регистрации, за исключением договора аренды или субаренды земельного участка, заключенного на срок менее года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Кроме того, как уже отмечалось ранее, аренда регистрируется и как обременение.

Согласно ст. 131 ГК РФ переход вещных прав, а также иных прав, в случаях, предусмотренных законом, на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированной сделке.

Как видно из легального определения аренды, за земельные участки, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды⁰⁷Гражданский кодекс не называет размер арендный платы существенным условием договора. Однако п. 3 ст. 65 ЗК РФ указывает на размер арендной платы как на существенное условие договора аренды земельного участка.. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, размер арендной платы устанавливаются в договоре аренды земельного участка по соглашению сторон (п. 4 ст. 22, ст. 65 ЗК РФ)⁰⁸Согласно ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаше одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления (ст. 65 3К РФ). Как установлено п. 4 ст. 22 ЗК РФ, общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ⁰⁹В настоящее время такое постановление еще не принято..

Арендная плата за публичные земли выступает в качестве важного источника формирования финансовой базы органов государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления. В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 110-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации» и Федеральным законом от 24 декабря 2002 г. № 176-ФЗ «О федеральном бюджете на 2003 год» начиная с 2003 г. земельный налог и арендная плата полностью зачисляются в бюджеты субъектов Российской Федерации и в местные бюджеты.

До 1 января 2006 г. некоторые вопросы по арендной плате за земельные участки, предоставляемые в аренду государственными и муниципальными органами, регулировались Законом РФ от 11 октября 1991 г. «О плате за землю» (в дальнейшем — Закон о плате за землю). Однако с 1 января 2006 г. этот Закон утратил силу, а вместе с ним утратили силу и положения ст. 21 Закона о плате о том, что при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Земельное законодательство и законодательство о местном самоуправлении предоставляет муниципальным органам полномочия по установлению арендной платы за землю, исходя из наличия права муниципальной собственности¹⁰Совершенно очевидно, что определение размеров арендной платы за государственные земли не относится к числу вопросов местного значения, а арендная плата не относится к местным налогам и сборам. К последним относится земельный налог. См., например: ст. 15 Налогового кодекса РФ (часть первая); Федеральный закон от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1998. № 38. Ст. 3824..

Так, Воронежской городской Думой принято Положение о порядке расчета арендной платы за земельные участки. Данное Положение устанавливает на территории муниципального образования городской округ город Воронеж порядок расчета платы за предоставляемые администрацией городского округа город Воронеж в аренду земельные участки. Согласно этому Положению размер ежегодной арендной платы за земельные участки определяется путем умножения базового размера арендной платы за земельные участки на площадь соответствующего земельного участка и на повышающий коэффициент. Базовый размер арендной платы за земельные участки определяется путем умножения кадастровой стоимости земли для соответствующего кадастрового квартала по состоянию на I января года, за который производится расчет арендной платы, на следующие расчетные коэффициенты в зависимости от разрешенного использования (функционального использования):

0,001 — для земельных участков, предоставленных физическим лицам и (или) их объединениям для садоводства, огородничества: для земельных участков сельскохозяйственного назначения. При расчете арендной платы за земельные участки применяются повышающие коэффициенты¹¹Решение Воронежской городской Думы от 29 декабря 2004 г. № 87—1 «О расчете арендной платы за земельное участки» (в ред. решений Воронежской городской Думы от 25.02.2005 № 36-1; от 21.12.2005 № 236-11; от 29.06.2006 № 133-11; от 13.12.2006 № 264-11)// Коммуна. 2005. 18 янв..

Органы местного самоуправления вправе применить различного рода льготы по арендной плате к отдельным категориям граждан. Так, например, в 2006 г. были освобождены от уплаты арендной платы за землю в части средств, зачисляемых в бюджет городского округа г. Воронеж, следующие категории арендаторов земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, занятых индивидуальным жилищным фондом, хозяйственными постройками и индивидуальными гаражами: граждане, получающие трудовую пенсию по старости, по инвалидности, по случаю потери кормильца, имеющих право на пенсию по государственному пенсионному обеспечению; участники Великой Отечественной войны, а также граждане, на которых законодательством распространены социальные гарантии и льготы участников Великой Отечественной войны; инвалидов I и II групп; члены семей военнослужащих, погибших при прохождении военной службы в мирное время; Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, Герои Социалистического Труда и полные кавалеры орденов Славы и Трудовой Славы¹²Решение Воронежской городской Думы от 25 мая 2006 г. № 93—2 «О предоставлении льгот по арендной плате за землю в 2006 году» // Воронежский курьер. 2006. 8 июня. № 61..

