Регулирование лизинга недвижимости

Содержание и динамика лизингового правоотношения

Содержание договорного правоотношения составляют права и обязанности контрагентов. В данном параграфе будут рассмотрены как общие для сторон любого договора лизинга, так и специфические права и обязанности участников правоотношения по лизингу недвижимости, особенности исполнения, обеспечения исполнения и ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение лизингового договорного обязательства, изменение и расторжение договора лизинга недвижимости.

Основная обязанность лизингодателя по договору лизинга недвижимости состоит в том, чтобы приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного последним продавца и предоставить это имущество лизингополучателю (п. 1 ст. 665 ГК РФ). В подготовленном Минэкономразвития Проекте федерального закона «О внесении изменений в ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» предлагалось возложить на лизингодателя обязанность по уведомлению продавца не только о том, что приобретаемое у него имущество предназначено для передачи в лизинг, но и о лице, которому оно передается в лизинг (ст. 10 «Порядок передачи имущества в лизинг»), однако данное положение на сегодняшний момент не нашло закрепления в законодательстве.

Передача имущества, не соответствующего условию о предмете лизинга, не является надлежащим исполнением обязанности лизингодателя предоставить предмет лизинга во временное владение и пользование лизингополучателю и служит основанием для расторжения договора лизинга. Если лизингодатель вообще не исполнил своей обязанности по передаче предмета лизинга, договор лизинга может быть расторгнут по требованию лизингополучателя.

Закрепляя обязанность лизингодателя по сообщению продавцу данных о конкретном лизингополучателе, которому приобретаемое имущество будет передано в лизинг, законодательство не конкретизирует ни способ исполнения такой обязанности, ни последствия ее неисполнения (ст. 667 ГК РФ).

По мнению Г.В. Кабатовой, при отсутствии уведомления продавец вправе оспаривать требования лизингополучателя¹См.: Кабатова Е.В. Лизинг: правовое регулирование, практика. М.. 1998. С. 100.. А.А. Иванов, напротив, уверен, что такое решение вносит в отношения участников лизинга ненужные конфликты. Отсутствие уведомления не освобождает продавца от требований лизингополучателя, но в этом случае риск возникновения убытков у сторон отношения по лизингу принимает на себя лизингодатель. Совершенно иное мнение в отношении обязанности по уведомлению продавца высказал Е.Е. Ищенко, который счел его носящим информационный характер и не имеющим юридического значения²Ищенко Е.Е. Правовое регулирование финансовой аренды в Российской Федерации: дис. канд. юрид. наук. М. 2001. С. 135..

Рассматривая вопрос об обязанности лизингодателя уведомить продавца предмета лизинга о цели приобретения имущества, следует исходить из того, что уведомление является инструментом реальной связи участников лизинга, но неисполнение обязанности по уведомлению не влечет за собой последствий, если участники лизинга иными средствами достигли согласованности условий двух договоров, а само условие об обязательности уведомления не было включено в договор в качестве существенного. Если же такая согласованность достигнута не была, риск возникновения убытков у иных участников лизинга принимает на себя лизингодатель.

Однако если выбор продавца и предмета лизинга осуществлял лизингополучатель, обязанность уведомления продавца предмета лизинга может возлагаться на него по условиям договора лизинга.

Если продавца выбирала одна сторона договора лизинга, а предмет другая, должно сохраняться действие презумпции ст. 667 о возложении обязанности по уведомлению на лизингодателя при отсутствии указания об ином в договоре лизинга.

По общему правилу, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами, право собственности на предмет лизинга возникает у лизингодателя с момента передачи вещи (для движимого имущества) или с момента государственной регистрации права собственности (для недвижимости). А лизингополучатель является тем лицом. которому продавец обязан вручить проданную и одновременно переданную в лизинг вещь.

Ни ГК РФ, ни Закон о лизинге не содержат норм, которые бы устанавливали, что передача имущества лизингополучателю может иметь место только после возникновения у лизингодателя права собственности на это имущество. Передачу недвижимого имущества во владение и пользование лизингополучателя до государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости может осуществить как продавец, так и лизингодатель.

При этом собственником предмета лизинга остается лицо, право собственности которого на недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРП, поэтому обязанность по уплате налога на имущество сохраняется у контрагента лизингодателя до момента государственной регистрации права собственности лизингодателя на переданное в лизинг имущество, после чего эта обязанность возлагается на лизингодателя.

В период до государственной регистрации права собственности на предмет лизинга лизингодатель может учитывать уже введенный в эксплуатацию объект недвижимости на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано». В этом случае он также является плательщиком налога на имущество.

Если же лизингодатель до государственной регистрации нрава собственности на предмет лизинга учитывает объект недвижимости на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», налогом на имущество такой объект не облагается (п. 1 ст. 374 НК РФ).

При изменении порядка исчисления налога на недвижимость лизингодатели, очевидно, постараются включить денежные средства, уплачиваемые в качестве налога на недвижимость, в состав своих затрат, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, которые будут возмещаться лизингополучателями в рамках лизинговых платежей. Поэтому при согласовании условия о размере лизинговых платежей лизингополучателям надлежит сразу оговаривать, что налоги как обязательные, индивидуально безвозмездные платежи, взимаемые с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (п. 1 ст. 8 НК РФ), к затратам лизингодателей, произведенным во исполнение договора лизинга, не относятся и в составе лизинговых платежей не возмещаются.

Отдельного рассмотрения заслуживает специфическая обязанность лизингодателя - приобретение имущества для его передачи в лизинг, т.к. по мнению ряда авторов, нигде не говорится об ответственности лизингодателя за неисполнение этой обязанности. Ю.А. Серкова даже предлагает включить в параграф 6 главы 34 ГК РФ норму о праве лизингополучателя на обращение в суд с требованием о понуждении лизингодателя заключить договор купли-продажи, если лизингодатель уклоняется от заключения соответствующего договора. B.C. Евтеев убежден, если лизингодатель заключил договор купли-продажи, но не уведомил продавца о том, что имущество предназначено для передачи в лизинг определенному лизингополучателю, последний имеет право расторгнуть договор лизинга в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ ввиду существенного нарушения договора лизингодателем³См.: Евтеев B.C. Договор лизинга в гражданском кодексе России // Гражданин и право. 2001. № 4. С. 55..

П. 2 ст. 15 Закона о лизинге постулирует обязательность заключения договора купли-продажи для исполнения лизингового договорного обязательства. Незаключение упомянутого договора будет означать не наступление ответственности лизингодателя за существенное нарушение договора лизинга, а невозможность исполнения самого договора лизинга. На это обращает внимание Высший Арбитражный Суд РФ, который пришел к выводу о том, что если существует факт невозможности исполнения обязательства по поставке предмета лизинга, не могут считаться сохранившимися и обязательства из договора лизинга, т.к. договор лизинга неразрывно связан с договором купли-продажи предмета финансовой аренды.

Согласно п. 1 ст. 4 Закона о лизинге лизингодатель приобретает в собственность предмет лизинга за счет собственных и (или) привлеченных средств. В арбитражной практике особо подчеркивается ошибочность позиции налоговых органов, которые привлекают лизингодателей к административной ответственности за совершение налоговых правонарушений на основании того, что имущество, передаваемое в лизинг, приобретается за счет заемных средств, и лизингодатели не несут реальных затрат. Судами указывается, что п. 2 ст. 15 Закона о лизинге для выполнения обязанностей по договору лизинга предусмотрено заключение сопутствующих до говоров, к которым, в том числе, относится и договор займа. Привлечение заемных средств при оплате товара не свидетельствует о недобросовестности налогоплательщика и не лишает налогоплательщика права на применение налоговых вычетов по НДС, а положения НК РФ не связывают право налогоплательщика на возмещение НДС с источником получения денежных средств, которыми налогоплательщик произвел оплату налога. Каких-либо ограничений права на налоговые вычеты в связи с порядком отражения в бухгалтерском учете имущества у лизингодателя и лизингополучателя налоговое законодательство также не устанавливает, поэтому существующая практика приобретения предмета лизинга лизингодателем за счет, главным образом, привлеченных средств правомерна и не противоречит положениям гражданского и налогового законодательства.

