Значение государственной регистрации договора лизинга недвижимости

Для установления момента возникновения прав и обязанностей участников договорного правоотношения необходимо определить начало действия договора. В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, который по российскому гражданскому законодательству является моментом получения оферентом акцепта (консенсуальные договоры). Помимо этого, в ст. 433 ГК РФ содержится указание на то, что если для договора необходима также и передача имущества, то он считается заключенным с момента, когда в соответствии с законом (ст. 223 ГК РФ) произведена передача (реальные договоры), а если договор подлежит государственной регистрации с момента ее совершения (регистрируемые договоры).

В свою очередь, чтобы договор считался заключенным, следует не просто достигнуть соглашения по всем существенным условиям договора, но и облечь это соглашение в требуемую в подлежащих случаях форму (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Для консенсуального договора лизинга недвижимости и. 2 ст. 609 ГК РФ установлена письменная форма. Т.к. предметом договора является недвижимость, требования к форме считаются соблюденными. если договор заключен путем составления единого документа, подписанного сторонами, а не посредством обмена документами.

Законодатель разграничивает форму договора и государственную регистрацию, которая является способом фиксации соответствующей сделки. Государственная регистрация не является формой сделки (ст. 158 ГК РФ), поэтому требование об обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью, закрепленное в целях обеспечения достоверности и доступности информации о возникновении и существовании нравна недвижимое имущество для всех участников оборота, не относится к форме договора лизинга недвижимости.

П. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) определяет государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. С государственной регистрацией закон связывает возникновение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество, а также возникновение, изменение и прекращение ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество. Договор, подлежащий регистрации, считается заключенным только с момента совершения такой регистрации.

Главное для оборота недвижимости — обеспечение прочности приобретаемых вещных прав, и институт государственной регистрации прав, будучи элементом публично-правового регулирования отношений но поводу недвижимости, служит достижению, в первую очередь, этой цели.

Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимое имущество направлена на:

придание предельной открытости (прозрачности) информации о правах на недвижимость;
введение государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом, что способствует максимальной защите прав и законных интересов граждан, юридических лиц и публичных образований;
внесение единообразия в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории РФ.

П. 2 ст. 223 ГК РФ устанавливает, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникаете момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом. По словам В.П. Мозолина, норма ст. 223 ГК РФ относится одновременно и к гражданскому, и к административному праву. Она утрачивает свою отраслевую принадлежность, и нагому ее даже нельзя назвать комплексной нормой права. Автор называет подобные нормы «продуктами своего рода юридической нанотехнологии, созданными из сплава гражданского и административного законодательства»¹ Мозолин В.П. Роль гражданского законодательства в регулировании комплексных имущественных отношений // Сборник работ участников II между народной заочной научно-практической конференции аспирантов и молодых ученых «Актуальные проблемы юридической науки и правоприменительной практики». М., 2010. С. 14-15. и определяет норму ст. 223 ГК РФ как единую внеотраслевую правовую норму, имеющую однотипную юридическую природу, которую нельзя делить на две части по названным отраслям законодательства.

Е.А. Баранова утверждает противоположное: «Регистрация прав на недвижимое имущество должна регулироваться предписаниями вещного права»²Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование. Дис. канд. юрид. наук. М. 2005. С. 16. В ее работе государственная регистрация определяется как субинститут вещного права, который включает общие положения, закрепляющие понятие, предмет и принципы регистрации вещных прав на недвижимое имущество, и специальные нормы - об обеспечении перехода права собственности, приобретении прав на недвижимость в силу публичной достоверности реестра, исправлении записей в реестре. К вышеозначенному субинституту автор не относит нормы административного права, регулирующие структуру и компетенцию органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и нормы, упорядочивающие регистрационную процедуру.

Представляется, что наличие норм, имеющих административную и процессуальную правовую природу (гл. 2, 3. 6 Закона о регистрации) исключает возможность регулирования рассматриваемых отношений только нормами вещного права. Так, в предмет гражданского права не входят отношения между регистрирующими органами и обладателями права (настоящим и будущим), подлежащего государственной регистрации.

