Понятие и виды жилищных прав

Сошлемся на утверждение К.П. Победоносцева о том, что «хотя система юридических отношений не может иметь математической точности, но она необходима». Факт необходимости системы жилищных прав нами уже обоснован, в этом утверждении мы хотим присоединиться к его первой части. Многообразие жизненных ситуаций не всегда позволяет юристам формулировать научные классификации на «все случаи жизни», хотя именно к этому они и должны стремиться. Любая классификация достаточно условна, и подобную оговорку делают многие ученые. Однако наша задача осложняется еще и тем, что необходимо учитывать социальную значимость такой категории, как жилищные права. Относя определенные права к той или иной группе, отдавая приоритет господству одних прав над другими, допуская одновременное сосуществование нескольких жилищных прав на один объект данных прав, нужно быть предельно осторожными, поскольку мы, во-первых, затрагиваем не только имущественную сферу субъекта права, во-вторых, допускаем априори возможность не только их ограничения, но и лишения.

Для начала предложим классификацию жилищных прав по субъектному составу. Так, можно выделять жилищные права:

физических лиц;
юридических лиц;
органов публичной власти (государственной власти и органов местного самоуправления).

В ст. 1 ЖК РФ, посвященной основным началам жилищного законодательства, говорится о принципах беспрепятственного осуществления жилищных прав, необходимости обеспечения восстановления нарушенных прав, их защиты, а также возможности их ограничения только на основании федерального закона безотносительно к субъектному составу участников жилищных отношений (п. 1,3 ст. 1 ЖК РФ). Но только гражданам гарантируется осуществление прав по своему усмотрению и в своих интересах, а также гарантируется свобода в их реализации (п. 2 ст. 1 ЖК РФ). Юридическим лицам и органам власти отказано в подобном подходе к их жилищным правам. Еще большее недоумение вызывает то, что только граждане, осуществляя жилищные права и исполняя жилищные обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (п. 2 ст. 1 ЖК РФ).

Подобная законодательная формулировка, с одной стороны, может быть объяснена тем, что реализовать основное целевое назначение жилого помещения (а именно - проживать в нем) может только физическое лица. Вместе с тем юридические лица наделены определенными жилищными правами не только как собственники жилых помещений или арендаторы, но и в случае создания юридических лиц для управления многоквартирными домами (ТСЖ, ЖСК). Публичные органы власти могут участвовать в жилищных отношениях и как собственники, а также наделяются публичными субъективными правами в области контроля за жилищным фондом. Поэтому данную классификацию следует уточнить в том смысле, что жилищные права могут быть подразделены на:

жилищные права лиц, связанные с удовлетворением потребности в проживании;
жилищные права иных субъектов (удовлетворяющих потребность в материальном объекте (жилом помещении) по субъективным причинам (физические лица) или объективным причинам (юридические лица и публичные органы власти в силу объективного отсутствия возможности проживать в жилье).

Как уже отмечалось, особенность данного деления субъективных прав учтена не в полной мере.

Специфика субъективных жилищных прав проявляется и в том, что они возникают не только по поводу готового объекта - жилого помещения. Необходимо признать, что отношения, предшествующие получению жилого помещения, направленные на его получение/приобретение с момента выражения вовне своей жилищной потребности и сформировавшегося интереса в его удовлетворении (будь то постановка на учет, вступление в отношения по строительству жилого помещения и т.п.), должны подчиняться особому правовому регулированию с точки зрения охраны возникающих при этом прав. Конечно, квинтэссенцией, сердцевиной, ядром данных прав должны стать права, связанные с непосредственным проживанием в жилом помещении. Тем не менее, считать жилищными правами только их было бы неправильно.

В связи с этим предлагаем подразделить жилищные права на:

те, которые возникают с момента возникновения субъективного частного права на жилое помещение;
те, которые возникают до момента возникновения прав на жилое помещение и связаны с его созданием.

Множество приведенных выше классификаций жилищных прав раскрывают особенности прав на сами жилые помещения; иногда авторы затрагивают вопросы постановки на учет, характеризуя их как административные права (публичные), необходимые для возникновения гражданских (они же собственно жилищные, они же частные) прав. Следовательно, одной из основных классификаций субъективных жилищных прав является их подразделение на частные и публичные субъективные жилищные права. Подобный подход строится на двух основополагающих постулатах. Во-первых, бесспорное разделение позиции о существовании частного и публичного права. Во-вторых, деление на частные и публичные не норм объективного права, а непосредственно субъективных прав. При этом более четкого обоснования заслуживает критерий такого подразделения, поскольку от него зависит «наполняемость» групп соответствующими правами.

