Способы судебной защиты земельных прав граждан

Под способами защиты земельных прав понимаются предусмотренные законом материально-правовые меры принудительного характера, при помощи которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) земельных прав.

В Земельном кодексе РФ закреплены такие, в частности, способы защиты прав на землю, как:

признание права на земельный участок;
восстановление первоначального положения;
пресечение неправомерных действий;
признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти, местного самоуправления;
возмещение убытков (ст. 59—62).

Согласно ст. 59 ЗК РФ судебное решение, установившее право на землю (о признании права на земельный участок), является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях:

признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших нарушение права на земельный участок;
самовольного занятия земельного участка;
в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Представляется, что, устанавливая способы защиты земельных прав собственников, владельцев и пользователей, законодатель допустил в какой-то мере смешение традиционных (классических) способов защиты нарушаемых (оспариваемых) прав, предусматриваемых ст. 12—16 Гражданского кодекса РФ.

Гражданскому кодексу РФ известны такие самостоятельные способы защиты прав граждан, как: признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки; признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита права; присуждение к исполнению обязанности в натуре; возмещение убытков; взыскание неустойки; компенсация морального вреда; прекращение или изменение правоотношения; неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иные способы, предусмотренные законом.

Как видно из сравнительного анализа двух кодексов, под восстановлением первоначального положения в ст. 60 ЗК РФ понимается результат признания судом недействительным акта нормотворческого органа. В этой же статье законодатель рассматривает признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления как средство пресечения действий, нарушающих права граждан, юридических лиц на землю или создающих угрозу такого нарушения. Одновременно п. 1 ч. 2 названной статьи дает повод рассматривать восстановление первоначального положения как средство пресечения неправомерных действий.

Представляется, что такое несистемное изложение способов защиты земельных прав в Земельном кодексе РФ не способствует полному уяснению и эффективному применению всех способов (путей) защиты земельных прав субъектов земельных правоотношений.

Признание права как способ защиты земельных прав может оказать помощь гражданам в признании за ними в судебном порядке права собственности (включая возникновение права собственности в силу приобретательной давности) или ограниченного вещного права (право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, сервитутное право) в отношении того или иной земельного участка. Заинтересованное лицо может просить суд о признании той или иной земельно-правовой сделки действительной (недействительной) в предусмотренных законом случаях. Гражданин вправе предъявить в суд исковое заявление о признании за ним права пользования земельным участком на основе договора аренды или иного законного (договорного) основания (титула). Большое распространение в судебной практике получили иски граждан о признании права на земельные доли (на право в общей долевой собственности земель сельскохозяйственного назначения).

Признание права как способ защиты применяется, когда другими лицами, субъектами земельного права, включая государственные и муниципальные органы, отрицается, подвергается сомнению (оспариванию) субъективное право гражданина на пользование земельным участком. Такое случается зачастую из-за отсутствия соответствующих правоустанавливающих документов, подтверждающих право владения, пользования и распоряжения тем или иным земельным участком. Вследствие возникшей ситуации, правовой неопределенности гражданин (правообладатель) не может вое пользоваться своим субъективным земельным правом (например, правом пользования или правом владения). Своим решением суд легитимирует (узаконивает) правовое положение землепользователя, его право (титул) на пользование спорным земельным участком.

Требование о признании субъективного земельного права во многих случаях является необходимой предпосылкой восстановления первоначального положения заявителя, пресечения неправомерных действий со стороны других лиц (включая государственные, муниципальные органы), признания недействительным актов исполнительных органов государственной и муниципальной власти, возмещения убытков. Положительное судебное решение о признании за гражданином того или иного субъективного (земельного) права дает возможность управомоченному лицу применять другие способы защиты своих прав, включая возмещение убытков, взыскание неустойки, пресечение неправомерных действий, признание государственного (муниципального) акта недействительным и т.д.

Споры о признании прав на земельный участок рассматриваются судами в порядке искового производства как споры о праве гражданском. В качестве ответчика могут выступать органы государственной власти или управления, органы местного самоуправления, обладающего правом распоряжения землей в соответствии со ст. 10 и 11 ЗК РФ, их должностные лица, а также граждане, юридические лица, нарушающие земельные права других субъектов земельного права.

Правом на предъявление о признании права собственности на земельный участок подобного иска обладает гражданин, права которого оспариваются, отрицаются или не признаются третьим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорного земельного участка. Правом на такой иск обладает и титульный владелец (пользователь) имущества. В качестве ответчика исследуемого вида иска выступает третье лицо, как заявляющее о своих правах на вещь, так и не предъявляющее таких прав, но не признающее за истцом вещного права на спорное имущество. Например, может возникнуть правовая ситуация, когда пользователем земельного участка предъявляется исковое заявление о признании за ним права собственности на этот участок, обращенное к органу местной администрации, отказавшейся выдать правоустанавливающие документы ввиду того, что они не сохранились или не были своевременно оформлены.

Предметом и основанием иска о признании права собственности является констатация факта принадлежности истцу права собственности или иного вещного права на имущество. Положительное решение суда по такому виду иска устраняет сомнение в праве, обеспечивает необходимую уверенность в наличии права, придает определенность взаимоотношениям сторон и служит основой для осуществления конкретных правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Необходимым условием удовлетворения исследуемого вида иска является подтверждение истцом соответствующих прав на земельный участок. Это может вытекать из предоставленных им правоустанавливающих документов, свидетельских показаний, иных доказательств. Судебная процедура рассмотрения исков о признании не всегда завершается исполнительным производством (исполнительной стадией). Основные выводы суда по иску о признании, если иск не соединен с требованием о присуждении, не нуждаются во вмешательстве судебных приставов-исполнителей.

На наш взгляд, приобретение права собственности на земельный участок в силу давностного владения (ст. 234 ГК РФ) осуществляется с помощью иска о признании¹Согласно ст. 234 ГК РФ гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)..

В юридической литературе имеются различные, порой диаметрально противоположные, точки зрения ученых относительно возможности возникновения права собственности на земельные участки в силу приобретательной давности.

На наш взгляд, достойна поддержки точка зрения тех ученых, которые считают, что не могут быть объектом приобретательной давности земельные участки, которые в силу Земельного кодекса, федеральных законов не могут находиться в частной собственности. Действительно, согласно п. 2 ст. 15 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в силу Земельного кодекса, федеральных законов не могут находиться в частной собственности. В соответствии с п. 2 ст. 27 ЗК РФ не могут предоставляться в частную собственность земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, и земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте²Перечень земельных объектов, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, изложен в п. 4 и 5 ст. 27 Земельного кодекса..

Заслуживает одобрения и позиция тех ученых, которые утверждают, что не могут быть объектом приобретательной давности земельные участки, являющиеся государственной собственностью. Согласно ст. 16 ЗК РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Это положение полностью соответствует норме п. 2 ст. 214 ГК РФ, в соответствии с которым земля и другие природные ресурсы, не являющиеся собственностью граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

По нашему мнению, при отказе землевладельца (землепользователя) от права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не может происходить приобретение права собственности на такой отказной земельный участок в рамках ст. 234 ГК РФ, так как в соответствии с п. 3 ст. 53 ЗК РФ дальнейшее распоряжение такими отказными земельными участками, используемыми ранее отказниками на условиях ограниченных вещных прав на землю, должно осуществляться исполнительными органами государственной (муниципальной) власти.

Внимательно проанализировав логику п. 2 ст. 53 ЗК РФ, можно сделать вывод о том, что даже если землевладельцы (землепользователи), использующие земельные участки, предоставленные им на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, прекращают обрабатывать земельный участок по каким-либо причинам, то этот земельный участок не становится бесхозяйным имуществом, собственником этого земельного участка не перестает быть государство (субъект РФ, муниципальное образование), и в обязанность соответствующих исполнительных органов государственной (муниципальной) власти входит принятие всех мер по выявлению фактов отказа от дальнейшего использования земельного участка, по возвращению этих земельных участков во владение собственника (государства, муниципального образования) и по перераспределению таких отказных земельных участков между другими гражданами и юридическими лицами в установленном законом порядке.

Иными словами, изложенные положения закона устанавливают преимущество, приоритет, презумпцию принадлежности государству (муниципалитету) земельных участков, которые по каким-либо причинам перестали находиться в пользовании граждан, получивших эти участки из государственного (муниципального) фонда.

В случае отказа собственника земельного участка от права собственности возможно появление режима бесхозяйного имущества, а вместе с ним и приобретательной давности. Пожалуй, это единственный случай реализации возможности, предусмотренный ст. 234 ГК РФ в отношении земельных участков. Согласно п. 2 ст. 53 ЗК РФ при отказе от права собственности на земельный участок (ст. 44 3К РФ) последний приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 225 ГК РФ бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную (или государственную при наличии соответствующих правовых условий) собственность, может быть приобретена в собственность в силу приобретательной давности (п. 3). При этом объектом приобретательной давности могут стать лишь бесхозяйные земельные участки, ранее предоставленные в частную собственность гражданам или юридическим лицам либо в собственность муниципальным образованиям. Все остальные участки не могут быть признаны бесхозяйными в силу той же презумпции государственной собственности (п. 2 ст. 214 ГК РФ).

По нашему мнению, в силу ст. 16 ЗК РФ и п. 2 ст. 241 ГК РФ объектом приобретательной собственности не может стать и земельный участок, принадлежавший ранее физическим (юридическим) лицам на праве частной собственности, а в настоящее время не имеющий собственника, или если собственник такого земельного участка неизвестен. В таких случаях, в силу изложенных статей, земельный участок, хотя и относится к гражданско-правовой категории бесхозяйных вещей, должен перейти в собственность государства (муниципалитета), а не быть объектом давности ого срока, так как в соответствии с п. 1 ст. 16 ЗК РФ и п. 2 ст. 214 ГК РФ государственной собственностью являются земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, а п. 2 ст. 53 3К РФ указывает на то, что правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи приобретает только земельный участок, от которого отказался собственник участка (случаи, когда собственник участка неизвестен или имущество не имеет собственника, здесь не указаны).

Г.А. Волков усматривает два случая приобретения земельного участка по давностному владению:

первый случай установлен ст. 225 ГК РФ, предусматривающей возможность приобретения бесхозяйной вещи в собственность в силу приобретательной давности, когда эта вещь не признана судом поступившей в муниципальную собственность³При этом ученый обращает внимание на то, что под действие данной статьи не подпадает ситуация, когда у вещи нет собственника или когда собственник неизвестен. потому что завладение таким участком будет означать самовольное занятие земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. По той же причине ст. 225 не распространяется на случаи, когда земельный участок находился у пользователя на праве аренды, постоянного (бессрочного) пользования или временного пользования, а владелец, пользователь или арендатор отказался от дальнейшего использования участка.;
второй случай — не регистрация перехода права собственности на отчуждаемый земельный участок во время совершения сделки в результате, например, неправомерного действия (бездействия) другой стороны сделки или третьих лиц, или когда не происходит регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный гражданину или юридическому лицу из государственных (муниципальных) земель⁴Волков Г.А. Вопросы приобретения права собственности на землю по давности владения // Вестник Московского университета. Сер. 11. Право. 2000. № 11. С. 23..

Н.В. Карлова и Л.Ю. Михеева перечисляют наиболее вероятные случаи применения ст. 234 ГК РФ, среди которых называют, в частности, ситуацию, когда лицо осуществило самовольную постройку, а собственник земельного участка пропустил срок исковой давности по виндикационному иску⁵Карлова Н.В., Михеева Л.Ю. Приобретательная давность и правила ее применения / Подготовлен для публикации в системе «Консультант Плюс»..

Е.А. Галиновская дает прекрасный анализ следующему судебному делу, делая при этом выводы, достойные воспроизведения.

В 1997 г. гражданка И. обратилась в городской районный суд г. Сергиева Посада Московской области о признании права собственности на земельный участок на основании приобретательной давности. В ходе рассмотрения дела выяснилось, что И. с 1982 г. непрерывно и открыто использовала часть земельного участка размером 0,4 га под огород с разрешения гражданки Г., являвшейся первичным пользователем этого земельного участка. На основании изложенного И. просила удовлетворить ее иск. Ответчица Г. возражала против требований истицы и объяснила суду, что она с 1980 г. является пользователем спорного земельного участка на основании решения местного органа власти о предоставлении ей данного участка в пользование. В 1992 г. она закрепила этот участок в свое пожизненное наследуемое владение, и ей выдали соответствующее свидетельство. Действительно, с 1992 г. по взаимной договоренности ответчица использует ее участок. Однако она (истица) не имела намерения отказываться от этого земельного участка и всегда считала его находящимся в ее пользовании, а затем — пожизненном наследуемом владении. Суд отказал в иске, мотивируя свой отказ тем, что спорный земельный участок не является бесхозяйной вещью⁶Галиновская Е.А. Приобретательная давность как основание приобретения права собственности на земельный участок // Комментарий судебной практики. Вып. 5 / Под ред. К.Б. Ярошенко. М., 1999. С. 89..

Поддерживая решение суда, Е.А. Галиновская ученая обоснованно подчеркивает, что государственная земля не может считаться бесхозяйной вещью. До 1990 г. право государственной собственности на землю было общеизвестным фактом и пользователь Г. не могла не знать о том, что использует государственную землю, ведь владелец земельного участка не могла владеть им как своим собственным. Для приобретения права собственности на земельный участок на основании приобретательной давности необходимым условием является отсутствие доказательств наличия не только права частной, но и государственной (муниципальной) собственности на спорный земельный участок. Кроме того, срок владения участком составлял менее 15 лет. Простое неиспользование земельного участка не может быть рассмотрено как отказ от права собственности — собственник должен открыто и ясно подтвердить, что неиспользование связано с желанием отказаться от участка. Для того, чтобы признать вещь бесхозяйной, необходимо соблюсти процедуру, установленную ст. 225 ГК РФ. Применение норм приобретательной давности не происходит в случае, когда владение имуществом осуществляется в силу аренды, безвозмездного пользования или иного титульного обоснования. Приобретатель земельного участка (истица И.) не могла не знать о том, что спорный земельный участок принадлежит ответчице на законном основании, и о том, что она передала ей участок для временного пользования, что исключает добросовестность владения.

Не менее интересным является следующее судебное дело.

3 апреля 2002 г. Краснооктябрьский районный суд г. Волгограда, руководствуясь ст. 234 ГК РФ, удовлетворил заявление гражданки Г. об установлении факта владения ею строением на праве собственности и об установлении факта приобретения права собственности на земельный участок за давностью владения (в результате пожара в 1984 г. правоустанавливающие документы были утрачены). Суд указал в мотивировочной части своего решения, что с 1953 г., не являясь собственником земельного участка, заявительница Г. добросовестно, открыто и непрерывно владела земельным участком как своим собственным, используя его для выращивания плодово-овощных культур на нужды семьи, уплачивала земельный налог, содержала землю в надлежащем состоянии⁷Анисимов А.П. Проблема приобретения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности в свете земельного законодательства. М.: Юристь, 2002. С. 12..

Комментируя это решение суда, А.П. Анисимов обоснованно отмечает, что данное решение суда не является бесспорным. В соответствии со ст. 248 ГПК РСФСР (действовавшего в тот период) суд мог установить факт владения строением на праве собственности при уничтожении пожаром правоустанавливающих документов и невозможности их восстановления. Однако из установления права собственности на дом и права пользования земельным участком еще не следует правомерность признания права собственности на земельный участок. Суд должен был ограничиться восстановлением утраченного права пользования земельным участком, предоставив заявителю впоследствии самостоятельно решить юридическую судьбу земельного участка — приватизировать его либо продолжать пользоваться им на прежнем титуле.

Действительно, суд был не вправе применять ст. 234 ГК РФ, так как заявительница не могла владеть земельным участком как своим собственным, поскольку владеть земельным участком как своим собственным на условиях давностного владения стало возможным не ранее, чем законодатель допустил приобретение земельных участков в частную собственность. Предоставление земельных участков в собственность на территории Российской Федерации стало возможным благодаря принятию постановления Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 г. «О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса», вступившим в силу с 1 января 1991 г., Законам РСФСР от 22 ноября 1990 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (с изменениями от 27 декабря 1990 г.), от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе» (с изменениями от 27 декабря 1990 г.), от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР». В конечном итоге, в силу ст. 11 Конституции (Основного закона) РСФСР (с изменениями от 15 декабря 1990 г.) приобрести земельный участок в частную собственность в стране стало возможным с 1 января 1991 г.

Иными словами, до 1 января 1991 г. ни одно лицо в России не могло владеть земельным участком как своим собственным, и срок непрерывного владения земельным участком как своим собственным должен исчисляться, на наш взгляд, не ранее чем с 1 января 1991 г.⁸См. подробнее: Теория и практика применения норм гражданского права. Учебное пособие / Под ред. Н.М. Коршунова. Ю.Н. Андреева. М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право. 2006. С. 41—56.

Гражданка Ф. обратилась в суд с иском к администрации Яменского сельского Совета Рамонского района Воронежской области о признании права собственности в силу приобретательной давности. В своем заявлении истица указала, что ее мужу более 15 лет тому назад был предоставлен в пользование земельный участок площадью 2520 кв. м в селе Ямное, а после его смерти она продолжает пользоваться этим участком. Суд удовлетворил исковые требования Ф., признал за нею на праве собственности земельный участок, сославшись при этом на ст. 234 ГК РФ и указав, что лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел правопредшественник⁹Решение Рамонского районного суда Воронежской области от 29 мая 2006 г. // Архив Рамонского районного суда Воронежской области..

По нашему мнению, суду следовало пойти по пути исследовании права, на основании которого, как указано в решении.

был предоставлен земельный участок супругу истицы с дальнейшей трансформацией и передачей этого права на основе брачно-семейных и наследственных норм пережившему супругу.

По другому изученному делу выяснилось, что 15 мая 1973 г. жительница городского поселка Рамонь Воронежской области Т. продала принадлежавшую ей 1/2 доли жилого дома гражданину А. и передала последнему, как указано в решении суда, земельный участок площадью 650 м², которым А. открыто, добросовестно и непрерывно владел как своим собственным для ведения личного подсобного хозяйства. Суд удовлетворил иск А. к администрации района о признании за ним права собственности на занимаемый земельный участок, также сославшись на ст. 234 ГК РФ¹⁰Решение Рамонского районного суда Воронежской области от 10 августа 2006 г. // Архив Рамонского районного суда Воронежской области..

Представляется, что и по этому делу суду необходимо было разъяснить истцу о возможности переоформления во внесудебном порядке права пользования данным земельным участок на право собственности.

Следующим способом защиты земельных прав граждан, как уже отмечалось, является восстановление. Об этом способе говорится, в частности, в п. 2 ст. 62 ЗК РФ: виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков лицо может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Восстановление положения, существовавшее до нарушения права на земельный участок, и пресечение применяемых неправомерных действий или действий, создающих угрозу нарушения субъективного земельного права, относятся, на наш взгляд, к числу универсальных, фундаментальных и самых распространенных судебных способов защиты земельных прав граждан, вокруг которых базируются, группируются остальные способы защиты, и которые пронизывают (охватывают, сопровождают) все другие способы защиты. Восстановление первоначального положения происходит не только после признания судом недействительным того или иного неправового акта государственного, муниципального органа, отобрания земельного участка у лица, самовольно занявшего его, с последующим возвратом его законному владельцу, но и в иных случаях, предусмотренных законом.