Отдельно в главе 5 Закона о лизинге установлены права лизингодателя на инспектирование и контроль. Закрепленная на законодательном уровне возможность осуществления контроля лизингодателя за соблюдением условий договора лизинга и других сопутствующих договоров (п. 1 ст. 37 Закона о лизинге), а также за деятельностью лизингополучателя в той ее части, которая относится к предмету лизинга, формированием финансовых результатов деятельности лизингополучателя и выполнением лизингополучателем обязанностей по договору лизинга (п..1 ст. 38 Закона о лизинге) на период действия договора лизинга является существенным отличием данного договора от иных. Обращает на себя внимание содержащееся в п. 1 ст. 37 Закона о лизинге указание на право лизингодателя осуществлять контроль за соблюдением лизингополучателем условий договора лизинга и других сопутствующих договоров, которому корреспондирует обязанность лизингополучателя обеспечить лизингодателю беспрепятственный доступ к финансовым документам и предмету лизинга.

Для лиц, не участвующих в обязательстве в качестве сторон, оно не создает обязанностей (п. 3 ст. 308 ГК РФ). Следовательно, лизингодатель не вправе инспектировать и контролировать исполнение договора, заключенного лизингополучателем с другими лицами, если иное не закреплено непосредственно в этих договорах или в законе. Закон же не определяет, соблюдение каких именно сопутствующих договоров вправе инспектировать лизингодатель, не устанавливает содержание и формы такого контроля. Таким образом, в категорию «других» попадают все договоры, перечисленные в ч. 2 п. 2 ст. 15 Закона о лизинге. Учитывая данный законодательный пробел, особое значение приобретает предусмотренное п. 2 ст. 37 Закона о лизинге право субъектов договора лизинга и других сопутствующих договоров самим определять цели и порядок инспектирования.

В ст. 38 Закона о лизинге выделено право лизингодателя на финансовый контроль, при этом, как и п. 2 ст. 37 вышеназванного закона, отсутствует ограничение по срокам и периодичности проведения финансового контроля, поэтому процедура реализации этого права лизингодателя во избежание злоупотребления правом должна четко прописываться в договоре лизинга.

Согласно действующему российскому законодательству, основные обязанности лизингополучателя заключаются в том, что он должен принять предмет лизинга, использовать его по назначению, определенному договором лизинга, обеспечить его сохранность и надлежащее техническое состояние, своевременно вносить лизинговые платежи, а по окончании срока лизинга возвратить предмет лизинга лизингодателю либо приобрести его в собственность, если это предусмотрено договором.

Выполнение обязанности по принятию предмета лизинга предполагает наделение лизингополучателя правами и совершение с его стороны всех действий, которые предусмотрены законодательством для покупателя по договору купли-продажи. Аналогичное правило должно быть установлено в ст. 670 ГК РФ применительно к иным договорам о приобретении предмета лизинга, стороной которых лизингополучатель не выступает, но за исключением обязанности по оплате приобретаемого имущества и права на расторжение договора без согласия лизингодателя, он будет иметь права и нести обязанности участника соответствующего правоотношения.

Если иное не предусмотрено договором лизинга, предмет лизинга передается продавцом непосредственно лизингополучателю в месте нахождения последнего (ст. 668 ГК РФ). Передача предмета лизинга производится одновременно с подписанием акта о приеме-передаче предмета лизинга. Отсутствие акта приема-передачи не свидетельствует о непередаче объекта лизингополучателю, если установлено, что он фактически использует данный объект недвижимости, т.к. акт приема-передачи не является единственным допустимым доказательством передачи недвижимого имущества, равно как и его отсутствие не свидетельствует о незаключенности договора лизинга недвижимости.

Напротив, если договор лизинга недвижимости признан незаключенным или недействительным, то отсутствие акта приема-передачи объекта недвижимости может быть расценено как доказательство того, что лизингополучатель данным объектом не пользовался.

Также не влечет недействительности договора лизинга отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося предметом лизинга, в момент его передачи лизингополучателю. Но при наличии соответствующих оснований лизингодатель или лизингополучатель, виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

Если предмет лизинга был принят лизингополучателем без претензий и замечаний, он лишается права требовать признания договора лизинга незаключенным.

Следующая и главная обязанность лизингополучателя - это своевременная и полная выплата лизингодателю лизинговых платежей. Лизинговые платежи являются формой оплаты за пользование переданным в лизинг имуществом. Фактически, обязанностью лизингополучателя является возмещение лизингодателю затрат, связанных с приобретением и предоставлением предмета лизинга, оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, и выплата вознаграждения, что отличает договор лизинга от договора обычной аренды.

ГК РФ (§ 6 гл. 34), не содержит особых норм, упорядочивающих способы, условия и сроки внесения лизинговых платежей. Специальные правила как в отношении размера общей суммы лизинговых платежей, так и принципов его определения содержатся в Законе о лизинге (ст. 28). По смыслу названной нормы в действующей редакции лизинговый платеж является единым платежом, производимым в рамках договора лизинга, поэтому несмотря на включение в него нескольких составляющих, лизинговый платеж нельзя рассматривать как ряд самостоятельных платежей. Судебная практика трактует лизинговый платеж и как смешанный, если договором лизинга предусмотрен выкуп предмета лизинга лизингополучателем после окончания срока лизинга.

Порядок расчетов лизинговых платежей при заключении договоров лизинга установлен в Методических рекомендациях по расчету лизинговых платежей, утвержденных Министерством экономики РФ 16 апреля 1996 г. На основании этих рекомендаций в состав лизинговых платежей входят: амортизация предмета лизинга за весь срок действия договора лизинга, компенсация платы лизингодателя за использованные им заемные средства, комиссионное вознаграждение, плата за дополнительные услуги лизингодателя, стоимость выкупаемого имущества и порядок выплат указанной стоимости в виде долей в составе лизинговых платежей, если договором лизинга предусмотрен выкуп предмета лизинга.

При согласовании метода начисления лизинговых платежей стороны могут выбрать:

1. метод «с фиксированной общей суммой», когда сумма платежей начисляется равными долями в течение всего срока договора с периодичностью, определенной сторонами;
2. метод «с авансом» — лизингополучатель при заключении договора выплачивает лизингодателю аванс в согласованном сторонами размере, а остальная часть общей суммы лизинговых платежей (за минусом аванса) начисляется и уплачивается в течение срока действия договора, как и при начислении платежей с фиксированной общей суммой;
3. метод «минимальных платежей», в соответствии с которым в общую сумму платежей включаются сумма амортизации лизингового имущества за весь срок действия договора, плата за использованные лизингодателем заемные средства, комиссионное вознаграждение и плата за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором, а также стоимость выкупаемого предмета лизинга.

Периодичность выплат, равномерный или неравномерный график, а также сроки внесения платы по числам месяца определяются в договоре лизинга. Вносить лизинговые платежи лизингополучатель обязан своевременно. По соглашению сторон лизинговые платежи могут осуществляться равными долями, в уменьшающихся или увеличивающихся размерах.

Если договором лизинга предусмотрен неравномерный график лизинговых платежей, доходы в виде лизинговых платежей признаются даже в том случае, если лизинговая деятельность является основным видом деятельности налогоплательщика и доходы от предоставления имущества в лизинг учитываются в составе доходов от реализации в налоговом учете с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов, вне зависимости от их фактической уплаты. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору лизинга для целей ведения налогового учета доходов в виде лизинговых платежей не требуется. Такая точка зрения приведена в Письмах Минфина России.