Подробное исследование предлагаемых в юридической литературе за многие столетия указанных критериев произведено, в частности, В.А. Беловым¹Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / под общ. ред. В.А. Белова. М., 2007. С. 50-55.. В отношении возможного подразделения субъективных прав на частные и публичные выделяются четыре критерия²Напомним, что речь идет о двух материальных критериях (теория свободы целеполагания и теория Л.И. Петражицкого) и двух формальных (теория инициативы и порядка защиты и теория положения субъектов в регулируемых отношениях).. Те критические замечания, которые были выдвинуты исследователем при характеристике указанных теорий, являются справедливыми. Вместе с тем хотелось бы обратить внимание на некоторые особенности отдельных теорий.

Формальные теории разделения субъективных прав не могут претендовать на самостоятельное значение. В одной из них подменяются причина и следствие (право защищается соответствующим образом, поскольку является частным и публичным, а не наоборот), а другая является зеркальным отражением теории метода правового регулирования. В связи с этим данные теории могут быть использованы как дополнительные при отнесении определенных прав к той или иной группе.

Наиболее обоснованными выглядят материальные теории разграничения субъективных прав. Однако теория свободы целеполагания, изложенная в трудах М.М. Агаркова³Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву В 2 т. Т. 1. М., 2002. С 42-94., вызывает критические замечания не только потому, что в основу разделения кладется цель (категория, которая не включается в содержание субъективного права, а потому и не способная выступить критерием его подразделения), но и в силу прямой связи цели и интереса. Помимо многих критических замечаний, которые уже высказаны в отношении теории интереса, следует добавить, что в ряде случае вообще невозможно определить, в чьих интересах (с какой целью) установлена та или иная возможность субъекта. Так, предоставление жилья гражданину и наделение его определенными правами в данной сфере, с одной стороны, удовлетворяют публичный интерес государства (по исполнению взятой на себя конституционной обязанности), а с другой стороны - частный интерес конкретного лица по удовлетворению его жилищной потребности.

Теория Л.И. Петражицкого является отражением теории метода правового регулирования, и основной ее недостаток лежит в плоскости доминирования психологических моментов. «Представление носителя субъективного права о тех целях, которым это право служит» не может выступить объективным критерием разделения субъективных прав, поскольку представления субъекта о целях индивидуальны.

Соглашаясь с тем, что теории разделения частного и публичного права отражают подход к данной проблеме с различных сторон, а базовым критерием при этом выступает метод построения правоотношений, предложим при этом еще один признак, позволяющий отграничить частные и публичные права в жилищной сфере. Для этого обратим внимание на следующие моменты.

Во-первых, большой объем жилищных прав (которые, на первый взгляд, бесспорно могут считаться частными) одновременно может быть представлен либо как обязанность соответствующего субъекта, либо их неосуществление влечет наступление иных негативных последствий.

Так, лицо имеет право на управление многоквартирным домом, но в то же время возможность участвовать в отношениях по коммунальному обслуживанию дома одновременно выступает и его обязанностью вступить в такие отношения. Другой пример, когда в содержание субъективных жилищных прав включаются возможности, нереализация которых влечет для субъекта серьезные негативные последствия. Неосуществление возможностей, включаемых в содержание правомочия пользования жилым помещением, может влечь прекращение самого субъективного права. Так. по действующему жилищному законодательству основанием для прекращения договора найма специализированного жилья в отношении беженцев и вынужденных переселенцев является непроживание данных лиц в предоставленном жилом помещении.

Получается, что принципиальная особенность, характерная для отраслей публичного права, выраженная еще И.А. Покровским, о том, что в публичном праве право одновременно является и обязанностью, а в частном праве - это всегда возможность, которая реализуется по усмотрению соответствующего субъекта, характерна и для большинства прав, вроде бы, на первый взгляд, бесспорно относимых к частному праву. Напомним высказывание правоведа о том, что в отношении отраслей публичного права предоставляемые государством права «имеют в то же самое время и характер обязанностей», а применительно к гражданскому праву «гражданские права есть суть только права, а не обязанности: субъект, которому они принадлежат; он волен ими воспользоваться, но волен и не воспользоваться; неосуществление права не составляет никакого правонарушения».

