Жилищные права

Понятие и виды жилищных отношений

Признаки, особенности, отдельные виды жилищных отношении достаточно подробно были исследованы учеными. С.И. Аскназий, И.Л. Брауде, А.И. Пергамент одними из первых обратили внимание на расширение круга жилищных отношений, правда, отдав первенство такого подхода экономистам, которые включают в их состав ремонтно-строительные, производственные, снабженческие, транспортные и прочие хозяйства... и образующие материально-техническую базу для правильной эксплуатации жилищных фондов¹Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент A.M. Жилищное право. М.. 1956. С 13.. Своеобразие черт жилищных отношении указанные исследователи предлагали усматривать в сочетании общественных и личных интересов, в социально-экономическом содержании этих отношений и в общих задачах государства в этой области хозяйственных отношений.

И.Б. Марткович выделяет три группы жилищных отношений: отношения в области развития жилищного фонда; отношения в области управления жилищным хозяйством, эксплуатации и ремонта жилых домов (охраны жилищного фонда), жилищно-коммунального обслуживания проживающих; отношения в области обеспечения граждан жилищами и пользования жилыми помещениями² Сообразно этим отношениям выделяются и три группы законодательства: о жилищном строительстве; о жилищном хозяйстве и жилищно-коммунальном обслуживании; о предоставлении жилищ и пользовании ими. И как раз последним отношениям автор и отдает «первенство» в смысле формирования предмета жилищного права (Марткович И.Б. Конституционное право на жилище. М.. 1979. С 9.).. Он утверждает, что жилищные отношения - это имущественные отношения, которые представляют собой форму удовлетворения экономических потребностей людей в жилище.

В.Ф. Маслов формулирует обобщающее определение указанного понятия, связывая эти общественные отношения с областью обеспечения граждан жилищем, и в итоге сводит все к удовлетворению жилищной потребности³При характеристике жилищной потребности обращается внимание на два момента. Первый: жилищная потребность выступает материальной предпосылкой для превращения каждого человека в активного участника общественных отношений. Второй: жилищная потребность состоит в том, что она является не столько индивидуальной, сколько семейной (Маслов В.Ф. Защита жилищных прав граждан. Харьков, 1970. С 3,4)..

Ю.Г Басин рассматривает жилищные отношения как отношения, направленные на удовлетворение потребности в жилье (правда, делая акцент на постоянном, а не временном характере использования объекта). Он обращает внимание и на то обстоятельство, что средства, используемые государством для решения жилищного вопроса, являются общими (принадлежат обществу). В качестве внешних факторов, влияющих на характеристику жилищных отношений, он называет недостаток жилья (его нехватку), а также не оправдавшийся сегодня прогноз об утрате отношениями по использованию жилых помещений характера товарно-денежных⁴Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата. 1963. С. 17..

О.А. Красавчиков, давая развернутый анализ понятия жилищных отношений, подробно исследуя их объект, субъекты и содержание, критикует два положения, получившие поддержку в юридической литературе. Первое - исключение из объема анализируемых отношений тех отношений, которые носят временный характер, второе - использование в определениях жилищных отношений указания на процесс удовлетворения жилищной потребности Исследователь категорически не соглашается с тем, что этапы до предоставления конкретного жилья есть жилищные отношения, считая их всего лишь «социальным процессом продвижения жилища к гражданину в целях удовлетворения жилищной потребности»⁵Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа // Основы советского жилищного законодательства: межвуз. сб. научн. тр. Свердловск. 1981.С. 15. и отводя этим отношениям роль организационных (вне зависимости от того, каким правом - административным или гражданским - они регулируются).

П.И. Седугин выделяет следующие особенности жилищных отношений: они возникают по поводу готового объекта, тесно взаимодействуют с отношениями собственности, неоднородны, но в основном имущественные, складываются в сфере потребления (а не производства). Проводит автор и их деление на группы⁶Отношения, связанные с предоставлением жилых помещений, с пользованием, по управлению, по эксплуатации и охране (включая ремонт), иные отношения (например, перевод) (см.: Седугин П.И. Право на жилище в СССР. М.. 1983. С 44)..