Само признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления уже является, по существу, восстановлением первоначального положения, существовавшего до принятия акта, противоречившего действующему законодательству. Возмещение убытков (вреда) восстанавливает в какой-то мере первоначальное положение потерпевшего землепользователя. Восстановление первоначального положения может происходить как в рамках договорных, так и внедоговорных (деликтных) правоотношений, с помощью возмещения убытков, взыскания неустойки, присуждения к исполнению обязательства в натуре, применения последствий недействительности оспоримой сделки или последствий недействительности ничтожной сделки. Этот способ защиты земельных прав преследует цель устранения последствий деликтного правонарушения, нарушений договорных обязательств.

Восстановление первоначального положения можно понимать как общий положительный результат, полученный вследствие применения того или иного способа защиты нарушенного права (возмещение убытков, признание недействительным акта, противоречащего закону, применение последствий недействительности ничтожной сделки и т.д.)¹¹Обеспечение восстановления нарушенных прав — один из основных принципов (начал) гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК РФ), которому служат все нормы гражданского права и на исполнение которого нацелена вся деятельность правоприменительных органов, в том числе суда..

Восстановлению первоначального положения может предшествовать пресечение неправомерных действий других лиц с дальнейшим предъявлением исков о возмещении ущерба, о компенсации морального вреда и т.п.¹²Пресекательные действия зачастую связаны с длящимися земельными правонарушениями недобросовестных участников земельных правоотношений..

Так, например, если установление публичного сервитута (в частности, использование земельного участка товарищества собственников жилья в целях проведения коммунальных, инженерных, электрических линий, транспортной инфраструктуры для других субъектов землепользования) началось без проведения общественных слушаний (п. 2 ст. 23 Земельного кодекса РФ), то участники этого товарищества вправе заявить о приостановлении работ по установлению такого публичного сервитута, о признании недействительными актов органов местного самоуправления об установлении такого вида публичного сервитута с последующим возложением на органы публичной власти обязанности привести земельный участок кондоминиума в первоначальное состояние с помощью судебного решения.

Если, например, на земельном участке, относящемся к кондоминиуму, одним из жителей многоквартирного дома или совсем посторонним лицом осуществляется строительство гаража для личных целей в нарушение существующих градостроительных, строительных норм и правил без получения на это необходимых разрешений и соблюдения требований о назначении земельного участка, с нарушением прав и охраняемых законом интересов других жителей многоквартирного дома, то последние вправе потребовать от нарушителя в судебном порядке приостановить производство самовольной постройки, снести ее и восстановить земельный участок в первоначальное положение (ст. 222, 263 ГК РФ).

Если, предположим, на территории микрорайона города начинается строительство промышленного предприятия или иного объекта коммерческой деятельности, представляющего собой в будущем опасность для жизни и здоровья жителей ближайших домов, то заинтересованные граждане могут поставить в суде вопрос об обязании застройщиков приостановить, прекратить строительную деятельность объекта, угрожающего жизни и здоровью населения. Аналогичным образом они могут действовать при пристройке магазина, ресторана, промышленного объекта к многоквартирному дому, способной принести вред окружающей среде и нормальному отдыху, покою, здоровью жителей этого дома, о приостановлении деятельности промышленного и иного предприятия (объекта), наносящего вред окружающей среде, жизни и здоровью граждан (ст. 1065 ГК РФ).

Гражданско-процессуальными средствами восстановления первоначального положения и устранения препятствий (нарушений) в пользовании земельным участком могут быть виндикационные иски (требования об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения) (ст. 301 ГК РФ) и негаторные иски (ст. 304, 305 ГК РФ). Эти виды исков (наряду с исками о признании права) относятся к так называемым вещно-правовым способам защиты права¹³Вещно-правовые способы защиты применяются для защиты права собственности и иных вещных прав. Они направлены непосредственно на защиту права собственности и иных вещных прав граждан, не связаны с какими-либо обязательствами и имеют целью восстановить владение, пользование и распоряжение обладателей вещных прав, устранить препятствия или сомнения в осуществлении этих правомочий..

Виндикационный иск представляет собой один из наиболее распространенных способов защиты вещных прав. Он был известен еще римскому частному праву и считался главным иском для защиты права собственности. Виндикационный иск установлен на случай незаконного выбытия (утраты) вещи из фактического владения собственника и заключается в принудительном истребовании собственником своего имущества из чужого незаконного владения. Образно говоря, виндикационный иск представляет собой иск не владеющего вещью собственника (лишенного фактического господства над вещью) к незаконно владеющему ею несобственнику, причем не связанному с истцом какими-либо обязательственными (договорными) отношениями. Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

При истребовании имущества с помощью виндикационного иска от добросовестного приобретателя у лица, не имевшего права отчуждать это имущество, законодатель стремится соблюсти баланс интересов собственника вещи и добросовестного владельца этой вещи. Так, согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

От добросовестного приобретателя в исследуемой правовой ситуации имущество можно истребовать лишь в двух случаях:

если такое имущество было им получено безвозмездно (по договору дарения, в порядке наследования и т.п.), поскольку такое изъятие не нанесет ему имущественных убытков, но будет способствовать восстановлению нарушенного права собственности (п. 2 ст. 302 ГК РФ);
в случае возмездного приобретения вещи, если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

У недобросовестного приобретателя имущество может быть истребовано собственником во всех случаях без каких бы то ни было ограничений.

Согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при реализации ст. 302 ГК РФ собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому имущество было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств. Приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. Покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (п. 24).

Если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и о возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), то в удовлетворении исковых требований о возврате должно быть отказано (п. 25).

В соответствии со ст. 303 ГК РФ при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которое это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Добросовестный и недобросовестный владельцы вправе требовать от собственника возмещения произведенных ими затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества. Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждений имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (ст. 302 ГК РФ).

Собственник вправе истребовать свой земельный участок в рамках ст. 310 ГК РФ от лица, у которого этот участок фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Из содержания ст. 301, 302 ГК РФ видно, что правом предъявления иска об истребовании (виндикации) своего имущества из чужого владения наделен собственник этого имущества. В силу ст. 305 ГК РФ аналогичным правом обладают и лица, хотя и не являющиеся собственником имущества, но владеющие им на праве пожизненного наследуемого владения, либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором¹⁴Согласно п. 4 ст. 216 ГК РФ вещные права лиц, не являющихся собственником. защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК РФ..

Пресечение как способ защиты нарушенных (нарушаемых) земельных прав направлено на прекращение продолжаемых (длящихся) земельных правонарушений (например, самозахват земельного участка или его части), на недопущение в будущем подобных нарушений. В какой-то мере пресечение можно рассматривать и как общий превентивный способ по предупреждению других видов земельных правонарушений, применение серии (комплекса) иных способов защиты нарушенных земельных прав, успешная реализация которых способствует предупреждению других земельных деликтов.

Земельный кодекс РФ отмечает, что действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем:

признания недействительными в судебном порядке не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления;
приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления;
приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством РФ;
пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (п. 2 ст. 60 3К РФ).

В какой то степени изложенные в ст. 60 3К РФ превентивные (пресекательные) способы защиты земельных прав граждан совпадают с гражданско-правовыми способами (мерами) предупреждения причинения вреда, закрепленными в ст. 1065 ГК РФ. Согласно этой статье, если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика помимо возмещения вреда приостановить или прекратить соответствующую деятельность.

Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам. Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда. Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием для иска о запрещении деятельности, создающей такую опасность.

Жительница г. Воронежа Б. обратилась в Советский районный суд г. Воронежа с иском к гражданину Ш., обществу с ограниченной ответственностью «ГарантСтрой» с иском об установлении незаконности использования ответчиками земельного участка и о запрещении дальнейшей застройки этого участка, ссылаясь в исковом заявлении на следующие основания. Названные соответчики ведут строительство на земельном участке №21 по ул. Ивовая пос. Тенистый г. Воронежа без разрешения компетентных органов с грубым нарушением градостроительных, экологических, противопожарных и санитарных норм, создают угрозу жизни, здоровью и законным интересам землепользователям-соседям (одним из них является истец, имеющий смежный земельный участок на праве собственности). Земельный участок предоставлялся ответчикам для индивидуального жилищного строительства, а фактически используется для строительства многоквартирного дома. Суд удовлетворил исковые требования Б. частично и обязал ответчиков не производить самостоятельные строительные работы на указанном земельном участке до получения проекта строительства, согласованного с органами архитектуры и градостроительства, иных органов, уполномоченных контролировать и надзирать соблюдение градостроительных норм и правил.

При обосновании своего решения суд указал, что в силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений своего права, хотя бы эти нарушения не соединены с лишением владения. По смыслу ст. 42 ЗК РФ собственники земельного участка и лица, не являющиеся таковыми, обязаны соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, исключающими возможность нанести вред окружающей среде и природным объектам. Как отмечено в п. 5 ст. 85 3К РФ, земельные участки в составе жилых зон земель поселений предназначены для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам¹⁵Решение Советского районного суда г. Воронежа от 15 февраля 2005 г. по делу № 2—23 // Архив Советского районного суда г. Воронежа..

По другому делу собственник жилого дома и земельного участка Т. обратился в суд с иском к своему соседу А. об устранении препятствий в возведении истцом пристройки размером 2x4,6 м. Левобережный районный суд г. Воронежа обязал ответчика устранить препятствия в возведении пристройки. В кассационной жалобе А. просил отменить решение суда, ссылаясь на то, что соглашение между сторонами о порядке пользования земельным участком было достигнуто еще в 1956 г., по поводу нарушений норм СНиП между совладельцами не возникало никаких вопросов, а возведением пристройки будет нарушена вентиляция капитальной стены ее части дома. Кроме того, в деле нет заключения архитектора, проекта пристройки и не решен вопрос о том, кто будет возводить вентиляционные каналы. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда пришла к выводу об отмене судебного решения, указав при этом на то, что в деле нет доказательств разрешения компетентного органа или должностного лица на ее возведение и проекта предполагаемой пристройки¹⁶Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 18 февраля 2003 г. по делу № 33—549 // Архив Воронежского областного суда..

Негаторный иск играет значительную роль в защите земельных прав граждан. Этот вид иска был известен еще римскому праву. Он представляет собой требование собственников и иных титульных владельцев земельных участков устранить препятствия в осуществлении права собственности, не связанных с лишением владения, но создаваемых в результате неправомерных действий ответчика (ст. 304 ГК РФ). С помощью негаторного иска могут защищаться и права сервитуариев, ограниченно использующих чужой (соседний) земельный участок по договору или публично-правовому акту.

Использование земельного участка может быть затруднено неправомерным огораживанием земельного участка, ростом дерева, посаженного в непосредственной близости от межи, складированием строительных и иных материалов, загромоздивших проезд к участку, и т.п. Именно с помощью негаторного иска истец может добиться прекращения подобных действий, а также устранения нарушителем своими силами и средствами созданных им помех.

Решение суда об удовлетворении негаторного иска обязывает нарушителя права пользования прекратить свои неправомерные действия в отношении обладателя законного права (покинуть чужой земельный участок, снести незаконно возведенные строения, здания, сооружения, дать возможность титульному землепользователю беспрепятственного пользоваться земельным имуществом и иными земельными правами и т.д.), не препятствовать надлежащим субъектам земельного права в землепользовании, не допускать земельные правонарушения в будущем.

Дальнейшие правомерные действия со стороны бывшего правонарушителя земельных прав гарантируются судом с помощью института судебных приставов-исполнителей, которые под угрозой применения штрафных санкций контролируют и исполняют соответствующее судебное решение.

Так, жительница пос. Алабино Наро-Фоминского района Московской области Л. обратилась в суд с исковым заявлением, которым просила обязать свою соседку К. устранить нарушение ее прав как собственника домовладения, расположенного по соседству с домовладением ответчицы, надстроившей над своим домом второй этаж и пристроившей помещение к стене дома истицы, использовав при этом не только стену, но и фронтон дома истицы, кроме того, выстроила хозблок, затемняющий земельный участок истицы. Истица предложила свой вариант устранения нарушений: ликвидировать пристройку, отодвинуть второй этаж от стены ее дома, перенести хозблок на 3 метра от ее дома и оплатить пользование жилой площадью, оказавшейся у ответчицы в результате смещения стены дома. Нарофоминский городской суд в иске отказал, мотивируя свое решение тем, что ответчица надстроила второй этаж над принадлежащей ей частью дома; строительство второго этажа и хозблока велось по разрешению местного Совета в соответствии с утвержденным проектом; согласия истицы на это строительство не требовалось, так как стороны не являются совладельцами дома (принадлежащие им части дома признаны отдельно стоящими, имеющими свои номера); перенос хозблока признан нецелесообразным, так как он не мешает истице и построен в 1950-х годах. Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда оставила решение суда без изменения.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ принес протест на состоявшиеся судебные решения, ссылаясь на то, что названные судом обстоятельства (как основания для отказа в удовлетворении иска) не соответствуют материалам дела и не основаны на доказательствах, исследованных судом. Ссылка суда в решении на то, что стороны не являются совладельцами одного домовладения, что между ними произведен раздел недвижимого имущества в натуре, и в настоящее время они значатся собственниками отдельных изолированных помещений, не подтверждается собранными по делу доказательствами. Истица утверждала об использовании ответчицей принадлежащей ей (истице) стены дома при строительстве второго этажа над своим домом. Как видно из акта приемки в эксплуатацию законченного строительства и из проекта застройки, постановления местного Совета на разрешение пристройки, ответчица построила совсем другие объекты (второй этаж, веранду) и большим размером. Суд вообще не исследовал обстоятельства, связанные с возведением хозблока, не выяснял, что представляет собой этот хозблок и могут ли эти объекты мешать истице, препятствовать нормальному пользованию принадлежащими ей помещениями, а также земельным участком. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. Президиум Московского областного суда удовлетворил протест¹⁷Дело № 44 г-185 //1994 // Архив Московского областного суда..

В исковом заявлении житель с. Колесники Гагаринского района Смоленской области М. утверждал, что имеет на праве собственности дом с прилегающим к нему земельным участком. Проживающий по соседству Ц. перегородил и засадил кустарником часть дороги и участка, находящегося в пользовании М., что, естественно, стало мешать истцу пользоваться домом и своим земельным участком. Суд удовлетворил иск М. и возложил на ответчика Ц. обязанность снести два забора, перекрывшие проезд по дороге, а также выкорчевать плодово-ягодные кустарники. Постановлением президиума Смоленского областного суда протест прокурора области об отмене судебного решения был оставлен без удовлетворения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест заместителя Генерального прокурора РФ по следующим основаниям. Удовлетворяя заявленное требование, суд исходил из того, что Ц. нарушил права истца М. как собственника дома и пользователя земельным участком, поскольку перегородил забором дорогу, ведущую к дому истца, и лишил его возможности пользоваться дорогой и частью земельного участка. Как видно из материалов дела, эта дорога проходит около дома ответчика Ц. Решением главы местной сельской администрации земельный участок с проходящей по нему дорогой был передан в собственность Ц. Договор о передаче земельного участка в собственность и свидетельство о праве собственности Ц. на землю никем не оспорены и не признаны недействительными. Суд не указал в своем решения, какая часть используемого истцом земельного участка захвачена ответчиком, и не привел в подтверждение своего вывода соответствующие доказательства¹⁸Дело № 36-В97пр-9 // Архив Смоленского областного суда..

Член садоводческого товарищества «Яблоко» Т. предъявил иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком к члену этого же товарищества соседу Л., который (по утверждению истца) построил на своем земельном участке кирпичный дом высотой около 11 метров, затенив тем самым его садовый участок, в результате чего урожайность овощей на его участке снизилась на 50%. Истец просил суд обязать ответчика уменьшить высоту дома. Сергиево-Посадский городской суд Московской области прекратил производство по этому делу, посчитав, что, поскольку садовый дом был возведен без проекта, то вопросом сноса самовольно возведенного строения должны заниматься местные органы власти. Президиум областного суда отменил определение суда, указав при этом, что истец не просил о сносе строения, а просил защитить его земельные права как землепользователя, и суд по своей инициативе изменил предмет иска¹⁹Дело № 44 г-54. 1994. // Архив Московского областного суда..

В связи с приведенным выше судебным казусом нельзя не воспроизвести содержание ст. 907 Германского гражданского уложения, действующего в Германии с 1 января 1900 г. по настоящее время: «Собственник земельного участка может потребовать, чтобы на соседних земельных участках не возводились или не сохранялись сооружения, в отношении которых с уверенностью можно предположить, что их существование или использование будут иметь своим последствием недопустимое воздействие на его земельный участок. Если при возведении сооружения были соблюдены законы, предписывающие наличие определенного расстояния от границы земельного участка или иные меры предосторожности, то удаление сооружения может быть потребовано лишь в том случае, когда действительно наступит неразрешенное воздействие». Согласно ст. 910 этого Уложения «собственник земельного участка может срезать и оставить себе корни дерева или куста, проникшие к нему с соседнего земельного участка. Аналогичное правило распространяется и на свешивающиеся ветви, если собственник установил для владельца соседнего участка соответствующий срок для их устранения, но они не были устранены в течение этого срока. Это право не предоставляется собственнику, если корни или ветви не мешают пользованию его участком»²⁰Германское право. 4. 1. Гражданское уложение: Пер. с нем. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. С. 207..

Представляется, что весьма похожими нормами следует воспользоваться и нашему законодателю.

Жительница г. Сходня Химкинского района Московской области Е. обратилась в суд с иском к Л. об устранении препятствий в пользовании земельным участком. В обоснование своих требований она указывала, что ее земельный участок граничит с участком ответчицы Л., на котором растут 8 деревьев (лип), кроны которых нависают над ее участком и затеняют его. Истица просила обязать ответчицу Л. срубить деревья. Суд удовлетворил ее иск, однако президиум областного суда отменил решение суда за неисследованностью всех обстоятельств дела. Президиум отметил, что суд не проверил пояснения истицы о том, что деревья в нарушение норм землепользования посажены на границе участков, а не за 5 метров от межи, не истребовал землеотводные документы, не установил действительную границу между соседними земельными участками, а принял решения, исходя из расположения забора на момент рассмотрения дела. Допрошенные в судебном заседании специалисты подтвердили, что своевременная обрезка снизит затененность участка. Суду следовало привлечь к участию в деле администрацию г. Сходня с возможным возложением на ее соответствующие службы обязанности по обрезке этих деревьев, городской комитет по охране природы, специалистов-лесоводов с целью выяснения степени затененности земельного участка истицы и влияния деревьев на урожайность выращиваемых на соседнем участке культур. При необходимости (для выяснения этого вопроса) суду следовало назначить соответствующую экспертизу²¹Дело № 44г-12. 1994 // Архив Московского областного суда..

