Регулирование лизинга недвижимости

Существенные условия договора лизинга недвижимости

Договор лизинга, как консенсуальный договор, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

ГК РФ относит к существенным условиям договора условие о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Включение каких-либо условий в состав существенных направлено на создание гарантий определенности взаимоотношений сторон для устойчивости гражданского оборота, а в некоторых случаях на защиту интересов одной из сторон договора либо общества в целом.

В предлагаемой Проектом изменений в ГК РФ редакции ст. 432 среди существенных условий договора будут присутствовать:

• условия о предмете договора;
• условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные;
• условия, необходимые для договоров данного вида;
• иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В новом определении указывается на то, что условия, необходимые для договоров данного вида, признаются существенными, даже если об этом прямо не сказано в законе или в ином правовом акте. Таким образом, они могут выявляться из практики делового оборота, из судебной практики или иным образом.

Особо актуальными такие изменения станут для непоименованных в Гражданском кодексе РФ договоров. В случае спора суды смогут устанавливать наличие согласованных необходимых условий для договоров этого вида, исходя из существа складывающихся отношений и практики заключения таких договоров.

Существует несколько доктринальных подходов к определению предмета договора.

Под предметом договора понимается сам предмет исполнения некое имущество с количественными и качественными характеристиками, т.е., как писал М.И. Брагинский, «набор показателей того, по поводу чего заключен договор»¹Брагинский М. И, Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. М., 1998..

Представители другого подхода сводят предмет договора к действиям, которые должны быть совершены по данному договору В. В. Витрянский, в частности, указывает, что предметом всякого гражданско-правового договора являются действия (бездействия)²См.: Витрянский В.В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. № 6. С. 78-79..

Есть и промежуточная позиция, объединяющая две вышеуказанных точки зрения. О.С. Иоффе различал юридический и материальный объекты обязательства. В качестве юридического объекта обязательства ученый признавал определенное поведение обязанного лица, а в качестве материального имущество³См.: Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву // Избранные груды по гражданскому праву. М., 2000. С. 588.. Ф.Н. Гавзе под предметом гражданско-правового договора подразумевал действия.

которые должен совершить должник, и объект, на который эти действия направлены⁴См.: Гавзе Ф.И. Обязательственное право (общие положения). Минск, 1968. С. 26..

Не свободна от противоречий в установлении содержания понятия «предмет договора» и судебная практика, что приводит к постановке вопроса либо о признании договора заключенным/незаключенным либо о его действительности/недействительности и, соответственно, неоднозначному его разрешению.

Например, применительно к предмету договора аренды зданий и сооружений существует как судебная практика, относящая к предмету договора аренды только имущество, подлежащее передаче арендатору, так и действия субъектов арендного правоотношения.

В целях минимизации рисков признания договора незаключенным, лицам, вступающим в договорное правоотношение, даются рекомендации об обязательном согласовании и условия о передаваемом имуществе, и основных нрав и обязанностей сторон.

«Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия, которые составляют видообразующие признаки соответствующе го договорного обязательства (отражающие природу договора) и поэтому включены законодателем в само определение того или иного договора. Такие условия, бесспорно, являются существенными, ибо, называя их, законодатель тем самым дает понять, что они необходимы для данного вида договорных обязательств» пишет профессор В.В. Витрянский. Например, условие о цене будет существенным для всякого возмездного договора, поскольку является его видообразующим признаком и включается законодателем в определение договора.

Иную точку зрения отстаивает А. А. Иванов, который усматривает смысл существенных условий в том, что они представляют собой некие научно выведенные особенности, квалифицирующие признаки договора данного типа.

Существенные условия, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, формируют договор, их наличие необходимо и достаточно для признания договора заключенным и возникновения договорного правоотношения соответствующего вида, поэтому существенным условиям принадлежит не только видообразующая, но и «договорообразующая» роль. Замечание А.А. Иванова о том, что существенные условия договора составляют квалифицирующие признаки определенного договорного вида верно, однако до отнесения к какому-либо договорному виду договор должен возникнуть, а это невозможно без достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, на что и обращает внимание В.В. Витрянский.

В соответствии с абз. 2 и. 1 ст. 432 ГК РФ можно выделить следующие группы существенных условий:

1. условие о предмете (является существенным для всех гражданско-правовых договоров):
2. условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные либо необходимые для договоров определенного вида;
3. условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В п. 1.1 настоящего параграфа будут рассмотрены только существенные условия договора лизинга недвижимости, которые должны быть названы в качестве таковых в законе.

Единственным легальным существенным условием договора лизинга является условие о предмете, относящееся к имуществу, передаваемому в лизинг. Здесь имеется в виду исключительно условие, без согласования которого невозможно возникновение правоотношения по лизингу недвижимости, хотя судебная практика неоднозначно определяет содержание условия о предмете договора. Под этим понимается как условие об имуществе, передаваемом в аренду, так и условие о действиях сторон по предоставлению имущества за плату во временное владение и пользование или только пользование.

Российским законодателем договор лизинга отнесен к видам договора аренды, следовательно, предметом договора лизинга могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

При соблюдении общих правил ст. 607 ГК РФ предмет лизинга подлежит определению по указанию лизингополучателя, которое действительно и в случае, если выбор приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем. Лизингодатель обязан выбрать вещь, приобретаемую в целях лизинга, с учетом указаний и в интересах лизингополучателя.

Применительно к лизингу недвижимости предмет такого договора будет составлять индивидуально-определенная вещь, т.к. «несмотря на фактическую возможность родового обобщения недвижимости, в юридическом смысле возможность такого обобщения исключается», поскольку наличие у недвижимого имущества индивидуализирующих характеристик обеспечивается процедурами кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Исходя из совокупного анализа п. 3 ст. 607, ст. 650 ГК РФ, п. 6 ст. 12 и п. 3 ст. 26 Закона о регистрации, п. 3 ст. 1. и. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», для надлежащей индивидуализации объекта в договоре необходимо указать уникальные характеристики здания, сооружения, помещения.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о кадастре сведений о недвижимом имуществе.

Документом, в котором содержатся уникальные характеристики и дополнительные сведения на здание или сооружение, является кадастровый паспорт (п. 4 ст. 14 Закона о кадастре).

Если кадастровый паспорт на здание или сооружение не выдавался, стороны могут использовать для описания объекта сведения из документов технического учета и (или) технической инвентаризации, выданных до 1 марта 2008 г., то есть до дня вступления в силу Закона о кадастре (п. 2 ст. 47 Закона о кадастре, и. 12 ст. 33 Закона о регистрации).

Стороны также могут использовать данные из свидетельства о государственной регистрации права собственности лизингодателя на передаваемый в лизинг объект недвижимости.

Соответственно, для правильной индивидуализации здания или сооружения в договоре следует указать сведения об объекте, которые содержатся в его кадастровом паспорте, иных имеющихся у сторон документах технического учета и/или правоустанавливающих документах.

К таким сведениям относятся:

• вид недвижимого имущества - здание, сооружение;
• кадастровый номер объекта недвижимости, при его отсутствии - условный номер;
• инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) - государственный учетный номер, присвоенный объекту недвижимости органом (организацией) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации;
• наименование здания, сооружения (при его наличии). При отсутствии индивидуального наименования можно указать обобщенное наименование соответствующего вида объектов, указанное в документации на объект;
• адрес — указывается официально присвоенный (почтовый) адрес:
• описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение;
• основная характеристика для зданий указывается общая площадь в квадратных метрах с точностью до одной десятой. Для сооружений: линейных — протяженность в метрах с точностью до одного метра; подземных глубина (глубина залегания) в метрах с точностью до одной десятой; для сооружений, предназначенных для хранения (например, нефтехранилищ, газохранилищ), — объем в кубических метрах с точностью до одного метра; для остальных сооружений площадь застройки в квадратных метрах с точностью до одной десятой;
• назначение;
• этажность указывается общее число этажей здания, сооружения;
• подземная этажность;
• кадастровый номер земельного участка (участков), в пределах которого расположен объект недвижимого имущества — указывается при наличии.

Исходя из буквального толкования п. 3 ст. 607 ГК РФ, данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю, должны быть определены непосредственно при подписании договора и указаны в тексте договора либо в приложениях к нему (в том числе графических).

Однако стороны могул сделать это и после заключения договора. При этом индивидуально-определенные характеристики недвижимой вещи, передаваемой в лизинг, могут быть указаны не только в самом тексте договора, но и в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих отсутствие у сторон разногласий относительно договорного имущества:

• в актах приема-передачи;
• приложениях к договору, оформленных позднее даты заключения договора;
• дополнительных соглашениях к договору;
• поэтажных планах, схемах и экспликациях, на которых отмечено данное недвижимое имущество.

В связи с тем, что такая позиция не следует напрямую из закона, сторонам рекомендуется указывать данные об имуществе, передаваемом в лизинг, непосредственно в самом тексте договора лизинга недвижимости и графических приложениях к нему в момент заключения договора.

В силу ст. 12 Закона о регистрации в случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется по условному номеру, который присваивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Отсутствие кадастрового номера в описываемой ситуации не может являться основанием для признания договора лизинга недвижимости незаключенным по причине того, что не существует самой недвижимой вещи в качестве объекта гражданских прав.

В иных случаях объект недвижимости, не прошедший государственный кадастровый учет, не может быть объектом гражданских прав и, соответственно, предметом гражданско-правовых договоров, в т.ч. и договора лизинга недвижимости.

Если договор лизинга недвижимости заключается по поводу еще не существующей недвижимой вещи, соблюдение условия о предмете достигается за счет следования лизингодателя указаниям лизингополучателя и приобретения недвижимой вещи, соответствующей этим указаниям.

В последнее время вопросы, касающиеся договорных отношений по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, находятся в центре внимания судебной и деловой практики.

В 2011 г. Высшим Арбитражным Судом РФ было принято Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». ВАС РФ подтвердил отсутствие оснований для признания недействительными сделок по поводу будущей недвижимой вещи в том случае, если у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости нет права собственности на имущество, поскольку § 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли - продажи будущей недвижимой вещи). В то же время, для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Индивидуализация подобного объекта недвижимости, не обладающего кадастровым номером на момент совершения сделки, может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

В случае если в тексте договора недостаточно данных для индивидуализации объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. Следовательно, отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

В случае возникновения спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче кредитору, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу а также принимая во внимание практику сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче, такой договор не может считаться заключенным.