Более того, многие публичные жилищные права, классически таковыми считающиеся, обладают характерными чертами субъективных частных прав. Здесь можно в качестве примера привести право постановки на учет, которое заключается в возможности на него встать. Причем, как и в частных правах, желание реализовывать или нет данную возможность полностью отдано на усмотрение субъекта, который не только вправе данную возможность не реализовывать, но и в любой момент может отказаться от ее осуществления после постановки на очередь.

Во-вторых, необходимо четко установить зависимость публичных, в основном административных, субъективных прав, связанных с жилыми помещениями, и субъективных частных прав на сами жилые помещения. Такая зависимость должна выражаться в том, что наличие административного (или иного публичного) правоотношения должно либо выступать общей предпосылкой или юридическим фактом, влекущим возникновение частного жилищного правоотношения (постановка на учет), либо рассматриваться в качестве оценки правомерности или неправомерности такого юридического факта (переустройство или перепланировка, перевод), либо административные права должны предоставляться субъекту для исполнения возложенных на него обязанностей в рамках частного правоотношения, которые следует расценивать как установленные публичным правом пределы осуществления субъективного права.

Наличие соответствующих субъективных публичных прав в жилищной сфере сопряжено с установлением пределов осуществления субъективных прав на жилые помещения. Так, установление обязанности собственника (и иного управомоченного субъекта, например, нанимателя) согласовывать действия по переустройству и перепланировке сужает объем возможностей, которые есть у собственника (и иного лица). Получение согласия на перевод помещения из жилого в нежилое также ограничивает собственника в его абсолютном господстве над жилым помещением. Во исполнение возложенных на субъектов обязанностей данные лица наделяются соответствующими субъективными публичными правами, дающими им право требовать совершения определенных действии (в частности, по согласованию) от органов публичной власти.

Насколько подобная позиция законодателя оправданна? Не является ли это наследием советского периода?

Установление публичным правом определенных пределов осуществления соответствующих субъективных прав должно иметь под собой серьезное обоснование. В отношении жилых помещений таким обоснованием может являться забота государства о сохранении жилищного фонда в силу его ценности, социальной значимости и постоянной нехватки для исполнения обязанностей, взятых на себя государством в соответствии со ст. 40 Конституции РФ.

Представляется, что не все введенные ограничения можно этим объяснить.

Во-первых, государство изначально исходит из предпосылки о неразумности и недобросовестности действий управомоченного субъекта в случае совершения технических действий с жилым помещением. По сути, введение требований о согласовании действий по переустройству и перепланировке должно предотвратить предполагаемое, возможное нарушение прав других лиц.

К сожалению, по причинам, которые мы можем объяснить только историческим влиянием административно-командной системы во всех сферах жизни, публичное регулирование в данной области сохранено в полном объеме. Хотя можно обнаружить и некоторые положительные тенденции. Так, лица, имеющие право на совершение подобных действий, теперь не получают разрешение на их осуществление, а согласовывают свои действия с органами публичной власти. Однако такое терминологическое уточнение мало что изменило в содержательном плане. Следствием усиления частноправовых начал является установленная процедура «узаконения» действий по переустройству и перепланировке.

Как представляется, именно эта процедура должна быть взята за правило при правовом регулировании отношений в данной области. Поскольку действия собственника (или иного управомоченного лица) влекут прекращение существования объекта (появляется новый, измененный объект недвижимости), а технический учет жилых помещений явно необходим, то именно на этом этапе должно осуществляться частичное административное регулирование. Собственник, подтвердив, что совершенными действиями он не нарушил технических норм и правил (как следствие это означает, что подобными действиями не были нарушены права и интересы других лиц, не создана угроза их жизни и здоровью), должен получить новый технический паспорт и впоследствии новое свидетельство о праве собственности на жилое помещение. С оценкой действий собственника с технической стороны вполне справятся специалисты из БТИ, и задействовать в этом случае органы местного самоуправления совершенно не обязательно.