Приведенные мнения основных специалистов в области жилищного права советского периода позволяют констатировать следующее. Многие определения жилищных отношений связаны с употреблением аксиоматичного утверждения об «удовлетворении жилищной потребности», хотя практически никто (за редким исключением⁷ В частности, об этом упоминают в своих исследованиях О.А. Красавчиков, В.Ф. Маслов.) не стремится к раскрытию данного термина и его анализу. Кроме этого, предпринимаются удачные попытки выделения определенных групп жилищных отношений. При этом справедливо на первое место ставятся отношения, связанные с проживанием в жилом помещении. И, наконец, - это констатация вполне очевидных и понятных всем признаков жилищных отношений: в основном их имущественный характер и особый объект - жилое помещение.

Современный и получивший широкое распространение взгляд на виды жилищных отношений можно охарактеризовать как отражающий позицию законодателя. Четкое определение видов жилищных отношений впервые произошло с принятием ЖК РФ, в ст. 4 которого был сформулирован исчерпывающий их перечень. Поэтому трудно согласиться с мнением И.А Дроздова о том, что возникает сложность с определением круга отношений, регулируемых жилищным законодательством, который «не определен ни в каких нормативных актах и может быть установлен только путем доктринального толкования»⁸Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещении: гражданско-правовое регулирование. М.. 2006. С 39..

Еще в середине XX века в одном из учебников по жилищному праву была сформулирована мысль о том, что разрешение задач более полного удовлетворения жилищных нужд граждан, обеспечения сохранности жилищных фондов, повышения их благоустройства требует разностороннего правового регулирования жилищных отношений». Отрицать справедливость данного утверждения невозможна. Однако такой взгляд не снимает проблемы определения круга жилищных отношений, охватывающего широкий спектр различных отношений. При этом основные проблемы такого подхода заключаются в следующем.

Во-первых, где должна проходить та грань, за которой подобное «комбинирование» отношений вокруг объекта является достаточным, эффективным, целесообразным и необходимым? Современная позиция законодателя представлена 12 видами жилищных отношений (причем их перечень представлен как исчерпывающий). Однако в нем отсутствуют, например, отношения по налогообложению жилых помещений, по передаче жилых помещений в залог, отношения, связанные с регистрационным учетом граждан по месту жительства и по месту пребывания, и многие другие. Нелогичным выглядит и полный отказ от включения в перечень тех жилищных отношений, которые складываются при возведении многоквартирных домов: большинство практиков считают эти споры именно жилищными, и, наверное, они больше отвечают этой характеристике, чем споры, связанные с техническим учетом жилищного фонда. При этом первые жилищными не считаются, а вторые на законном основании к ним относятся.