Если у должника отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать кредитору (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пп. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В 2012 г. Управлением частного права ВАС РФ был подготовлен Проект постановления Пленума ВАС РФ с предложением ряда принципиальных новаций правового режима арендных отношений. В частности, в Проекте предлагается допустить заключение договора аренды части вещи (включая недвижимость), аренды будущей вещи (не находящейся в собственности арендодателя на момент заключения договора), а также признать относительное действие прав и обязанностей сторон долгосрочного аренды недвижимости, не прошедшего государственную регистрацию.

Данные предложения основываются на следующих посылках. При разрешении споров по договорам аренды, заключенным липом, которое в момент заключения такого договора не являлось собственником имущества, подлежавшего передаче в аренду, но в момент передачи имущества арендатору во временное владение и пользование (либо во временное пользование) обладало правом собственности на него, надлежит исходить из того, что такой договор не противоречит закону и не может быть признан недействительным на основании ст. 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе, в связи с тем, что вещь, подлежащая передаче в аренду, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить причиненные арендатору убытки и уплатить установленную договором неустойку.

Необходимо учитывать, что применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный лицом, которое являлось законным владельцем созданного либо переданного ему недвижимого имущества, но еще не зарегистрировало свое право собственности на него, не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ.

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица, виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

Судебная практика исходит из того, что при отсутствии в договоре лизинга данных, позволяющих точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче лизингополучателю, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а договор лизинга признается незаключенным, поэтому в договоре, приложениях к нему или акте приема-передачи стороны должны указать индивидуализирующие признаки предмета лизинга недвижимости.

В отношении договора лизинга в целом арбитражная практика свидетельствует о затруднениях, с которыми сталкиваются суды при выяснении факта заключения договора лизинга из-за того, что на момент заключения договора стороны не всегда могут индивидуализировать его предмет. В некоторых случаях суд соглашается со ссылкой стороны на специфику лизинговых отношений и признает договор лизинга заключенным, если при заключении договора предмет лизинга был определен с помощью родовых признаков, а в момент приема лизингополучателем - индивидуализирован в акте приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора. Предмет лизинга может также быть определен на основании заявки лизингополучателя и спецификации на предмет лизинга. Указанные приложения к договору лизинга, являющиеся неотъемлемыми частями этого договора, содержат достаточные данные, позволяющие определить конкретное имущество, подлежащее передаче лизингополучателю.

Однако распространена и противоположная практика. Если договором лизинга предусмотрена последующая индивидуализация предмета лизинга в акте приема-передачи, в дополнительном соглашении к договору, в спецификациях и т.п. — договор лизинга не считается заключенным, поскольку сторонами не согласовано условие о предмете.

Представляется, что для уверенного ответа на вопрос, было ли сторонами достигнуто соглашение по условию о предмете договора лизинга, можно обращаться к норме п. 1 а) ст. 1 Оттавской конвенции. В соответствии с ней предмет лизинга приобретается лизингодателем по спецификации лизингополучателя на условиях, одобренных им в той мере, в которой они затрагивают его интересы, т.е. при соблюдении общих правил ст. 607 ГК РФ предмет лизинга подлежит определению с учетом указаний и в интересах лизингополучателя.

Этим же правилом для установления соблюдения условия о предмете следует руководствоваться, если лизингополучатель заинтересован не в конкретном объекте недвижимости, а в любой недвижимости, способной удовлетворить его потребности.

Предмет лизинга недвижимости подлежит индивидуализации не в момент заключения договора лизинга, тем более, что на день заключения договора лизинга его материальный предмет может еще не существовать, а в момент исполнения контрагентом лизингодателя договорной обязанности по передаче предмета лизинга, когда точная информация об индивидуальных характеристиках предмета лизинга поступает к сторонам договора лизинга. Поэтому требование индивидуальной определенности предмета лизинга на момент заключения договора лизинга под угрозой непризнания его заключенным не учитывает особенностей лизинга и не представляется целесообразным.

По вопросу о том, является ли условие об имуществе, подлежащем передаче во временное возмездное владение и пользование, согласованным, если его описание в тексте договора отличается от данных, содержащихся в технической и (или) регистрационной документации, существует две позиции судов.

Первая сводится к тому, что если описание объекта в договоре не соответствует его описанию в технической и (или) регистрационной документации, это является основанием для признания договора незаключенным ввиду несогласованности условия о предмете.

Вторая, напротив, базируется на представлении о том, что несоответствие описания объекта в договоре его описанию в технической и (или) регистрационной документации не является основанием для признания договора незаключенным ввиду несогласованности условия о предмете.

В большей степени отвечающим интересам добросовестных сторон видится второе решение, особенно если улица, передающего объект недвижимости, отсутствует иное аналогичное имущество, или расхождения в описании передаваемого и фактически переданного объекта являются незначительными.

Сложность состоит в отнесении различных объектов материального мира к разряду недвижимости и, соответственно, в их характеристике в качестве конкретных предметов договоров лизинга недвижимости, поскольку единства взглядов на содержание этой категории нет. Термины «недвижимость», «недвижимые вещи» и «недвижимое имущество» используются в ГК РФ в качестве равнозначных (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Синонимия в законодательстве допустима, но в литературе признается, что абсолютных синонимов в языке нет, следовательно, повышается опасность различного восприятия, применения и толкования нормативного акта, содержащего синонимичные понятия.

Г.Ф. Шершеневич отмечал, что отечественное законодательство не выдерживает единства терминологии и употребляет слою «имущество» вместо «вещь» или говорит о собственности, подразумевая под этим имущество⁵См. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права: В 2 т. Т. 1. М.. 2005. С. 95.. Современный ГК РФ по-прежнему не разделяет «вещь» и «имущество». В п. 1 ст. 131 ГК РФ содержится требование о государственной регистрации прав на недвижимые вещи, п. 2 ст. 131 ГК РФ устанавливает необходимость регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества.

Часть авторов, обращающихся к взаимосвязи анализируемых понятий, считает верной позицию законодателя и вслед за ним употребляет термины «недвижимость», «недвижимые вещи» и «недвижимое имущество» в качестве синонимов, относя иное понимание к области лингвистики, а не цивилистики⁶См.: Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М., 1996. С. 124: Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории..

Ряд исследователей признает равнозначность терминов «недвижимость» и «недвижимое имущество» только с оговоркой об отнесении к объектам недвижимого имущества предприятия. Однако этот подход достаточно спорен. Изучение текста ст. 132 ГК РФ показывает, что признание предприятия недвижимостью в специальной норме, а не в общем правиле абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ означает лишь приравнивание его к недвижимости по правовому режиму причем к недвижимости «по закону», а не «по природе».

Другие авторы разделяют понятия «недвижимость», «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество». Как отмечает О.М. Козырь, российский законодатель использует термин «недвижимое имущество» лишь условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами⁷Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК России // ГК России. Проблемы, теория, практика / Под ред. А.Я. Маковского. М., 1998. С. 275.. Т.е. содержание ст. 1.30 ГК РФ раскрывает термин «недвижимая вещь», тогда как ст. 132 ГК РФ соответствует понятию «недвижимое имущество». Наличие же дефиниции «недвижимость» при таком понимании оправдывается только потребностью законодателя в обобщающей категории, когда речь идет об объектах гражданских прав, на которые распространяется правовой режим недвижимости.

Важно учитывать весьма широкое толкование понятия «имущество», о котором свидетельствует, в частности, прецедентная практика Европейского Суда по правам человека (ЕСПЧ). ЕСПЧ относит к имуществу движимое и недвижимое имущество, материальные и нематериальные интересы, право на пенсию, право на взыскание арендной платы, экономические интересы, связанные с ведением бизнеса, право заниматься той или иной профессией и т.п⁸См.: Рожкова М.А. Понятие «имущество» в правоположениях Европейского Суда по правам человека // Объекты гражданского оборота: Сб. статей / От в. ред. М.А. Рожкова. М., 2007. С. 109.. Иными словами, ЕСПЧ распространяет термин «имущество» на все объекты, обладающие действительной или потенциальной экономической ценностью.

В Модельном законе о лизинге термин Конвенции УНИДРУА «оборудование» заменен термином «имущество», охватывающим все активы, которые могут быть использованы в деятельности лизингополучателя.

Подобное понимание термина «имущество» содержалось в комментарии ст. 383-420 т. X Свода законов Российской империи: «под имуществом разумеются не только вещи физические (res corporates), но и права, имеющие меновую стоимость (res inkorporales), и вообще всякого рода ценности, могущие принадлежать кому-либо исключительно⁹Пахман С.В. История кодификации гражданского права. Т. II. СПб., 1876. С. 59.. В первом ГК РСФСР 1922 г. это положение прямо закреплялось в названии разд. III «Объекты прав (имущества)». Трактовка имущества как вещей и имущественных прав на них объединяла экономическую и правовую характеристику исследуемого понятия - «экономические блага, служащие объектом оборота, и оборотные права».

Недвижимая вещь в обороте неразрывно связана с регистрируемыми правами на нее, следовательно «недвижимость», «недвижимая вещь», «право на недвижимость» все это должно быть единым объектом вещного права, поэтому предлагаем отказаться от смыслового разделения понятий «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество».

В литературе отмечаются два основных признака вещей: телесность (вещь - это материальный объект или совокупность материальных объектов) и назначение вещи (установленная цель использования).

Л. Эннекцерус отмечал, что телесность определяется по воззрениям оборота, а не учением физики, т.е. для права не имеет значения агрегатное состояние вещества⁹См.: Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1. Полутом 2. М.. 1950. С. 14.. Какие из естественных свойств вещи имеют правовое значение, зависит от отношений, возникающих по поводу вещи.

Помимо признака телесности для отнесения объекта к разряду вещей необходимо, чтобы он обладал еще и ценностью (полезностью). Ю.С. Гамбаров писал, что для права имеют значение только те телесные вещи, которые обладают потребительской или меновой стоимостью¹⁰См.: Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. Т. 1. С. 573-574.. А.П. Сергеев отмечает, что «режим вещей приобретают лишь материальные ценности, т.е. материальные блага, полезные свойства которых осознаны и освоены людьми¹¹Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1997. С. 254..

Признак полезности может быть заменен признаком назначения. Назначение выражает роль вещи в процессе удовлетворения потребностей людей, цель использования. Оно объективно, не зависит от воли и сознания отдельного субъекта, а формируется хозяйственной практикой. Нормативные акты нередко определяют условия использования вещи, которые должен соблюдать всякий, кто имеет к ней отношение (например, п. 1 и 2 ст. 288 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ). Однако в пределах, заданных телесными свойствами объекта и нормативными актами, собственник свободен в изменении назначения вещи (п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ). Также в пределах, очерченных собственником, назначение конкретной вещи вправе определять и иные лица, использующие вещь на законных основаниях (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Введение признака целевого использования в качестве существенного для вещи в гражданско-правовом смысле позволит более четко разграничить делимые и неделимые вещи, сложные вещи и совокупности вещей, главные вещи и их принадлежности, существенные и несущественные недостатки вещи. С учетом применения данного признака, поддерживаем предложенное в литературе определение вещи как телесного объекта права, для которого нормативным или иным образом установлены цели использования (назначение).

В абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ перечислены недвижимые вещи, относящиеся к недвижимости в силу своих природных свойств, а в абз. 2 п. 1 той же статьи недвижимость в силу закона (движимые по своим физическим свойствам вещи, на которые законодатель распространил режим недвижимости). Все вещи, не отнесенные к недвижимым. считаются движимыми.

Показательна цитата Ю.С. Гамбарова, который утверждал, что «деление вещей на движимости и недвижимости может быть просто и запутанно. Оно просто, если в основу его кладутся природные свойства вещей, не создаваемые правом, а только констатируемые им и сопровождаемые известными юридическими последствиями. Одно из таких природных свойств вещей есть способность или неспособность их к перемещению. В первом случае мы получаем движимые вещи, или движимости, во втором - недвижимые вещи, или недвижимости. Движимостью будет то, что может быть перенесено без ущерба для своего существа из одного места в другое; недвижимость - земля и все, что с нею физически связано».

Отечественный ГК РФ, классифицируя вещи на движимые и недвижимые, применил, если воспользоваться выражением Ю.С. Гамбарова, «запутанное» разделение. Во-первых, определяя недвижимость, ГК РФ не назвал единого критерия, который бы позволял четко отличать недвижимость от движимости. Особое физическое свойство неразрывная связь с землей, присуще объектам недвижимости, перечисленным в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ (земельные участки, участки недр). Однако этим свойством не обладают вещи, отнесенные к недвижимости абз. 2 и. 1 ст. 130 ГК РФ: суда внутреннего плавания, морские и воздушные суда, космические объекты. Более того, этот перечень открытый, и законом к недвижимым вещам может быть отнесено иное имущество, но не ясно, из каких предпосылок будет при этом исходить законодатель.

Не бесспорно и само решение законодателя о распространении режима недвижимости на вещи, предназначенные для перемещения в пространстве (суда и космические объекты). В литературе выделяются такие обоснования существования недвижимости в силу закона, как высокая стоимость этих объектов, необходимость укрепления их оборота, большая социальная значимость, сложность и повышенная опасность при эксплуатации. Все эти характеристики напрямую не связаны с физическими свойствами вещей. Признак же, который присущ всем объектам недвижимости первой группы неразрывная связь с землей - у судов и космических объектов отсутствует. Напротив, это, если возможно так выразиться, едва ли не самые «движимые» из вещей.

Вещи, недвижимые по своей природе, и вещи, на которые в силу закона распространен правовой режим недвижимости, объединены волей законодателя, а не единством своей сущности. Как отмечал А. С. Звоницкий, суда являются по существу движимыми имуществами¹²См.: Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. Киев. 1912. С. 306.. Кроме того, нельзя говорить о подчинении двух видов недвижимости одному правовому режиму. Права на объекты недвижимости, перечисленные в абз. 2 п. 3 ст. 130 ГК РФ, не регистрируются в Едином государственном реестре прав, к отношениям по поводу этих объектов не применяется Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация судов внутреннего мореплавания, морских, воздушных судов и космических объектов отличается от государственной регистрации других видов недвижимости по субъектам, уполномоченным ее осуществлять, и порядку проведения.

По отношению к упомянутой регистрации, к сожалению, нельзя констатировать, что эта процедура регулируется законодательством адекватно потребностям оборота и эксплуатации вышеназванных объектов. Например, Б. Елисеев и В. Бордунов, оценивая Федеральный закон «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними», приходят к выводу о том, что пренебрежение естественными различиями между двумя типами недвижимого имущества привело к появлению «закона-мутанта» с отрицательным экономическим эффектом, неясным предметом, размытыми и неопределенными основаниями для регистрации прав¹³См.: Елисеев Б., Бордунов В. Летучая собственность// Российская газета. 15 июля 2010 г. № 155 (5234). С. 9..

Не совпадают и цели проведения государственной регистрации двух типов недвижимости. Для оборота недвижимых вещей, перечисленных 13 абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, главное - обеспечение прочности приобретаемых вещных прав, и институт государственной регистрации прав служит достижению, в первую очередь, этой цели, выполняя функцию обеспечения стабильности имущественного оборота. Основной целью государственной регистрации судов и космических объектов является удостоверение их технико-эксплуатационных характеристик и безопасности использования. Цель государственной регистрации воздушных судов состоит также в приобретении ими национальной принадлежности в смысле требований Конвенции о международной гражданской авиации от 7 декабря 1944 г. (Чикагская конвенция). Национальная принадлежность воздушного судна означает, что страна регистрации отвечает за надлежащую эксплуатацию и техническое обслуживание воздушного судна. Если такой объект не используется по прямому назначению, отпадает и необходимость его государственной регистрации, поскольку будет отсутствовать потребность в осуществлении технико-эксплуатационного контроля за безопасным использованием объекта.

Представляется, что для удостоверения эксплуатационных характеристик, определения национальной принадлежности судов и обеспечения соответствия состояния судов требованиям, предъявляемым в стране регистрации, достаточно учетной регистрации имущества (самих судов), и нет необходимости регистрации прав и сделок с ним. Немаловажно, что круг лиц, совершающих сделки с имуществом, обозначенным в абз. 2 п. 1 ст. 130, значительно уже и определеннее, нежели круг субъектов, осуществляющих операции с недвижимым имуществом, сделки с которым регистрируются в соответствии с Законом о регистрации. Это позволяет не прибегать к такому способу защиты контрагента по договору как регистрация сделки.

Вместе с тем, сделки с судами для современного имущественного оборота не единичны. Частота совершения сделок дает основания для того, чтобы создать для таких объектов гражданских прав особый правовой режим, а не распространять на них правовой режим недвижимости, ибо «чужие доспехи либо широки, либо тесны, либо слишком громоздки». Тем более, что с юридической точки зрения, рассматриваемые объекты не полностью подчинены правовому режиму недвижимости по природе, а в целях проведения статистических и экономических исследований существует отграничение судов от объектов недвижимости.

В связи с отмеченными выше различиями видов недвижимости, следует признать правильными предложения, содержавшиеся в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе 2003 г. и перенесенные в Концепцию 2009 г., об исключении из перечня объектов недвижимого имущества воздушных, морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов.

Воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания являются транспортными средствами, и в качестве таковых могут быть предметами договоров аренды транспортных средств. При их аренде ст. 633 и ст. 643 ГК РФ исключают применение правила п. 2 ст. 609 ГК РФ о регистрации договоров аренды. Что касается лизинга данных объектов, предлагаем по аналогии со ст. 625 I K РФ провести различие между отдельными видами договора лизинга и договорами лизинга отдельных видов имущества. Договоры лизинга воздушных, морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов могут принадлежать к определенному виду договора лизинга (например, относиться к международному лизингу), но при этом являются договорами лизинга отдельных видов имущества.

К недвижимости отнесен и такой объект, как предприятие. Признание предприятия имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности и в качестве такового недвижимым имуществом (п. 1 ст. 132 ГК РФ), не привело к включению предприятия в целом как имущественного комплекса в экономический оборот.

В Концепции 2009 г. и Проекте изменений в ГК РФ предприятие как имущественный комплекс предлагается исключить из перечня объектов недвижимого имущества и признать его особым видом имущества, используемым в предпринимательской деятельности и являющимся единым объектом гражданского оборота.

Помимо исключения из ст. 132 ГК РФ указания на принадлежность предприятия к недвижимости, планируется принятие следующих положений.

Сделки, предметом которых является предприятие, должны совершаться в письменной форме. При этом дата совершения такой сделки должна быть нотариально засвидетельствована, и только с этого момента сделка вступает в силу. Сведения о сделках, предметом которых является предприятие, подлежат обязательной публикации в средствах массовой информации, в которых должны публиковаться сведения о банкротстве. В настоящее время таким изданием является «Коммерсант».

Лизинг единых имущественных комплексов представляет собой интересное направление развития лизинга недвижимости, но в настоящее время он не востребован. Гражданско-правовое исследование этих отношений может быть проведено в будущем при накоплении достаточною эмпирического материала.

Как неоднократно отмечалось в литературе, формальный (юридический) критерий наличия или отсутствия регистрации права на вещь не дает исчерпывающего ответа на вопрос о том, является ли такая вещь недвижимой. Помимо формального критерия, для решения вопроса о принадлежности вещи к классу недвижимых применяются материальный и технические критерии.

Технические критерии сформулированы в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. Объект признается недвижимой вещью, если:

1. его монтаж осуществляется на специальном фундаменте;
2. к объекту подводятся стационарные коммуникации;
3. объект представляет собой капитальное строение;
4. характер работ по изготовлению фундамента свидетельствует о строительстве сооружения, прочно связанного с землей.

Учитывая последнее замечание, перейдем к более тщательному рассмотрению материального критерия, который в п. 1 ст. 130 ГК РФ обозначается с помощью двух оценочных категорий: «прочная связь с землей» и «несоразмерный ущерб назначению».

Прочной связью с землей в силу естественных свойств обладают земельные участки, участки недр. Иные объекты недвижимости могут быть перемешены. Еще В.И. Синайский отмечал, что критерий прочной связи объекта с землей нельзя считать существенным «при успехах современной техники в перемещении предметов»¹⁴Синайский В.И. Русское гражданское право. М.. 2002. С. 127.. Ю.С. Гамбаров также писал, что даже «в средневековом и новом праве это противоположение определяется уже не физическими свойствами вещей, а их общественно-экономическими функциями и сопровождается такими важными различиями, которые проводят резкую грань между институтами, имеющими место не столько в недвижимых и движимых имуществах, сколько в имуществах, принимаемых за недвижимые или движимые по их общественным функциям»¹⁵Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Общая часть. М., 2003.. Следовательно, прочная связь с землей не является безусловной для всех рукотворных недвижимых вещей.