Отношения по государственной регистрации разделяются на координационные и субординационные, исходя из метода регулирования отношений. Соответственно, их регулирование осуществляется нормами либо гражданского, либо административного права.

Из содержания п. 2 ст. 8 ГК РФ следует, что государственная регистрация определяет лишь момент возникновения вещного нрава, но не является самостоятельным основанием, порождающим вещное право, следовательно, она осуществляется только в том случае, если имеются основания возникновения прав, которые соответствуют положениям п. 1 ст. 8 ГК РФ.

Норма ст. 223 ГК РФ о возникновении права собственности на недвижимое имущество у приобретателя по договору с момента государственной регистрации восполняет отсутствие в российском праве категории вещного договора, которая типична для германской правовой системы.

В странах романской правовой семьи, руководствующихся принципом консенсуальности для определения момента перехода права²Происходит прекращение права у одной стороны и возникновение права у другой, что принято в литературе обозначать понятием «переход права». собственности по договору (Франция, Бельгия, Италия, Португалия), вещное право на недвижимое имущество сторона приобретает в момент заключения обязательственного договора. Напротив, в странах германской правовой семьи (Германия, Австрия, Швейцария) приобретение вещного права на недвижимое имущество происходит на основании вещного договора в момент регистрации нового вещного права или предписанного законом изменения вещного права на недвижимость в поземельной книге (§ 873 ГГУ).

Этим моделям соответствуют две основных системы регистрации прав на недвижимое имущество:

романская, где регистрации в реестре подлежит уже существующее право на недвижимость, возникшее из обязательственного договора;
германская, в которой вещное право на недвижимость порождается вещным договором и внесением записи в поземельную книгу. Более жесткая система регистрации, которая используется в Австралии, Новой Зеландии, Канаде, и получившая в честь своего создателя название «модель (или система) Торренса», отличается от германской принципом неоспоримости записей в реестре.

В России в целом применяется германская система регистрации, однако в Германии для возникновения права на недвижимое имущество недостаточно внесения записи в поземельную книгу. Необходим вещный договор, который обосновывает такую запись. В РФ в отсутствие легально признанной конструкции вещного договора создается ситуация, при которой вещное право на недвижимое имущество возникает в момент государственной регистрации права, произведенной на основании обязательственного договора.

Действующее законодательство в качестве предмета государственной регистрации называет права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом и обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. П. 1 ст. 131 ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации, прав на недвижимое имущество, а в п. 3 той же статьи говорится о регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним. Указание на регистрацию сделок со ссылкой на случаи, предусмотренные в ст. 131 ГК РФ, содержится также в ст. 164 ГК РФ.

Государственная регистрация сделок не соответствует функциям института государственной регистрации. Его публичные функции, которые заключаются в том, чтобы довести до сведения всех лиц информацию о наличии права и его обладателе, относятся к регистрации прав, но не сделок. Ведь лица, совершившие двустороннюю сделку, знают о своих правах и без записи в реестре. Между ними есть обязательственное правоотношение, им как сторонам этого правоотношения предоставляются обязательственно-правовые способы защиты. Есть ли потребность введения публичного элемента в эти отношения? По-видимому, такая необходимость отсутствует. Данный вывод подкрепляется Проектом изменений в ГК РФ, в котором государственную регистрацию части сделок с недвижимостью предлагается упразднить.

Со 2 марта 2013 г. была отменена государственная регистрация ряда договоров, в числе которых были и вышеуказанные (п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в предыдущей редакции). 4 марта был официально опубликован и вступил в силу Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее - Закон). В соответствии с этим Законом сохраняются правила о необходимости государственной регистрации договоров аренды недвижимости (зданий, сооружений, предприятий и др.), действовавшие до 2 марта 2013 г. Поэтому положение об отмене государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества распространяется только на договоры, заключенные 2 и 3 марта.