Судебная практика свидетельствует о незаконных фактах повышения размера арендной платы публично-правовым образованием за арендуемые публичные (государственные, муниципальные) земли в одностороннем порядке со ссылкой на повышение размера платы не для конкретного арендатора, а для целой категории арендаторов.

По нашему мнению, такие действия государственных и муниципальных органов следует рассматривать незаконными, нарушающими двусторонний характер договора аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и входят в состав условий договора. Размер арендной платы может изменяться лишь по соглашению сторон не чаше одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены лишь иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов договоров аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 1,3 ст. 614 ГК РФ), а также случаи изменения договора в предусмотренном законом порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Размер арендной платы является, как известно, существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 ЗК РФ), и всякое одностороннее изменение размера арендной ставки, особенно в сторону увеличения, недопустимо. Единственным исключением изменения размера арендной платы в одностороннем порядке (не по соглашению сторон) возможно в том случае, если такая возможность арендодателю будет предоставлена самими условиями договора. Повышение размера арендной платы при аренде публичных земель для всех арендаторов без наличия таких условий возможно, на наш взгляд, только с согласия самого арендатора.

Если законом не предусмотрено, арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно ухудшились условия пользования или состояние арендуемого имущества (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

При установлении видов арендной платы за владение и пользование чужим земельным участком по договору аренды в полной мере используются положения, предусмотренные Гражданским кодексом РФ. Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3. предоставления арендатором определенных услуг;
4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Анализ судебной практики рассмотрения споров об арендной плате позволяет сделать следующие выводы:

1. обязанность платить земельный налог лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка;
2. суд может изменить установленную соглашением сторон арендную плату в связи с признанием ее не соответствующей лотке различных условий договора, общим принципам разумности и справедливости;
3. на аренду земельных участков распространяется общее правило о том, что размер арендной платы может измениться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ);
4. факт уплаты земельного налога не заменяет уплаты арендной платы; в состав суммы, подлежащей уплате как арендная плата, могут входить не только средства, представляющие арендную плату, но и другие составляющие (например, плата за пользование социальной инфраструктуры), однако в любом случае компоненты арендной платы, общий порядок ее расчета и изменения должны быть заранее известны сторонам. Не входят в арендную плату расходы арендатора по содержанию объекта аренды, включая расходы на оплату услуг землеустроительных, архитектурных, иных сервисных организаций;
5. право на взыскание арендной платы требует наличия договора аренды земельного участка, но если такой договор не заключался, а пользование участком фактически осуществлялось, то собственник земли имеет право на взыскание сумм, равных арендной плате как сумме неосновательного обогащения землепользователя;
6. неправомерность пользования земельным участком при отсутствии договора не может привести к обязанности платить арендную плату;
7. обязанность арендного платежа может возникнуть не только в силу заключения договора аренды земельного участка, но и из факта приобретения здания, сооружения, расположенного на земельном участке.

Договор аренды земельного участка может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (без указания срока) (ст. 610 ГК РФ)¹³Срок договора аренды земельного участка влияет на объем правомочий арендатора по распоряжению земельным участком и правом аренды и на возможность его досрочного расторжения.. Земельный кодекс РФ не содержит указания о предельных сроках аренды земельного участка, хотя ст. 160 ГК РФ указывает на то, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки арендного договора. Таковые сроки имели место в ранее действовавшем Земельном кодексе РСФСР 1991 г. (ст. 13). В настоящие время срок аренды земельного участка устанавливается конкретно сторонами договора по совместному соглашению способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ, или не устанавливается вовсе. Если срок аренды в договоре не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

По желанию собственника приватизированного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен в аренду на срок до 49 лет¹⁴Статья 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ (в ред. от 27 февраля 2003 г.) «О приватизации государственного и муниципального имущества»..

Максимальный срок аренды, равный 1 году, содержится в специальной норме, регулирующей передачу земельного участка в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ, — в п. 7 ст. 22 ЗК РФ. Эта норма направлена на предупреждение длительного вмешательства в хозяйственную деятельность собственников и иных пользователей земельных участков, обеспечение желаемой эффективности при планировании работ, направленных на обеспечение государственных или муниципальных нужд. Собственники участков получают возможность обсуждать как условия компенсации за предоставление участка либо его части в пользование для государственных или муниципальных нужд, так и условия использования участка и приведения его в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возмещения убытков, причиненных при проведении работ; выполнения необходимых работ по рекультивации земельного участка.