В качестве главного критерия недвижимости выделяется неразрывность физической связи объекта с землей как условие использования объекта по назначению, однако должна наличествовать и «юридическая связь», объединяющая здания, сооружения и земельные участки, на которых они находятся. Несмотря на принципиальную возможность перемещения в пространстве любого рукотворного объекта недвижимости, такой объект может быть квалифицирован в качестве недвижимости только в случае восстановления и дальнейшего сохранения фактической и юридической связи с земельным участком, поэтому недвижимостью считается искусственно созданный объект, который предназначен для использования на конкретном земельном участке. Все недвижимые вещи, перечисленные в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, находятся в точно обозначенном месте. Это место определяется путем проведения кадастрового учета, данные которого отражаются в ЕГРП. В отличие от этих объектов, вещи, на которые законом распространен режим недвижимости, обнаружить по конкретному адресу в каждый момент времени не всегда возможно, что также свидетельствует о существенных отличиях между недвижимостью по природе и по закону и об отсутствии юридических предпосылок к признанию вещей, движимых по своей природе, недвижимостью.

Представляется, что наряду со свойством «неразрывной связи с землей» именно возможность в любой момент времени обнаружить недвижимую вещь по точно установленному адресу, является наиболее объективным индикатором недвижимости. Ведь даже если объект недвижимости перемещается в пространстве, по завершении процесса транспортировки он должен заново проходить кадастровый учет и процедуру государственной регистрации права, которое возникает на перенесенный объект недвижимости.

Одной из важнейших из планируемых новелл Проекта является положение новой редакции п. 2 ст. 130 ГК РФ. В соответствии с указанным пунктом недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, признается единый имущественный комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных объектов, неразрывно связанных физически или технологически (включая линейные объекты: железные дороги, линии электропередачи, трубопровод, автомобильные и железные дороги и др.) либо расположенных на одном земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в ЕГРП.

Приведенное положение призвано решить проблему отнесения к недвижимому имуществу таких нестандартных, но распространенных объектов, как линейные, а также иные объекты, единые с технологической точки зрения, ноне относящиеся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.).

В настоящее время существует несколько способов решения данной проблемы.

В отдельных случаях это делается в рамках отраслевого законодательства. Так, например, в силу п. 1 ст. 8 Федерального закона от 07.07.2003 г. № 126-ФЗ «О связи» линейно-кабельные сооружения связи являются недвижимым имуществом.

При этом термин «линейно-кабельные сооружения» раскрывается следующим образом: совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных являющимися движимым имуществом физическими цепями (кабелями), имеющих одновременно следующие признаки: наличие функциональной и технологической взаимосвязанности; предназначение их для использования по общему целевому назначению для размещения кабеля связи; наличие протяженности (длины); объект недвижимости, созданный или приспособленный для размещения кабеля связи, функционально и технологически не взаимосвязанный и не образующий единое целое с другими сооружениями связи (п. 3 Положения об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11.02.2005 г. № 68).

В других случаях суды квалифицируют подобные объекты как недвижимое имущество на основании анализа технических характеристик этих объектов, а также на основании анализа нормативных правовых актов. регулирующих их функционирование.

В качестве примера можно привести квалификацию как недвижимого имущества канализационных сетей, под которыми суды понимают систему траншей, колодцев и иных стационарных элементов, расположенных в земле, неразрывно связанных с землей, возможность перемещения которых без причинения ущерба их назначению невозможна.

Суды приходили к указанному выводу, в том числе основываясь на положениях таких документов, как Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 г. № 167. Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 г. № 359 а также ГОСТ 25150-82 (СГ СЭВ 2085-80) «Канализация. Термины и определения» (введен в действие Постановлением Госстандарта СССР от 24.02.1982 г. № 805).

Аналогичная правовая ситуация имеет место и применительно к квалификации в качестве недвижимого имущества линий электропередач.

«Несоразмерный ущерб назначению» - вторая составляющая материального критерия. Положение абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ о том, что к недвижимым вещам относится <...> все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, допускает неоднозначные трактовки. Неясно, необходимо ли каждый раз устанавливать наличие и прочной связи, и несоразмерности ущерба от потенциального перемещения объекта, либо «достаточно присутствия одного из них».

Судебная практика при решении вопроса о взаимосвязи элементов материального критерия в ряде случаев исходит из признания недвижимой вещью вещи, которая прочно связана с землей, и даже не рассматривает вопрос об ущербе, способном возникнуть из-за ее перемещения.

В некоторых случаях единственным и достаточным доказательством того, что объект является недвижимым имуществом, признается технический паспорт на объект, выданный органами технической инвентаризации. Однако при определении того, является ли инвентаризируемый объект недвижимым имуществом, орган технической инвентаризации руководствуется Общероссийским классификатором основных фондов (ОКОФ) и не осуществляет оценки соответствия объекта недвижимого имущества требованиям ст. 130 ГК РФ. Поэтому наличие технического паспорта на объект не означает, что такой объект действительно является недвижимым имуществом в гражданско-правовом смысле, т.е. объект, описанный в техническом паспорте как сооружение и относимый к сооружениям ОКОФ, может не признаваться судами недвижимым имуществом, как не соответствующий признакам недвижимости, установленным ст. 130 ГК РФ.

Применительно к лизингу недвижимости формальный критерий достаточен и не нуждается в дополнении. Ведь лизингополучатель на основании договора лизинга получает во временное владение и пользование недвижимое имущество, права на которое уже были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав.

Но и в определении момента возникновения объекта недвижимости в доктрине нет единства. В этой дискуссии исследователи разделились на две группы. Одни ученые, полагая бесперспективным использование материального критерия, предлагают юридический критерий отнесения имущества к недвижимому, другие же считают, что недвижимость — это объективно существующее явление, а задача закона выявить и максимально четко определить те признаки, по которым вещи можно отнести к недвижимым.

Сторонники первой позиции выдвигают в качестве единственного и достаточного критерия наличие государственной регистрации права на объект. В наиболее завершенном виде данная позиция выражена Е.А. Сухановым, который пишет: «Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает лишь с момента его государственной регистрации. Данное правило распространяется не только на первоначальные, но и на производные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество, ибо отражает особый юридический режим таких объектов. До момента государственной регистрации такие вновь создаваемые объекты не приобретают статус недвижимости, следовательно, рассматриваются законом как движимости»¹⁶Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1995. (Автор комментария — Е.А. Суханов)..

Промежуточную позицию в этом споре занимал М.И. Брагинский, по мнению которого в одних случаях государственная регистрация представляет собой последствие отнесения имущества к недвижимости (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), в других, напротив, «государственная регистрация — конститутивный признак, благодаря которому на соответствующие виды не являющегося недвижимым имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой режим» (абз. 2 и. 1 ст. 130 ГК РФ).

Сторонник второго подхода Б.М. Гонгало считает, что «юридической науке следует пересмотреть чрезвычайно распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости <...> реально существующих зданий, сооружений и т.п. до момента государственной регистрации этих объектов». Он подчеркивает, что на такие вещи не возникает право собственности, однако это не переводит их автоматически в разряд движимых вещей¹⁷Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Постатейный комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. (Автор комментария — Б. М. Гонгало). М.. 2007. С. 16.. Несмотря на значительные, в ряде случаев, сложности в разграничении движимых и недвижимых вещей, само деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективной природой. Неподвижности объектов недвижимости противостоит мобильность движимых вещей, и такое различие, несомненно, отражается в праве, но правом не порождается. Если в п. 3 ст. 222 ГК РФ говорится о возможности признания права собственности на самовольную постройку, то это не означает, что самовольная постройка как недвижимая вещь возникает одновременно с возникновением права собственности на нее.

Ст. 131 ГК РФ устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимость, их возникновения, ограничения, изменения и прекращения. Однако регистрировать нрава можно только на уже существующий объект.

Справедливо замечание С.А. Степанова о том, что «не право порождает недвижимую вещь, а недвижимость <...> требует регистрации права на нее»¹⁸Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.. 2004. С. 29.. Она отличается от движимых вещей объективными признаками и существует физически независимо от правовых отношений, которые возникают по поводу этой вещи. Поэтому недвижимая вещь объективно существует до акта государственной регистрации, а вещное правоотношение по поводу недвижимой вещи возникает в момент государственной регистрации прав на нее.

Итак, предметом лизинга недвижимости должны признаваться: земельные участки, как составляющие единый объект недвижимости совместно с расположенными на них зданиями (сооружениями), так и незастроенные; имущественные комплексы; здания, сооружения; жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.

Конкретные виды недвижимого имущества и их способность быть предметом договора лизинга будут проанализированы ниже.

Ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Закона о лизинге содержат положение, согласно которому предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения (ст. 3 Закона о лизинге).

В некоторых исследованиях, посвященных договору лизинга, на запрет передачи в лизинг земельных участков указывается как на ошибку законодателя, поскольку с учетом закрепленного в п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов непоследовательно устанавливать различные правовые режимы для зданий и сооружений, способных быть предметом договора лизинга, и для земельных участков, с которыми они прочно связаны.

В упомянутом выше п. 2 ст. 130 ГК РФ в редакции Проекта предусмотрено, что земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.

Принятие приведенного положения будет означать введение и реализацию в гражданском законодательстве принципа единства объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка, согласно которому такие традиционные для российского права объекты недвижимости как здание, строение и сооружение объектами недвижимости не являются, а представляют собой принадлежность или улучшение земельною участка, на котором они расположены.

В настоящее время в российском законодательстве закреплен иной, хотя и сходный принцип: принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все неразрывно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 и. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 16 сентября 2008 г. № 8215/08 подтвердил, что взаимосвязанное толкование ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» позволяет сделать вывод о том, что предметом договора лизинга не могут быть только земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом договора лизинга. Имеющийся в указанных нормах запрет не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс.

В связи с этим неверным представляется и высказанное в литературе мнение о том, что ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Закона о лизинге прямо запрещают лизинг земельных участков. Такой запрет существует лишь в отношении земельных участков, представляющих собой отдельный, самостоятельный предмет договора лизинга. Во всех иных случаях лизингополучателю по договору лизинга передается право пользования земельным участком, занятым зданием (строением), если не оформлено иное право.

Право пользования земельным участком в данном случае возникает по аналогии с нормой ст. 652 ГК РФ и не требует специального оформления, в связи, с чем отсутствие отдельного договора либо согласованного условия о праве на земельный участок в договоре лизинга здания, сооружения, не является основанием для привлечения лизингополучателя к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.1 КоАП РФ.

Закон и судебная практика умалчивают о том, вправе ли лизингополучатель требовать в судебном порядке заключения иного договора о предоставлении права пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости. Поэтому при заключении договора лизинга здания, сооружения, помещения сторонам рекомендуется включать в него условие о праве на земельный участок, если они желают своим соглашением установить условие, отличное от нормы п. 2 ст. 6.52 ГК РФ. Например, при необходимости предоставления лизингополучателю права пользования земельным участком большей площади, нежели это требуется для использования объекта недвижимости по назначению, стороны должны согласовать это в договоре лизинга здания, сооружения, помещения, т.к. п. 2 ст. 652 ГК РФ предусматривает предоставление права пользования земельным участком такой площади, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования. При отсутствии такого соглашения действует норма п. 2 ст. 652 ГК РФ, что не будет соответствовать интересам сторон.