Во-вторых, неоправданным выглядит и введение согласительной процедуры в случае перевода помещения из жилого в нежилое. Если объяснять ее введение названной выше причиной - заботой государства о сохранении жилищного фонда, то напрашивается совершенно иное законодательное решение данного вопроса, а именно - полный запрет на совершение таких действии. Масштабное осуществление перевода помещения из жилого в нежилое для организации (как правило) офисных помещений, магазинов, салонов красоты и т.п. существенно уменьшает объем жилищного фонда в стране и приобретает сегодня устрашающие размеры Государство же, устанавливая разрешение на осуществление данных действий, одновременно с этим устанавливает административное согласование, не имеющее серьезного практического значения. Иные лица (чьи права как раз и могут быть нарушены подобным решением управомоченного субъекта) устраняются от возможного влияния на осуществление данных действий.

На основании изложенного можно сделать следующий вывод. В случаях, когда объем соответствующих субъективных прав в частной сфере сужается за счет введения публичных требований по согласованию реализации определенных возможностей, это должно иметь под собой веские причины. В жилищной сфере такие ограничения выглядят надуманными и никак не могут быть объяснены ни с точки зрения частного права (где разумность участников гражданского оборота предполагается), ни с точки зрения защиты государственных интересов в деле сохранения жилищного фонда.

Указав два основных направления, по которым необходимо оценивать соотношение частных и публичных прав в жилищной сфере, предложим свое видение особенностей субъективных жилищных прав.

Таким образом, субъективные жилищные права формируются из возможностей, которые можно отнести к нетипичным для своих отраслей права.

Это итоговый вывод, который требует пояснения.

Для гражданских субъективных прав характерно то, что они выступают мерой возможного поведения управомоченного лица. На то она и возможность в сфере частного права, что предполагает абсолютную свободу ее реализации. Если неосуществление соответствующей возможности сопровождается наступлением для управомоченного лица каких-либо негативных последствий, то признать данное субъективное право типичным для всех гражданских прав нельзя. В публичной сфере все субъективные права должны быть и обязанностями для соответствующего субъекта. Это типичные для отраслей публичного права ситуации. Когда управомоченное лицо наделено определенной возможностью, которую он вправе реализовывать по своему усмотрению, не сообразуя свою деятельность с принятым решением органа власти, не подчиняясь ему, данные субъективные права считать публичными можно с большой натяжкой, что фактически сегодня и имеет место.

Таким образом, субъективное частное право - это такая мера возможного поведения управомоченного лица, осуществление которой не может влечь никаких негативных последствий и служить основанием для привлечения к ответственности; субъективное публичное право - это мера возможного поведения управомоченного лица, неосуществление которой дает основание для понуждения к совершению данных действий и влечет наступление публичной ответственности⁴Следует сделать одно принципиальное уточнение. При таком определении субъект немого публичного права возникает ощущение, что оно совпадает с пониманием обязанности в частном праве (необходимость совершения действий, составляющих содержание обязанности, «стимулируется» наличием возможности государственного понуждения или наступлением иных негативных последствий). Вместе с тем именно этот аспект является яркой особенностью субъективных прав в публичной сфере: соответствующее право (благо) одновременно является обязанностью (бременем). Так, обязанность прохождения военной службы (за неисполнение которой наступает ответственность и понуждение) является одновременно и правом лица (возможностью, осуществления которой субъект вправе требовать)..

Если при анализе возможностей, входящих в состав субъективного права, отсутствует хотя бы один из названных признаков, то это может означать формирование особой, «промежуточной» группы прав, которые при сохранении основного признака (юридически равные субъекты - частное правоотношение; юридически властвующий с юридически подвластным - публичное) приобретают определенные черты противоположной группы.

Наиболее очевидное объяснение возникновения данных ситуаций может быть следующее:

ошибочное законодательное регулирование в данной области общественных отношений;
появление тенденций к смещению границы частного и публичного права (в ту или другую сторону).

Одновременно с этим можно высказать предположение о том, что существование подобной промежуточной группы прав может иметь место в течение достаточно продолжительного времени Примеров того, как равные субъекты в частном правоотношении одномоментно превращались в неравных в публичном правоотношении, советская история дает много. Активно обратный процесс происходил в период распада Советского государства и формирования нового гражданского законодательства. В настоящее время следует констатировать относительно стабильную ситуацию в данном вопросе. Однако отсутствие кардинальных перемен в политической или экономической сфере (следствием которых являются и коренные изменения в законодательстве) не говорит об отсутствии незначительных изменений, которые могут свидетельствовать о постепенном исключении одних отношений - норм-правоотношений из сферы частного права и об их включении в публичную сферу, а также, соответственно, обратного процесса.