В юридической литературе имеются предложения об установлении в Земельном кодексе РФ предельных сроков аренды (в зависимости от категории земель, как это сделано, например, в отношении земель сельскохозяйственного назначения, и минимальных сроков (для использования государственных земель)¹⁵Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству. Авто реф. дисс. канд.... юрид. наук. Казань, 2002. С. 19.. Отдельные юристы обоснованно отмечают, что устанавливать предельные сроки аренды земельных участков следует осторожно с учетом различных видов земель, имеющих различный правовой режим¹⁶Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. М.: Городец, 2006. С. 117..

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу (перенаем), отдавать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

Согласно условиям Примерной формы договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, арендодатель имеет право:

1. требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору и нарушения других условий договора;
2. на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора;
3. на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством

Арендодатель обязан: 1) выполнять в полном объеме все условия договора; 2) передать арендатору участок по акту приема- передачи в обусловленный договором срок; 3) письменно в 10-дневный срок уведомить арендатора об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы; 4) своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.

В свою очередь арендатор имеет право: 1) использовать участок на условиях, установленных договором; 2) с согласия арендодателя и Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (его территориального органа) сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам; по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.

Арендатор обязан:

1. выполнять в полном объеме все условия договора;
2. использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;
3. уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату;
4. обеспечить арендодателю (его законным представителям), представителям органов государственного земельного контроля доступ на участок по их требованию;
5. после подписания договора и изменений к нему произвести его (их) государственную регистрацию в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
6. письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении;
7. не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории (п. б)¹⁷Распоряжение Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 6 июля 2004 г. № 104-р «Об утверждении Примерной формы договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2004. № 31..

Арендатор земельного участка имеет право на субаренду (поднаем). Согласно п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельный кодексом.

Более широкий объем прав предоставлен арендатору при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет: помимо того, что арендатор земельного участка получает право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления, норма п. 9 ст. 22 3К РФ предусматривает, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

В юридической литературе имеются критические замечания ученых по поводу необоснованного ограничения прав арендодателей при передаче арендатором земельного участка в субаренду, при перенайме и ином распоряжении арендуемым земельным имуществом и арендными правами.

Так, известный цивилист В.В. Витрянский называет создавшуюся ситуацию неразумной и полагает, что вместо ужесточения требований к заключению и исполнению договоров аренды земли законодатель пошел в противоположном направлении¹⁸Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. 2003. № 1. С. 33..

С.В. Иванова недоумевает, какими публично-правовыми интересами вызвано содержание п. 6 ст. 22 ЗК РФ, не предусматривающего получения согласия наймодателя на передачу земельного участка в субаренду. Она сетует на то, что самостоятельная (без согласия арендодателя) реализация арендатором своих полномочий по распоряжению земельным участком в виде субаренды может привести к утрате арендодателем права собственности на это имущество, к ограничению его полномочий как собственника¹⁹Иванова С.В. Правовое регулирование аренды земель сельскохозяйственного назначения. Дисс....канд. юрид. наук. Оренбург. 2006. С. 105—106..

М.Х. Вахаев полагает, что распоряжение земельным участком арендатором в виде субаренды без согласия собственника этого участка является грубым нарушением интересов последнего. В то время как при передаче участка в аренду арендодатель учитывает личные, профессиональные качества, деловую репутацию и кредитоспособность арендатора, при передаче участка в субаренду несогласие собственника на таковые действия арендатора в связи с теми или иными качествами субарендатора не принимается во внимание. Такое нововведение может отрицательным образом отразиться на качестве арендуемого земельного участка, хозяйственном отношении к нему²⁰Вахаев М.Х. Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка. СПб.: Юридический центр Пресс. 2006. С. 303..

Авторы постатейного научно-практического комментария Земельного кодекса РФ объясняют расширение права арендатора земельного участка сложившейся до принятия Кодекса практикой передачи земель, находящихся в государственной собственности, в долгосрочную аренду, когда при изменении экономических условий у арендатора, влекущих невозможность дальнейшего использования им земли, арендатор полностью попадал в зависимость от городской администрации и не имел возможности эффективно распорядиться правом аренды. Учитывая, что заключение договора аренды городских земель связано с внесением значительных сумм в оплату за право заключения такого договора, целесообразно, по их мнению, расширить права арендаторов земельных участков.