Неравномерный график лизинговых платежей несет определенные риски, т.к. авансовые платежи, произведенные лизингополучателем до поставки предмета лизинга, не попадают в расходы лизингополучателя. С другой стороны, если предусмотреть в договоре равномерный график лизинговых платежей, возникнет риск того, что неучет платежей в части большей, чем признаваемый равномерно доход, может привести к санкциям со стороны налоговых органов. Наиболее безрисковый вариант для обеих сторон договора лизинга это оформление равномерного графика лизинговых платежей с момента ввода предмета лизинга в эксплуатацию и без авансовых платежей.

Высший Арбитражный Суд РФ считает, что при отсутствии в договоре лизинга условия о цене, но которой лизингополучатель выкупает предмет лизинга в собственность, такой договор нельзя признавать незаключенным, поскольку в этом случае пена определяется по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ. Но к отношениям по выкупу предмета лизинга правила и. 3 ст. 424 и п. 2 ст. 314 ГК РФ применить невозможно. Размер и сроки внесения выкупной цены должны устанавливаться соглашением сторон, а при его отсутствии условие о выкупе имущества считается несогласованным.

Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 г. № 1729/10 по делу № А41-243/09 сориентировало судебную и деловую практику на выделение выкупной цены предмета лизинга из состава лизинговых платежей. Минфин РФ в Письме от 02.06.2010 г. разъяснил, что лизингополучатель должен вести раздельный учет расходов в виде лизинговых платежей и расходов по выкушу амортизируемого имущества. О том, что выкупную стоимость составляют затраты лизингодателя на приобретение предмета лизинга без учета услуг по лизингу еще ранее информировала ФНС РФ.

Для договоров лизинга, содержащих условие о приобретении предмета лизинга в собственность лизингополучателем по истечении срока лизинга, необходимо установить следующее правило: «Лизингополучатель обязан уплатить лизингодателю плату за передачу предмета лизинга в собственность (выкупную цену) сверх лизинговых платежей, если иное не предусмотрено законом или не следует из соглашения сторон. Размер и сроки внесения выкупной цены предмета лизинга устанавливаются соглашением сторон; если они не установлены, то условие о выкупе предмета лизинга считается несогласованным».

При досрочном расторжении и в случае одностороннего отказа лизингодателя от исполнения договора лизинга, содержащего условие о выкупе, размере и сроках внесения выкупной цены, будет четко определяться сумма уплаченной выкупной цены, подлежащая возврату лизингополучателю (уплаченные лизинговые платежи ему не возвращаются). В отсутствие размера и сроков внесения выкупной цены в договоре лизинга с условием о выкупе само условие о выкупе будет считаться несогласованным, вследствие чего у лизингополучателя не возникнет права требовать возврата суммы уплаченной выкупной цены. В настоящее же время неясно, каким образом суды определяют сумму возвращаемой выкупной цены, которая включается в состав лизинговых платежей.

При досрочном расторжении договора лизинга у лизингодателя не возникает неосновательного обогащения, т.к. исходя из определения ст. 1102 ГК РФ неосновательное обогащение — это имущество, которое лицо приобрело или сберегло (приобретатель) без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований за счет другого лица (потерпевшего). а лизинговые платежи, выплаченные в период действия договора являются единым платежом за пользование предметом лизинга и не могут рассматриваться в качестве неосновательного обогащения.

Согласно п. 3 ст. 28 Закона о лизинге обязанность лизингополучателя по уплате лизинговых платежей наступает с момента начала использования лизингополучателем предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга. По договору лизинга имеет место встречное исполнение обязанностей, и если лизингодатель свою обязанность по передаче предмета лизинга не исполнил, то лизингополучатель в силу п. 2 ст. 328 ГК РФ вправе не уплачивать лизинговые платежи.

В свою очередь, лизингодатель не вправе удерживать предварительную оплату по договору лизинга за период, когда пользование предметом лизинга не осуществлялось. Если предмет лизинга не передан лизингополучателю в указанный в договоре срок, он вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 668 ГК РФ). В договоре лизинга может предусматриваться, что любая из сторон вправе требовать расторжения договора, если продавец по любой причине оказался не в состоянии передать предмет лизинга лизингополучателю.

В ситуации, когда полученный предмет лизинга из-за дефектов не может использоваться лизингополучателем, последний не обязан уплачивать лизинговые платежи до начала использования предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга. Однако в договор лизинга, как правило, включаются положения о том, что платежи, внесенные на расчетный счет лизингодателя до подписания договора, считаются лизинговыми платежами с момента подписания акта приема-передачи предмета лизинга. Платежи, уплаченные ранее, считаются авансовыми в счет будущих лизинговых платежей, т.е. оплата по договору лизинга производится вне зависимости от фактического пользования имуществом. На практике, авансовый платеж удерживается лизингодателем и в случае расторжения договора лизинга. Суды не находят в этом противоречия ГК РФ и подчеркивают, что, подписывая договор лизинга, стороны соглашаются с его условиями. При допущении лизингополучателем существенного нарушения сроков уплаты лизинговых платежей лизингодатель на основании и. 5 ст. 614 ГК РФ, применимой к лизинговым отношениям, вправе требовать досрочной уплаты лизинговых платежей не более чем за два срока подряд.

Если в отношениях по лизингу жилой недвижимости лизингополучателем будет выступать физическое лицо, не осуществляющее предпринимательскую деятельность, в законе следует установить императивное правило, согласно которому обязанность лизингополучателя по уплате лизинговых платежей должна возникать строго с момента начала использования предмета лизинга лизингополучателем.

Данная категория лизингополучателей, при наличии условия об этом в договоре лизинга недвижимости, может быть освобождена от обязанности возвратить лизингодателю в составе лизинговых платежей полную стоимость недвижимой вещи.

Еще одна обязанность лизингополучателя заключается в том, что по окончании срока лизинга он должен возвратить предмет лизинга лизингодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленном договором (п. 4 ст. 17 Закона о лизинге).

Ст. 8 Закона о лизинге предусматривает возможность предоставления лизингополучателю права передачи предмета лизинга во владение и в пользование за плату и на определенный срок в сублизинг. Для передачи предмета лизинга в сублизинг обязательно получение согласия лизингодателя на эту сделку; выраженного в письменной форме. Сублизинг назван «видом поднайма». Одновременно абз. 2 и. 1 ст. 8 Закона о лизинге гласит: «При передаче имущества в сублизинг право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга». В редакции Закона о лизинге 2002 г. исключено отождествление сублизинга с переуступкой прав по договору лизинга (перенаймом), что было предусмотрено в п. 1 ст. 8 прежней редакции. На лизингополучателе (лизингодателе в договоре сублизинга) не лежит обязанности по приобретению предмета лизинга пут ем заключения договора купли-продажи, поэтому представляется, что «сублизинг» есть не что иное, как обычная субаренда.

За этаном установления прав и обязанностей участников лизинга следует этап исполнения обязательств из договоров, породивших отношения по лизингу недвижимости. Исполнение договорного обязательства - одна из интереснейших тем цивилистики. Профессор В.В. Витрянский относит проблему определения правовой природы исполнения к глобальным проблемам гражданского права⁴См.: Витрянский В.В. Обсуждение проблемных вопросов договора комиссии // Вестник ВАС РФ. 2004. № 8. С. 188.. Обращение науки гражданского права к проблеме исполнения объясняется как практической потребностью (в РФ очень низкий уровень договорной дисциплины. Исполняется только 37% от общего числа договорных обязательств. Для сравнения, в США эта цифра составляет 96%, в Великобритании - 94%, в ФРГ — 87%. Ненадлежащее исполнение договоров российскими контрагентами имеет место в 80% случаев. Между тем, согласно опубликованным еще в 1970-хх гг. расчетам академика В.М. Глушкова. только за счет надлежащего исполнения договоров можно вдвое увеличить объем ВВП⁵См.: Экономические санкции и дисциплина поставок. Киев, 1976. С. 4 Привод. по: Пугинский Б. И. Теория и практика договорного регулирования. М., 2008. С. 193.), так и теоретическим интересом к выяснению правовой природы исполнения.