Если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора лизинга недвижимости, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и если будет установлено, что имущество было передано и принято без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям владения и пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в гаком случае следует иметь в виду, что соглашение связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из них (ст. 310 ГК РФ). В описанной ситуации оснований для применения судом положений ст. 1102 и 1105 ГК РФ нет, поскольку в силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятым на себя стороной такого соглашения обязательством. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время права, предоставленные лицу пользующемуся имуществом по договору лизинга, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Согласно дефинициям Закона о лизинге, лизингодатель осуществляет действия по приобретению имущества в собственность и предоставлению его лизингополучателю уже входе исполнения договора лизинга (ст. 2, п. 1 ст. 4 Закона о лизинге). который, как консенсуальный договор, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой форме (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Однако ст. 20 Закона о лизинге предписывает необходимость государственной регистрации договора, а договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). В силу Закона о регистрации государственная регистрация сделки, предметом которой выступает недвижимость, и государственная регистрация ограничения права на объект недвижимости возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (и. 2 ст. 13 Закона о регистрации). Таким образом, регистрация договора лизинга недвижимости возможна при условии наличия зарегистрированного права собственности лизингодателя на предмет лизинга. Лизингодатель же становится собственником имущества на основании договора о приобретении предмета лизинга, который должен заключаться после договора лизинга.

Возникает ситуация, когда лизингодатель обязан зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество, приобретенное им во исполнение договора лизинга, но до регистрации договора лизинга между ним и лизингополучателем правоотношения еще нет, т.к. сам договор лизинга не считается заключенным.

Наилучшим выходом из этого затруднительного положения стало бы установление в ГК РФ иного момента заключения договора лизинга недвижимости (что допустимо на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ), а именно момента достижения соглашения повеем существенным условиям договора между лизингодателем и лизингополучателем в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, если иное не установлено соглашением сторон.

В отсутствие такой нормы для определения момента заключения договора лизинга недвижимости представляется возможным руководствоваться общим правилом о форме договора аренды, которое постулирует, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (и. 2 ст. 609 ГК РФ).

В двух случаях, до вступления в силу последних поправок в ГК РФ, консенсуальный договор аренды считался заключенным с момента государственной регистрации:

договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года;
договор аренды предприятия.

На договор лизинга недвижимости как на подвид договора аренды, правила об аренде зданий, сооружений и предприятий не распространяются, а субсидиарно к нормам § 6 главы 34 ГК РФ применяются только положения § 1 этой главы (ст. 625 ГК РФ). Здесь действует общая норма о государственной регистрации договора аренды недвижимости, обязательственное правоотношение из которого возникает между сторонами с момента, определяемого по правилу и. 1 ст. 432 ГК РФ, но не с момента государственной регистрации договора. Следовательно, эта регистрация носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер.

В настоящее время последовательность осуществления регистрационных действий по договору лизинга недвижимости такова (если стороны не заключали сопутствующих договоров, что предусмотрено п. 2 ст. 15 Закона о лизинге):

регистрация ранее возникшего права продавца недвижимости (если право возникло до 31 января 1998 г. и не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав);
регистрация договора лизинга;
регистрация договора купли-продажи предмета лизинга (зачастую на регистрацию подаются оба договора одновременно);
регистрация перехода права собственности на предмет лизинга к лизингодателю.

В случае последующего перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, этот переход также подлежит государственной регистрации.

Для ускорения оборота, с одной стороны, а с другой, в целях защиты сторон, главным образом лизингодателя, предлагается осуществлять государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к лизингодателю (при условии наличия у продавца ранее зарегистрированного права собственности на это имущество) и ограничения вещного права лизингодателя.

Наряду с упрощением процедуры государственной регистрации предложенный подход способен изменить сложившуюся в отечественной судебной практике тенденцию признания договора лизинга недействительным на том основании, что он был заключен до возникновения у лизингодателя права собственности на предмет лизинга.

В судебной практике подчеркивается, что до момента перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю он не вправе распоряжаться этим имуществом, в том числе передавать его в лизинг. Но договор лизинга должен предшествовать договору о приобретении предмета лизинга.