Соответственно, лизингодатель может быть как собственником земельного участка, на котором расположено здание (строение), передаваемое в лизинг, так и обладать иным правом на этот участок, что никоим образом не будет влиять на его способность распоряжаться принадлежащим ему зданием (строением) и теми правами на указанный земельный участок, которыми он обладает. Поэтому лизингодатель свободно может предоставить лизингополучателю право пользования земельным участком в рамках исполнения обязательства по договору лизинга недвижимого имущества. Лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга, приобретает право пользования частью земельного участка, на котором расположено здание (строение).

Право пользования земельным участком (или иное право, предоставленное по соглашению сторон) возникает у лизингополучателя с момента заключения договора лизинга здания сооружения, помещения или с момента заключения отдельного договора о предоставлении ему права на земельный участок.

П. 1 ст. 652 ГК РФ использует словосочетание «одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью». Передача названных прав в требуемых законом случаях подлежит государственной регистрации, поэтому право арендатора объекта недвижимости при сроке договора аренды не менее года возникает с момента государственной регистрации договора аренды (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Абз. 2 п. 2 ст. 652 ГК РФ определяет, что срок, на который арендатору передается право на соответствующий земельный участок, равен сроку аренды здания или сооружения. Представляется, что это правило применимо и к лизингу недвижимости.

Нет и веских причин для существующего в настоящее время законодательного запрета лизинга незастроенных земельных участков. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). ГК РФ не препятствует заключению договоров аренды земельных участков, уведомляя, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 1,2 ст. 607 ГК РФ). Эти особенности должны быть обусловлены приоритетом охраны земли и представлением о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, и природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации (п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Но в отношении договоров аренды земельных участков земельное законодательство не предусматривает специальных норм, направленных на обеспечение соблюдения принципа приоритета охраны земли (п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Следовательно, передача земельного участка в аренду, либо в лизинг как вид аренды, не несет в себе риска причинения ущерба земле природному объекту

Исходя из этих соображений, представляется допустимой следующая формулировка ст. 666 ГК РФ: «Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи. Законом могут быть установлены виды имущества, предоставление которого в лизинг не допускается или ограничивается».

Передача недвижимости в лизинг всегда подразумевает, что этот объект может эксплуатироваться, отдельно от других объектов недвижимости. Если такая возможность отсутствует, имущество не может быть предметом лизинга.

Возникает вопрос, возможна ли передача в лизинг части недвижимой вещи? При передаче в лизинг части вещи происходит распоряжение всей вещью, при котором ее собственник предоставляет в пользование лизингополучателю часть ее полезных свойств. Норма ст. 607 ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор, по которому в пользование предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Для определения передаваемого объекта достаточно, чтобы стороны определили ту часть вещи, по поводу которой они договариваются, а так же полезные свойства. Исходя из принципа свободы договора, они могут быть описаны любым ясным и попятным для сторон образом.

Существует ряд объектов, применительно к которым сложно установить, являются ли они недвижимостью или движимостью, и соответственно решить, могут ли они быть предметом договора лизинга недвижимости.

Весьма богата судебная практика по спорам о признании самостоятельными объектами недвижимости асфальтированных площадок. Есть решения, в которых арбитражные суды признавали асфальтовые площадки недвижимым имуществом, мотивируя это наличием в Общероссийском классификаторе основных фондов такого объекта как производственная площадка и наличием технического паспорта на асфальтированную площадку. Указывается и на допустимость признания площадки недвижимым имуществом, если она имеет какое-либо целевое назначение, ограждение, специальное покрытие и т.п. Чаще всего суды ссылаются на то, что асфальтовое покрытие прочно связано с землей, и его невозможно переместить без причинения ему несоразмерного ущерба. Президиум ВАС РФ признал недвижимым имуществом производственную бетонированную площадку, также обосновав это наличием у объекта самостоятельных полезных свойств и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба назначению.

Однако распространена и противоположная арбитражная практика, не признающая асфальтированную площадку недвижимым имуществом. Наиболее последовательно придерживается этой позиции ФАС Северо-Западного округа, а также ФАС Волго-Вятского и Уральского округов. Основной довод, приводимый в обоснование такой позиции, состоит в том, что асфальтовое покрытие не имеет самостоятельного производственного значения, а представляет собой улучшение земельного участка. Если же асфальтовое покрытие является составной частью другого объекта, например, автостоянки, то заинтересованному лицу следует доказать, что помимо покрытия имеются и иные конструктивные элементы (заборы, помещение для охраны и т.п.), которые в совокупности будут образовывать сооружение, являющееся недвижимым имуществом.

Б.М. Гонгало и Е.Ю. Петров отмечают, что «государственная регистрация прав на бетонированные площадки и асфальтовые замощения, возведенные на чужой земле, получила широкое распространение в связи с существовавшей ранее практикой применения абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ»¹⁹Гонгало Б.М., Петров Е.Ю. Бетонированные площадки, асфальтовые замощения и иные подобные «объекты недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 2009.. Благодаря созданию подобного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности на него арендаторы земельных участков по краткосрочным договорам оставляли за собой земельный участок. Однако в настоящее время арбитражная практика сориентирована на признание арендатора собственником возведенного им на чужой земле строения только при условии, что земельный участок предоставлен в аренду под строительство. Замощение, бетонирование, асфальтирование земельного участка, предоставленного в аренду под строительство здания или технологического имущественного комплекса, является элементом благоустройства территории, и в таком случае выделение площадки в качестве самостоятельного объекта недвижимости нецелесообразно, поскольку строение в целом поступает в имущественную сферу арендатора.

Здесь уместно напомнить подход римского права к зданиям, строениям и иным искусственно возведенным объектам, расположенным на земельном участке. Такие объекты считались его составной частью, а не самостоятельным объектом недвижимости. Что касается российской дореволюционной судебной практики, то по описанию Л.А. Кассо, до начала 90-х годов XIX века Сенат рассматривал строение на чужой земле как недвижимость. Принятие Общим собранием Сената Постановления № 97 от 1881 г., по которому передача прав на здание, построенное на казенной земле в силу договора аренды, не требовала особого порядка перехода прав на недвижимость, вызвало постепенный поворот в практике. С этого времени Сенат неуклонно развивал взгляд на строение, возведенное на чужой земле, как на движимое имущество²⁰См.: Кассо Л.А. Здания на чужой земле. С. 43..

Впоследствии цивилистикой были выработаны правила о том, что недвижимой вещью является земельный участок; строение есть приращение земельного участка; в исключительных случаях, когда постройка возведена субъектом вещного права (иногда арендатором) на чужой земельный участок, строение признается самостоятельным имуществом. В последнем случае, например, американская судебная практика подтверждает, что арендодатель имеет право разрушить здание и забор, возведенные арендатором, по истечении срока аренды. Данная позиция обусловлена существованием презумпции о том, что арендатор, присоединяя вещь к чужому земельному участку, намеревался сохранить ее мобильность и возвратить себе, поскольку его интерес во владении земельным участком арендодателя носит временный характер. Современное российское законодательство возвращается к идеям тесной связи между зданием и земельным участком, что, как представляется, должно постепенно привести к восприятию концепции единого телесного объекта недвижимости и переходу к германской модели правового режима недвижимого имущества.

В отечественной арбитражной практике возникали затруднения и по поводу признания недвижимым имуществом железнодорожных путей, поскольку органы технической инвентаризации отказывались осуществлять инвентаризацию путей и составлять технические паспорта на эти объекты по той причине, что путь не является недвижимым имуществом. Суд удовлетворил иск собственника о понуждении произвести инвентаризацию имущества, указав следующее: «Железнодорожный подъездной путь представляет собой сложное сооружение, характеризующееся определенным месторасположением, обеспечивающим связь с железнодорожными путями общего пользования в установленном месте для обслуживания конкретных грузовладельцев. В случае демонтажа железнодорожных подъездных путей возможность обслуживания конкретных объектов будет утрачена, а установленные в другом месте подъездные пути будут выполнять иное назначение. Возможность демонтажа железнодорожных путей и установки их в другом месте не лишает данный объект статуса недвижимого имущества, поскольку подъездной путь, сооруженный из тех же элементов, но в другом месте, является уже новым объектом, имеющим другие характеристики».

В другом деле суд дал следующее объяснение того, почему пути являются недвижимым имуществом: они как результат труда и как реальное материальное благо являются объектом гражданских прав. В то же время в силу функциональною предназначения это имущество прочно связано с землей, и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению. Таким образом, железнодорожные подъездные пути относятся к недвижимому имуществу. Той же логикой руководствуются суды, признавая недвижимым имуществом автомобильные дороги.

Еще одна ситуация правовой неопределенности относительно недвижимого имущества в качестве предмета лизинга связана с объектами незавершенного строительства.

П. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу. По смыслу и содержанию ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства считаются недвижимым имуществом только при условии, что они не являются предметом действующею договора строительною подряда. Пока договор подряда не прекратил свое действие, у сторон есть только обязательственные, но не вещные права на объект незавершенного строительства. В случае прекращения договора подряда до завершения строительства, права на объект могут быть зарегистрированы в силу ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Возможность использования такого объекта по какому-либо функциональному назначению сомнительна, поскольку не принятый в эксплуатацию объект недвижимости не может быть использован для иных целей, кроме завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию. С другой стороны, Гражданский кодекс не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в лизинг объектов незавершенного строительства, что позволяет осуществлять любые не противоречащие законодательству сделки по повода данного имущества с того момента, как только оно становится объектом вещных прав, а именно, с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре в соответствии сост. 131 ГК РФ.

Как в описываемой ситуации поступить лицам, которые считают нужным еще на стадии строительства оформить свои дальнейшие отношения как лизинговые, учитывая легальное требование о том, что предмет лизинга должен находиться в собственности лизингодателя, а собственником объекта незавершенного строительства лизингодатель еще не является?

Из п. 1 ст. 4 Закона о лизинге следует, что лизингодатель должен заключить с продавцом договор купли-продажи. Однако недвижимого имущества как вещи на этапе строительства не существует: Оптимальный способ осуществления лизинга недвижимого имущества на этапе строительства объекта в рамках существующего законодательства это оформление отношений сторон путем заключения на данной стадии предварительных договоров.