Кроме того, наличие подобной группы прав может быть предопределено объективно существующими условиями развития общества, построением системы государственной власти и т.п. (в частности, принятие государством определенных социальных обязательств перед гражданами своей страны подразумевает наделение их соответствующими субъективными правами в данной области). Мировые тенденции в отношении социальной сферы таковы, что рост городов и численности населения, во-первых, не способствует решению жилищной проблемы (как следствие совместное проживание в помещении нескольких лиц), во-вторых, увеличивает удельный вес многоквартирных домов. Эти отношения требуют особого правового регулирования, что в итоге выражается в конструировании особых возможностей в составе субъективных прав.

Вместе с тем наличие такой особенности не должно означать смешение данных прав между собой и превращение в группу «частно-публичных» прав. Подобный вывод можно сделать в случае ошибочных ответов на следующие вопросы: если проживание как возможность, входящая в состав субъективного права на жилое помещение, одновременно является и «обязанностью» соответствующего субъекта, то почему мы не считаем данное право публичным? Почему право быть поставленным на учет нельзя отнести к частному праву, коль скоро это определенная добровольная возможность для лица?

Различия и особенности проявляются здесь, на наш взгляд, в следующем. Невозможность отнесения прав по постановке на учет к частным заключается в том, что данная возможность управомоченного лица ограничена несколькими «необходимостями»:

необходимостью обращения в соответствующие публичные органы (обязан обратиться именно туда, куда указывает закон);
необходимостью подчиниться решению публичного органа, который вправе принять императивное решение по данному вопросу, в частности, отказать (хотя опять же в рамках тех оснований, которые допустимы законом, и с возможностью судебного обжалования);
необходимостью подчиняться дальнейшему контролю со стороны органа власти.

Особенность частных прав проявляется в другом. Несмотря на наличие требования о совершении определенных действий, неисполнение которого может влечь прекращение субъективного права, это все равно остается возможностью. Принудить субъекта к осуществлению данной возможности никто не вправе. Проживать или не проживать в жилом помещении - личное дело каждого человека. В связи с этим даже наличие такого негативного последствия не дает оснований для полного отождествления (в рассматриваемом ракурсе) частных и публичных прав. Обязанность вступить в коммунальные отношения в силу специфики жилищных отношений либо трансформируется в обязанность оплаты, либо восполняется действиями других лиц (решению которых лицо обязано подчиниться). Кроме того, как правило, отсутствие в приведенных примерах в качестве одной из сторон органа публичной власти также свидетельствует о невозможности считать данные права публичными.

Таким образом, несмотря на наличие указанных особенностей, рассматриваемые права сохраняют основные признаки, характерные для частных и публичных прав. Дополнительные критерии (в частности, субъектный состав) позволяют также рассматривать их в качестве прав, входящих в содержание соответствующих правоотношений.

Итак, субъективные права, возникающие по поводу жилого помещения, формируют блок особых жилищных прав в том случае, если представляют собой нетипичные для своих отраслей права конструкции. Только для данных видов отношений требуются особый инструментарий жилищного законодательства, выделение их в особую группу жилищных отношений. Во всех остальных случаях, несмотря на то, что эти отношения возникают по поводу жилого помещения, их регламентация в рамках жилищного законодательства представляется нецелесообразной.

Исходя из такого понимания субъективных жилищных прав, учитывая существующее правовое регулирование данных отношений, к жилищным правам следует отнести:

из сферы частного права - те субъективные права, которые могут рассматриваться как обязанности субъекта (управление многоквартирным домом (и в части пользования общим имуществом, и участие в собрании, и способы управления); те субъективные права на жилые помещения, в которых непроживание может влечь их прекращение, а проживание - предоставляет дополнительные возможности;
из сферы публичного права - те субъективные права, осуществление которых является возможностью для субъекта и не сопровождается наступлением административно-правовой и иной «публичной» ответственности (права, связанные с постановкой на очередь; права по государственной регистрации прав и сделок с жилыми помещениями; права, связанные с установленными пределами осуществления прав на жилые помещения (переустройство и перепланировка, перевод жилого помещения в нежилое⁵Еще раз поясним, что если совершение данных действий не соответствует установленным законом требованиям, то административная ответственность наступает. Но мы имеем в виду другое - совершение данных действий является сугубо возможностью соответствующего лица, и если она не реализована, го правонарушение отсутствует.).