В ст. 3.3 Принципов международных коммерческих договоров указано: «Сам по себе факт, что в момент заключения договора исполнение принятого обязательства было невозможно, не влияет на действительность договора». В нормах российского ГК РФ, посвященных договору купли-продажи, тоже не содержится обязанности продавца быть собственником продаваемого имущества на момент заключения договора. Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ продавец обязуется передать товар покупателю, из чего следует, что собственником имущества продавец должен стать к моменту передачи товара.

Соответственно, нет никаких препятствий считать договор лизинга действительным и заключенным при отсутствии у лизингодателя права собственности на предмет лизинга.

Важно определить, с какого момента возникают лизинговые отношения на основании двух договоров, один из которых считается заключенным с момента государственной регистрации.

В последнем случае договор о приобретении предмета лизинга, опосредующий перемещение предмета лизинга в имущественную сферу лизингодателя, считается заключенным с момента государственной регистрации договора, а право собственности на указанную недвижимость переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права, т.е. наличествует двойная регистрация и самого договора, и вещного права, поэтому до регистрации между участниками договора об отчуждении предмета лизинга существуют фактические, но не правовые отношения.

Наилучшим средством правовой защиты фактических отношений продавца и лизингодателя может служить конструкция предварительного договора. Предварительный договор купли-продажи жилой недвижимости и предприятия не подлежит государственной регистрации. Заключение предварительного договора по поводу имущества, не находящегося в имущественной сфере контрагента (например, предварительный договор купли-продажи предприятия), не влечет недействительности договора и одновременно превращает фактические отношения сторон лизинговой операции в правоотношение, возникающее из договора лизинга и предварительного договора купли-продажи жилой недвижимости или предприятия.

Если в лизинг передается иная недвижимость, договор лизинга и договор о приобретении предмета лизинга считаются заключенными с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договоров в форме составления единого документа, подписанного сторонами. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к лизингодателю не является основанием для признания недействительным договора о приобретении недвижимости, заключенного между лизингодателем и собственником объекта недвижимости либо лицом, создающим предмет лизинга для лизингодателя.

Теперь остановимся подробнее на положении абз. 1 п. 1 ст. 20 Закона о лизинге, который устанавливает, что в случаях, предусмотренных законодательством РФ, права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации.

Необходимость регистрации прав на имущество в случаях, предусмотренных законом, следует понимать как необходимость зарегистрировать право собственности лизингодателя на предмет лизинга, т.к. лизингодатель не является собственником предмета лизинга на момент заключения договора лизинга недвижимого имущества.

Норма второй части предложения абз. 1 п. 1 ст. 20 Закона о лизинге, предусматривающая двойную регистрацию и прав на недвижимое имущество, и договора лизинга недвижимого имущества, распространяется только на лизинг жилой недвижимости или предприятия как имущественного комплекса. При условии отмены государственной регистрации сделок с недвижимостью к этим отношениям будут применяться только общие нормы о государственной регистрации прав на недвижимость.

Ситуация, при которой регистрации подлежит только договор лизинга, но не право на передаваемое в лизинг имущество, возможна, если лизингодатель уже зарегистрировал свое право собственности. Это имеет место только при оперативном лизинге, который является видом аренды. Соответственно, данное отношение будет регулироваться нормами ГК РФ об аренде, а не нормами Закона о лизинге.

Лизингодателю не нужно регистрировать право собственности на недвижимое имущество, передаваемое в лизинг, и при повторном лизинге. Эти отношения будут подробнее рассматриваться ниже, но отметим здесь, что повторный лизинг также не является лизингом в собственном смысле этого слова. Действие норм о лизинге возможно распространить на указанные отношения в целях содействия лизингу недвижимости и благоприятного воздействия на экономический оборот в целом.

Для наилучшей защиты интересов участников лизинга и обеспечения стабильности оборота желательно поместить в § 6 гл. 34 ГК РФ норму о заключении договора лизинга недвижимости с момента достижения соглашения между лизингодателем и лизингополучателем по всем существенным условиям договора.

В качестве объектов регистрации в ст. 131 ГК РФ поименованы ограничение (обременение), но закон не дает определения этих понятий и не указывает, что конкретно ограничивается (обременяется) - вещное право или вещь. В статьях Закона о регистрации оба понятия используются как синонимы (ст. 1 Закона о регистрации).