Отсутствие четких признаков жилищных отношений позволяет говорить о простом усмотрении законодателя, не основанном на каких-либо объективных критериях. Об этом же говорят исследователи, имеющие непосредственное отношение к разработке основных современных актов жилищного законодательства. В частности, они указывают, что «само содержание и смысл норм жилищного законодательства есть результат взаимодействия объективных условий и субъективных факторов», и преувеличивать волю законодателя в формировании системы жилищных отношений не стоит. В свое время примерно об этом же говорил и Ю.Г. Басин, когда видел способ «объединения» данных отношении в использовании при систематизации правового материала субъективного избрания или в том, что границы каждой отрасли определяет законодатель или ситематизатор. Представляется, что ученым необходимо озаботиться выработкой критериев, по которым возможно такое объединение, чтобы оно не превращалось в механическое перечисление отношений, поименованных в ЖК РФ. Однако в настоящее время такие попытки даже не предпринимаются. Исключением является только мнение П.В. Крашенинникова и Б.М. Гонгало, которые отмечают, что возможность собрать воедино указанные отношения «обусловлена не только и не столько волей законодателя, сколько тем, что они образуют объективную систему взаимосвязанных и взаимообусловленный (выделено авт.) общественных отношений»⁹ Кодификация российского частного права / под ред. Д.А. Медведева. М.. 2008. С. 169. (авторы раздела - Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников).. Вместе с тем обосновать такую взаимосвязанность и взаимообусловленность авторам не удалось. На примере отношений по договору социального найма ими предпринята попытка показать такую «общность» (учет нуждающихся: договор - содержание жилого помещения и т.д.). Однако данную «взаимообусловленность» можно продолжить - приватизация, залог, купля-продажа и т.д. Соответственно, ответа на вопрос о том, какие критерии положены в основу для объединения определенных общественных отношений, связанных с жилым помещением, в некую единую группу, сформулировать не удалось¹⁰Отсюда вытекает и существование иных схожих аргументов, но не приводящих в итоге к «единому знаменателю»: нельзя «исключать из жилищной сферы и иные отношения, так или иначе обеспечивающие существование и нормальное функционирование... социальных связей (выделено авт.) - отношений собственности на жилье, отношении по управлению..., а также соответствующие земельные и кредитные связи (Сысоев В. А. Особенности правового регулирования жилищных отношений: дис. канд. юрид. наук. Екатеринбург. 1994. С. 11,12)..

Во-вторых, вызывает серьезные вопросы и само содержание поименованных в жилищном законодательстве отношений. Отсутствие последовательности и системы в их изложении дает основание характеризовать даже отдельные жилищные отношения в качестве «неоднородных»¹¹В частности, такими неоднородными отношениями считаются отношения по управлению многоквартирными домами, по содержанию и ремонту жилых помещений, по поводу возникновения прав на жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда.. Такая ситуация приводит к проблеме практического характера, связанной с разграничением компетенции органов государственной власти и органов местного самоуправления при принятии нормативных правовых актов, касающихся жилищных отношений, которые одновременно являются гражданско-правовыми.

Следует признать, что определенный законодателем перечень представляет собой фактически изложение тех вопросов, которые нашли отражение в самом тексте основного источника жилищного законодательства. Указанные в нем жилищные отношения можно подразделить достаточно условно на две группы: частноправовые отношения и публично-правовые отношения. При этом к первой группе следует отнести: отношения по осуществлению, изменению, прекращению права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда, пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, пользования общим имуществом собственников помещений, управления многоквартирными домами, создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов, предоставления коммунальных услуг; внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Вторую группу составляют отношения, возникающие по поводу: отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений; переустройства и перепланировки жилых помещений; контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений; установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, а также по возникновению права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов.

Анализ отношений, которые включены законодателем в число жилищных, позволяет обратить внимание на следующие проблемные вопросы, требующие оценки.

1. Обратим внимание на первые три абзаца п. 1 ст. 4 ЖК РФ. Применительно к государственному и муниципальному жилищным фондам говорится об отношениях по поводу «возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владении, пользования, распоряжения (выделено авт.) жилыми помещениями, а применительно к частному фонду речь идет об отношениях по поводу пользования жилыми помещениями». Такая же формулировка используется и в отношении «пользования общим имуществом».

Если мы ведем речь о фактических отношениях, то они не могут возникать по поводу «права (!) владения, пользования и распоряжения». Использование названий классических правомочий субъективного права собственности лишь подтверждает некорректность данных формулировок применительно к характеристике самих жилищных отношений.