Соответственно, не требующими особого правового регулирования в рамках жилищного законодательства следует считать: субъективные права на жилые помещения, в которых проживание является возможностью, нереализация которой не влечет никаких негативных последствий (в частном праве); субъективные права, связанные с регистрацией по месту жительства и по месту пребывания, по учету жилищного фонда, по контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда. Данные права формируют блок гражданских, административных и иных прав с приставкой «жилищные» только потому, что возникают по поводу жилого помещения. В остальном их содержание полностью укладывается в рамки существующих конструкций (возможность или необходимость) соответствующих отраслей права, а потому их включение в жилищное законодательство вызвано лишь удобством (и то не всегда оправданным) юридической техники.

Следует дать определенные пояснения в отношении субъективных прав на жилые помещения. Дело в том, что на сегодняшний момент в действующем законодательстве (в рамках как ГК РФ, так и ЖК РФ) не содержится ни одной нормы⁶Есть только два исключения в подзаконных актах применительно к специализированному жилью.(!), где прямо было бы прописано, что непроживание в жилом помещении лица может вызвать прекращение его субъективного права. Можно косвенно подвести под это последствие ст. 293 ГК РФ, где говорится о бесхозяйном обращении с жилым помещением, которое может быть следствием отсутствия собственника в жилом помещении (что, например, приводит к его разрушению).

Категорична в этом плане позиция, занимаемая разработчиками проекта Концепции развития законодательства о вещном праве, которые прямо прописывали такое последствие в отношении обладателей узуфрукта. Таким образом, многие из существующих сегодня оснований для проживания в жилом помещении (члены семьи собственника, отказополучатели, получатели ренты, иные лица, проживающие по соглашению с собственником) должны были подпасть под данное негативное последствие в случае их непроживания в жилом помещении. В этой связи правовое регулирование данных отношений должно быть произведено в рамках жилищного законодательства, а права данных категорий лад следовало бы считать жилищными правами. К сожалению, указанная справедливая позиция не нашла своего отражения в проекте федерального закона о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации.

Особого комментария требует ситуация с субъективными обязательственными правами на жилое помещение (права, возникающие на основании договора социального найма, специализированного найма, коммерческого найма, ссуды).

Так, наниматель не может быть лишен права на жилое помещение только потому, что он не проживает в жилом помещении. Этой нормы нет в действующем ГК РФ, да и вряд ли она необходима. Поскольку мы говорим о возмездном договоре, введение такой нормы можно будет рассматривать как необоснованное ограничение прав нанимателя. Вместе с тем мы не отказываемся от ранее высказанных предложений учитывать факт непроживания нанимателя при «конфликте» его прав с правами лиц, постоянно с ним проживающих. Одновременно с этим вряд ли следует игнорировать фактор непроживания применительно к договору коммерческого найма жилого помещения, заключаемого с органом местного самоуправления.

Еще большее удивление вызывает отсутствие специальных норм о договоре ссуды жилого помещения в рамках жилищного законодательства, где безвозмездное предоставление жилья должно служить безусловным основанием для особой правовой регламентации этих отношений. Неиспользование для проживания жилья, предоставленного бесплатно, должно стать безусловным основанием для возможности расторжения договора, а сами предоставление и проживание в нем требуют дополнительного законодательного регулирования

Применительно к договору социального и специализированного найма следует сказать, что специфика данных прав, позволяющая считать их именно жилищными (а не разновидностью гражданских прав или прав публичных), выражается в следующем. Во-первых, это наличие в качестве одной из сторон органа публичной власти и сохранение практики типовых договоров, что ставит под сомнение гражданско-правовую характеристику данных отношений. Во-вторых, непроживание в жилом помещении лиц, признанных беженцами и вынужденными переселенцами, влечет лишение их этого права путем расторжения договора найма специализированного жилья. Аналогичную политику следует проводить и в отношении иных видов специализированного жилищного фонда (что делается, в частности, в отношении студенческих общежитий). В-третьих, наличие а 3 ст. 83 ЖК РФ, позволяющего расторгнуть договор социального найма в случае выезда нанимателя в другое место жительства, подтверждает наличие учета фактического проживания в жилом помещении для сохранения права на него⁷Известна позиция вышестоящих судов и сложившейся судебной практики о том, что сам факт непроживания не влечет расторжения договора, а лишь в совокупности с другим доказательствами (добровольностью выбытия, отсутствием желания сохранить право на жилое помещение и т.п.) дает основание для расторжения договора. Тем не менее, отсутствие фактического проживания всегда является обязательным и необходимым условием для расторжения договора..