До конца не разрешен вопрос, который ставит в своей монографии С.В. Сарбаш: возможно ли выработать единую унифицированную концепцию исполнения договорных обязательств или следует признать, что любое и каждое исполнение зависит от характера действия, совершаемого во исполнение обязательства?⁶См.: Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М., 2005. С. 29. Поскольку настоящее исследование посвящено договору лизинга недвижимости, исполнение обязательства ниже рассматривается только в той мере, в какой это охватывается темой работы, и выводы по данной проблеме не носят общего характера применительно ко всем договорным обязательствам.

В работе М.И. Брагинского и В.В. Витрянского вопросы исполнения, изменения и расторжения договора объединены в одной главе под названием «Динамика заключенного договора». Отношение по лизингу недвижимости опосредуется обязательственным договором лизинга. Но на основании чего происходит передача предмета лизинга лизингополучателю? Достаточно ли обязательственного договора лизинга для ограничения права собственности лизингодателя и для последующего приобретения права собственности на предмет лизинга лизингополучателем (если последнее предусмотрено договором лизинга)?

Исполнение обязательства - это совершение должником определенного действия в пользу кредитора или воздержание от определенного действия и принятие кредитором этого действия.

B.C. Толстой в работе «Исполнение обязательств» подверг критике использование понятий «исполнение сделки» и «исполнение договора» применительно к исполнению обязательств. «Следует иметь в виду, что исполняются именно обязанности <...>, а не сделки или договоры»⁷Толстой B.C. Исполнение обязательств. М.. 1973. С. 19.. По мнению B.C. Толстого, нельзя реализацию обязательства называть исполнением договора.

Российский законодатель не избежал употребления многозначного понятия. Однако критикуемая терминология прижилась и в юридической доктрине, и в законодательстве, поэтому представляется, что допустимо использовать словосочетание «исполнение договора», понимая под ним исполнение договорного обязательства, если это не приводит к ошибке.

Любое обязательство подразумевает исполнение. Если исполнение обязательства объективно не может быть произведено, это является основанием для прекращения обязательства (ст. 416 ГК РФ), а если участники обязательства изначально не имели намерения его исполнять, то налицо мнимая сделка (ст. 170 ГК РФ). Но единства по поводу природы исполнения в юридической литературе нет. Наиболее часто поддерживаются несколько следующих позиций по данной проблеме.

1. Под исполнением понимаются фактические действия — активные действия должника по исполнению возложенной на него обязанности, а иногда и действия кредитора. Однако фактические действия сами по себе не способны приводить к юридическим последствиям, в то время как исполнение обязательства непременно приводит, по крайней мере, к одному из юридических последствий прекращению обязательства или суброгации требования, таким образом, действия, производящие юридические последствия, должны иметь правовую природу.

2. О.А. Красавчиков предлагал рассматривать исполнение как юридический поступок⁸ См.: Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М.; 1958. С. 154 и далее.. Указанная теория исходит из того, что для юридического поступка (в отличие от сделки) воля субъекта для возникновения гражданско-правовых последствий значения не имеет: действия по исполнению обязательств совершаются, поскольку так предписывают правовые нормы. Возразить на это можно словами Г.Ф. Шершеневича, который писал, что в основе правовой обязанности, как и субъективного права, лежит воля. Исполнение договорного обязательства - это волевое целенаправленное действие, результат которого прекращение договорного правоотношения надлежащим исполнением. Кроме того, с позиций теории гражданско-правовой ответственности неисполнение признается сделкой. Следовательно, либо исполнение и неисполнение явления, обладающие различной правовой природой, либо исполнение, равно как неисполнение, представляет собой сделку.

3. Определяют исполнение обязательства и в качестве односторонней или двусторонней сделки. Если под исполнением понимать действия и должника, и кредитора первый предлагает исполнение, а второй принимает, необходимо говорить как минимум о двух односторонних сделках. Причем фактическое содержание этих сделок составляют действия контрагентов на разных стадиях исполнения договорного обязательства, выделенных профессором О.А. Красавчиковым.

4. «Предложение и принятие исполнения являются волевыми односторонними актами и сходны в этом смысле с офертой и акцептом, обмен которыми при соблюдении всех прочих требований закона влечет к их поглощению новой двусторонней сделкой договором», - пишет С.В. Сарбаш.

Посредством передачи предмета лизинга происходит исполнение лизингового обязательства, но только в том случае, если в договоре лизинга не предусмотрен последующий выкуп предмета лизинга лизингополучателем. Если же в договоре лизинга недвижимости предусмотрена обязанность лизингополучателя приобрести предмет лизинга в собственность, вслед за передачей предмета лизинга, осуществляемой, как правило, контрагентом лизингодателя, для надлежащего исполнения договора лизинга необходима и передача вещного права на недвижимость, которая может быть осуществлена только лизингодателем - обладателем права собственности.

Право собственности на недвижимость у лизингодателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Если лизингодатель не приобрел права собственности на предмет лизинга по договору о приобретении недвижимости, а сам предмет лизинга уже передан лизингополучателю, считается ли это передачей имущества в рамках лизинга по действующему законодательству? Решение этого вопроса зависит от того, что является предметом договора лизинга: жилая недвижимость, предприятие как единый имущественный комплекс или иная недвижимость.

В первом случае договор о приобретении предмета лизинга считается заключенным с момента государственной регистрации договора, а право собственности на указанную недвижимость переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. До государственной регистрации правоотношение из договора о приобретении недвижимости не возникает, следовательно, невозможно и исполнение договора лизинга недвижимости.

Если же предметом договора лизинга является иная недвижимость, договор лизинга и договор о приобретении предмета лизинга считаются заключенными с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договоров в форме составления единого документа, подписанного сторонами. Подписание договора купли-продажи (к примеру) делает этот договор обязательным для продавца и покупателя, но не для третьих лиц. С момента подписания договора купли-продажи идо момента государственной регистрации вещного права покупателя последний вправе требовать от продавца исполнения договора, т.е. передачи недвижимости. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ).

Покупатель после заключения договора купли-продажи недвижимости не обладает юридической возможностью распоряжения объектом недвижимости до момента государственной регистрации своего вещного права на недвижимость. Продавец не имеет фактической возможности распоряжения объектом недвижимости, т.к. он составляет предмет исполнения обязательства продавца. Но тот же объект недвижимости в договоре лизинга составляет предмет исполнения обязательства покупателя-лизингодателя.

При неисполнении договора купли-продажи предмета лизинга продавцом лизингополучатель, действующий как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества, но таковым не являясь, может предъявить требования из договора купли-продажи к лизингодателю лицу, не зарегистрировавшему право собственности на предмет лизинга к моменту начала исполнения договора, поскольку для его исполнения необходимо заключение и исполнение договора о приобретении предмета лизинга между лизингодателем и продавцом.

Вышесказанное относится и к исполнению других договоров, на основании которых лизингодатель может быть управомочен приобретать право собственности на предмет лизинга.

Стимулировать должника к точному исполнению призвано обеспечение исполнения лизингового обязательства, которое может как принадлежать к способам, перечисленным в ст. 329 ГК РФ, так и относиться к иным способам, устанавливаемым законом или договором.