В.А. Микрюков, проанализировав использование терминов «ограничение» и «обременение» в российском законодательстве, приходит к выводу о том, что позиция законодателя по поводу соотношения ограничений и обременений права собственности является неопределенной, нечеткой и может привести к мысли, что все «ограничения обременяют и все обременения ограничивают». Ученый предлагает следующий подход к пониманию ограничений и обременений:

ограничения права собственности - установление или изменение границ (пределов) осуществления права собственности, выражающееся в сужении имеющихся дозволений, наложении запретов и дополнительных положительных обязанностей;
обременения права собственности - наличие вещных прав третьих лиц, установленных законом, договорам или актом собственника дополнительно к праву собственности на имущество или в отношении личности собственника в связи с обладанием им этим имуществом³См. подробнее: Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. М.. 2007..

Отсюда следует вывод о том, что обременить право собственности на вещь можно только вещным правом другого лица на эту вещь, поскольку любое обременение права собственности содержит сформулированные гражданско-правовой наукой признаки, присущие вещным правам.

Иной позиции по рассматриваемому вопросу придерживается Б.М. Гонгало. Основываясь на формулировках закона (ст. 131, 274, 275, 460, 586, 704, 1019 ГК РФ), он объясняет терминологическое различие следующим образом: «Когда говорят о правах, то они могут «ограничиваться». Если же речь идет об объекте права, то говорят об обременении данного объекта».

Не претендуя на общее решение вопроса о соотношении понятии «ограничение» и «обременение», предлагаем в рамках настоящей работы употребление словосочетаний «ограничение права» и «обременение имущества», поскольку специфика обременения как правовой категории состоит в том, что оно неразрывно связано с конкретным имуществом, существует и сохраняет свое содержание независимо от смены собственника имущества.

Законодательство не содержит исчерпывающего перечня ограничений, подлежащих государственной регистрации, а также не приводит признаков, которые бы позволяли отличать ограничения, подлежащие государственной регистрации и не требующие таковой. В первом предложении п. 1 ст. 131 ГК РФ написано, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а также ограничения этих прав. Однако во втором предложении из ограничений перечислены только ипотека и сервитуты. Иные права (и другие ограничения) подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Совершенно новая редакция ст. 131 представлена в Проекте изменений в ГК РФ, где в качестве регистрируемых прав на недвижимость перечислены право собственности, право постоянного владения и пользования земельным участком, право застройки, сервитут, право личного пользовладения (узуфрукт), ипотека, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещных выдач, право оперативного управления, ограничения этих прав, их возникновение, изменение и прекращение.

Относится ли по российскому праву лизинг к ограничениям, т.к. по сути, лизингодатель с момента приобретения права собственности на предмет лизинга должен распорядиться им одним-единственным способом — передать имущество лизингополучателю во исполнение договора лизинга, или же, напротив, лизингополучатель, получая недвижимое имущество в лизинг, становится обладателем ограниченного вещного права, о чем применительно к имущественному найму сделал вывод Б.Б. Черепахин: «Сдача имущества внаем порождает вещное право владения нанимателя, следовательно, вещное обременение сданной внаем вещи».

В цивилистике широкое распространение получила позиция, согласно которой субъект вещного права может осуществлять в своем интересе действия по владению, пользованию и распоряжению вещью, не обращаясь за содействием к кому-либо еще. Именно в этом заключается коренное отличие вещных прав от обязательственных, т.к. лицо, имеющее обязательственное право на вещь (возникшее, например, из договора лизинга), может реализовать свои субъективные права лишь в том случае, если фактически получит вещь от собственника. По словам К. П. Победоносцева: «Имея власть над вещью, я имею вещь приобретенную, я приобрел саму вещь; имея требование по поводу вещи, я имею только право на приобретение вещи. Первое есть осуществленное право на вещь, второе осуществимое право на вещь»⁴Победоносцев К. П. Курс; гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. М., 2002. С. 83..

Другой особенностью вещных прав является замкнутость их перечня, который формируется исключительно законом. Содержание вещных прав также определяется законом, а не договором между контрагентами.