В соответствии с и. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора не влияет на правовой режим имущества, которое будет предметом основного договора, поэтому заключение предварительного договора по поводу имущества, не находящегося в имущественной сфере контрагента, не влечет недействительности договора. Напротив, «конструкция предварительного договора рассчитана именно на такие случаи и способствует быстрому вводу имущества в оборот».

В примере с договором аренды, который приводит Е.А. Суханов, интерес будущих собственников-арендодателей состоит в том, чтобы как можно скорее найти потенциальных арендаторов и обеспечить окупаемость строящегося объекта недвижимости, а также упростить привлечение кредитных ресурсов для строительства. Потенциальные арендаторы стремятся подобрать объекты, удовлетворяющие их потребности, и гарантировать права на получение недвижимости в аренду сразу после завершения строительства и регистрации права собственности арендодателя.

У возможных контрагентов по договору лизинга сходные стремления. Разница только в более активной роли лизингополучателя, который нуждается в максимальных гарантиях того, что ему будет передан предмет лизинга. Но и лизингодатель не менее арендодателя может быть заинтересован в использовании конструкции предварительного договора для защиты своих интересов.

Итак, лизингополучатель заключает с лизингодателем предварительный договор лизинга, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить основной договор лизинга недвижимого имущества. Кроме того, лизингодатель обязуется заключить с будущим обладателем прав на возведенную недвижимость (продавцом) предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, условия которого должны предусматривать обязанность продавца заключить с лизингодателем договор купли-продажи недвижимого имущества после окончания строительства.

После оформления продавцом права собственности на возведенный объект недвижимости лизингодатель заключает с лизингополучателем договор лизинга, а с продавцом — договор купли-продажи недвижимого имущества. Плюс представленной схемы в том, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, сам государственной регистрации не подлежит, т.к. предмет предварительного договора составляет обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не недвижимое имущество, права на которое регистрируются. Передача недвижимой вещи и соответствующее прекращение права на нее у одной стороны с одновременным возникновением такого же права у другой стороны возможны только на основании договора лизинга (основного договора), а не на основании организационного по своей юридической природе предварительного договора²¹Суханов Е.А. О действительности предварительного договора аренды недвижимого имущества // Вестник ВАС РФ. № 1. 2009. С. 14..

В результате завершения работ на объекте имущество из категории объектов незавершенного строительства переходит в категорию зданий (сооружений).

Хотя законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности, изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент его передачи в лизинг. Это, в свою очередь, влечет за собой риск признания договора лизинга незаключенным вследствие несогласованности условия о предмете.

Проведение аналогии с ипотекой дает основание говорить о тождественности имущества, выбранного лизингополучателем, и в итоге полученного им во исполнение договора лизинга²²См.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90: «Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства» // Вестник ВАС РФ. № 4. 2005.. Однако решение по сходному делу об аренде объекта незавершенного строительства опровергает этот вывод²³См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 г. по делу № А17-1012..

Необходимо учитывать, что договор лизинга будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности лизингодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ не допускается.

Единообразной практики, которая отвечала бы на вопрос о том, с какого момента результат строительной деятельности может быть признан объектом незавершенного строительства, не сложилось. Суды по-разному определяют степень строительной готовности, на которой результат строительства может быть признан недвижимым имуществом, поэтому в настоящее время сторонам договора, предметом которого является объект незавершенного строительства, нужно проявлять осмотрительность во избежание признания договора незаключенным, т.к. предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Объектом незавершенного строительства в арбитражной практике признается котлован, котлован с залитым в нем фундаментом, свайное поле. Верным представляется подход, признающий объектом незавершенного строительства объект, который, как минимум, имеет готовый фундамент, т.к. характеристики фундамента во многом определяют индивидуальные характеристики объекта строительства.

Несмотря на позицию судов, которые признают право общей долевой собственности на отдельные помещения в составе объекта незавершенного строительства, представляется, что это противоречит целевому назначению объекта незавершенного строительства и целевому назначению помещения, ибо определение вида помещения - жилое либо нежилое - связано с видом его использования, в то время как единственным видом использования объекта незавершенного строительства является его достройка.

Включение договоров подряда и участия в долевом строительстве в число договоров, на основании которого лизингодатель может приобрести лизинговое имущество, снимет вопросы о допустимости лизинга объектов незавершенного строительства, т.к. лизингополучателю будет передаваться в лизинг уже построенный и введенный в эксплуатацию объект недвижимости, а отношения лизингодателя и подрядчика (застройщика) по повода строящегося объекта будут регулироваться договором подряда или участия в долевом строительстве, но не договором лизинга.

В отношении помещения в построенном здании также существуют сложности теоретического и практического характера. Может ли помещение быть предметом договора лизинга недвижимости, и шире самостоятельным объектом гражданских прав?

Современное российское законодательство не создало ясного и единого режима для пространств в здании жилых и нежилых помещений, хотя институт особой собственности, которая не имеет специального наименования в российской доктрине и отечественном законодательстве и возникает при разделении здания на несколько помещений, принадлежащих разным лицам, известен повсеместно и закрепляет долевые права участника на здание в целом и особое право (или правомочие) на исключительное использование определенного пространства в здании.

ГК РФ и ЖК РФ признали жилое помещение самостоятельным объектом гражданских прав. Выделение жилого помещения в качестве самостоятельного объекта прав предполагает и появление среди таковых нежилого помещения, но его правовой режим четко не определен.

ГК РФ в ст. 130 при перечислении недвижимых вещей не называет в качестве последних части здания, но ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывает на помещения в зданиях как на самостоятельные объекты недвижимости.

В первом абзаце и. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07. 2009 г. № 64 сообщается, что при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости (помещений) издании прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты им правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. Из этих положений следует, что после выделения помещений в здании последнее не перестает быть объектом гражданских прав, т.к. здание (все части строения, кроме самостоятельных помещений) находится в общей долевой собственности собственников помещений, поэтому при передаче в пользование конструктивного элемента здания (общая стена, крыша) обременяется весь комплекс общего имущества, который является недвижимой вещью по природе (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Такой подход согласуется с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. № 219, в которых установлено, что в случае регистрации договора пользования частью здания запись об обременении должна вноситься в раздел ЕГРП, посвященный зданию. Следовательно, даже при выделении в составе здания самостоятельных объектов недвижимости запись о здании должна сохраняться в ЕГРП. Однако возможна ситуация, когда при разделении здания на самостоятельные объекты запись о самом здании может отсутствовать в ЕГРП.

Абз. 2 и. 1 ст. 130 в Проекте изменений в ГК РФ прямо называет жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, недвижимыми вещами.

На практике сделки лизинга нежилых помещений совершаются, но они достаточно редки. Например, в Санкт-Петербурге реализуется проект ООО «Санкт-Петербургская лизинговая компания» (СПбЛК), одобренный на заседании комитета по поддержке и развитию малого бизнеса Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты, суть которого в следующем: СПбЛК приобретает на городских торгах несколько нежилых помещений, выбранных предприятиями малого бизнеса, а затем передает помещения в лизинг на 10 лет этим предприятиям. Последние первоначально оплачивают только 20% стартовой цены, заявленной на торгах. По окончании срока договоров лизинга нежилые помещения переходят в собственность лизингополучателей.

Разрабатываются подобные схемы для передачи в лизинг жилых помещений. Один из примеров - представленная некоммерческим партнерством «Ассоциация деревянного домостроения» (АДД) программа строительства сельских домов, рассчитанных на проживание нескольких семей, и передачи их в лизинг, которая по соображениям АДД поможет решить не только жилищную проблему, но и проблему привлечения квалифицированных кадров в сельскохозяйственное производство. АДД предлагала свою программу компании « Росагролизинг», однако последняя не готова принять в ней участие.

В связи с тем, что из ст. 3 Закона о лизинге в редакции Федерального закона от 08.05.2010 г. № 83-ФЗ исчезло упоминание об использовании предмета лизинга в предпринимательских целях, появилась возможность приобретения в лизинг жилой недвижимости напрямую, через заключение договора лизинга непосредственно с лизингополучателем физическим лицом. Это может стать вариантом решения задачи по обеспечению жильем граждан РФ при условии обеспечения не только спроса, по и предложения на потребительский лизинг. В противном случае договоры лизинга жилых помещений будут заключаться только с лизингополучателями — юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.

Закон не относит срок договора лизинга к его существенным условиям, указывая лишь на необходимость письменной формы независимо от срока (п. 1 ст. 15 Закона о лизинге). В настоящем исследовании условие о сроке договора лизинга будет анализироваться среди существенных условий данного договора, однако, прежде чем приступить к его подробному изучению, следует разграничить понятия «срок лизинга» и «срок договора лизинга», которые нередко отождествляются в судебной практике.

Срок договора (срок действия договора) это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. ст. 425, 610 ГК РФ).

Условие о сроке договора лизинга определяет период времени, в течение которого лизингополучатель вправе владеть и пользоваться или пользоваться предметом лизинга (ст. 610 ГК РФ).

Поскольку договор лизинга предполагает не постоянное, а временно е владение и (или) пользование предметом лизинга, сторонам важно определить период времени, на который объект недвижимости передается лизингополучателю.

Срок лизинга и срок действия договора лизинга на практике действительно могут совпадать по времени, например, если имущество передается лизингополучателю одновременно с заключением договора и возвращается с его прекращением. Однако моменты их начала и окончания могут различаться.

Начало срока действия договора в силу закона всегда определяется моментом его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Однако срок лизинга начнется позднее этого момента, если имущество будет передано после заключения договора. Из п. 3 ст. 611 ГК РФ также следует, что в договоре может быть установлен срок для передачи имущества, наступающий после заключения договора. Это возможно, поскольку договор лизинга как и договор аренды является консенсуальным и в силу п. 1 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента получения лицом, направившим оферту, акцепта, например после подписания договора обеими сторонами.

Некоторые суды прямо указывают, что понятия «срок аренды» и «срок действия договора» не тождественны и их начало может не совпадать.

Различие рассматриваемых сроков выражается также в том, что фактическое пользование имуществом может начаться раньше заключения договора, то есть начало срока лизинга будет предшествовать началу действия договора. Такая ситуация возможна, если стороны распространили действие договора на отношения, возникшие до его заключения в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ. Если договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то при передаче имущества лизингополучателю до регистрации договора пользование также начнется раньше, чем договор вступит в силу.