По другому изученному делу истица С. утверждала, что плодовые деревья и кустарники, растущие на соседнем земельном участке В., создают тень на ее земельном участке, вследствие чего не произрастают (затеняются) растения на этом участке. Истица просила суд срезать деревья и кустарники соседа. Аннинский районный суд Воронежской области отказал в иске, пояснив при этом, что на момент приобретения ответчиком жилого дома и земельного участка на последнем уже имелись эти деревья и кустарники, и истица не возражала против их существования. Нормативы СП 30—102—99 «Планировка и застройка малоэтажных жилых строений» от 2000 г. лишь рекомендуют высаживать деревья на расстоянии не менее 2 метров и кустарник — на расстоянии не менее 1 метра от межи с соседним земельным участком (30-летние деревья ответчика были высажены на расстоянии 2 метров от межи). Действовавшие ранее нормативы (РСН 70—88 «Порядок разработки и согласования проектной документации для индивидуального жилищного строительства в РСФСР») также имели рекомендательный характер²²Решение Аннинского районного суда Воронежской области от 19 апреля 2006 г. по делу № 2—129 // Архив Аннинского районного суда Воронежской области..

На наш взгляд, изложенное решение суда нуждается в более тщательном анализе. Представляется, что главный довод суда строился на рекомендательном характере нормативов и на том, что плодовые деревья произрастают на земельном участке более 30 лет и посажены ранее культурных растений истицы. Однако для правильного вынесения решения следует учитывать и отсутствие современных препятствий для нормального (в соответствии с целевым назначением) использования земельного участка истицы.

Во время обобщения судебной практики по одному из дел выяснилась следующая картина.

Собственница домовладения гражданка У. обратилась в Россошанский районный суд Воронежской области с иском к Р. (собственнице соседнего домовладения) об устранении препятствий в пользовании домом и земельным участком. Истица просила суд обязать ответчика уменьшить высоту забора до 1,5 метров и снести навес, ссылаясь на то, что забор и навес расположены в непосредственной близости от межевой границы, в связи с чем затеняют ее дом, земельный участок и надворные постройки, чем препятствуют в пользовании ими. Суд отказал в удовлетворении исковых требований. В кассационной жалобе У. поставила вопрос об отмене состоявшегося решения ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Однако судебная коллегия областного суда не нашла оснований для удовлетворения жалобы, указав при этом на следующее.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд обоснованно исходил из того, что по смыслу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений прав только в том случае, если будет установлено, что его права нарушены. Достаточно бесспорных доказательств, свидетельствующих о нарушении ответчиком ее прав, истица не представила суду, заключение эксперта о том, что спорные навес и забор не создают ей препятствий в пользовании земельным участком, домом и надворными постройками, не оспорила, ходатайств о назначении дополнительной либо повторной судебной экспертизы не заявила суду. Несоответствие СНиП спорных забора и навеса само по себе не свидетельствует о создании ответчиком истице препятствий в пользовании домовладением и участком и нарушении ее прав. Доводы жалобы не опровергают выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними²³Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 21 августа 2003 г. по делу № 33—2710 // Архив Воронежского областного суда..

По другому изученному делу было установлено, что собственник индивидуального домовладения С. обратился в Борисоглебский городской суд Воронежской области с иском об устранении препятствий, создаваемых соседом Ж., в пользовании свои приусадебным земельным участком. В исковом заявлении истец указывал, что сосед Ж. занимается содержанием и выращиванием коров, лошадей, коз и птицы на своем подворье. Навозная жижа из хозяйственных сараев соседа стекает к нему во двор, попадает в колодец, отравляет воздух. Ответчик пристроил к его забору навесы высотой свыше 3 метров, чем затеняет его территорию. Истец просил суд обязать Ж. «перенести сараи с животными и птицей от его жилого дома на расстояние, предусмотренное нормативными актами, снести сооруженные навесы, устроить стоки для навозной жижи на территории своего двора и снизить высоту забора на их смежном участком до 2 метров».

Суд удовлетворил исковое заявление и обязал ответчика перенести хозяйственные постройки для содержания животных на расстояние 15 метров от жилого дома истца и на 20 метров — от колодца, расположенного на земельном участке истца, оборудовать места содержания животных стоками для организованного удаления навозной жижи, снести существующие места содержания животных, оборудованные ответчиком на меже смежных участков сторон, снизить высоту забора на меже до 2 метров.

В кассационной жалобе ответчик просил отменить состоявшееся решение, утверждая, что оно незаконно и необоснованно. Однако судебная коллегия по гражданским делам областного суда вполне обоснованно оставила решение суда без изменения²⁴Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 25 августа 2005 г. по делу № 33—1885 // Архив Воронежского областного суда..

Жительница г. Бутурлиновка Воронежской области М. обратилась в районный суд с иском об устранении препятствий в пользовании закрепленным за ней на праве собственности земельным участком. Свое заявление М. мотивировала тем, что в сентябре 1997 г. при строительстве системы газоснабжения в г. Бутурлиновка ответчик (ОАО «Воронежоблгаз») разместил в нарушение проекта строительства часть газопровода на территории ее земельного участка. При согласовании границ земельного участка она обращалась к ответчику с просьбой заключить договор сервитута, но ответчик отказался делать это, потребовал демонтаж забора. Суд удовлетворил исковые требования М. и обязал ответчика перенести газопроводную трубу с земельного участка истицы. Из материалов дела было видно, что прокладкой газопровода по земельному участку М. нарушилось ее право пользования этим участком по целевому назначению. Согласно заключению судебно-строительной экспертизы и проекту строительства линия газопровода не должна была проходить через земельный участок истицы. Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда оставила без изменения состоявшееся решение суда²⁵Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 6 июня 2006 г. по делу № 33—1602 // Архив Воронежского областного суда..

По одному из изученных дел выяснилось, что житель села П. обратился к своему соседу М., а также Гришевской сельской администрации и администрации Подгоренского района Воронежской области с иском о признании недействительными постановлений от 4 и 23 мая 2005 г. о предоставлении ответчику М. земельного участка в аренду и об устранении препятствий, создаваемых ответчиком в пользовании земельным участком. При рассмотрении иска суд выяснил, что 23 мая 2005 г. администрация Подгоренского района предоставила ответчику М. в аренду земельный участок общей площадью 188 кв. м из земель сельского поселения для ведения личного подсобного хозяйства, а 7 июня этого же года был заключен соответствующий договор аренды этого участка, зарегистрированный в Федеральной регистрационной службе. Вопреки ст. 34 3К РФ органы местного самоуправления не проинформировали остальных землепользователей о передаче земельного участка в аренду гражданину М., нарушили принципы публичности и гласности предоставления земельного участка. Ответчик-землепользователь смежного земельного участка М. установил высокий забор на предоставленном участке, создал тем самым препятствия для истца в подходе к своему земельному участку и сараю. Исходя из изложенного, суд удовлетворил исковые требования М., признал вышеназванные постановления недействительными и обязал ответчика М. снести установленный шиферный забор. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда согласилась с таким решением²⁶Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 5 сентября 2006 г. по делу № 33—2223 // Архив Воронежского областного суда..

Житель г. Острогожска Воронежской области Р. потребовал от своего соседа А. в судебном порядке устранить препятствия в пользовании своим земельным участком и жилым домом: установить на стене и кровле соседского дома защитные козырьки с тем, чтобы снег, льдинки, осадки не попадали на территорию его земельного участка, не создавали угрозу для безопасного прохода по участку. Ответчик не признал иск и пояснил в судебном заседании, что свой дом (крышу) он построил согласно проектно-сметной документации, и он не мешает истцу. Однако возражения ответчика были опровергнуты с помощью представленных судебных доказательств. Так, по заключению эксперта, расстояние от жилого дома ответчика до межи должно было быть не менее 3 метров. Однако ответчик в нарушение проектно-сметной документации возвел свой дом на расстоянии 0,61 м от межи. При обильных атмосферных осадках возможно попадание дождя, снега с крыши дома ответчика на земельный участок истца. При непосредственном осмотре соседских домовладений обнаружено сползание снежного массива с кровли крыши дома ответчика на территорию земельного участка истца. В целях предотвращения подобных явлений необходимо установить защитные козырьки в соответствии с проектом. Суд обязал ответчика устранить возможность сброса с кровли принадлежащего ему дома атмосферных осадков на земельный участок истца путем установки защитных козырьков²⁷Решение Острогожского районного суда Воронежской области от 28 марта 2004 г. // Архив Острогожского районного суда Воронежской области..

В ходе обобщения судебной практики было выявлено другое, не менее интересное дело. Фабула дела такова.

Собственник домовладения № 27 по пер. Дозорный г. Воронежа К. предъявил в суд иск к свому соседу — собственнику домовладения № 29 С. — об устранении препятствий в пользовании домом, указывая при этом, что С. на своем земельном участке возвел сарай на расстоянии 2 метров от дома истца. По утверждению истца, сарай построен с нарушением строительных норм и правил, имеет двускатную крышу, заслоняет естественное освещение в кухне его дома, а на земельный участок с крыши сарая попадают вода и снег, что затрудняет пользование домом. Истец просил суд обязать ответчика переделать крышу сарая на односкатную с уклоном в сторону участка своего домовладения (№ 29).

Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями. При последнем рассмотрении на ответчика была возложена обязанность изменить конструкцию крыши сарая лит. "Г", сделав ее односкатной в сторону земельного участка № 29. В кассационной жалобе ответчик поставил вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на то, что имеется другой вариант: установка водосточных желобов со сливом воды на его участок.

Судебная коллегия областного суда не нашла оснований к удовлетворению данной жалобы, указав при этом на следующие обстоятельства. Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. По делу установлено, что сарай "Г" возведенный на земельном участке 29 по пер. Дозорному, препятствует истцу К. в пользовании домовладением и земельным участком. Согласно заключению эксперта, для устранения имеющихся препятствий необходимо изменить конструкцию крыши сарая лит. "Г", сделать ее односкатной в сторону земельного участка ответчиков или оборудовать крышу сарая водоотводными желобами со сливом воды на земельный участок ответчиков. Истец избрал способ защиты своего права (изменение конструкции крыши сарая лит. "Г" с устройством односкатной крыши с уклоном в сторону земельного участка № 29 по пер. Дозорному) и суд обосновано согласился с доводами К. по указанным выше основаниям. То обстоятельство, что ответчик С. понес расходы на изготовление желобов, не может быть принято во внимание²⁸Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 19 июля 2001 г. по делу № 33—1892 // Архив Воронежского областного суда .

Сособственник общего домовладения Г. (ей принадлежала 1/3 доля домовладения № 38 по ул. Матросова г. Воронежа) обратился в суд с иском к собственнице соседнего дома по ул. Матросова №40 К. об устранении препятствий в пользовании сливной ямой, расположенной в глубине его земельного участка, мотивируя тем, что по общему проезду к дому № 40 всегда проезжала спецмашина для очистки ее сливной ямы. В судебном заседании выяснилось, что К. установила ворога, поставила забор вдоль всего проезда и тем самым препятствует в проезде автомашины для очистки сливной ямы. Суд предоставил истцу право проезда спецавтомашины по общему проходу для откачивания сливной ямы на его земельном участке, обязал ответчика убирать часть металлического сплошного забора, прилегающего к домовладению № 38, по мере необходимости проведения очистки и предварительному согласованию даты проезда.

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда вполне обоснованно оставила состоявшееся судебное решение без изменения, подчеркнув при этом, что в соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Из материалов дела усматривалось, что истец не мог пользоваться сливной ямой в результате закрытия общего проезда. Проезд к дому № 40 на протяжении длительного времени являлся общим проездом как для собственников дома № 40, так и для обслуживания домовладения № 38. Другой участник общей долевой собственности дома № 40 — В. не возражал против пользования истицей общим проездом. Домовладение № 40 находится в глубине земельного участка. Въезд спецмашины в общий проезд не нарушает права и законные интересы ответчика. По заключению эксперта, другого способа очистки сливной ямы истца не существует. В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что действия ответчика нарушают законные права и интересы истицы. Доводы жалобы о нарушении интересов ответчика как собственника общего проезда не могут быть приняты во внимание. Доказательства нарушения прав ответчика суду не были представлены²⁹Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 25 мая 2004 г. по делу № 33—1279 // Архив Воронежского областного суда..

Несколько похожее дело было рассмотрено в надзорном порядке Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Из материалов этого дела было видно, что гражданка М. обратилась в суд с иском к администрации г. Нальчика и своему соседу П. об отмене постановления главы администрации г. Нальчика от 29 октября 1998 г. № 1180 о передаче в пожизненное наследуемое владение Н. приусадебного земельного участка общей площадью 621 кв. м в г. Нальчике по ул. Чернышевского, 63, о признании недействительным свидетельства о праве собственности на землю от 11 ноября 1998 г., выданного П., об обязании последнего перенести ворота на первоначальное место и не чинить препятствий в пользовании сараем и двором общего пользования. В обоснование заявленных требований истица сослалась на то, что ответчику П. земельный участок передан в пожизненное наследуемое владение без учета сложившегося порядка землепользования, без ее согласия как сособственника дома и смежного землепользователя. Ответчик препятствует ей в пользовании сараем и общим двором.

В свою очередь П. обратился в суд со встречным иском к М. об устранении препятствий в пользовании земельным участком. В обоснование своих требований он указал, что построенное ответчицей крыльцо с навесом перекрывает проезд к его части дома спецавтомашинам для обслуживания канализационной системы и туалета, расположенных на его земельном участке. Просил суд возложить на М. обязанность уменьшить ширину крыльца до 0,8 м.

Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики отказал в удовлетворении обоих исковых требований.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пришла к выводу об отмене вынесенных судебных постановлений по следующим основаниям.

Из материалов гражданского дела следовало, что М. и П. являются сособственниками домовладения по ул. Чернышевского, д. 63 в г. Нальчике. 11 ноября 1998 г. на основании постановления главы администрации г. Нальчика от 29 октября 1998 г. № 1180 ответчику П. было выдано свидетельство о праве собственности на прилегающий к его части домовладения приусадебный земельный участок площадью 621 кв. м. Отказывая в удовлетворении исковых требований М., суд исходил из того, что межевание земельного участка, предоставленного П., было произведено согласно сложившемуся порядку землепользования и в соответствии с Положением «О порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений», утвержденным постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. № 105. Порядок предоставления ответчику земельного участка, установленный ст. 20 Земельного кодекса КБР, не был нарушен. Поскольку доказательств, подтверждающих право собственности истицы на сарай, не было представлено, исковые требования в данной части были отклонены за необоснованностью. Постановлением президиума Верховного Суда КБР права М., являющейся смежным землепользователем, были поставлены в зависимость от позиции собственника земли — администрации г. Нальчика. Доводы истицы о том, что часть земельного участка, перешедшего к П., являлась общим двором, признаны несостоятельными со ссылкой на решение Нальчикского городского суда КБР от 16 августа 2001 г., вступившее в законную силу.

Судебная коллегия Верховного Суда РФ подчеркнула, что с такими выводами согласиться нельзя, поскольку они сделаны в результате неправильного толкования норм материального права и с существенным нарушением норм процессуального права в части отказа в иске М. Статьей 20 Земельного кодекса КБР установлен перечень органов, имеющих право изъятия и предоставления земельных участков во владение, пользование, а также передачи их в аренду. Общий порядок предоставления земельных участков гражданам в пожизненное наследуемое впадение регулируется ст. 27 ЗК КБР, согласно которой при установлении границ земельных участков присутствие смежного землепользователя обязательно.

Как видно из объяснений М., вопрос о выделении земельного участка П. был решен в ее отсутствие и без ее согласия. Суд надзорной инстанции не учел, что согласно ст. 37 ЗК РСФСР при переходе права собственности на строение переходит и право пользования земельным участком. В связи с этим при установлении границ земельного участка П. в отсутствие и без согласия М. были нарушены права смежного землепользователя.

В соответствии с п. 4 указанного выше Положения межевание приусадебных земельных участков должно производиться в соответствии с установившимся порядком пользования и при этом должно быть обеспечено соблюдение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка, в том числе объектами общего пользования. Однако и это положение при вынесении решения об отказе в иске М. не учтено. Ее доводы о том, что между нею и прежними пользователями сложился определенный порядок пользования земельными участками и то, что часть земельного участка, переданного П., до сентября 1998 г. являлась общим двором и находилась в совместном пользовании, судом не были проверены. Между тем, как видно из приобщенного к делу плана земельного участка, передаваемого П., его площадь составляет 575 м². Согласно свидетельству о праве собственности П. передан земельный участок размером 621 м², что на 46 м² больше, чем указано в схематическом плане.

Судом также было установлено, что на земельном участке П. находится сарай, которым до 1998 г. пользовалась М. Согласно договору купли-продажи от 22 сентября 1998 г. П. приобретена в собственность квартира без хозяйственных пристроек. По существу требования об устранении препятствий в пользовании общим двором и сараем судом не были рассмотрены. Между тем из объяснений М. усматривается, что сараем она добросовестно, открыто и непрерывно владела как своим собственным имуществом более 15 лет и поэтому приобрела на него право собственности. При таких обстоятельствах судебные постановления по делу не могут быть признаны законными и подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции³⁰Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2002 г. по делу № 21-В02пр-3 // СПС «Консультант Плюс»..

По другому гражданскому делу выяснилось, что П. и Д. являлись собственниками индивидуальных домовладений № 272 и № 274 по ул. Кубанской в г. Майкопе, расположенных на земельных участках, имеющих общую границу. Ссылаясь на самовольное перемещение Д. указанной границы в сторону его участка на 0,85 м, возведение на нем дровяного сарая и установку бордюров, П. обратился в суд с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком и признании частично недействительным выданного Д. свидетельства о праве собственности на землю. Решением Майкопского городского суда исковые требования П. были удовлетворены.

Дело стало предметом рассмотрения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, которая отменила решение суда по следующим основаниям.

Удовлетворяя исковые требования П. и возлагая на Д. обязанность по устранению препятствий в пользовании истцом земельным участком, суд исходил из акта Майкопского бюро технической инвентаризации, согласно которому межа участков сторон перемещена в сторону участка истца на 0,85 м. Однако суд не учел того, что результаты замеров участков работниками БТИ не соответствуют данным землеустроительной службы, на основании которых ответчику было выдано свидетельство о праве собственности на землю в оспариваемых истцом границах. Причины указанных противоречий, имеющие для правильного разрешения спора существенное правовое значение, судом не исследовались. В соответствии с п. 7 и 8 Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденного постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. № 105, межевание застроенных территорий проводится на основании постановлений органов местного самоуправления или по заявкам владельцев недвижимости. Межевание включает в себя сбор заявок владельцев недвижимости на установление границ земельного участка, данных БТИ и органов по земельным ресурсам и землеустройству, документов по землеотводу и правоустанавливающих документов на пользование земельным участком, а также согласование проекта межевания с владельцами недвижимости. Утвержденный план межевания является основанием для установления границ земельных участков на местности, закрепления их межевыми знаками и регистрации недвижимости в установленном порядке. Распоряжением главы администрации г. Майкопа был утвержден план межевания квартала № 128, в котором расположены участки сторон. При этом перед межеванием участков земельным комитетом был составлен акт согласования границ землепользований, подписанный собственниками недвижимости. Однако данное юридически значимое обстоятельство в нарушение требований ст. 50 и 56 ГПК РФ суд оставил без внимания и оценки, не выяснив, не подписан ли данный акт в числе других землепользователей и истцом.