В некоторых исследованиях высказывается идея о том, что обеспечению лизингового договорного обязательства служит сама принадлежность предмета лизинга на праве собственности лизингодателю⁹Громов С.А. Обеспечительная функция права собственности на предмет лизинга // Меры обеспечения и меры ответственности в гражданском праве: Сборник статей / Рук. авт. кол. и отв. ред. М. Л. Рожкова. М., 2010. С. 248., т.е. передача имущества в лизинг лизингополучателю с оставлением права собственности на это имущество у лизингодателя выполняет обеспечительную функцию¹⁰См.: Лысенко А.Н. Легальные обеспечительные меры, не упомянутые в главе 23 ГК РФ// Меры обеспечения и меры ответственности о гражданском праве: Сборник статей / Рук. авт. кол. и отв. ред. М.А. Рожкова. М.. 2010. С. 218..

Здесь просматривается некоторое сходство лизинга с аккредитивом, который понимается не только как форма расчетов, но и как способ обеспечения платежа за получение товаров, выполнение работ, оказание услуг. При использовании аккредитива кредитор в обязательстве получает средства с аккредитива уже в момент предоставления документов, подтверждающих исполнение обязательства должником, а должник приобретает соответствующие права на имущество, причем соответствующие документы предъявляются не контрагенту по договору непосредственно, а в исполняющий банк (п. 1 ст. 870).

В английском праве лизинг относят к «титульным финансам» (термин используется потому что кредитор имеет право собственности на активы), под которыми понимается квази-обеспечение, выработанное в XIX веке в обход законодательных запретов физическим лицам и партнерствам обеспечивать свои активы. Наравне с лизингом к «титульным финансам» причислены: удержание права собственности за продавцом, заем ценных бумаг, факторинг, секьюритизация, сделки репо.

А.А. Иванов отмечает, что интересы лизингодателя обеспечиваются наличием у него в собственности имущества, на которое при неисправности лизингополучателя не нужно обращать взыскание, достаточно потребовать возврата предмета лизинга¹¹См.: Иванов А.А. Договор финансовой аренды (лизинга): Учебно-практ. пособие. М.. 2001. С. 30.. Обеспечительную функцию лизинга подчеркивает С.В. Сарбаш, делая вывод о том, что обеспечительная цель — это одна из главенствующих целей создания такой конструкции, как лизинг. Он же, наряда с С.А. Громовым, рассматривает лизинг как обеспечительную передачу правового титула¹²См.: Сарбаш С. В. Обеспечительная передача правового титула // Вестник гражданского права. 2008. № 1. С. 28. С. 28..

Однако для разрешения вопроса об обеспечительной передаче титула в договоре лизинга недвижимости необходимо установить, какая из сторон договора лизинга обладает владельческим титулом.

Содержание субъективного права собственности определяется в законе путем перечисления правомочий собственника. В соответствии со ст. 209 ГК РФ к ним относятся правомочия владения, пользования и распоряжения. Указанные правомочия необходимо рассматривать как внешнее проявление сущности субъективного права собственности - экономической власти собственника над отношениями по поводу принадлежащего ему имущества, выражающейся в юридической формуле «возможность действовать по своему усмотрению» (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Эти правомочия собственника не передаются другим лицам при передаче имущества.

Содержание и объем владения, пользования, распоряжения имуществом арендатором, залогодержателем, лизингополучателем и т.п. не совпадают с аналогичными по названию владением, пользованием и распоряжением имуществом, осуществляемым собственником. Об этом говорится и в отдельных статьях ГК РФ, посвященных передаче собственником имущества другим лицам и защите прав владельца, не являющегося собственником.

При передаче недвижимости лизингополучателю собственником предмета лизинга остается лизингодатель. Как собственник он обладает правомочием владения. Лизингополучатель владеет имуществом на основании заключенного договора лизинга, но владельческого титула не приобретает, поскольку для его получения лизингополучателю необходимо зарегистрировать свое право собственности или иное вещное право на предмет лизинга недвижимости.

Следовательно, в отношениях по лизингу недвижимости имеет место обеспечительная передача не титула, а имущества, поскольку именно факт принадлежности предмета лизинга на праве собственности лизингодателю означает его право изъять имущество у неисправного лизингополучателя, что побуждает последнего к надлежащему исполнению.

Вопрос об ответственности участников лизинга неразрывно связан с рассмотренной выше проблемой определения сторон договора лизинга. К примеру, по мнению И. Д. Решетник, специфику ответственности определяет трехсторонний характер лизинговых отношений¹³Решетник И.А. Гражданско-правовая ответственность субъектов лизинга за нарушение договорных обязательств: отдельные аспекты регулирования // Лизинг-ревю № 11-12. 2002..

В настоящей работе договор лизинга рассматривается как двусторонний, который порождает отношения но лизингу наряду с договором, на основании которого лизингодатель приобретает право собственности на предмет лизинга, поэтому ответственность субъектов лизинга анализируется в двух аспектах (при возможности их четкого разделения):

1. ответственность контрагентов по договору лизинга;
2. ответственность контрагента лизингодателя перед субъектами договора лизинга и ответственность последних перед ним (которая исследовалась в п. 2.2 § 2 гл. 1).

Что касается специального регулирования ответственности субъектов лизинга, В.В. Витрянский отмечает: «В параграфе 6 гл. 34 ГК РФ отсутствуют какие-либо правила, регулирующие особенности ответственности сторон по договору лизинга за нарушение его условий или иные особые последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательств, вытекающих из договора лизинга»¹⁴Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М., 1999. С. 274.. Е.Е. Ищенко, напротив, считает, что такие правила в этом параграфе есть, но их недостаточно для полного регулирования ответственности субъектов лизинга, поэтому если отсутствует специальная норма, в случае нарушения договора лизинга стороны должны руководствоваться положениями параграфа 1 гл. 34 и общими нормами ГК РФ о последствиях неисполнения или ненадлежащего исполнения гражданско-правовых обязательств (гл. 25 ГК РФ). Учитывая большую роль договорного регулирования лизинга, а также наличие норм об ответственности сторон лизинга в ГК РФ (п. 2 ст. 668, ст. 669 - 670 ГК РФ) и специальном Законе о лизинге (п. 6 ст. 15, п. 5 — 6 ст. 17, ст. 22 Закона о лизинге) установление дополнительного законодательного регулирования ответственности указанных лиц представляется излишним.

Поскольку в договоре лизинга и договоре купли-продажи предмета лизинга до 1 января 2011 г. существовал особый субъектный состав, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по договору основывалась на положениях п. 3 ст. 401 ГК РФ, т.е. они отвечали не только при наличии вины, но и во всех иных случаях, за исключением неисполнения (ненадлежащего исполнения), вызванного действием непреодолимой силы. С 2011 года лизингополучателями наравне с лицами. осуществляющими предпринимательскую деятельность, могут быть непрофессиональные участники экономического оборота, которые будут отвечать за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по договору лизинга недвижимости только при наличии вины.

Ст. 669 ГК РФ предусматривает, что риск случайной гибели или порчи имущества переходит к лизингополучателю в момент передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга. Закон о лизинге конкретизирует эту норму и в ст. 22 перечисляет риски лизингополучателя, связанные с гибелью, утратой, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при монтаже или эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором. Е.В. Кабатова отмечает, что «это обстоятельство существенно отличает положение пользователя в договоре лизинга от положения арендатора в договоре аренды. поскольку во всех правовых системах действует принцип, согласно которому риски несет собственник, и вопрос об их переходе встает лишь в связи с отчуждением имущества»¹⁵Кабатова Е.В. Новые формы передачи машин и оборудования во временное пользование (лизинг) в гражданском праве буржуазных государств: Дисс. канд. юрид. наук. М.. 1981.С. 116..