Окончание срока действия договора также не всегда может совпадать с окончанием срока лизинга. Так, срок действия договора определяется моментом окончания исполнения сторонами обязательств, если в договоре не указано иное (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Однако некоторые обязанности сторон могут сохраняться по истечении этого срока. Поэтому; например, в договоре аренды может устанавливаться как срок действия договора, так и срок аренды.

Аналогичную практику можно распространить и на договор лизинга, в котором стороны могут указывать оба срока:

• срок лизинга;
• срок действия договора лизинга.

П. 1 ст. 4 25 ГК РФ гласит, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, но п. 2 ст. 425 ГК РФ сторонам предоставлено право распространять условия договора на отношения, предшествовавшие его заключению. Окончание срока действия договора прекращает обязательственное правоотношение, если это предусмотрено законом или договором, не освобождая стороны от ответственности за нарушение договора (п. 3, 4 ст. 425 ГК РФ). При отсутствии указанного условия в договоре окончанием срока его действия считается момент полного исполнения сторонами договорного обязательства.

Применение положения п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если срок действия договора лизинга не определен, противоречит сущности лизинга, поскольку срок договора связан с периодом службы предоставленного имущества, в зависимости от срока договора лизинга рассчитываются лизинговые платежи, поэтому в соответствии со ст. 432 ГК РФ срок действия договора должен признаваться существенным условием договора лизинга.

Одним из условий реализации таких интересов сторон, как достижение полной амортизации предмета лизинга и максимально полезное его использование лизингополучателем, является заключение договора лизинга на срок, необходимый для этого. Конкретные сроки различаются в зависимости от потребностей сторон, но в любом случае, срок, на который заключается договор лизинга, должен позволять лизингодателю вернуть свои капиталовложения в предмет лизинга.

Как правило, в общую сумму лизинговых платежей включается сумма амортизации предмета лизинга за весь срок договора, что связывает воедино три условия договора лизинга: о предмете, о сроке и о цене. В зависимости от вида имущества и коэффициента ускоренной амортизации рассчитывается срок полной окупаемости предмета лизинга и составляется график погашения лизинговых платежей. В свою очередь, срок полной окупаемости предмета лизинга соотносится со сроком и ценой договора. Если срок договора лизинга меньше срока амортизации предмета лизинга, это не освобождает лизингополучателя от обязанности обеспечить лизингодателю возврат полной стоимости предмета лизинга, соответственно, возрастает та часть лизингового платежа, которую образуют платежи за приобретение и передачу предмета лизинга. В ситуации, когда срок договора лизинга не определен, лизинговые платежи рассчитываются безотносительно этого срока, договор лизинга лишается одной из своих особенностей и может быть квалифицирован в зависимости от его условий как договор аренды или договор аренды. с условием о выкупе арендованного имущества.

Если общая сумма лизинговых платежей не соотносится со сроком амортизации предмета лизинга, может иметь место притворная сделка.

Итальянское налоговое законодательство в целях недопущения притворных лизинговых сделок для получения чрезмерных налоговых преимуществ в случае, когда интерес пользователя с самого начала направлен на приобретение актива, устанавливает минимальный срок договора лизинга недвижимости восемь лет, движимого имущества - не менее половины его экономического срока службы.

Следовательно, срок договора лизинга должен быть по возможности близким к сроку полезного использования предмета лизинга. Однако нет необходимости в легальном установлении конкретных сроков, что имело место в редакции Закона о лизинге от 1998 г., т.к. срок договора зависит от вида имущества, предоставленного в лизинг, и должен определяться по соглашению между лизингодателем и лизингополучателем.

Предполагая родовую связь между договором аренды и договором лизинга, российский законодатель поместил в п. 7 ст. 15 Закона о лизинге диспозитивную норму о том, что договор лизинга может предусматривать право лизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора лизинга.

Досрочное расторжение договора в любое время по требованию лизингополучателя может причинить серьезный ущерб лизингодателю или повлечь иные неблагоприятные для него последствия. В связи с этим в некоторых странах, например, в Великобритании, установлен т.н. «нерасторжимый» период, благодаря чему лизингодатель получает основную сумму лизинговых платежей. В Германии срок, в течение которого договор лизинга нельзя расторгнуть, получил название Grundmietzeit - базовый срок найма. Это отвечает сути лизинговых отношений, поэтому появление правила о том, что в договоре лизинга должен быть определен период времени, в течение которого он не может быть расторгнут по юле одной из сторон, представляется полезным и в российском гражданском законодательстве.

Недвижимость - это вещь с максимальным сроком полезного использования, который для новых объектов составляет от 25 лет, а в отношении ранее использовавшихся объектов определяется с учетом срока их эксплуатации. Даже при применении коэффициента ускоренной амортизации, этот срок является достаточно большим. При длительном характере договорных отношений повышается риск досрочного расторжения договора, появляется необходимость установления «нерасторжимого» периода и последствий расторжения договора до полной амортизации предмета лизинга.

Обязательное возмещение лизингополучателем в составе лизинговых платежей затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, а также затрат, связанных с оказанием предусмотренных договором лизинга услуг, представляет собой видовую особенность лизинга. Поэтому при досрочном расторжении договора лизинга по инициативе лизингополучателя после истечения базового срока, но до полной амортизации предмета лизинга, он должен выплатить лизингодателю наряду с лизинговыми платежами остаточную стоимость предмета лизинга для достижения полной амортизации и возвращения лизингодателю стоимости предмета лизинга. Исключения из этого правила могут устанавливаться по соглашению сторон в договоре лизинга, если лизингополучателем выступает физическое лицо.

Учитывая зависимость срока договора лизинга недвижимости от срока полезного использования недвижимости, который не может быть менее года, допустимо сделать вывод о невозможности заключения договора лизинга недвижимости на срок менее года.

Договор лизинга принадлежит к группе договоров, опосредующих возмездную передачу имущества во временное владение и пользование, поэтому еще одним существенным условием договора лизинга должно быть условие о цене, которое подлежит согласованию сторонами при заключении договора лизинга. Условие о цене имманентно возмездным договорам, потому как в отличие от безвозмездного договора, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой без получения от нее платы или иного встречного удовлетворения, по возмездному договору предоставляющая сторона должна получить определенное встречное удовлетворение.

Если сравнить договор аренды зданий и сооружений и договор лизинга этих же объектов недвижимости, заметно, что для последнего условие о цене не определено в законе в качестве существенного. В договоре аренды упомянутых объектов, напротив, обязательно должен быть установлен размер платы, и в его отсутствие договор считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). В связи с этим, условие о размере арендной штаты признается существенным для данного вида договора.

Что касается договора аренды помещений, его существенные условия прямо ст. 654 ГК РФ не называются, равно как нельзя говорить об автоматическом применении норм § 4 гл. 34 ГК РФ к регулированию отношений по аренде помещений. Однако поскольку помещения входят в состав зданий и сооружений, то есть неразрывно с ними связаны, к аренде данного вида объектов применяются отдельные положения § 4 гл. 34 ГК РФ, а именно нормы ст. 651 ГК РФ о форме договора. Логично предположить, что к договору аренды помещений должны применяться и положения ст. 654 ГК РФ о размере арендной платы.

Однако в судебной практике вопрос о применении ст. 654 ГК РФ к аренде помещений решается неоднозначно. В одних случаях размер арендной платы признается существенным условием договоров аренды этих объектов. В других случаях суд указывает, что к договору аренды помещений ст. 654 ГК РФ не применяется, поэтому размер арендной платы не является существенным условием.

Как уже отмечалось выше, в отсутствие норм, прямо регулирующих отношения по аренде помещений, допустимо в силу аналогии закона применять нормы § 4 гл. 34 ГК РФ, поскольку они рассчитаны на регламентацию сходных отношений по временному возмездному владению и (или) пользованию обособленным рукотворным объектом недвижимости.

Ст. 654 ГК РФ содержит специальные требования только к согласованию условия о размере арендной платы. В связи с этим в силу ст. 625 ГК РФ на отношения сторон также распространяется действие общих норм об аренде, а именно ст. 614 ГК РФ. Указанная статья позволяет согласовать в договоре форму арендной платы и другие условия, касающиеся ее внесения и изменения.

Таким образом, для надлежащего согласования условия об арендной плате в договоре аренды зданий (сооружений, помещений) рекомендуется указать:

• вид (форму) арендной платы;
• размер арендной платы или способ его определения;
• условие об изменении арендной платы;
• порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Если условие об арендной плате не согласовано, в этом случае договор считается незаключенным, права и обязанности сторон по нему не возникают. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424, не применяются (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Арендатор может быть выселен из занимаемого объекта в связи с отсутствием у него законных оснований для его использования.

Лизинговые платежи по своей структуре и природе отличаются от арендной платы. Под стоимостью договора лизинга понимается общая сумма лизинговых платежей за весь срок действия договора лизинга, а также выкупная цена предмета лизинга, если она предусмотрена договором. В общую сумму платежей но договору лизинга входят: возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга, а также с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг; доход лизингодателя (п. 1 ст. 28 Закона о лизинге). Если лизингополучатель рассчитывается по лизинговым платежам в натуральной форме продукцией, производимой с помощью предмета лизинга, цена на такую продукцию определяется по соглашению сторон договора.

В соответствии с действующим законодательством (п. 2 ст. 28, ст. 31 Закона о лизинге) порядок формирования лизинговых платежей зависит от конкретных условий договора лизинга, а именно, способа учета предмета лизинга (на балансе лизингодателя либо на балансе лизингополучателя) и наличия в договоре лизинга условия о переходе права собственности на предмет лизинга.

С учетом состава и формы расчетов по лизинговым платежам, существенное условие договора лизинга относительно размера платежей может быть определено не только в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, но также указанием на способы определения размера платежей в целом или по каждому виду платежа в отдельности.

Первоначально Федеральный закон «О лизинге» (п. 1 ст. 19) презюмировал право лизингополучателя на приобретение в собственность имущества, передаваемого в лизинг, при осуществлении всех платежей по договору, за исключением случая, когда договором лизинга предусмотрено иное. В действующей редакции Закона о лизинге установлено, что переход права собственности осуществляется, если это предусмотрено договором. Также Закон о лизинге не предусматривает выделения суммы, составляющей выкупную стоимость предмета лизинга, в случаях заключения договора лизинга с последующим выкупом имущества, что создает сложности для сторон договора лизинга при его досрочном расторжении.

До недавнего времени судебная практика не проводила различий между обязанностью лизингополучателя по уплате лизинговых платежей по договору лизинга с условием о выкупе и без такового. При досрочном расторжении договора лизинга и возврате предмета лизинга собственнику лизингополучатель был обязан уплатить лизинговые платежи в том объеме, который был согласован сторонами в графике лизинговых платежей. Обязанность по уплате наступившего лизингового платежа в полном объеме не зависела оттого, что в структуру лизингового платежа входили разные составляющие.