Кроме того, ограничившись указанным выше актом обмера земельных участков сторон, исполненного Майкопским БТИ, суд последнего к участию в деле не привлек, имеющихся в БТИ данных о границах участка истца по состоянию на август 1959 г. (до приобретения им дома в 1961 г.) не исследовал и не проверил, соответствуют ли указанные данные границам, существующим в настоящее время, и размерам участка истца, указанным в его правоустанавливающих документах, без чего вывод суда об обоснованности заявленных им требований нельзя признать правильным. При таких обстоятельствах дела решение суда, существенно нарушившего нормы процессуального права, не может быть признано постановленным на основе всесторонне и полно выясненных обстоятельств дела и соответствующим закону³¹Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 июля 2001 г. по делу № 24-Вп01—4 // СПС «Консультант Плюс»..

По одному из изученных дел выяснилось, что землепользователи Б. и В. обратились в Коминтерновский районный суд г. Воронежа с иском к гражданке Р. об устранении препятствий в пользовании земельным участком, утверждая, что ответчица самовольно захватила 0,035 га. их земельного участка. Суд удовлетворил заявленный иск. Однако ответчица подала кассационную жалобу, и судебная коллегия по гражданским делам областного суда пришла к выводу об отмене состоявшегося решения. Судебная коллегия подчеркнула, что, заявляя иск о защите нарушенного права (негаторный иск), истцы должны были доказать, что они имеют право собственности (или пользования) спорным земельным участком. Между тем, как было указано в решении суда, землеотводных документов у сторон не имелось. По каким причинам суд не принял во внимание имеющиеся у сторон документы, в решении суда не указано. Ссылку суда на акты, заключение экспертизы нельзя признать убедительной, так как эти документы не являются землеотводными и не подтверждают право истцов на спорный земельный участок сами по себе. Кроме этого, решение суда неисполнимо: в нем не указано, какие действия не может совершать Р., а также место расположения и площадь земельного участка, который она должна освободить³²Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 27 апреля 2000 г. по делу № 33—797 // Архив Воронежского областного суда..

Если помехи в пользовании земельным участком создаются законными действиями иных лиц, например, разрешенной в установленном законом порядке прокладкой трубопровода по чужому земельному участку, то их необходимо претерпевать.

Так, решением Аннинской районной администрации Воронежской области истице М. был предоставлен земельный участок для индивидуального жилищного строительства в р.п. Анна. В 2001 г. М. обратилась в Аннинский районный суд с иском об устранении препятствий в пользовании своим земельным участком, ссылаясь на то, что в 1996 г. через ее участок была проведена линия электропередач, которая создает угрозу ее жизни и здоровью. В свою очередь. Аннинское муниципальное предприятие ЖКХ обратилось со встречным исковым заявлением об установлении сервитута по прокладке линии электропередачи на земельном участке истицы. Суд удовлетворил требования муниципального предприятия, а в удовлетворении основного иска отказал.

Судебная коллегия по гражданским делам областного суда согласилась с таким решением суда и отметила при этом, что суд обоснованно установил ограничения в пользовании этим участком истицей. Доводы кассационной жалобы истицы о том, что ответчик (МП ЖКХ) не вправе ставить вопрос об установлении сервитута, так как не является собственником соседнего земельного участка, нельзя признать достаточным для отмены решения. Аннинское МП ЖКХ вправе по смыслу ст. 274 ГК РФ обратиться с заявлением об установлении сервитута.

Доводы жалобы о том, что линия электропередач построена с нарушением санитарных и строительных норм, создает угрозу жизни и здоровью истицы, бездоказательны. Ходатайство о назначении соответствующих экспертиз от истицы не поступали³³Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда по делу № 33—2405 // Архив Воронежского областного суда..

Негаторный иск может быть заявлен лишь до тех пор, пока длится правонарушение или не ликвидированы его последствия. С устранением препятствий в осуществлении вещных прав отпадают и основания для негаторной защиты. В этой связи негаторный иск не подлежит действию исковой давности. Иными словами, не имеет значения, когда началось нарушение вещного права, важно лишь доказать, что препятствия в его осуществлении сохраняются на момент предъявления и рассмотрения иска. Если при рассмотрении негаторного иска выяснится, что действиями ответчика собственнику (законному владельцу) причинен имущественный вред, то с него могут быть взысканы убытки на общих основаниях о возмещении вреда (ст. 1064 ГК РФ). Иначе говоря, истец вправе использовать не только вещно-правовые, но и обязательственно-правовые способы защиты своих земельных прав.

Особым иском является требование об освобождении земельного участка из-под ареста (об исключении имущества из описи). В юридической литературе уже длительное время ведутся споры об определения правовой природы иска, связанного с требованием об освобождении имущества от ареста, об истребовании жилого дома из чужого владения.

По нашему мнению, собственник, земельный участок которого ошибочно включен в опись, вправе предъявить требование об освобождении этого имущества от ареста к должнику, у которого описано имущество, и одновременно — к кредиторам (взыскателям), в интересах которых наложен арест на имущество. Если имущество арестовано в связи с его предполагаемой конфискацией, то ответчиками по иску становятся осужденный и государство в лице финансового органа. Такой иск по сути сводится к требованию о признании права собственности на незаконно включенное в опись и арестованное имущество.

Иск об освобождении имущества из-под ареста направлен на устранение препятствий в осуществлении правомочий распоряжения собственника или законного владельца имущества. Так, если при аресте имущества должника в опись случайно попали вещи, принадлежащие другим лицам, то эти лица лишаются возможности распоряжаться своим имуществом ввиду возложенных на них ограничений.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 апреля 1985 г. № 5 «О практике рассмотрения судами РФ дел об освобождении имущества от ареста (исключении из описи)» разъяснило судам³⁴Постановление утратило силу в связи с принятием постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 апреля 2007 г. № 15 «О признании утратившими силу некоторых постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации»., что ГПК РФ предоставляет истцу право соединить в одном исковом заявлении несколько связанных между собой требований, подчеркнуло, что в исковом заявлении об исключении имущества из описи может находиться и требование о признании права собственности на имущество. Пленум подчеркнул, что суды обязаны выяснять, является ли истец собственником имущества, на которое наложен арест, либо владеет им в силу закона или договора, не признано ли это имущество по приговору суда приобретенным на средства, добытые преступным путем, а также насколько соответствуют действительности обстоятельства, на которые ссылается истец (п. 2, 3, 5)³⁵Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью по правилам искового производства, независимо от того, наложен ли арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника по исполнительным документам (п. 28)..

Обобщение судебной практики показывает, что относительно большую часть негаторных исков составляют иски, связанные с устранением препятствий, создаваемых соседя ми-землепользователя ми по тем или иным причинам, при приватизации заявителями используемых земельных участков.

Например, действовавшее до последнего времени³⁶Утратило силу в связи с принятием решения Воронежской городской Думы от 13 декабря 2006 г. № 264—11 «О признании утратившими силу отдельных правовых актов». Положение о регулировании земельных отношений в городе Воронеже, утвержденное постановлением Воронежского городского муниципального Совета от 21 ноября 1996 г. № 238³, требовало от граждан, заинтересованных в перерегистрации прав на занимаемые земельные участки, письменного согласия всех смежных землепользователей с конфигурацией границы (межи) приватизируемого земельного участка (ст. 18).

Так, жительница г. Воронежа С. обратилась в Левобережный районный суд г. Воронежа с иском к К. об устранении препятствий в приватизации занимаемого земельного участка, указывая при этом, что ответчик-сосед не дает своего письменного согласия на приватизацию им земельного участка, уклоняясь от подписания письменного согласия и не называя причины такого отказа. Исследовав материалы дела, обсудив доводы искового заявления, суд вполне обоснованно удовлетворил исковые требования С., указав при этом, что между сторонами нет спора по границам смежных земельных участков, и отсутствуют какие- либо доводы в отказе дачи согласия на установление границ между смежными земельными участками и приватизацию истцом закрепленного за ним земельного участка³⁷Решение Левобережного районного суда г. Воронежа от 17 августа 2005 г. // Архив Левобережного районного суда г. Воронежа..

По другому изученному делу, принимая положительное (в пользу истца) решение, суд среди других оснований удовлетворения иска указал на то, что из геодезической съемки и кадастровых планов смежных земельных участков видно, что граница между смежными земельными участками сторон не изменялась, что права ответчика в случае приватизации земельного участка истцом не нарушатся, и что отказ ответчика дать свое согласие на приватизацию земельного участка истцом по причине наличия спора о меже, необоснован.

При рассмотрении одного из исследованных дел выяснилось, что суд удовлетворил исковые требования истца об устранении препятствий для приватизации земельного участка, так как отказ ответчика К. в даче согласия на приватизацию смежного земельного участка ничем документально не подтверждался, ответчик не представил суду доказательства того, что приватизация истцом используемого земельного участка нарушит земельные права ответчика³⁸Решение Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 18 января 2006 г. по делу № 2—39 // Архив Железнодорожного районного суда г. Воронежа..

Как отмечалось выше, одним из пресекательно-восстановительных способов защиты земельных прав граждан является судебное признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления. Согласно ст. 61 ЗК РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.

Под нормативным правовым актом понимается изданный в установленном порядке акт управомоченного на то органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица, устанавливающий правовые нормы (правила поведения), обязательные для неопределенного круга лиц, рассчитанные на неоднократное применение и действующие независимо от того, возникли или прекратились конкретные правоотношения, предусмотренные актом.

Порядок судебного оспаривания законности нормативных правовых актов регламентируется гл. 24 ГПК РФ (ст. 251—253). Суд, установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречат федеральному закону либо другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, признает нормативный правовой акт недействующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени (п. 2 ст. 253 ГПК РФ). Решение суда о признании нормативного правового акта или его части недействующими влечет утрату силы не только этого нормативного правового акта или его части, но и других нормативных правовых актов, основанных на признанном недействующим нормативном правовом акте или воспроизводящих его содержание. Важно, что решение суда о признании нормативного правового акта недействующим не может быть преодолено повторным принятием такого же акта (п. 4 ст. 253 ГПК РФ)³⁹См.: постановление Конституционного Суда РФ от 27 января 2004 г. № 1-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений части первой статьи 27, частей первой, второй и четвертой статьи 251, частей второй и третьей статьи 253 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с запросом Правительства Российской Федерации» // СЗ РФ. 2004. № 5. Ст. 403..

Законом не предусмотрена возможность обращения в суд общей юрисдикции с требованием о признании недействующим полностью или в части федерального закона или его отдельных положений, нарушающих земельные права граждан и противоречащих ЗК РФ или принятому в соответствии с этим Кодексом другому федеральному закону. Соответствие федеральных законов, нормативных актов Президента РФ, Совета Федерации, Государственной Думы, Правительства РФ проверяет Конституционный Суд РФ по запросам высших государственных органов и должностных лиц страны, указанных в ч. 2 ст. 12 Конституции РФ. Кроме того, Конституционный Суд РФ проверяет конституционность закона, примененного или подлежащего применению в конкретном гражданском (земельном) деле, по жалобам граждан на нарушение их конституционных прав и свобод и по запросам судов (ч. 4 ст. 125 Конституции РФ).

Судебное оспаривание ненормативных (индивидуальных) правовых актов гражданами России производится в рамках гл. 25 ГПК РФ (ст. 254—258). Заявление подается в суд и рассматривается при условии, что принятый акт государственного или муниципального органа нарушает права и законные интересы гражданина-заявителя, создает препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод или незаконно возлагает на него какую-либо обязанность, включая обязанность нести юридическую ответственность. Заявление может быть подано в суд по месту жительства гражданина или по месту нахождения государственного (муниципального) органа.

Суд вправе при этом приостановить действие оспариваемого решения до вступления в законную силу решения суда. Признав заявление гражданина обоснованным, суд принимает решение об обязанности соответствующего органа устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод заявителя или препятствие к осуществлению своего законного права.

Так, известный цивилист В.Н. Литовкин приводит весьма интересное и полезное для правоприменителя дело по заявлению граждан.

Граждане К. и М. обратились в суд с заявлением о признании недействительными постановления Правительства Москвы от 22 июля 1997 г. № 553 «О строительстве теннисного спортивно-оздоровительного центра на Воробьевых горах по Университетскому проспекту в порядке подготовки к проведению Всемирных юношеских игр» и постановления Правительства Москвы от 29 июня 1999 г. № 569 «О ходе выполнения постановления Правительства Москвы от 22 июля 1997 г. № 553», ссылаясь на то, что данные правовые акты противоречат федеральному законодательству: Земельному кодексу РСФСР, Закону РСФСР «Об охране окружающей природной среды», Федеральному закону «Об экологической экспертизе», а также законодательству г. Москвы.

В обоснование своих требований они указывали на то, что предоставленный под строительство теннисного корта и плавательного бассейна земельный участок располагается на землях рекреационного назначения, на которых запрещена любая деятельность, противоречащая их целевому назначению. Постановления нарушают их экологическое право на благоприятную окружающую среду, поскольку приняты в отсутствие положительного заключения государственной экологической экспертизы, санитарно-эпидемиологической службы, технико-экономического обоснования, нарушают их права на участие граждан в рассмотрении вопросов, связанных с подготовкой градостроительных решений.

Бесспорным для сторон и всех судебных инстанций был факт ненормативного, индивидуального характера принятых Правительством Москвы указанных актов. Это означает, что такого рода правовые акты государственного органа в соответствии со ст. 13 ГК РФ могут быть признаны судом недействительными, если акты управления не соответствуют закону или иным правовым актам и нарушают гражданские права, охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц.

Дело неоднократно рассматривалось в Московском городском суде и Верховном Суде РФ. Первоначально, 9 ноября 2000 г., судебная коллегия по гражданским делам Мосгорсуда отказала в удовлетворении заявления о признании недействительными правительственных постановлений от 22 июля 1997 г. № 553 и от 29 июня 1999 г. № 569, исходя из того, что заявителями не были представлены доказательства, подтверждающие, что оспариваемыми актами городской администрации нарушены их права.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение Мосгорсуда от 9 ноября 2000 г., признав выводы суда неправильными. При новом рассмотрении судебная коллегия по гражданским делам Мосгорсуда 18 июля 2001 г. удовлетворила заявление граждан К. и М. и признала названные постановления недействительными, не порождающими правовых последствий со дня их издания. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ оставила это решение без изменения, а кассационную жалобу Правительства Москвы — без удовлетворения⁴⁰Литовкин В.Н. Обжалование в соответствии со ст. 13 ГК РФ в суде действий и решений исполнительной власти субъекта Российской Федерации, нарушающих права граждан // Комментарий судебной практики. Вып. 8. / Под ред. К.Б. Ярошенко. М., 2002. С. 39..

Другим примером защиты земельных прав (собственников многоквартирного дома) путем судебного признания недействительным ненормативного правового акта является дело, рассмотренное Арбитражным судом г. Москвы.

Из материалов дела было видно следующее. Товарищество собственников жилья «Фортуна-4» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании недействительными распоряжений префекта Северного административного округа г. Москвы от 19 марта 2004 г. № 2263 «Об утверждении решений окружной комиссии по вопросам имущественно-земельных отношений и градостроительству», от 12 августа 2004 г. № 6485 «О предоставлении открытому акционерному обществу «Москапстрой» земельного участка во владении 4 по Пулковской улице», от 14 сентября 2004 г. № 7132 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Анастасия и И.» земельных участков во впадении 4 по Пулковской улице». Решением Арбитражного суда г. Москвы в удовлетворении заявленного требования было отказано. Вышестоящие судебные инстанции оставили это решение без изменения. Оно стало предметом обсуждения Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в надзорном порядке.

Товарищество «Фортуна-4» просило отменить все состоявшиеся по делу решения, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. Президиум ВАС РФ пришел к обоснованному выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Товарищество «Фортуна-4» неоднократно обращалось в префектуру Северного административного округа г. Москвы с просьбой об оформлении земельно-правовых отношений по передаче земельного участка, расположенного по адресу: Москва, улица Пулковская, владение 4, в собственность или аренду домовладельцев. Префектура отказала в закреплении этого земельного участка за заявителем, мотивируя тем, что отсутствуют утвержденная градостроительная документация и проект межевания данного квартала района «Головинский» Северного административного округа. Между тем оспариваемыми распоряжениями префекта указанный земельный участок был предоставлен в аренду ОАО «Москапстрой» и ООО «Анастасия и И.» для проектирования и строительства торговых павильонов (площадь участка была поделена между этими обществами). Товарищество «Фортуна-4», сочтя, что указанные распоряжения префекта являются незаконными и нарушают права домовладельцев, обратилось с заявлением в арбитражный суд о признании их недействительными.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении заявленного требования, ссылаясь на то, что товарищество не представило доказательства нарушения его прав и законных интересов изданием оспариваемых ненормативных актов. Кроме того, суды установили, что эти распоряжения изданы префектурой в пределах полномочий, предоставленных ей ст. 27 Устава города Москвы, в отношении земельных участков, свободных от каких- либо обременений.

В защиту интересов домовладельцев в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными названных распоряжений префекта обратилось товарищество собственников жилья «Фортуна-4». Товарищество в силу ст. 138 ЖК РФ участвовало в деле в качестве законного представителя собственников жилых и нежилых помещений, находящихся в домах, расположенных по упомянутому адресу. На основании ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не сформирован, его формирование осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Статья 137 ЖК РФ предоставляет товариществу собственников жилья право на получение в пользование либо получение или приобретение в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельных участков. Домовладельцы, являющиеся членами товарищества «Фортуна-4», претендовали на получение земельного участка, расположенного по указанному адресу, но не получили его. Между тем ОАО «Москапстрой» и ООО «Анастасия и И.» на основании оспариваемых распоряжений получили в аренду земельные участки во владении 4 по улице Пулковская.

При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии нарушения прав заявителя изданием указанных распоряжений не соответствует обстоятельствам дела и действующему законодательству. Отказывая в признании недействительными распоряжений, суды не проверили в полной мере их законность. Так, по утверждению товарищества «Фортуна-4», распоряжения о предоставлении земельных участков под строительство торговых павильонов выносились в нарушение ст. 32 ЗК РФ без установления границ земельного участка на местности, без приложенной кадастровой карты, а также в нарушение п. 7 ст. 26 и ст. 27 Закона г. Москвы от 14 мая 2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» — в отсутствие акта разрешенного использования земельного участка. Кроме того, жители не были проинформированы о предстоящем предоставлении земельных участков для строительства объектов торговли. Поскольку проверка этих обстоятельств имеет существенное значение для данного спора, дело следует направить на новое рассмотрение⁴¹Постановление Президиума ВАС РФ от 27 июня 2006 г. № 1821 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2006. № 9..

Определенный интерес вызывает и гражданское дело, рассмотренное Центральным районным судом г. Воронежа.

Из материалов дела было видно, что несколько жителей улицы Березовая Роща г. Воронежа (Ф., П. и Ш.) обратились в суд с заявлением о признании незаконным и недействительным постановления администрации г. Воронежа от 28 февраля 2003 г. № 390 «О предоставлении Главному Управлению внутренних дел Воронежской области земельного участка для проектирования и строительства жилого дома по улице Березовая Роша, 36 «а» как принятого с нарушением порядка предоставления земельного участка, поскольку заявители не были проинформированы о нем и не принимали участия в его подготовке, чем были нарушены их права. Суд отказал в иске. Дело поступило на рассмотрение суда кассационной инстанции. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда оставила решение суда без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения, указав на следующие основания.