Однако в науке гражданского права на протяжении длительного времени проводится мысль об условности деления прав на вещные и обязательственные. Д.М. Генкин в 1944 г. указал на то, что «вещные и обязательственные правоотношения переплетаются между собой»⁵См.: Гражданское право. Т. I. Под ред. Агаркова М.М. и Генкина Д.М. М., 1944. С. 74.. Достаточно условной считает категорию вещных прав Ю.К. Толстой, подчеркивая отсутствие убедительных критериев, с помощью которых можно было бы четко определить место вещных прав⁶См.: Гражданское право. Т. I. Изд. 5-е. Под ред. Сергеева A.П. Толстого Ю.К. М.: 2001. С. 339.. М.И. Брагинский писал, что «едва ли не большинство гражданских правоотношений является «вещно-обязательственными».

Но мнению А.И. Масляева, эти выводы основываются главным образом на том, что «гражданское законодательство распространяет действие ряда признаков, свойственных вещным правам, также и на обязательственные права. Например, присущее ограниченным вещным правам право следования (п. 3 ст. 216 ГК РФ) закон признает за обязательственным правом арендатора (п. 1 ст. 617 ГК РФ); ст. 305 ГК РФ распространяет вещно-правовой режим защиты на обязательственное титульное владение, основанное на договорах аренды, хранения, перевозки и др.»⁷Масляев А. И. Понятие и виды вещных прав. Суждения и толкования // Закон. 2004. N92. С. 5.. Но распространение ряда признаков вещных прав на обязательственные не отнимает эти признаки у первых и не передает их вторым. Абсолютные права, перечень которых содержится в законе и которые имеют в качестве объектов индивидуально-определенные вещи, являются вещными.

Поскольку право лизингополучателя на предоставление ему недвижимой вещи во временное владение и пользование на основании договора лизинга и его содержание определяются не законом, а договором, и оно не поименовано в законе в качестве вещных, то исходя из природы права и принципа numems clausus, можно сделать вывод о том, что предоставление недвижимости в лизинг на основании договора лизинга является именно ограничением вещного права лизингодателя, по не самостоятельным вещным нравом лизингополучателя.

Иной подход предлагает германская доктрина, рассматривающая право лизингополучателя на приобретение предмета лизинга — недвижимого имущества — в собственность в будущем при условии заключения вещного договора (если в обязательственном договоре лизинга наличествует опцион на покупку) как ограниченное вешнее право. Это объясняется тем, что для приобретения недвижимой вещи по германскому праву требуется заключение нотариально удостоверенного вещного договора о передаче права собственности на недвижимость и регистрация его содержания в поземельной книге. Приобретатель недвижимой вещи на стадии, когда процесс приобретения еще не завершен, но уже не может быть приостановлен против его воли, наделяется притязанием на получение нрава в будущем. Это право рассматривается судебной практикой и германской доктриной как «специфическое ограниченное вещное право, выступающее своеобразным инструментом защиты нрав приобретателя собственности».

Изменение момента, с которого договор лизинга недвижимости признается заключенным, не означает отказа от необходимости государственной регистрации ограничения права собственности лизингодателя на предмет лизинга, которая производится, в первую очередь, для защиты его интересов, а не для определения момента заключения договора. Однако эту регистрацию невозможно осуществить до исполнения любого договора о приобретении предмета лизинга недвижимости и регистрации права собственности лизингодателя на недвижимое имущество.

Предметы лизинга, подлежащие регистрации в государственных органах, регистрируются по соглашению сторон на имя лизингодателя или лизингополучателя. Данная регистрация также не относится к форме договора лизинга, а представляет собой способ учета объектов материального мира. Лизингодатель может поручить лизингополучателю регистрацию предмета лизинга на свое имя. В регистрационных документах обязательно указываются сведения о собственнике и владельце имущества.

Регистрация прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты осуществляется в особом порядке, установленном специальными актами. В абз. 2 п. 1 ст. 20 Закона о лизинге отмечено, что требования, предъявляемые законодательством РФ к собственнику регистрируемого имущества (авиационной техники, морских и других судов), распространяются на лизингодателя или лизингополучателя по соглашению между ними.