Исключение из данной практики составляли те случаи, когда стороны выделяли в структуре каждого платежа отдельно плату за пользование (лизинговый платеж) и выкупную цену (авансирование предстоящего выкупа) или же предусматривали перечисление единовременного аванса в счет предстоящего выкупа. При таких условиях досрочное расторжение договора лизинга и необходимость возврата лизингового имущества приводили к утрате возможности перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю и соответственно оплаченные авансом платежи за выкуп подлежали возврату.

Однако в период кризиса суды стали принимать решения о взыскании денежных средств с лизинговых компаний - кредиторов в пользу лизингополучателей-должников. Хотя принципиальные повороты в судебной практике не так часты, если это не связано с изменением самого законодательства, российская арбитражная практика рассмотрения споров, связанных с расторжением договора лизинга, содержащим условие о выкупе лизингового имущества, совершила именно такой поворот в 2010-2012 гг.

Ранее лизингополучатели при досрочном расторжении договора лизинга, содержащем условие о выкупе имущества, практически не имели возможностей для отстаивания своих коммерческих интересов. Суды не принимали во внимание доводы лизингополучателей о том, что имущество частично уже оплачено - оно изымалось, а также взыскивалась дебиторская задолженность. Лизингополучатель не мог получить ничего даже в тех случаях, когда срок лизинга к моменту изъятия имущества истек.

Теперь же если лизингополучатель досрочно вернул имущество или оно было изъято лизинговой компанией в связи с неплатежами, он может обратиться в суд с требованием о взыскании с лизингодателя части стоимости имущества, которая входила в состав уплаченных лизинговых платежей.

Суды взыскивают стоимость имущества, считая, что если возможность выкупа утрачена в связи с расторжением договора и возвратом имущества, то у лизингодателя возникает неосновательное обогащение.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.05.2010 г. № 1729/10 по делу № А41-243/09 сориентировало судебную и деловую практику на выделение выкупной пены предмета лизинга из состава лизинговых платежей. Предполагаемые изменения законодательства о лизинге сохраняют этот подход. Ст. 624 ГК РФ, регулирующую выкуп арендованного имущества, дополнят п. 4, согласно которому выкупная цена будет уплачиваться сверх арендной платы. В случае одностороннего отказа лизингодателя от договора лизинга лизингополучателю будет предоставлено право требовать возврата выкупной цены предмета лизинга (но не лизинговых платежей).

ВАС РФ, поддержав представленную позицию нижестоящих судов о взыскании неосновательного обогащения, обратил их внимание на то, что выкупная стоимость имущества, подлежащая возврату лизингополучателю, должна определяться с учетом естественного износа имущества (без ускоренной амортизации).

Арбитражные суды к настоящему времени не смогли сформировать единообразного подхода для определения такого износа. Официальных методических указаний для его расчета не имеется, рыночная стоимость имущества здесь неприменима.

В состав лизинговых платежей на основании Закона о лизинге включается стоимость имущества, поэтому выкупная стоимость обычно определяется как условная сумма, уплачиваемая после полного внесения лизинговых платежей по договору. Выкупную цену стороны договора вправе устанавливать по своему усмотрению. Нередко суды ошибочно ставят знак равенства между стоимостью предмета лизинга и выкупной ценой, считая, что при досрочном изъятии имущества у лизингополучателя лизингодатель не только полностью покрывает свои затраты, но и обогащается за счет контрагента, который выплатил стоимость имущества в составе лизинговых платежей, не получив права собственности на него.

Однако не учитываются следующее:

1. стоимость изъятого имущества не соответствует его стоимости на момент передачи лизингополучателю — оно изношено, требует затрат на транспортировку, восстановление, хранение и продажу. Зачастую требуются усилия для розыска имущества, изъятия его у третьих лиц, освобождения от обременений.
2. лизингодатель приобретал имущество для лизингополучателя и не может использовать его в своей деятельности.

Такая позиция судов фактически обязывает лизингодателя выкупить у недобросовестного должника свое собственное имущество, использованное должником, заплатив за него как за новое. Лизингодатели отмечают, что подобный уклон в правоприменении в пользу лизингополучателей способен в самые короткие сроки разрушить лизинговый бизнес в России.

Пока вопросы о выделении выкупной цены из состава лизинговых платежей и о возврат е уплаченной лизингополучателем выкупной цены при расторжении договора лизинга и возврате предмета лизинга лизингодателю не решены на законодательном уровне, полезными для разрешения указанных споров в правоприменительной практике видятся следующие рекомендации. Во-первых, для решения вопроса о выкупной иене предмет лизинга должен быть фактически возвращен лизингодателю. Во-вторых, оценка рыночной стоимости предмета лизинга должна проводиться на момент возврата предмета лизинга. В-третьих, вопрос о возврате выкупной цены должен решаться в комплексе с проблемой компенсации лизингодателем понесенных затрат на приобретение и передачу предмета лизинга.

Выкупная цена, несмотря на условный размер, несопоставимый с реальной стоимостью предмета лизинга, является платой за передачу предмета лизинга в собственность лизингополучателя и не родственна лизинговому платежу плате за пользование предметом лизинга, поэтому должна устанавливаться и выплачиваться отдельно от лизинговых платежей. В договоре лизинга с условием о приобретении недвижимости в собственность лизингополучателем согласованию подлежит как сумма лизинговых платежей, так и - отдельно выкупная цена предмета лизинга.

Отдельного рассмотрения заслуживает вопрос о плате за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, предоставляемый в лизинг.

Если по аналогии применять к лизинговым отношениям установления п. 2 ст. 654 ГК РФ, то плата за пользование земельным участком подлежит включению в состав лизинговых платежей за владение и пользование зданием, сооружением, помещением, если иное не предусмотрено законом или договором. (П. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Однако норма ст. 654 ГК РФ позволяет сторонам договора аренды здания, сооружения, помещения самостоятельно согласовать условие о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект. Так, стороны могут оговорить, что пользование земельным участком, на котором расположен арендуемый объект, оплачивается дополнительно. При этом стороны могут сразу установить в договоре размер платы за пользование участком либо указать, что он оговаривается дополнительно (например, путем заключения отдельного договора аренды земельного участка).

Лизингодатель и лизингополучатель также свободны в согласовании условия о способах и размерах оплаты пользования земельным участком, на котором расположен предмет лизинга.

Однако им следует учесть следующее. Если при заключении договора лизинга недвижимости они оговорили, что арендная плата за пользование имуществом не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, но при этом не заключили отдельный договор аренды этого участка, суд может взыскать с лизингополучателя неосновательное обогащение в размере платы за пользование земельным участком.

Если условие о плате за земельный участок, на котором расположен предмет лизинга, не согласовано, то установленная в договоре сумма платежей по договору лизинга включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или соответствующей частью участка. Лизингополучатель здесь не сможет потребовать взыскания дополнительных платежей за пользование участком, в том числе уплаты земельного налога. Равным образом, в случае изменения площади и границ земельного участка, переданного вместе с предметом лизинга, лизингополучатель не сможет потребовать возврата части уплаченных лизинговых платежей пропорционально уменьшению площади переданного земельного участка.

Если земельный участок предоставляется лизингополучателю на основании дополнительного соглашения к договору лизинга недвижимости, стороны не обязаны оформлять договор аренды земельного участка²⁴Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2011 г. по делу № А64-2593/2010..

Если стороны заключают отдельный договор о предоставлении права пользования земельным участком (чаще всего, это договор аренды), то размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (ст. 65 ЗК РФ). Размер арендной платы, указанный в договоре аренды земельного участка, дол жен соответствовать размеру арендной платы, указанному в информации о проведении аукциона на продажу права на заключение договора аренды.

Ставка арендной платы напрямую зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Она устанавливается в процентах от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. Следовательно, размер арендной платы напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Если сторонами договора лизинга недвижимости прямо предусмотрено, что в сумму лизинговых платежей включена плата за пользование земельным участком, лизингополучатель не может ссылаться на то, что плата за пользование земельным участком фактически является земельным налогом²⁵Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2010 г. № 17 АП 6289/2010 ГК по делу № А50 5266/2010..

Лизингополучатель не является плательщиком земельного налога, т.к. на основании пп. 7 п. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения налога на недвижимость) и арендная плата. Формой платы за пользование земельным участком для лизингополучателя являются лизинговые платежи либо арендная плата, размер которой определяется договором либо по правилам и. 2 ст. 654 ГК РФ. Плательщиком земельного налога является собственник земельного участка.

Однако в судебной практике по этому вопросу усматривается две позиции. Первая, содержащаяся, в частности, в Постановлении ФАС Московского округа от 13.06.2007 г. № КА-А40/4838-07-2 по делу № А40-57595/06-108-299, констатирует, что арендатор нежилого помещения в здании не является плательщиком земельного налога. П. 1 ст. 388 НК РФ в числе плательщиков земельного налога прямо называет только лиц, обладающих земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Если же право пользования земельным участком возникло у арендатора в силу указания ст. 652 ГК РФ, данный арендатор также не является плательщиком земельного налога, поскольку штата за пользование земельным участком включается в состав арендной платы.

Иная позиция обозначена в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 28.10.2004 г. № А26-2799/04-29. Согласно ей, правоустанавливающими документами, как для внесения арендной платы, так и для уплаты земельного налога, если арендная плата не предусмотрена, является договор аренды, поэтому арендатор должен оплачивать землепользование, перечисляя арендную плату арендодателю либо земельный налог в соответствующие бюджеты. Если по условиям договора в арендную плату не включена плата за пользование земельным участком, это не освобождает арендатора от уплаты земельного налога за участок, та котором расположен арендуемый объект недвижимости. Иной вывод противоречит принципу платности землепользования.

Правоустанавливающим документом, на основании которого с арендатора взимается арендная плата при отсутствии заключенного с собственником земельного участка договора аренды земельного участка, является договор аренды здания (сооружения) или помещения.

Если между сторонами договора лизинга недвижимости заключен договор аренды земельного участка, а арендодателем является публичный собственник земельного участка, то поскольку в силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном и. 3 ст. 65 ЗК РФ.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 г. № 1709/11 содержится указание на то, что в случае заключения договора аренды, в котором согласована методика определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен сохраняться при смене арендодателя. Данная методика, после согласования ее сторонами, стала существенным условием договора аренды о размере арендной штаты, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном и. 1 ст. 452 ГК РФ, а условия договора аренды о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежат толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.