Определяя обстоятельства, имеющие значение для дела, и то, какой стороне надлежит их доказывать, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что обязанность по представлению суду доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемым постановлением нарушены права заявителей, возлагается на последних. Суд установил, что на стадии подготовки оспариваемого постановления допущено нарушение ст. 18 Градостроительного кодекса РФ и ст. 31 ЗК РФ, поскольку заявители не были проинформированы об этом постановлении. Вместе с тем суд пришел к выводу об отказе в удовлетворения заявления, поскольку заявители не доказали нарушение их прав оспариваемым постановлением. Доводы, изложенные в кассационной жалобе заявителями, о возможных негативных последствиях строительства многоэтажного жилого дома носят предположительный характер и не имеют под собой оснований⁴²Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 13 декабря 2005 г. по делу № 33—2990 // Архив Воронежского областного суда..

Полагаем необходимым высказать сомнение в правильности действий суда по истребованию от заявителей доказательств нарушения принятым муниципальным органом постановлением прав заявителей (иными словами, о незаконности принятого постановления). Дело в том, что действующий Гражданский процессуальный кодекс РФ возлагает бремя доказывания законности оспариваемого решения муниципального органа на этот орган (ст. 249 ГПК РФ)⁴³Андреев Ю.Н. Гражданско-правовая ответственность государства по деликтным обязательствам: теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр Пресс, 2006. С. 74.. Следовательно, доказывать законность и обоснованность принятого административного решения должен сам муниципальный орган, а не гражданин-заявитель. Другое дело, что заявитель (заявители) обязан доказать, что принятые органом местного самоуправления в коллегиальном или единоличном порядке решения (постановления) нарушают права и свободы заявителя или создают для него препятствия в осуществлении своих прав и свобод.

По нашему мнению, ранее действовавший Градостроительный кодекс РФ (от 7 мая 1998 г.) решал вопрос об информировании и правах граждан по предоставлению земельных участков другим лицам более демократично, чем ныне действующий. По крайней мере, права граждан в этой сфере были систематизированы в отдельной статье (ст. 18).

Согласно этой статье граждане и их объединения имели право на предоставляемую в установленном законом порядке достоверную, полную и своевременную информацию о состоянии среды жизнедеятельности, ее предполагаемых изменениях (строительстве, реконструкции объектов жилищно-гражданского назначения, благоустройстве территорий, прокладке инженерных и транспортных коммуникаций) и иную информацию о градостроительной деятельности. В случае непредоставления такой информации или ее несвоевременного предоставления, предоставления неполной и (или) недостоверной информации граждане могли обращаться в суд. Они имели право (до утверждения градостроительной документации) обсуждать, вносить предложения и участвовать в подготовке решений в области градостроительной деятельности в любой форме: участие в собраниях (сходах) граждан, участие в общественных слушаниях, обсуждениях градостроительной документации и иные формы; требовать рассмотрения их предложений, проводить независимые экспертизы указанной документации за счет собственных средств. Эти экспертизы могли использоваться для обжалования в суд заключений органов государственной экспертизы градостроительной и проектной документации.

Этой статьей за гражданами страны закреплялось право:

требовать в административном или судебном порядке отмены решения о размещении, проектировании, строительстве, реконструкции или вводе в эксплуатацию объектов в случае нарушения законодательства о градостроительстве;
требовать в административном или судебном порядке ограничения, приостановления или прекращения деятельности предприятий и других объектов, эксплуатация которых осуществляется с нарушением законодательства о градостроительстве;
обжаловать в суд заключения органов государственной экспертизы градостроительной и проектной документации;
предъявлять в суд иски о возмещении вреда, причиненного здоровью и имуществу граждан в связи с нарушением законодательства о градостроительстве;
требовать в порядке, предусмотренном действующим законодательством, привлечения к ответственности граждан, виновных в нарушении законодательства о градостроительстве.

Новый Градостроительный кодекс РФ (2004 г.) содержит разрозненные сведения о вышеперечисленных правах граждан.

Так, проекты схем территориального планирования Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального района подлежат опубликованию в установленном законом порядке для всеобщего сведения, а правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства вправе оспорить эти схемы, если последние нарушают или могут нарушить их права и законные интересы (ст. 11, 16, 20). Проекты генерального плана поселения, городского округа также подлежат опубликованию и публичным слушаниям⁴⁴Ст. 28 Градостроительного кодекса РФ предусматривает подробный порядок проведения публичных слушаний по проектам генеральных планов поселений, городских округов., а правообладатели земельных участков, объектов капитального строительства правомочны обжаловать в судебном порядке эти проекты (планы) (ст. 24). Правила землепользования и застройки, разрабатываемые в установленном законом порядке, обязаны обеспечить права и законные интересы правообладателей земельных участков, объектов капитального строительства и иных граждан. Эти Правила включают в себя порядок проведения публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки. Проекты этих Правил также подлежат опубликованию в установленном порядке, подлежат публичным слушаниям, а заинтересованные граждане вправе оспорить решения об утверждении этих Правил в судебном порядке (ст. 30—32).

Глава 7 действующего Градостроительного кодекса РФ («информационное обеспечение градостроительной деятельности») содержит относительно подробные требования к информированности граждан о застроенных и подлежащих застройке земельных участках. Эти сведения должны быть открытыми и доступными для всех заинтересованных лиц в установленном законом порядке (ст. 56, 57).

Статья 31 действующего ЗК РФ требует от органов местного самоуправления обеспечивать при предоставлении земельного участка для строительства выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах. Муниципальные органы обязаны информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих их интересы, связанные с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

Если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан, то орган местного самоуправления обязан информировать собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. Порядок и условия предоставления такой информации могут быть установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд (ст. 32 ЗК РФ).

На региональном уровне действуют соответствующие нормативные правовые акты, направленные на придание градостроительной деятельности гласного характера и на защиту земельных и иных прав граждан. Так, например. Воронежская городская Дума приняла 17 июля 2003 г. Положение об участии граждан, их объединений в обсуждении и принятии решений в области градостроительной деятельности на территории г. Воронежа.

По одному из изученных дел, рассмотренному в порядке судебного надзора Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ, выяснилось следующее.

Распоряжением префекта Юго-Западного административного округа г. Москвы от 21 августа 1998 г. № 725-РП был предоставлен земельный участок площадью около 0,06 га во владение гаражно-строительному кооперативу «Спектр» для размещения, строительства с последующей эксплуатацией двухэтажного подземно-наземного гаража на 40 м/мест на условиях аренды сроком на 25 лет. Несколько жителей близлежащих домов обжаловали в суд данное распоряжение. В обоснование своей жалобы они сослались на то, что распоряжение вынесено с нарушением земельного и градостроительного законодательства (Закона РСФСР «Об охране окружающей природной среды», Федерального закона «Об информации, информатизации и защите информации», Устава города Москвы), поскольку строительство гаража было разрешено без проведения экологической экспертизы, без учета его отнесения к землям общего пользования, расположения на нем спортивной площадки. В результате строительства будет уничтожено около двух десятков деревьев. Жители района не были информированы о предстоящем строительстве.

Решением Черемушкинского межмуниципального районного суда г. Москвы от 21 ноября 2001 г. в удовлетворении жалобы было отказано, а определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда решение суда первой инстанции было оставлено без изменения. Президиум Московского городского суда согласился с вынесенными судебными постановлениями.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пришла к выводу об отмене всех судебных решений по делу по следующим основаниям.

В обоснование своего вывода суд первой инстанции сослался на то, что обжалуемое распоряжение издано на основании решения окружной комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию ЮЗАО от 9 ноября 1995 г., градостроительного заключения Главного архитектурно-планировочного управления комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы от 4 июля 1997 г., заключения «Мосзеленхозстроя» от 20 июля 1995 г. Отвод земельного участка под строительство гаража был согласован с Москомприродой и в органах санэпиднадзора. При этом судом было учтено, что в обжалуемом распоряжении префекта указывалось на то, что разработка проекта на строительство должна быть проведена и представлена для последующего согласования в соответствующих органах и утверждения экологической экспертизы.

Между тем, согласиться с утверждением суда о выполнении всех требований и соблюдении установленного порядка выделения земельного участка по ул. Панферова не представляется возможным. Как утверждали в надзорной жалобе заявители, обжалуемое ими распоряжение префекта ЮЗАО г. Москвы принято в отсутствие положительного заключения государственной экологической экспертизы, санитарно-эпидемиологической службы, технико-экономического обоснования, нарушает права граждан на участие в рассмотрении вопросов, связанных с подготовкой градостроительных решений.

Действительно, как усматривается из материалов дела, указанное распоряжение префекта ЮЗАО г. Москвы было принято в отсутствие заключения экологической экспертизы, что является нарушением требований Федерального закона от 23 ноября 1995 г. № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе», предусматривающего обязательность проведения экологической экспертизы до принятия решений о реализации объекта экологической экспертизы. По смыслу данного Закона, под экологической экспертизой понимается установление соответствия намечаемой хозяйственной и иной деятельности экологическим требованиям и определение допустимости реализации объекта экологической экспертизы в целях предупреждения возможных неблагоприятных воздействий этой деятельности на окружающую природную среду и связанных с ними социальных, экономических и иных последствий реализации объекта экологической экспертизы. При этом обязательной экологической экспертизе подлежат проекты правовых актов нормативного и ненормативного характера, реализация которых может привести к негативным воздействиям на окружающую природную среду.

В надзорной жалобе заявители также утверждали, что спорный земельный участок относится к придомовой территории, примыкающей к домам, расположенным по ул. Панферова и по ул. Вавилова, что не опровергалось судебными постановлениями по настоящему делу. На данной территории расположена спортивная площадка, под ней находятся трубопроводы магистрального газа, тепловые коммуникации для двух высотных домов, в связи с чем заявители считают, что передача данного земельного участка под строительство гаражей произведена в нарушение постановления Правительства г. Москвы, согласно которому подъезды к гаражам не должны нарушать эксплуатацию придомовых территорий, должны быть изолированы от площадок отдыха и игр детей, спортивных площадок. Размещение отдельно стоящих гаражей-стоянок и подъездов к ним на придомовой территории не допускается.

Указанные обстоятельства судом по существу не проверялись, доводы заявителей оставлены без внимания. Вместе с тем, отсутствие должной правовой оценки этим обстоятельствам не позволили суду сделать объективно обоснованные выводы по существу рассматриваемых требований о правомерности распоряжения должностного лица о передаче под застройку указанного земельного участка⁴⁵Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13 декабря 2006 г. по делу № 5-В06—83 // СПС «Консультант Плюс»..

Установление публичных сервитутов также осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты устанавливаются для: 1) прохода или проезда через земельный участок; 2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; 3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; 4) проведения дренажных работ на земельном участке; 5) забора воды и водопоя; 6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; 7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям: 8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке водном объекте в установленные сроки и в установленном порядке; 9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; 10) свободного доступа к прибрежной полосе (ст. 23 ЗК РФ).

Однако в земельном законодательстве отсутствует механизм проведения таких слушаний⁴⁶См., например: Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / Отв. ред. Г.Е. Быстрое. Б.Д. Клюкин. М.: Контракт, 2002. С. 147.. Представляется возможным в целях восполнения пробельности использовать нормы ст. 28 современного Градостроительного кодекса РФ.

Согласно этой статье публичные слушания проводятся в целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи. В целях доведения до населения информации о предмете (повестке) предстоящих слушаний уполномоченные на проведение публичных слушаний орган местного самоуправления поселения или орган местного самоуправления городского округа в обязательном порядке организуют выставки, экспозиции, выступления представителей органов местного самоуправления, других лиц на собраниях жителей, в печатных средствах массовой информации, по радио и телевидению.

Участники публичных слушаний вправе представить свои предложения и замечания с включением их в протокол публичных слушаний. Заключение о результатах публичных слушаний подлежит опубликованию в установленном законом порядке и размещается на официальном сайте поселения, городского округа в сети «Интернет». Срок проведения публичных слушаний с момента оповещения жителей об этом до дня опубликования заключения о результатах публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования и не может быть менее одного месяца и более трех месяцев (п. 1—8).

Немалую помощь в организации и проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и жилищного строительства могут оказать и положения ст. 28 Федерального закона от 6 октября 2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Согласно этой статье публичные слушания проводятся для обсуждения проектов муниципальных правовых актов по вопросам местного значения с участием жителей муниципального образования представительным органом муниципального образования, главой муниципального образования. Публичные слушания проводятся по инициативе населения, представительного органа муниципального образования или главы муниципального образования. Публичные слушания, проводимые по инициативе населения или представительного органа муниципального образования, назначаются представительным органом муниципального образования, а по инициативе главы муниципального образования — главой муниципального образования.

На публичные слушания должны, в частности, выноситься проекты планов и программ развития муниципального образования, проекты правил землепользования и застройки, проекты планировки территорий и проекты межевания территорий, а также вопросы предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, вопросы отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки.

Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования и должен предусматривать заблаговременное оповещение жителей муниципального образования о времени и месте проведения публичных слушаний, заблаговременное ознакомление с проектом муниципального правового акта, другие меры, обеспечивающие участие в публичных слушаниях жителей муниципального образования, опубликование (обнародование) результатов публичных слушаний.

Большой интерес по обсуждаемой теме вызывает гражданское дело, рассмотренное Левобережным районным судом г. Воронежа.

По материалам дела было видно, что 20 июля 2005 г. глава городского округа г. Воронежа принял постановление о разрешении акционерному обществу «СМУ-42» проектировать и строить жилой дом со встроенными офисными помещениями и магазином по ул. Димитрова, 56. Граждане Л. и Ф., проживающие неподалеку от места расположения будущего объекта строительства, обратились в суд с заявлением о признании вынесенного постановления недействительным, ссылаясь на то, что разрешение на строительство данного дома выдано без проведения экологической экспертизы проектно-строительной документации и без учета их мнения. По их мнению, постановление главы содержит в себе одновременно и разрешение на проектирование и на строительство, что противоречит действующему законодательству.

Суд удовлетворил заявленные требования частично и признал недействительным постановление главы округа в части разрешения строительства жилого дома со встроенными офисными помещениями и магазином как принятое в нарушение действующего градостроительного законодательства. В то же время суд указал, что по делу имеется положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, мнение заявителей в отношении строительства спорного дома выяснялось. Суд кассационной инстанции оставил вынесенное решение без изменения⁴⁷Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 28 ноября 2006 г. по делу № 33—3068 // Архив Воронежского областного суда..

По одному из изученных дел выяснилось, что жительница деревни Н. — Подклетное Рамонского района Воронежской области К. обратилась в суд с иском к администрации Яменского сельского поселения и гражданам В. и Ш. с требованиями о признании недействительными постановлений этой администрации от 16 июля 2001 г. № 48 и от 18 марта 2005 г. № 56 о признании договора купли-продажи земельного участка от 17 февраля 2005 г. недействительным, о прекращении записи о регистрации права собственности на земельный участок на имя ответчика Ш. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и об истребовании спорного земельного участка из чужого незаконного владения.

В своем заявлении К. указывала на то, что ей принадлежит на праве собственности на основании свидетельства от 12 июля 1993 г. земельный участок в названной деревне, отведенный в натуре по акту от 12 июля того же года. В установленном законодательством порядке этот земельный участок у нее не изымался и право на этот участок она не потеряла. Своими постановлениями от 16 июля 2001 г. № 48 и от 18 марта 2005 г. № 56 сельская администрация вынесла решение о предоставлении используемого ею участка другим гражданам — ответчикам по делу, и тем самым фактически лишила ее ранее выделенного ей в установленном законом порядке земельного участка, принадлежащего ей на праве собственности в настоящее время, и, по существу, самоуправно в одностороннем порядке прекратила ее право собственности на землю. Новый правообладатель земельного участка ответчик В. продал предоставленный земельный участок другому гражданину — Ш., в связи с чем и возник судебный иск.

Суд удовлетворил исковые требования К., и судебная коллегия по гражданским делам областного суда вполне обоснованно указала на то, что, удовлетворяя исковые требования К., суд первой инстанции правильно исходил из того, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, на момент рассмотрения спора свидетельство о праве собственности на этот участок не было признано недействительным, а сам земельный участок у истца не был изъят в установленном законом порядке. Доводы кассационной жалобы сельской администрации о правомерности своих действий (постановлений) бездоказательны и, по существу, незаконно отменяют право собственности истца на землю⁴⁸Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 21 марта 2006 г. по делу № 33—797 // Архив Воронежского областного суда..

По другому делу гражданка К. обратилась в Верховный Суд РФ с заявлением, в котором просила признать незаконным распоряжение Правительства РФ от 31 марта 2003 г. № 397-р в части установления права собственности Российской Федерации на земельный участок размером 1941 кв. м при доме № 58 по ул. Ярославской г. Углича⁴⁹Оспариваемым распоряжением был утвержден Перечень земельных участков, расположенных на территории Ярославской области в границах Угличского муниципального округа, на которые у Российской Федерации возникает право собственности. В указанный Перечень под номером 2 был включен и земельный участок в г. Угличе, ул. Ярославская, 58.. В заявлении указывалось, что распоряжение в оспариваемой части является незаконным, поскольку постановлением главы администрации г. Углича от 5 марта 1993 г. № 230 данный земельный участок был передан в пожизненное наследуемое владение М.И. Жирновой с выдачей 10 марта 1993 г. соответствующего свидетельства № 02813. 21 октября 2003 г. М.И. Жирнова умерла, оставив завещание на квартиру в доме № 58 по ул. Ярославской в г. Угличе и земельный участок при нем в пользу К. Однако заявительница не могла вступить в права наследования на земельный участок, так как земля оказалась переданной в федеральную собственность.

Верховный Суд РФ подчеркнул, что материалы дела свидетельствуют о том, что оспариваемое распоряжение было принято Правительством РФ на основании закона без нарушения прав и свобод заявительницы. Из дела видно, что спорный объект недвижимости (жилой дом) является федеральной собственностью, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27 апреля 2000 г., выданным Департаментом государственной регистрации администрации Ярославской области. При таких обстоятельствах оспариваемое распоряжение в части включения земельного участка при доме № 58 по ул. Ярославской г. Углича Ярославской области не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, и не нарушает прав либо свобод заявительницы.

По правильному выводу Верховного Суда РФ, довод К. о том, что она не может вступить в права наследования на земельный участок, предоставленный наследодательнице на праве пожизненного наследуемого владения, поскольку этот участок передан в федеральную собственность, нельзя признать состоятельным. Согласно ст. 265 ГК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. В силу п. 9 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения». В соответствии с п. 2 ст. 21 ЗК РФ распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству производится на основании свидетельства о праве на наследство. Свидетельства о праве на наследство выдаются нотариусами, указанными в ст. 36 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. Отказ в выдаче такого свидетельства может быть оспорен заинтересованным лицом в суд в порядке особого производства (гл. 27 и 37 ГПК РФ)⁵⁰Решение Верховного Суда РФ от 23 июня 2005 г. № ГКПИ05-663 // СПС «Консультант Плюс»..