По нашему мнению, отсутствуют объективные причины для сохранения земельно-правовой нормы о праве арендатора на передачу арендуемого земельного участка в субаренду без согласия собственника земельного участка (п. 6 ст. 22 3К РФ). Эту земельно-правовую норму следует привести в соответствие с п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Земельным кодексом РФ закреплено преимущественное право арендатора земельного участка по истечении срока договора аренды на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением некоторых случаев (п. 3 ст. 22 ЗК РФ).

К ним относятся случаи: а) когда собственник находящегося на этом участке здания, строения или сооружения захочет реализовать свое преимущественное право на аренду данного земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ); б) когда граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, желают осуществить свое исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды (п. 1 ст. 36); в) в случае, когда арендодатель желает прекратить договор аренды в связи с совершением арендатором действий (бездействия), предусмотренных ст. 46 ЗК РФ, в том числе совершения земельного правонарушения либо неисполнения арендатором своих обязанностей, вытекающих из закона или договора (п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36, ст. 46 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка из земель государственной или муниципальной собственности, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, до истечения срока, указанного в абз. 11 п. 15 ст. 3 Вводного закона, также имеет преимущественное право заключить договор аренды земельного участка.

В связи с изложенным определенный интерес вызывает следующее дело, рассмотренное Семилукским районным судом Воронежской области.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ).

Предоставление земельных участков в аренду для строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется двумя путями: с предварительным согласованием мест размещения объектов и без предварительного согласования мест размещения объектов (исключительно на торгах (аукционах) (ст. 30 ЗК РФ).

Процедура согласования при предоставлении земельных участков для строительства в аренду достаточно сложна и отнимает значительное количество времени. Порядок такого согласования закреплен в п. 5 ст. 30 3К РФ и представляет собой следующие процедуры, стадии, последовательность:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

Гражданин, заинтересованный в предоставлении земельного участка для строительства, обращается в уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

Указанный государственный или муниципальный орган обязан обеспечить выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями, проинформировать местное население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства.

Компетентный государственной или муниципальный орган принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта. Это решение является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. Если по истечении срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта решение о предоставлении земельного участка не было принято, лица, права которых были ограничены, вправе требовать возмещения от государственных, муниципальных органов понесенных убытков независимо от продления срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд с последующим возмещением расходов, понесенных заявителем в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительной» согласовании места размещения объекта (ст. 31 ЗК РФ).

2) проведение работ по формированию земельного участка;

3) государственный кадастровый учет земельного участка в установленном законом порядке;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ.

Согласно этой статье решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием для установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами. Компетентный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду. Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд. В случае признания судом недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства суд в своем решении обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления (ст. 30 3К РФ).

В связи с изложенными положениями следует привести в качестве судебного примера следующее гражданское (земельное) дело.

Предоставление публичных земельных участков в аренду без предварительного согласования мест размещения объектов производится, как правило, с проведением торгов, и только в том случае, если подана лишь одна заявка на участие в торгах после публикации сведений о наличии земельных участков для этой цели, торги не проводятся (п. 4 ст. 30 3К РФ).

Статья 448 ГК РФ относительно подробно регулирует порядок проведения торгов²³Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды публичных земельных участков для жилищного строительства установлен ст. 38-1 ЗК РФ, а особенности проведения аукционов по продаже права на заключение договора аренды публичного земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства — ст. 38-2 ЗК РФ.. 11 ноября 2002 г. Правительством РФ утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (в дальнейшем — Правила). При этом в качестве продавца земельного участка выступает уполномоченный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, а в качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) — собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка (ст. 38 ЗК РФ).

По обоснованному мнению М. Попова, Правительство РФ при утверждении вышеназванных Правил вышло за пределы своей компетенции, установив в них критерии победы в торгах, изменив, по существу, предмет торгов, что выходит за пределы правил организации и проведения торгов: в соответствии с указанными Правилами в случае, если предметом торгов выступает право на заключение договора аренды земельного участка, выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокий размер арендной платы (п. 3). Иначе говоря, в процессе торгов участники определяют не размер единовременного платежа за право на заключение договора аренды земельного участка, а размер арендной платы в будущем договоре аренды земельного участка²⁴Попов М. Приобретение участков на торгах // СПС «Консультант Плюс»..

А.Л. Корнеев вполне обоснованно полагает, что нормы статей 38-1, 38-2 ЗК РФ, содержащие правила о проведении аукционов лишь для специальных случаев (для предоставления участков при жилищном строительстве и комплексном освоении в целях жилищного строительства) пользуются приоритетом по сравнению с нормами вышеназванных правительственных Правил, обладающих универсальным характером²⁵Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. М.: Городец, 2006. С. 83..