Если же рассматривать пользование помещением частного жилищного фонда и пользование общим имуществом как реализацию соответствующих правомочий собственника (что представляется нам в корне неверным), то и здесь обнаруживаются определенные содержательные ошибки. Так, непонятно, почему в отношении общего имущества речь идет только о пользовании, если существует возможность ограниченного, но все-таки распоряжения отдельными видами имущества, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома. С точки зрения классического понимания правомочия «распоряжение», совершение любых сделок (например, аренды, ссуды), а также иное юридическое определение судьбы имущества (например, переоборудование, затрагивающее состав общего имущества) должно трактоваться именно как распоряжение. Кроме того, вызывает вопросы сравнение возможностей лиц в отношении помещений государственного и муниципального жилищных фондов и в отношении частного жилищного фонда. Что подразумевается под пользованием жилым помещением частного жилищных фондов: только ситуация вселения собственником на различных правовых основаниях в жилое помещение иных лиц или также исключение из числа жилищных отношений, возникающих по владению и распоряжению жилым помещением самим собственником? Другими словами, включается ли пользование жилым помещением самим собственником в состав жилищных отношений? Если ответить на данный вопрос отрицательно, тогда возникает проблема квалификации действий собственника по заключению договоров и передаче жилого помещения для проживания третьим лицам.

Таким образом, фактические действия лиц, связанные с жилыми помещениями и описываемые в ст. 4 ЖК РФ, не следует раскрывать через соответствующие правомочия. Фактические отношения по поводу жилых помещений могут быть описаны через действия по вселению, проживанию, освобождению, предоставлению и т.п. Если же термины «владение», «пользование» и «распоряжение» используются не в контексте правомочий субъективного права, а как конкретные фактические действия (что мы можем допустить для удобства юридической техники), то тогда требуется их единообразное применение (пользоваться - значит жить, распорядиться - значит передать кому-либо и т.п.). В анализируемой статье ЖК РФ подобное единообразие явно отсутствует.

2. Неоднозначно выглядит выделение группы отношений по содержанию и ремонту жилых помещений. Что означают отношения по содержанию жилья? Почему отношения по ремонту рассматриваются отдельно от отношений по содержанию? Как соотносятся с данными отношениями отношения по управлению многоквартирным домом?

Представляется, что все три названные группы отношений, если выдвинуть на первый план цель их совершения, можно объединить, назвав их действиями по сохранению жилого помещения. Иными словами, в данные отношения лица вступают в первую очередь не для обеспечения собственного комфортного и удобного проживания, а для поддержания помещения в надлежащем состоянии. При этом отношения по управлению выступают в качестве способа организации отношений по содержанию жилых помещений, а ремонт является видом действий по содержанию.

Содержать жилое помещение - значит совершать действия, обеспечивающие физическую целостность данного объекта, его гипотетическую способность удовлетворять потребность в проживании. К таким действиям следует отнести: обеспечение жилого помещения минимальными коммунальными услугами, при отсутствии которых помещение может прийти в негодность; уборку самого помещения и общего имущества (их неосуществление может повлечь нарушение санитарно-эпидемиологического климата в жилом помещении и здании и повлиять на его целостность); вывоз ТБО в помещениях, оборудованных мусоропроводами (по тем же причинам), а также ремонтные работы, направленные на восстановление незначительных (текущий ремонт) или существенных (капитальный ремонт) повреждений.

Иные действия лад, связанные, например, с установлением в подъездах пластиковых окон, организацией стоянок, детских площадок во дворе, обеспечением иными (помимо отопления) коммунальными услугами и т.п., направлены на удобство самих проживающих, а не на сохранность жилого помещения, а потому не рассматриваются при характеристике данной группы отношений. Безусловно, в итоге действия, направленные на поддержание помещения в надлежащем состоянии, создают комфорт и для самих жильцов, однако в качестве критерия для их разграничения предлагается принять совершение действий, направленных на обеспечение функционирования объекта в соответствии с теми целями, ради которых он был создан.

Подобный подход может иметь практическое значение для решения в законодательстве вопроса об обязательных и необходимых расходах собственников. Обязательными следует признавать те расходы, которые направлены на исполнение обязанностей по содержанию жилья. Иные расходы являются дополнительными (необязательными), поскольку они направлены на повышение уровня проживания субъектов.