Завершая данные рассуждения, затронем вопрос о понятии «жилищное правоотношение». На наш взгляд, употребление термина «жилищное правоотношение» с точки зрения существующих сегодня теоретических воззрений лишено практического и теоретического смысла. Единственное, на что указывает его у потребление, - это то, что оно возникает по поводу жилого помещения. Во всех случаях его использования требуется постоянная оговорка: жилищное правоотношении как разновидность гражданского, административного правоотношения или жилищное правоотношение как вид гражданского правоотношения по пользованию жилым помещением, или жилищное правоотношение как административное отношение по поводу постановки на учет и т.п. Это привело к преобладанию в юридической литературе позиции о комплексном характере жилищного правоотношения и об отсутствии у него собственного содержания.

Таким же образом можно выделить понятие жилищного правоотношения в широком смысле (включив туда права и обязанности, связанные с созданием — функционированием — уничтожением жилого помещения) и в узком смысле (права и обязанности, дающие возможность проживать в жилом помещении).

Усиливается данная убежденность и тем обстоятельством, что жилищные права не являются в большей своей массе самостоятельными субъективными правами, а представляют собой особые возможности, которые наполняют содержания правомочий различных субъективных прав, в первую очередь прав на жилые помещения⁸Таким образом, в дальнейшем, употребляя термин «жилищные права», под ними будут пониматься (если прямо не оговорено иное) возможности, составляющие содержание правомочий субъективных прав или сами правомочия.. Подводя итог, следует отметить, что к таким правам должны относиться:

права субъекта в связи с установлением пределов осуществления соответствующего субъективного гражданского права на жилое помещение (субъективные публичные жилищные права, являющиеся результатом введения законодательных требований по реализации возможностей, составляющих содержание субъективных прав на жилые помещения и требующие согласования/разрешения на их осуществление от публичных органов);
права лиц, предоставляющие возможность владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением, но только в том случае, если неосуществление возможности проживания может повлечь прекращение данного субъективного права, либо проживание влечет возникновение дополнительных возможностей в составе субъективного права;
права лиц, являющиеся следствием отраслевого урегулирования конституционных положений о гарантированности права на жилище (публичные субъективные права, связанные с постановкой на учет).

***

1. Анализ юридической литературы по вопросу о субъективных жилищных правах позволил сделать следующие выводы:

использование категории «субъективные жилищные права» в советской литературе можно считать исключением. Единственный ученый, который последовательно использовал данный термин. - Ю.Г. Басин, понимавший под ними только те правомочия, которые есть у лада в связи с проживанием в жилом помещении. Данные субъективные права (естественно, наряду с обязанностями) составляли содержание жилищного правоотношения;
несмотря на различие в используемой терминологии, по сути, устоявшимся можно считать употребление термина «право на жилое помещение», которое считается субъективным гражданским правом и в содержание которого обязательно включается правомочие пользования (проживания) в жилом помещении. Таким образом, «право на жилое помещение» фактически приравнивается к «праву жить», хотя параллельно указывается и на иные правомочия;
рассматривая различные субъективные права, авторы так и не отвечают на вопрос о том, что такое жилищное правоотношение и с какого момента оно возникает. Фактически, выделяя различные этапы, грани, виды субъективных прав, так или иначе связанных с существующим или «ожидаемым жилым помещением, обращая внимание на их различную правовую природу (административные, гражданские), ученые дают отрицательный ответ на поставленный вопрос. Каждое из изучаемых субъективных прав и корреспондирующих им обязанностей составляет содержание самостоятельных правоотношений, так или иначе связанных с жилым помещением, но не объединяемых в единое жилищное правоотношение. Если же жилищным правоотношением именуется только то, которое возникает с момента вселения в квартиру, то при этом используют понятие жилищное правоотношение как таковое, а права, составляющие его содержание, именуются собственно жилищными. При этом отличие данных прав от прав гражданских не проводится, а термин «жилищные» они получают только по той причине, что произошло фактическое заселение и началось фактическое использование объекта для проживания;
достаточно часто встречается деление субъективных прав на жилое помещение в зависимости от срочности или бессрочности проживания. Полагаем, что, во-первых, такая классификация достаточно условна и в большей степени преследует цель более последовательного изложения материала в связи с многообразием жилищных правоотношений; во-вторых, во многих случаях при таком делении происходит подмена классификационного критерия (временные и постоянные права смешиваются с самостоятельными и несамостоятельными). В отношении последних в главе обосновывается невозможность использования подобной терминологии.