Подход российского законодателя в этом вопросе отличается от установки германского права на то, что условия «о возложении вещных рисков на лизингополучателя действительны только в отношении событий, когда ухудшения вещи происходят случайно и независимо от воли обеих сторон. Эти события не должны иметь место в процессе поставки, монтажа и демонтажа оборудования, поскольку лизингодатель несет ответственность за надлежащую поставку оборудования лизингополучателю в рамках своей основной обязанности по договору лизинга — передачи имущества в пользование». Некоторое влияние данного принципа можно усмотреть в Постановлении ФАС Московского округа от 10.07.2008 г. № КГ-А40/5202-08 по делу № А40-2957/07-60-27, в мотивировочной части которого указывается, что в соответствии со ст. 26 Закона о лизинге утрата предмета лизинга или утрата предметом лизинга своих функций по вине лизингополучателя не освобождает его от исполнения обязанностей по договору лизинга, если договором лизинга не установлено иное. Но если в утрате предметом лизинга своих свойств вины лизингополучателя не выявлено, а сам предмет лизинга не находился в пользовании лизингополучателя, основания для возложения на последнего обязанности по уплате лизинговых платежей отсутствуют.

Лизингополучатель является ответственным и за убытки, причиненные лизингодателю в результате утраты предмета лизинга, произошедшей после его фактической приемки. Если предмет лизинга был застрахован, что применительно к лизингу недвижимости составляет обязательное требование сложившейся деловой практики, то после выплаты страхового возмещения в пределах выплаченной суммы право требования к лизингополучателю переходит от лизингодателя к страховщику согласно п. 1 ст. 965 ГК РФ. При суброгации происходит перемена лица в обязательстве на основании закона (ст. 387 ГК РФ), поэтому перешедшее к страховщику право осуществляется им с соблюдением норм, регулирующих отношения между лизингодателем и лизингополучателем. При отказе страховщика от выплаты страхового возмещения в случае непризнания события страховым случаем лизингополучатель, обычно, возмещает лизингодателю убытки, причиненные досрочным прекращением договора, равные оставшейся сумме неоплаченных лизинговых платежей, сумме выкупного платежа и иных неисполненных обязанностей по договору лизинга и сопутствующим договорам.

В настоящее время, если лизингодатель не исполняет свою договорную обязанность по передаче предмета лизинга лизингополучателю, последний имеет только обязательственно-правовые способы воздействия на своего контрагента. Если же договор между ними еще не заключен, то следует признать, что механизмов, компенсирующих несостоявшемуся лизингополучателю негативные последствия незаключения договора лизинга, не существует.

Эти негативные последствия сводятся к тому, что удовлетворение интереса лизингополучателя в приобретении предмета лизинга невозможно без вступления лизингодателя и его контрагента в преддоговорный процесс, а затем без заключения и исполнения договора о приобретении недвижимости. Именно лизингополучатель в наибольшей степени несет экономический риск от незаключения договора, хотя юридических преддоговорных отношений между лизингополучателем и продавцом нет. Предположим, между лизингополучателем и продавцом была достигнута предварительная договоренность, не имеющая юридически обязательного характера, о последующем приобретении лизингодателем произведенного продавцом предмета лизинга. В дальнейшем продавец отказывается вступать в договорные отношения с лизингодателем. В результате пострадавшей стороной будет лизингополучатель, т.к. его интерес заключается в получении предмета лизинга. Этот интерес лизингополучателя может быть нарушен также отчуждением уникального предмета лизинга другому лицу (конкуренту лизингополучателя).

В соответствии с законодательством ответственность лизингодателя наступает при просрочке установленного договором либо разумного срока передачи имущества лизингополучателю, произошедшей, например, из-за невыполнения лизингодателем обязанностей по договору купли-продажи. При расторжении договора купли-продажи предмета лизинга к лизингодателю может быть предъявлено требование о возмещении убытков со стороны продавца, а если лизингодатель не успеет найти другого продавца и передать имущество лизингополучателю в оговоренные сроки, то лизингополучатель вправе потребовать расторжения договора лизинга и возмещения убытков.

Когда ответственность за выбор продавца, нарушившего сроки передачи имущества, лежит на лизингодателе, лизингополучатель вправе в соответствии со ст. 670 ГК РФ предъявлять требования, вытекающие из договора, как непосредственно продавцу имущества, так и лизингодателю, которые несут солидарную ответственность, поскольку лизингодатель является не только лицом, финансирующим приобретение предмета лизинга, но и обязанным его приобрести. Лизингодатель, исполнив обязанности за продавца, приобретает право регрессного требования к нему. Норма п. 2 ст. 668 ГК РФ помимо возможности применения к нарушителю мер гражданско-правовой ответственности предусматривает также специальное основание расторжения договора по требованию лизингополучателя.

Если лизингодатель не приобрел имущество, выбранное лизингополучателем, у продавца, последствия невыполнения этой обязанности связываются с обстоятельствами, зависящими либо от лизингодателя, либо от продавца предмета лизинга, либо от лизингополучателя.

В первом случае, если неисполнение названной обязанности вызвано неисправностью лизингодателя (не был оплачен предмет лизинга при условии передачи последнего после оплаты и т.п.), наступают последствия, предусмотренные правилами п. 2 ст. 668 ГК РФ.

При неисправности продавца, применяются правила ст. 670 ГК РФ, ст. 398 и 405 ГК РФ, но без согласия лизингодателя лизингополучатель не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом (ст. 670 ГК РФ). Если неисполнение обязанности передать предмет лизинга лизингополучателю вызвано отказом продавца от заключения договора купли-продажи, и такой отказ не связан с обстоятельствами, за которые отвечают стороны договора лизинга, обязательство из договора лизинга подлежит прекращению ввиду невозможности его исполнения (ст. 416 ГК РФ).

Если неисполнение указанной обязанности лизингодателя вызвано отказом лизингополучателя принять имущество в лизинг по обстоятельствам, за которые он отвечает, продавец в силу ст. 484 и 670 ГК РФ вправе требовать от лизингополучателя или покупателя принять объект, приобретенный в целях лизинга, либо отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Как следует из содержания ст. 613 ГК РФ, последствием неисполнения лизингодателем обязанности предупредить лизингополучателя обо всех правах третьих лиц на предоставляемое имущество является право лизингополучателя требовать уменьшения лизинговых платежей либо расторжения договора и возмещения убытков. В п. 2 ст. 18 Закона о лизинге особо оговаривается право лизингодателя использовать лизинговое имущество в качестве предмета залога, поэтому лизингополучателю следует быть внимательным и проверять исполнение названной в ст. 613 ГК РФ обязанности лизингодателя, истребовать сведения об ограничениях прав на недвижимость, являющуюся предметом лизинга (ст. 7 Закона о регистрации).

Нормы § 6 главы 34 ГК РФ не содержат правил об ответственности за нарушение обязанности по своевременному внесению лизинговых платежей. Однако в ст. 13 Закона о лизинге предпринята попытка создания механизма обеспечения прав лизингодателя в связи с нарушением соответствующей обязанности. В случае не перечисления лизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа их списание со счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке путем направления лизингодателем в банк или иную кредитную организацию, в которых открыт счет лизингополучателя, распоряжения на списание с его счета денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей. Возможность списания денежных средств со счета клиента без его распоряжения допускается по решению суда, а также в случаях, установленных законом или предусмотренных договором между банком и клиентом (п. 2 ст. 854 ГК РФ). Здесь такая возможность устанавливается Законом о лизинге.

Положение о безналичных расчетах в РФ уточняет, что расчетным документом, на основании которого производится списание денежных средств со счета плательщика в бесспорном порядке, является инкассовое поручение, причем если возможность взыскания денежных средств со счета в бесспорном порядке установлена законом, то в инкассовом поручении в поле «Назначение платежа» указываются реквизиты соответствующего закона и дается ссылка на конкретную статью. Бесспорное списание денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей не лишает лизингополучателя права на обращение в суд.