Региональным законодательством предусмотрены конкретные нормы о порядке проведения торгов (конкурсов и аукционов) по продаже находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков.

Так, например, согласно ст. 11 Закона Московской области от 7 июня 1996 г. № 23/96-03 (в ред. от 14 июля 2006 г. № 106/2006—03) «О регулировании земельных отношений в Московской области» Правительство Москвы определяет форму торгов и форму подачи предложений о цене земельного участка или о размере арендной платы; дату проведения торгов; предмет торгов (включая сведения о месте положения, площади, границах, обременениях (ограничениях), кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а для целей жилищного строительства — о параметрах разрешенного строительства объекта); начальную цену земельного участка, начальный размер годовой арендной платы или начальную цену права на заключение договора аренды (для земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства); размер задатка; условия конкурса; организатора торгов; процедуру поведения работ по формированию земельного участка, являющегося предметом торгов.

Путем проведения торгов (аукционов, конкурсов) осуществляется и продажа права на заключение договора аренды земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта (п. 4 ст. 30 ЗК РФ). Продажа права на заключение договора аренды земельного участка в первоначальный период своего появления в законодательной практике России активно обсуждалась теоретиками и практиками земельного права, и постепенно становится обыденностью сегодняшней юридической практики. Например, в 1994—1995 гг. мэрия г. Москвы ввела и стала развивать понятие выкупа права аренды земли — приобретение права на заключение договора аренды.

Право на заключение договора аренды земельного участка относится к разновидности имущественных прав, и как всякое имущественное право предоставляет его обладателю возможность совершать различного рода земельно-правовые сделки в отношении возникших арендных прав, включая их уступку (цессию) права требования, передачу в залог, внесение в качестве вклада (паевого взноса) в уставный (складочный) капитал (паевой фонд) коммерческих организаций.

И.А. Иконицкая указывает на то, что если следовать логике ст. 391 ГК РФ, то лицо, получившее право заключения договора аренды на аукционе (цедент), может переуступить это право другому лицу (цессионарию) только с согласия арендодателя. С другой стороны, покупая право на заключение договора аренды, приобретатель этого права получает как бы право собственности на это право, следовательно, волеизъявления арендодателя на совершение уступки права требования не требуется²⁶Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. М.: Институт государства и права РАН. 1999. С. 97..

По нашему мнению, нельзя согласиться с позицией И.А. Иконицкой относительно тот, что является предметом торгов по продаже права аренды. На взгляд ученой, таковым является плата за возможность заключения соответствующего договора. Представляется, что предметом торгов по продаже права аренды является само имущественное право (право аренды).

Предоставление публичного земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно Правительства РФ, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».

Если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанным гражданином в двухнедельный срок после проведения государственного кадастрового учета такого земельного участка.

В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства²⁷Комплексное освоение представляет собой подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта путем проведения аукциона в установленном законом порядке (ст. 30.2 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное п. 9 ст. 22 3К РФ, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. Этот же арендатор имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность.

В том случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, арендатору предоставляется право аренды или на иное право, предусмотренное договором аренды здания или иного сооружения. Если же в договоре стороны не определили характер прав арендатора на земельный участок, то к нему переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или иным сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением (ч. 2 ст. 652 ГК РФ).

Передача в аренду государственных и муниципальных земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, может происходить в связи с приватизацией этих объектов недвижимости. Порядок такой передачи регулируется Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон о приватизации).

Согласно этому Закону собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок до 49 лет. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством (ст. 28).

Как уже отмечалось ранее, Земельный кодекс РФ помимо имущественных прав, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельных участков, предоставляет арендатору так называемые непосредственные земельные права, т.е. права по использованию земельного участка. Эти права идентичны земельным правам собственника, за исключением некоторых случаев (ст. 40, 41). Кроме того, арендатор вправе требовать правоустанавливающую, разрешительную документацию на земельный участок, проведения в установленном порядке землеустроительных действий в отношении этого участка, осуществления государственной регистрации соответствующих прав на этот участок, имеет право по использованию арендуемого участка (право на его эксплуатацию, извлечение дохода, удовлетворение социально-экономических, культурно-эстетических потребностей (интересов). В случае нарушения своих прав арендатор может обратиться в суд за судебной защитой.