Раскрывая особенности отношений по ремонту, выделим три возможных аспекта таких отношений:

1. отношения, связанные с совершением действий по ремонту, которые могут вызвать существенное изменение технических характеристик объекта (отношения, связанные с последствиями проведения ремонта);
2. отношения по ремонту как действия по вступлению в отношения по его осуществлению (привлечение третьих лиц для совершения данного вида работ);
3. отношения по согласованию самого факта его совершения (например, с собственником).

Иными словами, действия по ремонту - это действия, которые включаются в понятие «содержание жилья». Процесс привлечения третьих лиц к проведению ремонта не представляет «интереса» для жилищного законодательства. Эти отношения требуют только гражданско-правового регулирования. Если ремонт влечет совершение технических действий, которые могут привести к такому изменению объекта, что он перестанет существовать в прежнем виде, то необходимо задействовать инструментарий жилищного законодательства (с точки зрения контроля за сохранностью жилья и безопасностью людей). Отношения по согласованию действий в связи с проведением ремонта следует рассматривать через призму соответствующих субъективных прав на жилые помещения. В правоотношениях данные действия могут рассматриваться как возможность по его проведению (которая составляет содержание конкретного субъективного права) или необходимость его проведения (которая составляет содержание конкретной субъективной обязанности). Всем известна классическая формула, используемая законодателем при распределении бремени содержания имущества. Бремя содержания имущества несет собственник. Если имущество передается третьим лицам, то производится разделение капитального и текущего ремонта, при этом, как правило, обязанность проведения первого остается за собственником, а второго - за фактическим пользователем.

Интересно, что в рамках правоотношений собственности право на проведение ремонта собственником является его возможностью, входящей в правомочие пользования, а момент, с которого данная возможность трансформируется в субъективную обязанность, проследить достаточно трудна Действия собственника не должны приводить к разрушению жилого помещения. Непроведение ремонта может расцениваться как действия, способные привести к такому результату. Однако констатировать наличие такой обязанности можно только в том случае, если негативные последствия в виде начавшегося разрушения уже присутствуют и могут быть доказаны. В противном случае обязать собственника провести ремонт невозможна

Несколько иная ситуация складывается в случае наличия обязательственных правоотношений по поводу жилого помещения. Здесь четко прописано проведение ремонта как необходимость для сторон соответствующих договоров (в подзаконных актах формулируются и четкие временные рамки исполнения обязанности, правда, только применительно к текущему ремонту). Осуществление ремонта как возможность - вопрос более сложный, особенно применительно к возмездным рыночным отношениями (например, в отношении договора коммерческого найма). Имеет ли право наниматель без согласия собственника провести текущий ремонт помещения (сменить обои по своему усмотрению, постелить линолеум и т.п.)? Можно ли говорить о том, что проведение текущего ремонта - это возможность, детализирующая правомочие пользования жилым помещением нанимателя? Представляется, что да. Следовательно, поскольку совершение данных действий не влияет на «юридическую судьбу» жилого помещения, согласие собственника в данном случае не требуется.

Относительно соотношения ремонта и переустройства и перепланировки¹²За необходимость более четкого правового регулирования вопросов о переустройстве и перепланировке ученые ратовали достаточно давно. См., например: Тархов В.А. Совершенствование жилищного законодательства и укрепление жилищных прав и обязанностей граждан // Проблемы совершенствования советского законодательства и деятельности государственных органов: республик, научн, конф.: тез. докл. Минск. 1969. С. 106. как фактических действий заметим следующее. Ремонт должен рассматриваться как действие, не являющееся юридическим фактом (и не оказывающее влияние на правоотношение по поводу жилого помещения), переустройство и перепланировка должны характеризоваться как поступок или результативное действие, влекущие прекращение правоотношения собственности, соответственно, выступают в качестве юридического факта.

Следовательно, отношения по ремонту являются лишь разновидностью отношений по содержанию. В этой связи законодательная формулировка нуждается в небольшом изменении - это отношения по содержанию, в том числе по ремонту, жатых помещений.