По общему правилу, лизингодатель может потребовать возмещения убытков, причиненных неуплатой, однако данное требование не является единственным. Также лизингодатель вправе потребовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

При неиспользовании лизингополучателем имущества, переданного в соответствии с договором лизинга, и неуплате им лизинговых платежей, представляется, что лизингополучатель нарушает требование о разумности и добросовестности своих действий, в связи с чем лизингодатель может прибегнуть к способам защиты своего права на получение лизинговых платежей (ст. 12 ГК РФ).

Неурегулированными в ГК РФ и Законе о лизинге остаются вопросы ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение лизингополучателем обязанностей по поддержанию имущества в исправном состоянии, несению расходов на его содержание, осуществлению текущего и капитального ремонта. П. 3 ст. 17 Закона о лизинге устанавливает обязанность лизингополучателя за свой счет осуществлять техническое обслуживание предмета лизинга, обеспечивать его сохранность, осуществлять капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором.

Нормативные определения капитального и текущего ремонта содержатся в акте, принятом в 1978 г. Согласно ему, капитальный ремонт — это ремонт, выполняемый для восстановления исправности и полного или близкого к полному восстановлению ресурса изделия с заменой или восстановлением любых его частей, включая базовые. В судебной практике используются и другие определения капитального ремонта. В частности, под ним понимается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов. Также считается, что капитальный ремонт - это ремонт, в результате которого происходит существенное изменение или улучшение технических характеристик имущества.

Текущий ремонт это ремонт, выполняемый для обеспечения или восстановления работоспособности изделия. Он состоит в замене и (или) восстановлении отдельных частей вещи. В судебной практике используется и другое определение текущего ремонта. Под ним понимается систематическое и своевременное проведение работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей.

По мнению Ю.А. Серковой, обязанность по осуществлению любого ремонта договором лизинга всегда возлагается на лизингополучателя, следовательно, ответственность лизингодателя за неосуществление капитального ремонта предмета лизинга исключается. Действительно, п. 3 ст. 17 Закона о лизинге провозгласил общее правило о возложении обязанности по осуществлению капитального ремонта на лизингополучателя. И хотя теоретически применение нормы п. 1 ст. 616 ГК РФ возможно в тех случаях, когда соглашением сторон обязанность по осуществлению капитального ремонта возлагается на лизингодателя, в практике такая конструкция будет использоваться крайне редко.

Немаловажное значение в лизинговых отношениях придается исполнению обязанности лизингополучателя пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если в соглашении такие условия не определены, в соответствии с назначением имущества. Ответственность за нарушение условий использования или назначения предмета лизинга наступает в форме возмещения убытков, и у лизингодателя возникает право потребовать расторжения договора (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Нарушение лизингополучателем обязанности по возвращению предмета лизинга лизингодателю в том состоянии, в котором он его подучил, с учетом нормального износа или износа, обусловленном договором (гг. 4 ст. 17 Закона о лизинге), дает лизингодателю право потребовать внесения лизинговых платежей за все время просрочки, а в тех случаях, когда указанные платежи не покрывают его убытков, он может также потребовать их возмещения (и. 5 ст. 17 Закона о лизинге).

Если в договоре не предусмотрено право лизингополучателя выкупить предмет лизинга в собственность, лизингополучатель обязан возвратить лизингодателю предмет лизинга, причем в договоре, по общему правилу, указывается, что эту обязанность лизингополучатель исполняет за свой счет, включая расходы на демонтаж, страхование, транспортировку предмета лизинга в разумный срок, с даты окончания срока договора лизинга. При уклонении от исполнения этой обязанности лизингополучатель не вправе ссылаться на возобновление договора лизинга на неопределенный срок в порядке ст. 610 ГК РФ, т.к. договор лизинга должен заключаться только на определенный срок.

Особые правила, установленные нормами § 1 главы 34 ГК РФ для случаев, когда при прекращении договора имущество лизингополучателем не возвращается либо возвращается несвоевременно, воспроизведены в ст. 17 Закона о лизинге. Допущенная лизингополучателем просрочка дает лизингодателю право требовать внесения лизинговых платежей за все время неправомерного владения предметом лизинга. Если же указанная плата не покрывает причиненных лизингодателю убытков, он может потребовать их возмещения (п. 5 ст. 17 Закона о лизинге). Согласно п. 6 ст. 17 Закона о лизинге убытки взыскиваются в полной сумме сверх неустойки.

Арбитражная практика обращает внимание сторон договора лизинга на то, что право лизингодателя на распоряжение предметом лизинга включает право изъять предмет лизинга из владения и пользования у лизингополучателя в случаях и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации и договором лизинга, по Закон о лизинге не содержит возможности изъятия предмета лизинга без расторжения договора. Поэтому лизингодатель на основании п. 2 ст. 13 Закона о лизинге вправе потребовать досрочного расторжения договора лизинга и возврата в разумный срок лизингополучателем имущества, однако не может изымать предмет лизинга без расторжения договора лизинга.

Однако, предположительно, лизингодатель может быть наделен правом на изъятие предмета лизинга по исполнительной надписи нотариуса в случае нарушения, которое стороны в договоре лизинга заранее определили как бесспорное, те, не требующее доказывания ни в претензионном, ни в судебном порядке вследствие его очевидности. Возможность изъятия предмета лизинга по исполнительной надписи нотариуса также должна содержаться в самом договоре лизинга, который будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению. В противном случае, условие о порядке изъятия предмета лизинга по исполнительной надписи нотариуса является ничтожным.

К серьезным нарушениям прав лизингодателя может привести нарушение лизингополучателем обязанности, состоящей в недопустимости без согласия лизингодателя сдавать лизинговое имущество в сублизинг, передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, предоставлять имущество в безвозмездное пользование и т.п. (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Отсутствие в ГК РФ и Законе о лизинге норм об ответственности за передачу лизингополучателем предмета лизинга третьим лицам способно создать практические сложности в процессе восстановления лизингодателем своих нарушенных прав, поэтому сторонам надлежит подробно регулировать эти вопросы в договоре лизинга.

В целом, общая характеристика параграфа 6 главы 34 ГК РФ и Закона о лизинге показывает, что некоторые вопросы ответственности сторон договора лизинга остаются неурегулированными. Специфика прав и обязанностей субъектов лизинга требует от сторон повышенного внимания к выработке положений договора, посвященных гражданско-правовой ответственности за нарушение его условий, а отсутствие особого законодательного регулирования смещает акцент на договорное регулирование ответственности участников лизинга.

Способами преобразования или прекращения договорных отношений являются изменение и расторжение договора. Исключительный перечень оснований изменения и расторжения договоров установлен в гражданском законодательстве. Ст. 450 ГК РФ предусматривает возможность изменения и расторжения договора путем соглашения сторон, вынесения судебного решения и совершения одностороннего отказа от исполнения договора. Возможность изменения договора по соглашению сторон презюмируется, тогда как одностороннее изменение допускается только в случаях, прямо предусмотренных ГК РФ. другими законами или договором.

Поскольку ни § 6 гл. 34 ГК РФ, ни Закон о лизинге не содержат никаких специальных правил об изменении договора лизинга, к изменению договорного лизингового правоотношения применяются общие правила ГК РФ об изменении договора аренды (абз. 3 п. 1 ст. 612, ч. 3 ст. 613, и. 4 ст. 614, абз. 5 п. 1 ст. 616 ГК РФ) и общие правила ГК РФ об изменении договора (гл. 29 ГК РФ).

Расторжение договора лизинга возможно как по требованию лизингодателя, так и по требованию лизингополучателя (ст. 619, ст. 620, § 6 гл. 34). В соответствии с и. 2 ст. 450 ГК РФ стороны договора лизинга могут своим соглашением установить основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон, но такие основания должны быть строго определены в самом договоре лизинга недвижимого имущества.