При прекращении аренды земельных участков законодатель прямо отсылает к Гражданскому кодексу РФ, указывая при этом на то, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 3К РФ).

Договор аренды земельного участка может быть прекращен по взаимному соглашению сторон, по решению суда и по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя.

Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке в случаях, когда:

1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Если исходить из положений норм п. 1 ст. 46 ЗК РФ, то можно сделать вывод о том, что основаниями досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя являются основания, изложенные в ст. 620 ГК РФ, а также основания, предусмотренные п. 2 ст. 46 ЗК №.

Статья 620 ГК РФ указывает на следующие такие основания:

1. использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора²⁸Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК РФ. Под «существенным нарушением назначения имущества» понимается изменение назначения, влекущее существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ.;
2. существенное ухудшение арендованного имущества²⁹Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое втечет существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ.;
3. невнесение более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендной платы³⁰Договором аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы также является основанием расторжения договора аренды.;
4. непроведение капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а при их отсутствии — в разумные сроки, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора³¹Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства..

Согласно п. 2 ст. 46 3К РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1. использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 ЗК РФ;
2. использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки³²При этом прекращение аренды земельного участка не допускается: 1) в период полевых сельскохозяйственных работ; 2) в иных установленных федеральными законами случаях.;
3. неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4. неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5. изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 3К РФ;
6. реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 ЗК РФ.

По нашему мнению, несмотря на то, что п. 2 ст. 46 ЗК РФ указывает на так называемые дополнительные (помимо оснований, указанных в ГК РФ) основания прекращения аренды по инициативе арендодателя, среди этих дополнительных оснований, перечисленных в п. 2 ст. 46 3К РФ, имеются основания, уже перечисленные в Гражданском кодексе. К таким основаниям относятся, например, существенное ухудшение имущества (качества земельного участка), использование земельного участка не по назначению. Поэтому законодателю следует, на наш взгляд, устранить выявленный недостаток.

Современная судебная практика исходит из того, что существенное нарушение условий договора аренды земли, выразившееся в нецелевом использовании земельного участка, основано прежде всего на применении экономического критерия. Сторона, заявившая в суде требование о расторжении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникнут в процессе исполнения договора.

Используя формулировку «значительное ухудшение экологической обстановки», законодатель не указывает на критерий, позволяющий определить, что следует считать значительным ухудшением. Бесспорно, любое вмешательство в природную среду не проходит бесследно. Критерии, сообразно с которыми соизмерялся бы ущерб, причиняемый экологии, должна выработать судебная практика. Наработанные судебной практикой критерии позволят избежать неясностей в толковании указанной нормы земельного законодательства. В п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. № 14 «О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения» разъяснено, что существенный экологический вред характеризуется возникновением заболеваний и гибелью водных животных и растений, иных животных и растительности на берегах водных объектов, уничтожением рыбных запасов, мест нереста и нагула; массовой гибелью птиц и животных, в том числе водных, на определенной территории, при котором уровень смертности превышает среднестатистический в 3 и более раза; экологической ценностью поврежденной территории или утраченного природного объекта, уничтоженных животных и древесно-кустарниковой растительности; изменением радиоактивного фона до величин, представляющих опасность для здоровья и жизни человека, генетического фонда животных и растений; уровнем деградации земель и т.п.

В юридической литературе обоснованно отмечается, что до сих пор остается открытым вопрос о соотношении понятий «значительное ухудшение экологической обстановки» и «существенный экологический вред».

Важное значение для защиты земельных прав граждан имеет положение ст. 619 ГК РФ, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Представляется, что в этой ситуации судам следует применять общее правило, изложенное в п. 2 ст. 452 ГК РФ: требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороной на предложение изменить или расторгнуть договор после получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок.

Суд обязан выяснить факт получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства с помощью имеющихся в деле доказательств, включая уведомления о вручении, расписки, почтовые квитанции со штампом о принятии корреспонденции и т.п. Безусловно, если арендатор устранит после получения соответствующего уведомления допущенные недостатки, то необходимость предъявления судебного иска о расторжении договора по инициативе арендодателя отпадает.

При существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Прекращение аренды земельного участка из-за использования земельного участка с существенным снижением плодородия сельскохозяйственных земель или значительным ухудшением экологической обстановки, не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и в иных случаях, установленных федеральными законами.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом «нормального износа», или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Если же арендатор без согласия арендодателя не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, а арендодатель настаивает на таком прекращении или прекратил использование участка несвоевременно, то арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, он вправе претендовать на их возмещение.