Гражданка А. обратилась в суд с исковым заявлением о признании недействительным постановления администрации Рамонского района Воронежской области от 10 февраля 2005 г. № 99 «Об изменении целевого использования земельного участка», указывая на то, что обжалуемое постановление принято в нарушение законодательства и нарушает ее права как собственника земли. Суд отказал в удовлетворении заявленных требований. Дело стало предметом обсуждения судебной коллегии по гражданским делам областного суда. Коллегия согласилась с вынесенным решением суда, указав при этом на следующее.

Суд первой инстанции правильно подчеркнул, что оспариваемым постановлением права А. не затрагиваются, так как истица не значится в списках лиц, принимавших решение о выделении из общей долевой собственности земли для ведения личного подсобного хозяйства на общем собрании собственников земельных долей 5 июня 2004 г., и на основании данного постановления земельная доля истицы не уменьшилась.

В силу ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления может быть признан судом недействительным, если он не соответствует закону или иным правовым актам и нарушает гражданские права и охраняемые интересы гражданина или юридического лица. Как усматривается из текста оспариваемого постановления, оно касается лишь собственников земельных долей, которые указаны в протоколе собрания от 5 июня 2004 г. Ссылка в кассационной жалобе на то, что оспариваемое постановление основано на ничтожной сделке, не соответствует закону, так как основанием для его принятия послужило решение собрания собственников земельных долей. Само решение собственников земельных долей не обжаловалось. Статья 45 Конституции РФ гарантирует каждому право защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом. Одним из таких способов является гарантия судебной защиты (ст. 46 Конституции РФ). Вместе с тем, в ст. 17 Конституции РФ говорится, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. В данном случае речь идет о правах третьих лиц, принимавших решение об использовании принадлежащих им земельных участков⁵¹Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 11 апреля 2006 г. по делу № 33—1040 // Архив Воронежского областного суда..

В случае признания судом недействующим полностью или в части правового акта государственного органа или органа местного самоуправления гражданин, чьи земельные права были нарушены этим актом, вправе потребовать восстановления положения, существовавшего до нарушения его субъективного земельного права, либо возмещения убытков, либо применения иных способов защиты, предусмотренных законом. Такие нарушения подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством (п. 2 ст. 61 ЗК РФ)⁵²Примечательно, что редакция п. 2 ст. 61 3K РФ, действовавшая до изменений Земельного кодекса РФ, внесенных Федеральным законом от 28 февраля 2007 г. № 21-ФЗ, содержала указание о том, что «убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате издания не соответствующего закону и нарушающего права на землю и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица акта исполнительного органа государственной власти, подлежат возмещению исполнительным органом государственной власти, издавших такой акт». Иными словами, новая редакция п. 2 ст. 61 ЗК РФ (в ред. Закона от 28 февраля 2007 г. № 21-ФЗ) более правильно (в соответствии со ст. 1069—1071 ГК РФ) указывает на основания и порядок возмещения вреда, причиненного незаконными актами публично-правовых образований..

Представляется правильным, что в комментируемой ситуации в полной мере действуют положения ст. 16, 1069, 1071 ГК РФ, и причиненный публично-правовыми образованиями (его органами, должностными лицами) вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования. От имени казны выступают соответствующие финансовые органы публично-правовых образований или другие органы, юридические лица и граждане, уполномоченные на это в силу п. 3 ст. 125 ГК РФ.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» обращает внимание судей на то, что в случае предъявления гражданином требования о возмещении убытков, причиненных в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, необходимо иметь в виду, что ответчиками по такому делу должны признаваться Российская Федерация, соответствующий субъект РФ или муниципальное образование (ст. 16) в лице соответствующего финансового или иного управомоченного органа. Однако предъявление гражданином или юридическим лицом иска непосредственно к государственному органу или к органу местного самоуправления, допустившему соответствующее нарушение, не может служить основанием для отказа в принятии искового заявления либо для его возвращения без рассмотрения. В этом случае суд привлекает в качестве ответчика по делу соответствующий финансовый или иной управомоченный орган (п. 12). В исковом заявлении целесообразно указать в качестве ответчиков и финансовый орган, и государственный либо муниципальный орган, причинивший убытки.

В то же время финансовый орган не всегда выступает от имени казны. В соответствии с п. 10 ст. 158 Бюджетного кодекса РФ, п. 2 ст. 125, ст. 1071 ГК РФ интересы казны РФ по искам о возмещении вреда, причиненного в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц, в суде представляют главные распорядители бюджетных средств по ведомственной принадлежности.

При наличии условий для возмещения вреда, причиненного актом власти, суд должен удовлетворить требование о его возмещении независимо от предварительного признания акта власти недействительным. По обоснованному мнению И.А. Тактаева, предварительное признание властного акта недействительным как не соответствующего закону или иному правовому акту может быть весьма полезным для потерпевшего. Предъявляя иск о возмещении вреда (убытков), причиненного незаконным актом власти, потерпевший рискует потерять значительную сумму. В частности, в иске может быть отказано по мотивам отсутствия такого условия ответственности публично-правовых образований за вред, причиненный их органами и должностными лицами, как противоправность. В то же время, первоначально обжаловав властный акт, которым ему причинен вред (убытки), потерпевший получает преюдициальное доказательство противоправности властного акта. При этом он рискует крайне незначительной суммой оплаченной государственной пошлины⁵³Тактаев И.А. Отдельные виды ответственности публично-правовых образований за вред, причиненный их органами и должностными лицами // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 7. М., 2003. С. 244..

Как и в гражданском, так и в земельном праве возмещение убытков относится к одному из наиболее распространенных способов защиты нарушенных имущественных прав. Возмещение убытков — универсальный способ защиты имущественно-земельных прав граждан. Возмещение убытков относится к разряду обязательственно-правовых способов защиты земельных прав граждан. В ст. 62 3К РФ прямо указано на то, что убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Под убытками в Гражданском кодексе РФ (ст. 15) понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы⁵⁴Возмещение реального ущерба также сопровождается принципом полного возмещения, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1 ст. 15 ГК РФ).. В юридической литературе убытками называются имущественные потери, причиняемые неправомерными действиями, влекущие возложение на правонарушителя (или лицо, указанное в законе) обременение по восстановлению имущественного положения потерпевшего с возложением на него обязанностей по доказыванию понесенных потерь в установленной законом процессуальной форме.

Различаются прямые убытки, т.е. убытки, являющиеся непосредственным следствием поведения должника, и косвенные убытки, т.е. убытки, вызванные поведением не только должника, но и третьих лиц, действием различных факторов. Компенсаторные убытки полностью заменяют (покрывают) исполнение обязательства.

В предмет доказывания по земельным спорам о возмещении убытков входят следующие материально-правовые факты: факт противоправного поведения (факт нарушения обязательства); факт наличия убытков; факт наличия причинно-следственной связи между противоправным поведением⁵⁵Возникновение убытков может быть связано и с правомерным поведением причинителя вреда, но тогда возможность возмещения вреда таковыми действиями (бездействием) должна быть прямо предусмотрена законом (п. 3 ст. 1064 ГК РФ). и возникшими убытками; факт вины причинителя вреда (убытков)⁵⁶Дегтярев C.Л. Возмещение убытков в гражданском и арбитражном процессе: Учебно-практическое пособие. М.: Бек. 2001. С. 80—81..

Виновность нарушителя в причинении вреда, в нарушении договорных обязательств предполагается (презюмируется), поскольку не доказано иное, и на ответчике (контрагенте, делинквенте) лежит бремя доказательства отсутствия своей вины в нарушении договорного или внедоговорного обязательства (п. 2 ст. 401, п. 2 ст. 1064 ГК РФ).

М.А. Рожкова совершенно верно делает вывод о том, что по искам о возмещении внедоговорного вреда истец должен доказать причинение ему ущерба и причинную связь между поведением причинителя и наступившим вредом, а на ответчике лежит обязанность доказать правомерность своего поведения и (или) свою невиновность⁵⁷Рожкова М.А. Некоторые аспекты процесса доказывания по делам о возмещении вреда. (На основе анализа практики разрешения споров арбитражными судами) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. № 9. С. 23—28..

Доказывание факта наличия и размера реального ущерба (реальный ущерб включает в себя: 1) фактически понесенные расходы на момент предъявления иска: 2) расходы, которые лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права; 3) утрату и повреждение имущества (ст. 15 ГК РФ).), упущенной выгоды является большой проблемой для участников земельного спора.

В ст. 281 ГК РФ прямо отмечено, что плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно ГК РФ при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было — в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения (ст. 393).

Возмещению в полном объеме подлежат убытки, включая упущенную выгоду, причиненные, в частности:

изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;
временным занятием земельных участков;
ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;
изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка⁵⁷Пункт 1 ст. 57 ЗК РФ..

Статьи 57, 62, 63 ЗК РФ подчеркивают, что изъятие (выкуп) земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется после возмещения всех убытков в полном объеме, включая упущенную выгоду. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включаются в плату за изымаемый земельный участок (выкупную цену).

Не меньшую роль в определении объема возмещаемых убытков играют Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденные постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 (далее — Правила возмещения)⁵⁹Постановление Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц» // СЗ РФ. 2003. № 19. Ст. 1843..

Размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации и Министерством имущественных отношений Российской Федерации.

К сожалению, до настоящего времени упомянутые методические рекомендации не разработаны. 11 марта 2004 г. Росземкадастр утвердил Временные методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных и муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

Согласно этим Рекомендациям при проведении расчета размера убытков устанавливаются количественные и качественные характеристики земельных участков и иных находящихся на них объектов недвижимости. В этих целях осуществляются сбор и обработка: правоустанавливающих документов, сведений об обременениях земельных участков и иных находящихся на них объектов недвижимости правами иных лиц; данных кадастрового и технического учета, относящихся к земельным участкам и иным находящимся на них объектам недвижимости; информации о технических и эксплуатационных характеристиках земельных участков и иных находящихся на них объектов недвижимости: иной информации, связанной с земельными участками и иными находящимися на них объектами недвижимости; определяются и анализируются рынок недвижимости, текущая конъюнктура и тенденции, а также аналоги земельных участков и иных находящихся на них объектов недвижимости. Определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах. При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, также учитываются убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с временным занятием земельных участков (п. 6. 7).

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» отмечено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (п. 28).

Рекомендацию Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ могут использовать и суды общей юрисдикции. Безусловно, большую помощь при этом оказывают нормы Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 1Э5-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Д.В. Добрачев вполне обоснованно отмечает, что по делам о возмещении убытков, причиненных изъятием земельных участков, предоставленных для сельскохозяйственной деятельности, реальный ущерб определяется исходя из стоимости приобретенных семян, минеральных удобрений, посадочного материала (не использованы, пропущены сроки внесения), материальных затрат по обработке земель в виде расходов на содержание и эксплуатацию оборудования, расходов по заработной плате, амортизационным отчислениям, транспортно-заготовительным расходам, по приобретению и расходованию дизтоплива, смазочных материалов, по оплате арендной платы (при авансовой оплате), расходов по уплате санкций и т.д.

По делам о возмещении убытков, причиненных изъятием земельных участков, предоставленных для строительства, реальный ущерб определяется исходя из стоимости затрат: по проведению проектно-изыскательных и других работ, по отводу земельного участка, изготовлению технического паспорта на проектирование, изготовлению проектно-сметной документации, оплате экспертизы проекта, оплате работ за разбивку осей, оплате строительно-монтажных работ, проведенных на изъятом земельном участке, стоимости ограждения, расходам по благоустройству строительной площадки и т.д.

Для расчета и доказательства размера понесенных расходов необходимо использовать данные бухгалтерского баланса, расходные документы по заработной плате и все другие документы бухгалтерского учета хозяйственной деятельности, в том числе первичные, на которых эти данные основываются⁶⁰Добрачев Д. В. Некоторые вопросы правового регулирования возмещения убытков в сфере земельных отношений // Юрист. 2005. № 2. С. 45..

Действовавшее ранее Положение «О порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства» (в части возмещения убытков), утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 1993 г. № 77, содержало весьма интересные и продолжающие оставаться актуальными правила определения размера убытков, вызванных изъятием (выкупом) земельных участков для публичных нужд.

Так, в Положении указывалось, что возмещению подлежат стоимость жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или затраты по их переносу на новое место; стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства; убытки (затраты), вызываемые возникающими неудобствами землевладения и землепользования, убытки (затраты), необходимые для восстановления ухудшенного качества земель; убытки (затраты), связанные с ограничением права пользователя земли, упущенная выгода. Опенка жилых домов, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений, расположенных на изымаемом или временно занимаемом земельном участке, а также находящихся за пределами этого участка, если дальнейшее их использование окажется невозможным, производится по сметной стоимости строительства новых зданий, объектов и сооружений, равных имеющимся по полезной плошали, вместимости, емкости и уровню механизации (по типовым проектам).

Если пользователи земли в процессе эксплуатации мелиоративных объектов несли затраты на их реконструкцию или расширение. то при изъятии или временном занятии земельных участков указанные затраты подлежат возмещению понесшим убытки пользователям земли. При изъятии или временном занятии земельных участков, в результате которого частично или полностью нарушается работа оросительных, осушительных, противоэрозионных и противоселевых объектов и сооружений (систем), убытки определяются исходя из сметной стоимости работ на строительство новых или реконструкцию существующих объектов и сооружений (систем), включая стоимость проектно-изыскательских работ, по нормам, расценкам и ценам, действующим на момент изъятия земель.

Оценка водных источников (колодцев, прудов, скважин и т.п.) производится по сметной стоимости работ на строительство новых водных источников равного дебита и качества воды, включая стоимость проектно-изыскательских работ. Оценка плодоносящих плодово-ягодных насаждений, а также защитных и других многолетних насаждений производится по стоимости саженцев и затратам на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон (в ценах на момент изъятия земель). Незавершенное строительство и неплодоносящие плодово-ягодные насаждения оцениваются по фактически произведенным пользователем земли объемам работ и затратам в ценах на момент изъятия земель. Упущенная выгода является частью убытков пользователей земли, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков. Убытки в виде упущенной выгоды вызываются прекращением получения ежегодного дохода пользователями земли с изымаемых земель в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства (раздел III Положения).

При определении размера упущенной выгоды и ее возмещении учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст. 393 ГК РФ).

В совместном постановлении от 1 июля 1996 г. № 6/8 Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ подчеркнул, что необходимость расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п. Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено (п. 10, 11).

Споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке.

Так, по одному из изученных дел выяснилось, что за крестьянским хозяйством фермера Г. был закреплен на праве собственности земельный участок общей площадью 167,3 га, расположенный на землях Байдарского сельского совета Полови не кого района Курганской области. В 2003 году Г. намеревался использовать спорный земельный участок для выращивания ячменя, и им были приобретены семена весом 10 тонн, завезено необходимое для этого дизельное топливо в количестве 1000 литров, отремонтирована сельскохозяйственная техника. Г. провел целый ряд мероприятий с целью извлечения прибыли от выращивания ячменя.

Однако посев ячменя он не произвел, так как ответчик — сельскохозяйственный производственный кооператив «Енисей» самовольно занял часть его земельного участка, на котором Г. планировал произвести посев ячменя. Фермер обратился в Арбитражный суд Курганской области с иском к ответчику об истребовании из чужого незаконного владения своего земельного участка и о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 221 247 рублей.

Суд удовлетворил предъявленный иск. При этом суд обоснованно подчеркнул, что в соответствии с п. 1 ст. 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Расчет убытков, произведенный истцом, был проверен судом и является правильным. Факт самовольного занятия и использования ответчиком земельного участка истца подтвержден актами обследования земельного участка⁶¹Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 апреля 2004 г. по делу № Ф09—950/04-ГК // СПС «Консультант Плюс»..

Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, вызванных ограничением их прав, в частности, изъятием земельных участков, ухудшением качества земель, устанавливается Правительством РФ (п. 5 ст. 57 ЗК РФ).

Правительственные Правила возмещения определяют порядок возмещения собственникам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, а также возмещения землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, временным занятием земельных участков, ограничением прав землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

Основанием для возмещения убытков собственникам земельных участков является:

соглашение о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;
акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте;
акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;
решение суда.

Основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков является:

акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
соглашение о временном занятии земельного участка между землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;
акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка, соглашение о сервитуте;
акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;
решение суда.

Возмещение убытков осуществляется за счет средств соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшение качества земель.

Особое внимание вызывают возмещение убытков, соблюдение иных гарантий прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение убытков и соблюдение гарантий при изъятии (выкупе) земельных участков для публичных нужд должно происходить в строгом соответствии с требованиями конституционного законодательства. Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения⁶²Как видно из воспроизведенных конституционных норм, речь идет о допущении правомерного принудительного отчуждения любого имущества в установленных законом исключительных случаях при соблюдении соответствующей процедуры..

Н.Н. Мисник обращает внимание на источники правового регулирования отношений, возникающих в связи с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных и муниципальных нужд, на соотношение Гражданского и Земельного кодексов по этому вопросу. Ученый пишет, что первый Кодекс отсылает к федеральному земельному законодательству по вопросам определения государственных органов, уполномоченных принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, и порядка подготовки и принятия этих решений (ст. 279). Второй Кодекс ориентирует на гражданское законодательство по вопросам: определения порядка выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд; определения выкупной цены; порядка прекращения прав владения и пользования земельным участком и прав собственника в период выкупа (ст. 55)⁶³Мисник Н.Н. О месте норм, регулирующих принудительное прекращение вещных прав на земельные участки, в системе законодательства // Правовые вопросы недвижимости. 2006. № 2. С. 34..

Действительно, согласно п. 2 ст. 279 ГК РФ государственные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для публичных нужд⁶⁴Важно заметить, что если ст. 35 Конституции РФ указывает на изъятие имущества для государственных нужд, то Гражданский кодекс РФ (ст. 279) называет государственные и муниципальные нужды., порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным законодательством⁶⁵До настоящего времени порядок подготовки и принятия указанных решений федеральным земельным законодательством не определен., а согласно п. 3 ст. 55 ЗК РФ порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Иными словами, ст. 55 ЗК РФ, призванная специально отрегулировать условия и порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, в большей части является отсылочной и лишена абсолютно-определенных норм прямого регулирования. Эта статья является логическим завершением линии, намеченной ст. 44 ЗК РФ, согласно которой право собственности на земельный участок при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам прекращается в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном земельным законодательством.

В то же время предложение Н.Н. Мисник установить в Земельном (а не в Гражданском) кодексе порядок и условия выкупа земельных участков для публичных нужд не выдерживает критики, так как это противоречит концепции разграничения отношений, регулируемых гражданским и земельным законодательством, положениям ст. 44. п. 3 ст. 49, 55 самого Земельного кодекса РФ. Гражданский кодекс РФ призван регулировать порядок и условия прекращения прав собственников, в том числе земельных, а реализация предложений Н.Н. Мисник приведет к излишнему дублированию правовых норм, к усложнению практики правоприменения. Гражданское и гражданско-процессуальное законодательство содержит хорошо отлаженный механизм порядка возмещения изъятия имущества в пользу других лиц, компенсации стоимости этого имущества, возмещения убытков.