Применительно к отношениям по управлению заметим следующее. Их выделение в отдельную группу представляется оправданным, поскольку благодаря им обеспечивается процесс «организации отношений по содержанию жилья». Вместе с тем возникают определенные сомнения в необходимости существования отношений по поводу создания и деятельности товарищества собственников жилья - ТСЖ (наличие подгруппы отношений по поводу прав и обязанностей членов ТСЖ и ЖСК не выдерживают критики по ранее высказанным соображениям) отдельно от отношений по управлению многоквартирными домами. Представляется, что вне рамок этих отношений ТСЖ существовать не может.

Исходя из вышеизложенного, можно предложить следующую схему при оценке жилищных отношений в охарактеризованной области.

В завершение обратим внимание на ст. 8 ЖК РФ, в которой определенным образом дополняется перечень жилищных отношений путем включения в него «непоименованного» в ст. 4 вида жилищных отношений - по использованию инженерного оборудования, хотя перечень жилищных отношений сформулирован как исчерпывающий. Нелогичным выглядит отсутствие возможности применять иное законодательство в случае отношении по учету жилищного фонда и контролю за ним, поскольку сам ЖК РФ не регулирует в достаточной степени данные жилищные отношения.

Общая характеристика видов жилищных отношений, указанных в ЖК РФ, и их анализ в юридической литературе позволяют обратить внимание на следующие моменты.

Во-первых, недопустимо описывать жилищные отношения через содержание правомочий, составляющих содержание различных субъективных прав на жилое помещение.

Во-вторых, отсутствие критерия или критериев, по которым возможно отграничить жилищные отношения от всех иных отношений. не позволяет сформировать единый и продуманный перечень этих отношений. Единственный применяемый в настоящее время критерий заключается в том, что данные отношения возникают по поводу жилого помещения. Однако подобный постулат настолько очевиден, что его констатация выглядит излишней. Тем не менее, сам по себе он не может разрешить вопроса о «взаимообусловленности» и «взаимозависимости» жилищных отношений.

В-третьих, многообразие отношений, возникающих по поводу жилых помещений, и их динамичное развитие позволяют допустить возможность установления в законодательстве их открытого перечня.

В-четвертых, все жилищные отношения подразделяются исследователями на гражданские, административные, конституционные и др. Получается, что общепринятая позиция о комплексности жилищного права проявляется и в том, что самостоятельных жилищных отношений не существует.

Мы выскажем свое несогласие с данной позицией. Представляется, что помимо объекта жилищным отношениям, жилищно-правовым нормам, жилищным субъективным правам присущи особенности, не позволяющие сводить их только к отношениям, нормам, правам соответствующих «базовых самостоятельных отраслей права. Выявлению и обоснованию данных особенностей будет посвящены следующие главы данной работы.

Вопрос о систематизации жилищных отношений в юридической литературе практически не обсуждается. В основном ученые приводят лишь законодательно закрепленный перечень жилищных отношений без попыток его обсуждения и оценки. Вместе с тем многообразие отношений, возникающих по поводу жилых помещений, требует определенного упорядочивания.

Представляется, что в настоящее время происходит определенная подмена понятий. Те отношения, которые сегодня называются жилищными отношениями, следует называть по-другому - отношения, возникающие по поводу жилого помещения. В этом случае снимается неопределенность с определением круга этих отношений, поскольку под ними следует понимать любые отношения, возникающие в связи с жилым помещением, соответственно, эти отношения выделяются из иных общественных отношений лишь по одному общепризнанному критерию - объекту. Нет в этом случае надобности в формулировании перечня этих отношений. При этом законодательство, формируемое в области отношений по поводу жилого помещения (гражданское, административное, земельное и т.д.), должно учитывать социальную значимость объекта в жизни конкретного человека¹³Учет специфики объекта можно обнаружить практически - любой норме законодательства без относительно к его отраслевой принадлежности: и уголовное (устанавливающее повышенную ответственность за кражу, связанную с проникновением в жилище по сравнению с кражей из других объектов), и гражданское (устанавливающее, например, дополнительные существенные условия договора купли-продажи жилого помещения), и административное (в части привлечения к ответственности за самовольную переустройство и перепланировку)..