2. Используя выработанную в первой главе схему отношений, возникающих по поводу жилых помещений, предлагаем несколько классификаций субъективных жилищных прав. Так, полагаем возможным подразделить жилищные права на те, которые возникают с момента появления субъективного права на жилое помещение, и те права, которые возникают до момента возникновения прав на жилое помещение и связаны с его созданием.

Помимо этого можно сгруппировать жилищные права по субъектному составу: физических лиц; юридических лиц; органов публичной власти. Однако в силу непоследовательности норм жилищного законодательства полагаем, что данная классификация может быть уточнена и в другом ракурсе. Так, используя критерий жилищной потребности, все жилищные права могут быть подразделены на жилищные права лиц, связанные с удовлетворением 14 потребности в проживании, и жилищные права иных субъектов (удовлетворяющих потребность в материальном объекте (жилом помещении) по субъективным причинам (физические лица) или объективным причинам (юридические лица и публичные органы власти в силу объективного отсутствия возможности проживать в жилье).

3. В главе обосновывается вывод о том, что гражданские права на жилое помещение содержат специфические возможности (право совпадает с обязанностью в лице одного субъекта), а также о том, что не все права по поводу жилых помещений, возникающие с участием государства или органа местного самоуправления, следует характеризовать как административные. Нетипичность соответствующих конструкций субъективных прав, которые характерны для данных базовых отраслей права, позволяет говорить о том, что именно эти права и стоит считать жилищными.

Для гражданских прав на жилое помещение таким исключением являются те права, в которых возможность выступает в качестве одноименной обязанности (право требовать предоставления коммунальных услуг - обязанность поддерживать помещение в надлежащем состоянии путем «обеспечения» его минимально необходимыми для функционирования услугами, право участвовать в управлении многоквартирным домом - обязанность участвовать в управлении). Нереализация возможности влечет наступление иных негативных последствий (в частности, возможность проживания сопряжена с негативным последствием в виде возможного прекращения данного субъективного права).

Для публичных прав такая нетипичность выражается в том, что предоставляемые права не являются одновременно обязанностью управомоченного, и отсутствие их реализации не влечет наступление публичной ответственности и возможности понуждения к совершению действий, составляющих содержание данного права.

4. Обозначенные особенности позволили выделить права, которые следует считать жилищными:

права лиц в связи с установлением пределов осуществления соответствующего субъективного гражданского права на жилое помещение (субъективные публичные жилищные права, являющиеся результатом введения законодательных требований по реализации возможностей, составляющих содержание субъективных прав на жилые помещения и требующие согласования/разрешения на их осуществление от публичных органов);
права лиц, предоставляющие возможность владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением, но только в том случае, если неосуществление возможности проживания может повлечь прекращение данного субъективного права; а отсутствие реализации иных возможностей может влечь иные негативные последствия (подчинение решению общего собрания, понуждение к приведению помещения в надлежащее состояние);
права лиц, в содержание которых входят дополнительные возможности, являющиеся следствием проживания лица в жилом помещении;
права лиц, являющиеся следствием отраслевого урегулирования конституционных положений о гарантированности права на жилище (публичные субъективные права, связанные с постановкой на учет).

5. Остальные права, так или иначе связанные с жилыми помещениями, уже можно классифицировать на гражданские, административные и иные права, поскольку они могут претендовать на жилищные, но только в том смысле, что возникают по поводу жилого помещения. Таким образом, для удобства терминологии предложено различать понятия: субъективные права в жилищной сфере (куда могут быть отнесены любые права, так или иначе связанные с данным объектом) и жилищные права (к которым следует относить лишь указанные выше группы прав). Соответственно. следует разграничивать понятия «субъективные публичные права» и «субъективные частные права в жилищной сфере» и непосредственно публичные жилищные права и частные жилищные права (они же - жилищные права в сфере частного и публичного права).