Выкуп земельного участка для публичных нужд осуществляется на основе квазисделки, заключаемой между государством как органом публичной (политической) власти в лице государственных органов и собственником выкупаемого земельного участка. Такого рода сделки несут социальную (публичную, общественную) направленность, и их нельзя напрямую причислить к классическим рыночным сделкам. Д.Б. Горохов замечает, что в сделках по изъятию (выкупу) земельных участков нет автономии воли ее участников, и что в данном случае государство действует как публичная власть⁶⁶Горохов Д.Б. Правовое регулирование сделок с земельными участками. Автореф. дис.... канд. юрид. наук. М., 1998. С. 8—9..

По нашему мнению, процедура изъятия земельных участков для публичных нужд — сложное неоднородное явление, и представляющее собой несколько вариантов поведения ее участников, состоящее из нескольких стадий ее реализации и осуществляющееся с помощью набора административно-правовых и судебных решений, соглашений.

На первой стадии уполномоченный государственный орган при наличии соответствующих оснований принимает управленческое решение об изъятии земельного участка для публичных нужд. Представляется, что такое решение содержит все атрибутивные признаки административно-управленческого акта (решения). В то же время, в отличие от других административно-правовых (правоприменительных) актов, такого рода решения требуют согласия (соглашения) сторон по поводу размера выкупной цены и других условий выкупа⁶⁷На наш взгляд, соглашение между публично-правовым образованием и земельным собственником в исследуемой ситуации аналогично гражданско-правовому договору, заключаемому органами государственной власти и гражданином с учетом положений ст. 134, 135 ГК РФ., и в случае несогласия с таким актом или недостижения соглашения в суд обращается не собственник земельного участка, а сам государственный орган, принявший решение о выкупе земельного участка. Обращение в суд выглядит в виде предъявления иска о выкупе земельного участка. И только в том случае, если в судебном заседании будут подтверждены законные основания изъятия (выкупа) земельного участка, наличие действительно публичных нужд для его выкупа, обоснованность расчетов размеров компенсации и возмещения убытков, суд принимает утвердительное решение о выкупе земельного участка.

Судебное вмешательство является дополнительной гарантией защиты земельных прав граждан при изъятии (выкупе) земельного участка, и в случае незаконности действий (решений) органов государственной власти, при выявлении признаков неравноценности, несправедливости предварительного возмещения, изъятие (выкуп) земельного участка не происходит. Как вытекает из содержания п. 2 ст. 55 ЗК РФ, конкретная стоимость земельного участка определяется по соглашению сторон при достижении соглашения с собственником, а при недостижении такого соглашения — на основании решения суда⁶⁸Возмещение может производиться как в денежной форме, так и в натуре — по соглашению с собственником ему может быть предоставлен другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную иену (п. 3 ст. 281 ГК РФ)..

Изложенное вовсе не означает, что заинтересованное лицо (земельный собственник) не может обратиться в суд с заявлением о признании недействительным (незаконным) решения государственного органа об изъятии (выкупе) земельного участка для публичных нужд и потребовать восстановления справедливости на основании ст. 12 ГК РФ. Статьи ГК РФ, посвященные непосредственно изъятию земельных участков для государственных и муниципальных (общественных) нужд, непосредственно не закрепляют право собственника (владельца) земельного участка обратиться с требованием в суд о признании решения об изъятии земельного участка недействительным.

Но это не свидетельствует о том, что гражданское законодательство не защищает права собственника (владельца), права и интересы которого нарушены принятием решения властным органом. ГК РФ (ст. 12, 13) и ЗК РФ (п. 2 ст. 60) содержат правовые нормы, предусматривающие такой способ защиты нарушенных прав, как признание недействительным акта государственного органа, не соответствующего закону, иным правовым актам и нарушающего права и охраняемые законом интересы гражданина. Модельный гражданский кодекс также предусматривает, что собственник (владелец) земельного участка вправе предъявить в суд требование о признании недействительным решения об изъятии земельного участка (п. 3 ст. 284).

Статья 49 ЗК РФ в какой-то степени расшифровывает (конкретизирует) понятие «государственные и муниципальные (публичные) нужды» как основание для изъятия земельного участка: в соответствии с этой статьей изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для указанных нужд осуществляется в исключительных случаях, обусловленных выполнением международных обязательств Российской Федерации; размещением объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения; объектов использования атомной энергии; объектов обороны и безопасности; объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объектов, обеспечивающих космическую деятельность; объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий; объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильных дорог общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов; иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, — в случаях, установленных законами субъекта РФ⁶⁹Например, объявление природных комплексов и объектов памятниками природы, а территорий, занятых ими, территориями памятников природы, т.е. используемыми для общегосударственных нужд, допускается с изъятием занимаемых ими земельных участков у собственников, владельцев и пользователей этих участков (ст. 26 Федерального закона от 14 марта 1995 г. № ЗЗ-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» // СЗ РФ. 1995. № 12. Ст. 1024; п. 10 ст. 95 ЗК РФ)..

Ряд статей ЗК РФ (п. 3 ст. 79, п. 3 ст. 83, п. 3 ст. 87, п. 6 ст. 94, п. 4 ст. 95, п. 3 ст. 101) предусматривает ограничения, а в ряде случаев — запрет на изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Так, например, изъятие (выкуп) сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях, установленных Кодексом. Не подлежит возмещению стоимость земельных участков, национализированных до 1 января 1991 г.

В научной литературе нет единого понятия «государственные и публичные нужды».

В современных правопорядках зарубежных стран право государства на принудительный выкуп земельных участков носит различные определения: «право государства на принудительное отчуждение частной собственности», «экспроприация в интересах общественной пользы», просто «изъятие», «право отчуждения», выкуп земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

У. Маттеи отмечает, что, несмотря на серьезные расхождения в структуре юридически значимых институциональных механизмов правовых систем, правовое регулирование ими вопросов принудительного прекращения собственности во многом обнаруживает сходство в плане основополагающих принципов. Все современные правовые системы закладывают два критерия: общеполезность и необходимость справедливой компенсации⁷⁰Маттеи У., Суханов Е.Л. Основные положения права собственности. М.: Юристь, 1999. С. 278..

Критерий общеполезности в каждом конкретном государстве формулируется с некоторыми отличительными особенностями. Так, например, в Германии указанное понятие сформулировано как «общественное благо», в США — как «общественно полезные цели», в Португалии и Турции — «общественные интересы», в Швеции — «важные общественные интересы», в Италии — «общие интересы», в Белоруссии — «общественная необходимость», в Испании — «общественная целесообразность или социальные интересы». Как видно, в основе изъятия лежит общественный, а не государственный интерес.

Во Франции правомерность экспроприации была закреплена в Декларации прав человека и гражданина 1789 г., определившей собственность священным и неприкосновенным правом, которое может быть отчуждено только в случае общественной необходимости (necesidad publica) за справедливое, предварительно уплаченное возмещение. Однако выдвинутый доктриной и закрепленный действующим законодательством принцип был переформулирован и звучит в настоящее время как ссылка, обосновывающая принудительную экспроприацию не «общественной необходимостью», а «общественной полезностью» (utilidad publica). Экспроприация, производимая с учетом «полезности», а не «необходимости», стала в руках государства гораздо более гибким инструментом политики экономического вмешательства⁷¹Дамбиева Т.В. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Адвокат. 2006. № 10. С. 36..

В Соединенных Штатах Америки до начала XX в. под публичным использованием понималось непосредственное использование земли для целей удовлетворения общественных потребностей и интересов. В 1916 г. Верховный Суд США признал неадекватность данного понимания «публичного использования» для решения современных социальных и экономических общественных проблем и отказался от его узкого толкования. Практически, как считают американские ученые, это сделало сферу возможного государственного вмешательства еще более неопределенной. В настоящее время в общем праве США до сих пор отсутствует четкое определение права отчуждения. Аморфность правового понятия позволяет судебной системе быть свободной в выборе целесообразного решения конкретного дела и помогает беспрепятственно защищать интересы той или иной общественной группы.

В Федеративной Республике Германии изъятие земельных участков допускается только в интересах общества. Такие интересы (цели) должны быть определены в законе и быть вескими, поскольку на чашу весов положено другое социальное благо — право собственности. Целями изъятия могут быть: строительство объектов общего пользования (дороги, аэропорты, объекты промышленности, энергетики, транспорта и т.п.), объектов социального назначения (дома престарелых, школы, вузы, учреждения культуры и т.п.), сохранение облика городов и живописных местностей, обеспечение сохранности памятников природы и культуры, нужды безопасности и обороны, оптимизация границ земельных участков при проведении землеустройства, охрана природы, пресечение экологических правонарушений, недопущение нерационального использования земли, выбытия земли из хозяйственного оборота.

В большинстве стран Содружества Независимых Государств Гражданские кодексы констатируют, что земельный участок может быть изъят (путем выкупа) у собственника (владельца, пользователя) для государственных или муниципальных нужд, в Армении — для нужд общины, в Кыргызстане — для общественных нужд. В Украине выкуп земельного участка осуществляется в связи с общественной необходимостью.

В дореволюционном российском законодательстве поводом для изъятия земельного имущества служил общественный интерес, обещающий пользу для более или менее обширной группы населения, например, строительство больницы или церкви.

В современном гражданском законодательстве России институт принудительного прекращения права собственности в пользу государства именуется как «выкуп» земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 279 ГК РФ). В Земельном кодексе РФ это понятие сформулировано как «изъятие, в том числе выкуп» земельных участков для государственных и муниципальных нужд, что дает основание расценивать случаи изъятия более широко, чем выкуп. Складывается ошибочное впечатление, что может быть изъятие земельного участка у частного собственника без выкупа.

На наш взгляд, наличие двойственного термина («изъятие, выкуп») в ст. 49 ЗК РФ объясняется возможностью изъятия земельного участника в публичных целях не только у собственника, но и у иных законных владельцев и землепользователей. Изъятие самого земельного участка у несобственников в таком случае происходит без выплаты стоимости самого земельного участка, в то время как собственнику выплачивается и стоимость изымаемого участка. Разумеется, любому законному владельцу (землепользователю) изымаемого земельного участка выплачивается стоимость объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, и возмещаются иные убытки, вызванные изъятием участка для публичных нужд.

Как отмечено в ст. 283 ГК РФ, прекращение прав владения и пользования земельным участком производится в таких случаях применительно к правилам изъятия земельных участков для публичных нужд у собственников. В п. 4 ст. 63 ЗК РФ не случайно акцентируется внимание на том, что собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд наряду с гарантиями, предусмотренными п. 1 и 2 настоящей статьи, должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок. Пункт 2 ст. 61 ЗК РФ отсылает к гражданскому законодательству при определении порядка выкупа земельных участков для публичных нужд не у всех категорий землепользователей, а лишь у собственников.

Коллектив авторов учебника «Земельное право» правильно, на наш взгляд, отмечает, что у лиц, не являющихся собственниками земельного участка, участок не выкупается, а изымается безвозмездно, что не исключает возмещения им убытков, вызванных таким изъятием. По их мнению, весьма неудачна формулировка п. 2 ст. 55 ЗК РФ: отсутствие в названном пункте указания на то, что стоимость земельного участка возмещается лишь лицу, имеющему земельный участок на праве собственности, противоречит здравому смыслу, так как непонятно, на каком основании собственник (государство) должен возмещать несобственнику (землепользователю) стоимость изымаемого у него земельного участка. В п. 3 указанной статьи совершенно справедливо говорится о выкупе земельного участка у собственника участка⁷²Боголюбов С.А., Никишин ВВ., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник для вузов. М.: Норма. 2003. С. 244..

Д.В. Добрачев по этому поводу также замечает, что при выкупе земель для государственных или муниципальных нужд речь идет о земельных участках, находящихся в частной собственности, а при изъятии земельных участков для указанных целей — о государственных или муниципальных землях. Поэтому действующее законодательство содержит принципиальное различие при решении данных вопросов: собственники земельных участков имеют право на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа для государственных или муниципальных нужд, а также на возмещение убытков. Землевладельцы, землепользователи и арендаторы имеют в данном случае лишь право на получение убытков. Такое различие оправданно, поскольку в данном случае собственник земельного участка не меняется, а земельный участок был передан соответствующему лицу бесплатно⁷³Добрачев Д.В. Некоторые вопросы правового регулирования возмещения убытков в сфере земельных отношений // Юрист. 2005. № 2. С. 38..

В то же время современная судебная практика идет по пути выплаты стоимости изымаемого земельного участка, используемого землепользователем не на праве собственности, а на основе иных ограниченных вещных прав на землю.

Представляется, что должный импульс такой практике придало постановление Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2001 г. № 16-п по делу о проверке конституционности ч. 2 ст. 16 Закона г. Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской. В этом постановлении Конституционный Суд РФ указал, в частности, на следующее.

Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В конституционно-правовой смысл понятия «имущество», использованного в данной статье, входят не только право собственности, но и вещные права. Следовательно, ст. 35 (ч. 3) Конституции РФ гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком. Земельный участок является для землепользователя именно «своим имуществом» (что должно признаваться всеми субъектами права) и как таковое не может быть изъят иначе как на основании судебного решения и лишь при условии предварительного и равноценного возмещения.

Данная конституционная гарантия, адресованная прежде всего собственникам, во всяком случае не может толковаться как отрицающая государственную защиту других признанных имущественных прав граждан и умаляющая в какой-либо мере возможности такой защиты для законных землепользователей. На этом основано и действующее гражданско-правовое регулирование: согласно ГК РФ имущество как объект вещного права, в частности принадлежащее лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, включая земельные участки, подлежит защите по правилам, действующим также применительно к праву собственности (ст. 216, 279, 283, 304 и 305). Такой подход корреспондирует толкованию понятия «свое имущество» Европейским судом по правам человека, лежащему в основе применения им ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод.

Таким образом, по смыслу ст. 17 (ч. 1), 35 (ч. 3) и 55 (ч. 1) Конституции РФ во взаимосвязи с соответствующими международно-правовыми нормами, в отношении права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельными участками действует механизм защиты, гарантируемый ст. 35, 45 и 46 Конституции РФ.

В связи с изложенным определенный интерес вызывает дело, рассмотренное Центральным районным судом г. Воронежа.

Гражданин Б., имевший на праве собственности 1/4 долю домовладения № 3 по ул. Бурденко г. Воронежа, обратился в суд с иском к администрации городского округа г. Воронеж о взыскании выкупной цены за долю земельного участка, находящегося в его пользовании и изъятого для муниципальных нужд.

При этом истец сослался на постановление администрации г. Воронежа от 21 марта 2002 г. № 456 «О строительстве магистральной улицы от эстакады северного мостового перехода до ул. 45-й Стрелковой Дивизии до федеральной автодороги А-144», которым произведены изъятие земельного участка № 3 по ул. Бурденко и снос частного домовладения. 22 августа 2002 г. между сторонами был заключен предварительный договор, по которому истец обязался в срок до 30 августа 2002 г. передать ответчику в собственность принадлежащую ему долю дома, а ответчик обязался выделить ему двухкомнатную квартиру № 10 в доме № 75 по ул. Генерала Лизюкова г. Воронежа.

Излишняя жилая площадь передается в счет компенсации за сносимый дом, надворные постройки и зеленые насаждения. Договор сторонами был исполнен. Решением Центрального районного суда г. Воронежа от 22 ноября 2005 г. в удовлетворении исковых требований было отказано. В кассационной жалобе Б. поставил вопрос об отмене состоявшегося решения как постановленного с неправильным применением норм материального права.

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда обоснованно отменила состоявшееся судебное решение по следующим основаниям. Из материалов дела следовало, что истец пользовался земельным участком на праве постоянного пользования. В соответствии со ст. 283 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным ст. 279—282 настоящего Кодекса, т.е. по правилам изъятия земельного участка, находящегося в собственности, путем выкупа.

Суд, отказывая в иске, вышеприведенную норму не применил, в связи с чем решение нельзя признать законным. Поскольку вопрос о размере выкупной цены не исследовался в суде первой инстанции, судебная коллегия лишена возможности принять свое решение, не передавая дело на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела суду следовало уточнить правовые основания изъятия земельного участка, его статус, определить стоимость его выкупной цены и правильно применить нормы материального права⁷⁴Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 14 марта 2006 г. по делу № 33—737 // Архив Воронежского областного суда..

При новом рассмотрении дела Центральный районный суд г. Воронежа взыскал с администрации городского округа г. Воронежа в пользу земелепользователя Б. выкупную цену (183 250 руб.) за изъятый для муниципальных нужд земельный участок, используемый Б. на праве постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с заключением эксперта о рыночной стоимости изымаемого земельного участка⁷⁵Решение Центрального районного суда г. Воронежа от 14 июля 2006 г. по делу № 2—2201 // Архив Центрального районного суда г. Воронежа..

Примечательны по этому делу рассуждения суда о понятии «государственные и муниципальные нужды»: в мотивировочной части своего решения суд подчеркнул, что с принятием Конституции РФ законодатель не отказался от понятия «общественные нужды», и в новых условиях этим понятием охватываются как государственные, так и муниципальные нужды.

В научной юридической литературе понятие «государственные (муниципальные) нужды» зачастую раскрывается как определенные законом объективно возникшие общественно значимые потребности, необходимость в удовлетворении которых обусловлена интересами широкого круга субъектов, реализуемые в установленном законом порядке публично-правовыми образованиями. При этом следует заметить, что используемый собственником жилья земельный участок, изымаемый для публичных нужд, может принадлежать гражданину как на праве собственности, так и на ином (ограниченном) вещном праве, предусмотренном Земельным кодексом РФ.

Очень интересное разъяснение относительно обсуждаемого понятия дается в учебнике по земельному праву под редакцией Г.Е. Быстрова и Р.К. Гусева: изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд базируется на властных полномочиях государства, муниципального образования и должно преследовать какие-либо коллективные интересы, общеполезную цель, мотивом принятия такого решения при этом являются не чрезвычайные обстоятельства, а интересы развития территории, в связи с чем цель, ради которой производится изъятие, предусматривается, как правило, градостроительной и землеустроительной документацией (планами, программами). Изъятие земельного участка для публичных нужд — это принудительное прекращение земельных прав для достижения каких- либо положительных результатов, направленных на удовлетворение государственных или муниципальных, но не частных интересов⁷⁶Земельное право. Учебник / Под ред. Г.Е. Быстрова. P.K. Гусева. М.: TK Велби, 2006. С. 316..

Это прекрасное разъяснение можно дополнить лишь тем, что содержание государственных и муниципальных нужд (потребностей) раскрывается во многих федеральных законах и иных нормативных актах.

В ст. 55 ЗК РФ, регламентирующей условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, применяется термин «отчуждение», а не «изъятие», что позволяет говорить о равнозначном понимании законодателем смысла данных терминов в контексте не только указанной статьи, но и применительно к рассматриваемому вопросу в целом, а следовательно, об обоснованности и возможности их синонимичного применения.

По обоснованному мнению Е.А. Конюх, изъятию подлежат земельные участки, находящиеся только в составе земель поселений, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 83 ЗК РФ именно эта категория земель используется и предназначена для застройки и развития городских и сельских поселений. В поселениях жилые помещения, как правило, размещаются в специальных территориальных зонах — жилых. Именно жилые зоны, предназначенные для застройки жилыми зданиями, объектами индивидуальной жилой застройки, мало-, средне- и многоэтажной смешанной жилой застройки (п. 1,5 ст. 85 ЗК РФ, ч. 2 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ), среди других территориальных зон в структуре земель поселений являются приоритетными.