Жилищные отношения - это более узкое понятие, которое должно быть положено в основу формирования системы жилищного законодательства. При этом необходимо выявить иные (помимо объекта) особенности, характерные для них. Такие особенности обнаруживаются при характеристике субъектного состава данных отношений, а также их содержания. При этом жилищное законодательство (направленное на урегулирование жилищных отношений) должно учитывать не только специфику объекта, но и иные характерные особенности.

Проведем систематизацию отношений, возникающих по поводу жилых помещений. Их можно представить в виде нескольких групп.

По критерию направленности:

1. отношения, направленные на «ожидание» объекта;
2. отношения по воздействию на объект.

Представляется, что в корне неверно отказываться от включения в число указанных отношений тех, которые возникают до момента создания готового объекта. Правовое регулирование в этой сфере должно быть не менее жестким (в части защиты жилищных прав) по сравнению с правовым регулированием отношений по поводу созданного объекта. Отсутствие продуманного подхода (являющегося следствием отсутствия учета специфики объекта) уже наглядно продемонстрировало негативные последствия, наступающие в сфере отношений по строительству многоквартирных домов. Несомненно, что в число отношений, возникающих по поводу жилого помещения, должны входить и отношения по постановке на учет, поскольку они возникают по поводу будущего предоставления жилья, индивидуализировать который на момент возникновения данных отношений невозможно, несмотря на четкие законодательные требования к нему.

Данные отношения тем и специфичны, что объект лишь «ожидаем» либо с точки зрения его физического отсутствия в природе (объективный критерий), либо с точки зрения невозможности индивидуализации для конкретного субъекта в конкретном правоотношении (субъективный критерий).

С момента создания жилого помещения и появления возможности прямого воздействия на существующий физический объект возникающие отношения можно представить тремя группами в зависимости от целей вступления в данные отношения.

Первая. Отношения, связанные с использованием объекта по его назначению (извлечению полезных свойств). К данной группе относятся:

1. отношения по проживанию в жилом помещении (основные);
2. отношения по использованию объекта в иных целях, не запрещенных законом (дополнительные).

Отношения по использованию могут быть определены как отношения по проживанию в жилых помещениях, вселению, выселению, а также по предоставлению объекта третьим лицам.

Вторая. ЭТО отношения, направленные на сохранение тех свойств объекта, которые делают возможным его использование в соответствии с назначением (отношения по сохранению). Эта группа отношений наиболее многочисленна и включает в себя действия субъектов, направленные на изменение жилого помещения (например, отдельные виды работ по переустройству), действия по содержанию помещения в надлежащем состоянии (минимальное коммунальное обслуживание, ремонт). Выше была произведена классификация данной группы отношений на отношения но содержанию, благоустройству и управлению.

Третья. Это отношения по прекращению существования объекта. К ним следует относить действия лица по физическому уничтожению объекта, а также отношения по привлечению третьих лиц к совершению данных действий. Кроме того, в данную группу следует включить те отношения, результатом которых является такое изменение технических характеристик объекта, которые свидетельствуют о появлении другого (измененного) объекта.

Применительно к жилищным отношения заметим следующее. Жилищные отношения, безусловно, возникают по поводу особого объекта. Однако, как уже было отмечено, следует обратить внимание также на субъектный состав и содержание соответствующих отношений. Так, учитывая особенность субъектного состава, следует выделить особую группу жилищных отношений с участием публичных органов. Их участие в отношениях по поводу жилых помещений следует считать жилищным, если: а) они являются следствием исполнения конституционно закрепленных положений о социальной защите отдельных категорий граждан путем решения их жилищных проблем; б) эти отношения возникают в связи со значимостью объекта в масштабах отдельной личности и государства, что заставляет государство устанавливать определенные ограничения применительно к его использованию. Особенность содержания жилищных отношений проявляется в наличии такой их черты, как вынужденность участия в них.