Согласно положениям пп. 2. 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в за конную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Если иное не следует из соглашения сторон, расторжение договора влечет прекращение обязательства на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника суммы основного долга, образовавшейся до момента расторжения договора, и применения к нему имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора. Однако если лизингодатель при расторжении договора уклоняется от принятия предмета лизинга, правовые основания для взыскания в его пользу с лизингополучателя суммы задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с даты расторжения договора лизинга отсутствуют.

В случае расторжения договора лизинга и возврата лизингополучателем предмета лизинга, лизингодатель обязан вернуть лизингополучателю денежные средства, полученные в составе лизинговых платежей в счет выкупной стоимости предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором. После расторжения договора по соглашению сторон задолженность по лизинговым платежам за период от передачи имущества в лизинг до расторжения договора подлежит взысканию в пользу лизингодателя.

Если предмет лизинга не передан лизингополучателю в указанный в договоре срок (если срок не указан в разумный срок), он вправе потребовать расторжения договора лизинга и возмещения убытков, когда просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель (п. 2 ст. 668 ГК РФ). Предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и предложение расторгнуть договор лизинга могут содержаться в разных документах.

В п. 1 ст. 670 ГК РФ указывается, что лизингодатель не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия лизингодателя. Однако даже при наличии такого согласия более правильным видится предоставление права на расторжение договора только сторонам этого договора. Поскольку лизингополучатель не является стороной договора о приобретении в собственность предмета лизинга, он не может расторгнуть такой договор, что следует отразить в соответствующей норме ГК РФ.

Дополнительно и. 6 ст. 15 Закона о лизинге устанавливает, что в договоре лизинга могут быть отмечены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора и изъятию предмета лизинга. В качестве исключения из общего правила, установленного ст. 310 ГК РФ, стороны договора лизинга как профессиональные участники гражданского оборот а наделены правом на односторонний отказ от исполнения договора (ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ).

В связи с расширением круга лизингополучателей возникает вопрос о возможности сохранения права на односторонний отказ от исполнения договора, в котором одна из сторон не будет профессиональным предпринимателем, соответственно, не сможет объективно оценить последствия предоставления контрагенту права на односторонний отказ от исполнения договора и на одностороннее расторжение договора. Представляется, что в договорах лизинга с таким субъектным составом следует исключить право на односторонний отказ от исполнения договора и одностороннее изменение его условий.

Изменению и расторжению договора лизинга, а также регулированию процедуры изъятия предмета лизинга уделено значительное место в законопроекте, реформирующем лизинговое законодательство. К примеру. Минэкономразвития РФ предлагается включить в Закон о лизинге ст. 17, предоставляющую право на отказ от исполнения договора лизинга только лизингополучателю, который может воспользоваться им в любое время до передачи ему предмета лизинга, причем лизингополучателю возвращается аванс, который он уплатил лизингодателю при заключении договора лизинга, в то время как лизингодатель остается обязанным произвести оплату предмета лизинга по договору купли-продажи, который уже заключен между ним и продавцом предмета лизинга.

Редакция ст. 17 более сбалансировано защищающая интересы обеих сторон договора лизинга, предложена Подкомитетом ТПП РФ по лизингу. Здесь лизингополучатель и лизингодатель в равной мере наделены правом на отказ от исполнения договора лизинга, если продавец (подрядчик) на законном основании потребует изменить условия исполнения своих обязанностей по изготовлению и передаче предмета лизинга по обстоятельствам, которые не могли предвидеть и за которые не отвечают ни лизингодатель, ни лизингополучатель, ни продавец (подрядчик). В соответствии с действующим законодательством право на отказ от исполнения договора возникает у лизингодателя только в случае существенного изменения договора купли-продажи предмета лизинга.

Во избежание практических проблем, связанных с изменением и расторжением договора лизинга недвижимого имущества контрагентам следует максимально внимательно и четко формулировать условия договора о праве сторон на его изменение и расторжение; устанавливать содержание нарушений договора, которые квалифицируются как существенные; регулировать правовые последствия расторжения договора лизинга недвижимости.

Повторная передача имущества в лизинг тем же лизингодателем невозможна, поскольку в этих отношениях будет отсутствовать квалифицирующий признак лизинга приобретение имущества лизингодателем по указанию лизингополучателя.

Однако при досрочном расторжении договора лизинга по обстоятельствам, которые лизингодатель не мог предвидеть при заключении договора лизинга и за которые он не отвечает, возникает необходимость предоставления лизингодателю возможности передать приобретенное им имущество на условиях лизинга, т.к. он изначально не был заинтересован в приобретении предмета лизинга как такового. Его интерес заключается в финансировании лизингополучателя и возврате вложенных инвестиций.

Применительно к этой ситуации допустимо законодательно закрепить юридическую фикцию, распространяющую на договор о предоставлении лицом имущества, ранее приобретенного во исполнение договора лизинга, во временное возмездное владение и пользование другому лицу после изъятия имущества у лизингополучателя на законном основании, правовой режим лизинга. Указанные отношения могут обозначаться термином «повторный лизинг».

Для того чтобы лизингодатель смог использовать предмет лизинга, предназначенный для определенного лизингополучателя, в качестве предмета нового договора, который, не являясь в сущности договором лизинга, будет квалифицирован как таковой, необходимо, чтобы имущество, приобретенное для целей лизинга, не было предоставлено лизингополучателю на законном основании вследствие существенного нарушения договора лизингополучателем или существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора лизинга недвижимости. Это требование направлено на предотвращение неправомерных действий со стороны участников лизинговых отношений. Предмет лизинга должен быть изъят лизингодателем или добровольно возвращен лизингополучателем.

Риск выбора продавца на вторичного лизингополучателя не возлагается, т.к. имущество уже находится в собственности лизингодателя. Поэтому презюмируется, что выбор продавца и предмета лизинга осуществил лизингодатель, и лизингополучатель вправе предъявлять требования, вытекающие из договора о приобретении предмета лизинга как непосредственно продавцу, так и лизингодателю, которые несут перед ним солидарную ответственность.

Условия договора повторного лизинга могут отличаться от условий первоначального договора лизинга за исключением того, что материальный предмет этих договоров будет составлять одно и то же имущество. Вместе с тем, заключение договора повторного лизинга повлечет лизингодателя необходимость изменения условий договора о приобретении предмета лизинга. Однако сохранение права на применение механизма ускоренной амортизации и права на получение лизинговых платежей, а не арендной платы, мотивирует лизингодателя на продолжение своей деятельности в рамках лизинговых отношений и совершение действий, необходимых для этого.

Допущение такой юридической фикции, как повторный лизинг, может благотворно сказаться именно на развитии лизинга недвижимости, т.к. договор лизинга недвижимости, по сравнению с договором лизинга движимого имущества, заключается на длительный срок, что повышает риск досрочного расторжения договора вследствие его существенного нарушения лизингополучателем либо по обстоятельствам, которые лизингодатель не мог предвидеть при заключении договора лизинга и за которые он не отвечает. Предмет лизинга, в таком случае, возвращается лизингодателю, но последний лишается возможности передать в лизинг новому лизингополучателю приобретенную ранее для целей лизинга и возвращенную ему лизингополучателем недвижимость. Это, в свою очередь, снижает заинтересованность лизингодателя в операции по лизингу недвижимости, т.к. он, заключив договор лизинга недвижимости и договор о приобретении недвижимости в собственность для целей лизинга, находится под угрозой невозможности осуществления лизинговой деятельности, и при досрочном расторжении договора лизинга будет вынужден искать иные способы возмещения затрат и получения прибыли.