В то же время, если существует публичная необходимость в изъятии земельных участков в границах населенного пункта, этот приоритет не имеет определяющего значения, в силу чего закон не содержит положений, запрещающих совершать подобные действия в жилых, в иных территориальных зонах земель поселений. Наоборот, в законе четко прописывается: в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд (п. 3 ст. 83 ЗК РФ). Земли других категорий земельного фонда РФ предназначены и должны использоваться для достижения иных специальных целей, хотя и на них в некоторых случаях возможно размещение жилых помещений.

Однако в случаях, установленных земельным законодательством, на названных землях либо на их определенных участках расположение жилых объектов категорически запрещено. Так, например, на основании п. 3 ст. 90 ЗК РФ запрещается строительство жилых и общественных зданий, складов на полосах отвода автомобильных дорог⁷⁷Конюх Е.А. Обеспечение жилищных и земельных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд // Журнал российского права. 2006. № 1. С. 33—34..

Возмещение выкупаемого земельного имущества производится на условиях предварительной выплаты стоимости земельного участка с соблюдением принципа полного возмещения (п. 2 ст. 55 ЗК РФ). Выкупная цена включает в себя рыночную стоимость земельного участка, рыночную стоимость находящегося на участке недвижимого имущества, и все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п. 2 ст. 281 ГК РФ). Конкретная стоимость земельного участка определяется по соглашению сторон при достижении соглашения с собственником, а при недостижении такого соглашения — на основании решения суда (п. 2 ст. 55 ЗК РФ). Возмещение может производиться как в денежной форме, так и в натуре — по соглашению с собственником ему может быть предоставлен другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену (п. 3 ст. 281 ГК РФ).

В Гражданском кодексе вопросам возмещения убытков, соблюдения гарантий прав землепользователей при изъятии (выкупе) земельных участков для публичных нужд посвящены, в частности, п. 2 ст. 235, ст. 239, 283.

Согласно ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279—282 и 284—286 настоящего Кодекса. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Как указано в ст. 279 ГК РФ, земельный участок для государственных или муниципальных нужд изымается у собственника путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации⁷⁸В решении уполномоченного органа должны быть указаны описание земельного участка, подлежащего изъятию (кадастровый номер, категория земель, местоположение, площадь), выкупная цена, включающая в себя рыночную стоимость земельного участка и стоимость убытков, обязательство Российской Федерации в лице уполномоченного органа уплатить выкупную цену, сроки выплаты, наименование органа, уполномоченного подписать соглашение с собственником о выкупе земельного участка.. Государственные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством⁷⁹Важно подчеркнуть, что в соответствии с Гражданским кодексом, если выкуп земельного имущества для муниципальных нужд осуществляется муниципальным образованием, то принятие решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд осуществляется федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Такое положение обоснованно критикуется в юридической литературе // Клейменова ЕС. Модель изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд в Гражданских кодексах стран — участниц Содружества // Бюллетень нотариальной практики. 2006. № 5. С. 38..

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

Уполномоченный орган сначала принимает решение об изъятии земельного участка, и только затем — решение об изъятии жилого помещении. Эти решения могут быть приняты одновременно. Следует отметить, что если в соответствии с ч. 2 ст. 32 ЖК РФ решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием соответствующего земельного участка для публичных нужд принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, то решение об изъятии земельного участка для аналогичных нужд должно приниматься в силу п. 2 ст. 279 ГК РФ федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ.

Важно подчеркнуть, что в соответствии с Гражданским кодексом, если выкуп земельного имущества для муниципальных нужд осуществляется муниципальным образованием, то принятие решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд осуществляется федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Среди органов, перечисленных в п. 2 ст. 279 ГК РФ и уполномоченных принимать решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, не упомянуты органы местного самоуправления, в то время как согласно ст. 11 ЗК РФ к полномочиям этих органов относится изъятие (выкуп) земельных участков для муниципальных нужд. Указанное положение обоснованно критикуется в юридической литературе. Такая непростительная забывчивость законодателя дает основание ставить под сомнение саму возможность изъятия земельных участков для муниципальных нужд. Одновременно, как верно отмечается в литературе, представляется спорной разумность положения о том, что, если участок изымается для муниципальных нужд и выкуп осуществляется муниципальным образованием, то решение о выкупе должен принимать субъект Федерации. Данный законодательный пробел следует, на наш взгляд, устранить в полном соответствии с Земельным кодексом РФ.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных ч применением земельного законодательства» разъясняет судам, что при рассмотрении споров, связанных с принудительным изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем его выкупа (ст. 49, 63 3К РФ и ст. 279 ГК РФ), арбитражным судам следует иметь в виду, что принудительное отчуждение земельного участка может осуществляться в соответствии с решением федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ (ст. 279 ГК РФ), органов местного самоуправления (ст. 11, 63 ЗК РФ) (п. 27).

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период (ст. 280 ГК РФ).

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка соответствующего уведомления (ст. 282 ГК РФ).

Из содержания данной нормы непонятно, должен ли соответствующий орган в обязательном порядке обращаться в суд или возможно достижение соглашения с собственником путем переговоров, поскольку собственник может не согласиться вообще с решением об изъятии, а может, согласившись с решением, быть против предложенной ему выкупной цены и других условий выкупа.

Представляются верными рассуждения С.В. Орлова и М.А. Кисляковой о том, что орган, принявший решение об изъятии участка, может только предложить собственнику заключить соглашение о выкупе у него земельного участка. При несогласии собственника с решением об изъятии у него земельного участка орган, принявший решение о выкупе, обращается в суд. Но ни в ЗК РФ, ни в ГК РФ не сказано, что предстоит определить в судебном процессе — только ли размер выкупной цены земельного участка или соответствующему органу требуется лишь доказать саму необходимость изъятия земельного участка. Поэтому предметом судебного разбирательства могут быть оба этих вопроса.

Как отмечено в ст. 281 ГК РФ, плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Не менее важные положения о порядке изъятия (выкупа) земельных участков для публичных нужд имеются и в Земельном кодексе РФ (гл. VI, VII, IX)⁸⁰Условия и порядок изъятия (выкупа) земельных участков у их собственников для публичных нужд регулируются ст. 49. 55, 79, 83, 84, 101 Земельного кодекса РФ..

Так, согласно п. 1 и 2 ст. 55 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным ст. 49 настоящего Кодекса. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Пункт 1 ст. 63 ЗК РФ также подчеркивает, что изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;
возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;
возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

В п. 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 имеется весьма важное и для судов общей юрисдикции разъяснение о том, что под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков не позднее чем за 1 год до предстоящего изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков до истечения года со дня получения уведомления допускается только с согласия собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

Расходы, понесенные собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков, возмещению не подлежат (п. 2, 3 ст. 63 ЗК РФ).

И. Малюткина-Алексеева обоснованно предлагает установить и максимальный срок, в течение которого земельный участок может быть изъят для публичных нужд после соответствующего уведомления. И земельный участок, и находящиеся на нем иные объекты недвижимости подвержены изменениям (износу), и для поддержания земельного участка, жилого дома в надлежащем порядке зачастую требуются существенные денежные вложения (расходы), косметический, а иногда и капитальный ремонт отдельных конструкций, санитарно-технического, газового, иного оборудования, соответствующие мелиоративные, осушительные и иные работы по улучшению плодородия почвы, состояния земельного участка. Поэтому, когда принятие уведомления об изъятии земельного участка затягивается, то положение землепользователя существенно ухудшается.

По мнению ученой, целесообразно установить 3-летний максимальный срок для реализации прав уведомленного о предстоящем изъятии, по истечении которого, во-первых, решение об изъятии земельного участка и уведомление прекращают свое действие, во-вторых, обладатель прав на земельный участок получает возможность проведения любых мероприятий, повышающих стоимость земли и находящейся на ней недвижимости с возмещением в последующем при возобновлении процедуры изъятия всех понесенных в связи с этим расходов, в-третьих, повторное решение об изъятии одного и того же земельного участка может быть принято также по истечении 3 лет с момента прекращения действия предыдущего решения, если иное не будет установлено соглашением с землепользователем⁸¹Малюткина-Алексеева И. Усилить гарантии прав граждан при изъятии у них земельных участков// Российская юстиция. 2002. № 12. С. 26..

Названные выше положения ст. 63 3К РФ о риске улучшения состояния земельного участка после получения уведомления о предстоящем изъятии отредактированы более удачно, нежели аналогичные положения ст. 280 ГК РФ. Дело в том, что в юридической литературе справедливо отмечается, что положения этой статьи ГК РФ, устанавливающие, что обладатель прав на земельный участок (собственник жилого помещения) несет риск отнесения на него затрат и убытков с момента государственной регистрации решения об изъятии, нарушают конституционные права землепользователя на справедливое и равноценное возмещение стоимости изымаемого для публичных нужд имущества, особенно в том случае, когда момент государственной регистрации решения об изъятии и момент извещения обладателя прав существенно разорваны во времени, в течение которого лицом произведены какие-то улучшения в имуществе.

Иначе говоря, все улучшения, производимые собственником жилого помещения на принадлежащем ему земельном участке в этот период (т.е. с момента государственной регистрации и до момента уведомления), не подлежат компенсации. Но как лицо может нести риск затрат и убытков, если оно еще не знает о принятом в отношении его имущества решении?

В п. 4 ст. 63 ЗК РФ прямо подчеркнуто, что собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд помимо соблюдения указанных в п. 1 этой статьи гарантий должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок.

Как отмечает известный итальянский цивилист У. Маттеи, в случае принудительного отчуждения государством частной собственности было бы нерационально допустить навязывание частным собственником государству безоговорочной цены за отчуждаемое имущество, т.е. такой субъективной цены, на которой может настаивать собственник при передаче имущества другому лицу, так как в аналогичных ситуациях предоставление государством общественных благ гражданам было бы невозможным. Выходом из создавшейся ситуации является соблюдение принципа справедливости и использование рыночной цены, к которой могут придти покупатель и продавец при сложившейся конъюнктуре рынка.

В связи с изложенным немалый интерес представляет дело, рассмотренное Елецким городским судом Липецкой области.

Администрация г. Ельца Липецкой области обратилась в суд с иском к К. о его вселении в новый жилой дом в другом районе города и выселении из принадлежащего ему дома, подлежащего сносу в связи с изъятием земельного участка для строительства автодорожной эстакады через ручей Ельчик. К. иск не признал, ссылаясь на то, что его не устраивает месторасположение предлагаемого администрацией земельного участка, и предъявил встречное требование о выделении ему других участков по его выбору. Решением суда иск администрации о выселении К. во вновь возведенный дом на выделенном для этого по усмотрению администрации земельном участке был удовлетворен, а требования ответчика выделить ему один из нескольких участков по его желанию были оставлены без удовлетворения.

Как было установлено при рассмотрении дела, при разрешении вопроса о том, в какой форме К. должны быть компенсированы расходы, связанные с изъятием земельного участка и сносом дома, ответчик выразил желание получить другой земельный участок и поселиться во вновь возведенном на нем индивидуальном жилом доме. Суд указал в своем решении на то, что, хотя желание собственника сносимого дома о месте расположения предоставляемого для нового строительства земельного участка должно учитываться, окончательное решение по этому вопросу входит в компетенцию местного органа исполнительной власти. При рассмотрении данного дела судом не было установлено каких-либо злоупотреблений со стороны этих органов либо нарушений прав К. на получение земельного участка для строительства нового дома.

Предложенный ответчику земельный участок расположен в исторической центральной части г. Ельца и, согласно заключению экспертов, проводивших биолого-почвенную экспертизу, пригоден для сельскохозяйственного использования. Плодородие и качественный состав почвы превышают средние для города показатели. Этот участок по размеру больше изымаемого у ответчика. Индивидуальный жилой дом, в который был выселен К., по строительно-техническим характеристикам, стоимости, размеру жилых и подсобных помещений значительно превосходит дом, подлежащий сносу. Вышестоящая судебная инстанция указала, что при таких обстоятельствах дела суд пришел к правильному выводу о том, что переселение ответчика в предоставленный ему новый дом законных прав К. не нарушает⁸²Обзор судебной практики Верховного Суда РФ // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 10..

Семья Ю. обратилась в суд с иском к АО «Белохолуницкий завод» о предоставлении им жилья и выплате компенсации в связи со сносом принадлежащего им дома в г. Белая Холуница Кировской области. Они ссылались на то, что земельный участок, на котором расположен их дом, был выделен в 1987 г. Белохолуницкому машиностроительному заводу (ныне АО) под строительство жилых домов и реконструкцию. В этой связи им запретили производить новое строительство, капитальный ремонт дома и хозяйственных построек, вселять и прописывать других лиц. До 1994 г. завод гарантировал снос и предоставление жилья, но затем уклонился от этого.

В то же время произвел строительство гаражей в непосредственной близости от дома истцов. Все это осложнило возможность пользоваться домом, техническое состояние которого значительно ухудшилось. Решением Белохолуницкого районного суда Кировской области на акционерное общество «Белохолуницкий завод» была возложена обязанность по предоставлению семье Ю. благоустроенного жилого помещения, а также взыскана в их пользу денежная компенсация за подлежащий сносу жилой дом. Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда решение суда оставила без изменения. Постановлением президиума Кировского областного суда решение суда и определение кассационной инстанции были отменены, и дело было направлено на новое судебное рассмотрение.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене постановления президиума областного суда по следующим основаниям.

Отменяя решение суда и кассационное определение, президиум областного суда сослался на ошибочность выводов суда по делу, в том числе касающихся правовых последствий сноса находящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд. Поскольку дом Ю. фактически не снесен, то, по мнению президиума, возлагать на ответчика обязанность по обеспечению истцов благоустроенным жильем нельзя. Однако данный вывод сделан без учета установленных судом обстоятельств. Как видно из материалов дела, упомянутый земельный участок в г. Белая Холуница был изъят и передан заводу под комплексную застройку решением исполкома городского Совета народных депутатов.

Распоряжением исполкома Кировского областного Совета народных депутатов в связи с изъятием земельного участка разрешен снос жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, в том числе и названного дома. Во исполнение этого ответчик приступил к изъятию участка и сносу строений. Непосредственно у истцов были снесены баня и колодец, а участок выделен под строительство автомобильных гаражей. И хотя дом снесен не был, но использовать его по назначению истцы не могли, так как он оказался в зоне строящихся гаражей. Допрошенные в качестве свидетелей в судебном заседании главный архитектор района и главный санитарный врач районного центра Госсанэпиднадзора показали, что разрешение на строительство гаражей выдавалось с учетом того, что дом истцов будет снесен в соответствии с утвержденным проектом застройки.

Вышестоящая судебная инстанция отметила, что при таких обстоятельствах судом сделан правильный вывод о допущенном нарушении имущественных прав истцов в связи с изъятием земельного участка. Поскольку право частной собственности в силу ст. 35 Конституции РФ охраняется законом, суд обоснованно удовлетворил иск семьи Ю. в части возложения на АО «Белохолуницкий завод» обязанности по предоставлению благоустроенного жилого помещения, отвечающего требованиям жилищного законодательства, а также выплате денежной компенсации стоимости сносимых строений и устройств. Вывод президиума областного суда о том, что правовые последствия, предусмотренные ст. 137 ЖК РСФСР, наступают только в случае сноса жилого дома, не может быть признан состоятельным, так как сделан без учета того, что собственник дома при изъятии земельного участка и фактическом использовании его под застройку был лишен возможности реального владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

При таких обстоятельствах постановление президиума Кировского областного суда не может быть признано законным и обоснованным, а потому подлежит отмене. В то же время решение суда и определение кассационной инстанции соответствуют установленным обстоятельствам дела и требованиям закона, в связи с чем должны быть оставлены без изменения⁸³Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 ноября 1995 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. № 4..

Не должно отразиться на выборе возмещения то обстоятельство, что собственник проживает в другом населенном пункте и не зарегистрирован по месту жительства в жилом помещении, подлежащем сносу (выкупу).

В связи с изложенным большой интерес для судебного правоприменения по обсуждаемому вопросу представляет гражданское дело по заявлению гражданина К. По данному делу Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что сам по себе факт регистрации по месту жительства или отсутствия таковой не порождает для гражданина каких-либо прав и обязанностей и не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами и законодательными актами субъектов Российской Федерации. Суть дела такова.

Гражданин К. обратился в суд с заявлением о признании недействительным Положения о порядке возмещения в г. Москве убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных, муниципальных (городских) и других нужд, утвержденного распоряжением мэра Москвы от 26 августа 1998 г. № 857-РМ, в той мере, в какой оно связывает вопросы возмещения ущерба с наличием или отсутствием регистрации по месту жительства и необоснованно ограничивает права тех собственников, которые не зарегистрированы в своих домах постоянно. Заявление обосновано тем, что это положение ограничивает его право собственника на получение квартиры взамен изымаемого у него дома и противоречит действующему Закону РФ от 25 июня 1993 г. № 5242—1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции сослался на то, что применительно к данному случаю регистрация гражданина по месту жительства является необходимым условием для реализации гражданином его права на получение квартиры по установленным нормам взамен сносимого жилого дома. С регистрацией по месту жительства связано право гражданина на получение квартиры по установленным в г. Москве нормам предоставления жилья, что соответствует требованиям федерального жилищного законодательства и Закону РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила состоявшееся решение, указав следующее.

По смыслу Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» каждый гражданин Российской Федерации имеет право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации. Сам по себе факт регистрации по месту жительства или отсутствие таковой не порождает для гражданина каких-либо прав и обязанностей и не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами и законодательными актами субъектов Российской Федерации. Федеральное земельное законодательство и федеральное жилищное законодательство не предусматривают регистрацию по месту жительства как обязательное условие для получения компенсации и возмещения причиненных убытков при изъятии земельных участков, в том числе у граждан, для государственных, муниципальных (городских) и других нужд⁸⁴Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ № 5Г-01— 56 // Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2001 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2001. № 12..

При рассмотрении земельных споров допустимо применение не только способов защиты, указанных в ст. 57—62 ЗК РФ, но и способов защиты, предусмотренных в ст. 12—16 ГК РФ. К таковым (помимо указанных в ЗК РФ) относятся, в частности, неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; прекращение или изменение правоотношения; признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности; применение последствий недействительности ничтожной сделки; присуждение к исполнению обязательства в натуре; взыскание неустойки; компенсация морального вреда.

Как известно, гражданское право обладает мощным универсальным набором правовых средств (инструментарием) по защите прав граждан, которые с успехом можно использовать при защите земельных прав. Безусловно, применение при этом перечисленных способов для защиты земельных прав возможно с учетом правовой природы и особенностей земельных правоотношений.

Помимо гражданско-правовых способов защиты земельных прав существуют меры оперативного воздействия по защите своих прав. В юридической литературе их называют самостоятельными способами защиты субъективных прав граждан без предварительного обращения к юрисдикционным органам. К таковым, в частности, относятся: отказ от недоброкачественного или просроченного исполнения; односторонний отказ от исполнения договора; одностороннее изменение условий договора; приостановление встречного исполнения.

Выбор конкретного способа защиты земельных прав происходит самостоятельно гражданином (управомоченным лицом), за исключением случаев, когда способ защиты нарушенного права прямо определен правовой нормой, регулирующей соответствующее земельное правоотношение.