Нотариальное удостоверение договора лизинга недвижимости, заключенного в письменной форме, действующим законодательством не установлено, но абз. 2 п. 1 ст. 434 ГК РФ предоставляет сторонам право прийти к соглашению о нотариальном удостоверении договора лизинга недвижимости, которое, в таком случае, станет обязательным. Требование об обязательном нотариальном удостоверении договора можно предусмотреть в отношении договоров потребительского лизинга недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации изменения, вносимые по соглашению сторон в договор лизинга недвижимости, являются не только изменением условий договора, но и изменением ограничения вещного права лизингодателя. Особое внимание на это обращено в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если стороны заключили дополнительное соглашение об изменении условий договора, попе зарегистрировали данные изменения в ЕГРП, в реестре не будет информации об изменениях условий договора лизинга. Следовательно, любое соглашение об изменении договора лизинга недвижимости, изменяющее содержание регистрационной записи о лизинге как ограничении права, подлежит государственной регистрации. Если она не осуществлена, договор считается действующим без учета изменений. С заявлением о государственной регистрации изменений договора лизинга недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора.

Однако существующий порядок изменения договора лизинга недвижимости нельзя признать удовлетворительным, т.к. для сторон договора изменения должны вступать в силу с момента достижения соглашения об этом, а не с момента их государственной регистрации, когда они становятся действительными для третьих лиц. Поэтому государственная регистрация изменений договора лизинга недвижимости должна выполнять правоподтверждающую функцию, а момент вступления изменений договора лизинга недвижимости в силу для контрагентов по этому договору не должен определятся моментом совершения государственной регистрации.

В случае реорганизации юридического лица лизингополучателя вновь возникшее юридическое лицо является его правопреемником по договору лизинга в соответствии с передаточным актом. После своей регистрации вновь возникшее юридическое лицо становится лизингополучателем на оставшийся срок лизинга без заключения нового договора лизинга или соглашения о внесении изменений в действующий договор.

По заявлению правопреемника в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть внесена новая регистрационная запись о лизинге на основании передаточного акта или разделительного баланса (в зависимости от способа реорганизации).

Ранее внесенная запись о лизинге погашается в соответствии с пунктом 63 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219, поскольку, если ограничение (обременение) прекращается не полностью, а преобразуется в пользу другого гражданина или юридического лица, в штампе погашения регистрационной записи указывается номер подраздела и листа, на котором произведена новая запись о том же самом ограничении.

Вопрос о необходимости проведения регистрационных действий возникает и при прекращении договора лизинга недвижимости, в том числе, при его расторжении. Если стороны надлежащим образом исполнили обязательство по договору лизинга недвижимости, в ЕГРП вносится запись о прекращении ограничения права в связи с выполнением обязательства по договору и прекращением всех связанных с ним ограничений права.

Соглашение о расторжении договора, по общему правилу, должно заключаться в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Относительно договора лизинга недвижимости, для которого и. 2 ст. 609 и ст. 625 ГК РФ установлена письменная форма, это правило означает, что и расторжение такого договора по соглашению сторон должно облекаться в письменную форму в виде единого документа, подписанного сторонами. Правовой результат соглашения о расторжении договора лизинга недвижимости, который изменяет содержание регистрационной записи о лизинге, подлежит внесению в реестр в виде погашения записи об ограничении права.

И хотя генерального правила, устанавливающего обязательность регистрации сделок, направленных на изменение или на расторжение существующих договорных правоотношений, если законом предусмотрена необходимость регистрации сделки, то необходима и регистрация правоизменяющей или правопрекращающей сделки, даже в случаях, когда это прямо не предусмотрено законом.

Момент изменения условий или момент расторжения основного договора будет определяться моментом государственной регистрации сделки по его изменению или расторжению, что представляет собой дополнительную гарантию прав сторон договора лизинга и третьих лиц, а само соглашение лизингодателя и лизингополучателя об изменении или расторжении договора лизинга должно признаваться неотъемлемой частью договора лизинга по аналогии с договором аренды.