Система жилищного права
Одна из основных исходных и неотъемлемых потребностей человека — потребность в жилище. Жилищная проблема — одна из самых важных и трудноразрешимых в нашем обществе. Для ее решения власти во все времена предпринимали отдельные шаги и создавали целые государственные программы. Демократическая Россия приняла большое количество нормативных актов, казалось бы, полностью и всесторонне регулирующих данные отношения.
Однако и по сей день проблема остается не до конца решенной. Высокий уровень инфляции, «заморозка» большого количества объектов начатого строительства, обветшание старого жилищного фонда, высокая стоимость жилья и коммунальных услуг приводят к тому, что большая часть населения проживает в условиях, которые трудно назвать удовлетворительными.
Конституция РФ в ст. 40 закрепила право каждого человека на жилище. Для регулирования правоотношений в данной сфере жизнедеятельности в законодательстве любой страны имеется совокупность нормативных актов различного уровня, называемая жилищным правом. Задачей жилищного права является регулирование жилищных отношений в целях обеспечения:
- предоставленного Конституцией РФ гражданам права на жилище;
- надлежащего использования жилья;
- сохранения и улучшения жилого фонда;
- законности и правопорядка в области жилищных отношений.
Российское жилищное право можно рассматривать в трех аспектах:
- как часть правовой системы;
- как учебную дисциплину;
- как научную дисциплину.
Среди ученых-цивилистов отсутствует единое мнение по поводу правовой природы жилищного права. Некоторые ученые не отводят ему самостоятельной роли и считают подотраслью гражданского права. Но более обоснованной будет точка зрения на жилищное право как на самостоятельную комплексную отрасль российской правовой системы.
Чем же определяется самостоятельное значение и признание совокупности правовых норм отраслью права? Любая отрасль права имеет собственный предмет регулирования, относительно индивидуальные методы и источники права. Жилищное право удовлетворяет всем этим характеристикам.
Таким образом, как отрасль права жилищное право является системой правовых норм и институтов, регулирующих отношения в сфере обеспечения прав гражданина на жилье.
Как учебная дисциплина жилищное право представляет собой изучаемую в основном в рамках предмета «Гражданское право» совокупность правовых норм и общепринятых научных концепций.
Как научная дисциплина оно представляет собой систему взглядов, идей, теорий по поводу закономерностей соответствующих правоотношений, действующих правовых норм и практики, а также тенденций их развития.
Очень важно четко понимать различия между этими тремя способами рассмотрения жилищного права. Базой для всех них является жилищное законодательство, т.е. совокупность нормативных правовых актов, регулирующих отношения в данной сфере.
Рассматривая жилищное право как отрасль права, следует объединять все эти правовые акты в систему, являющуюся подразделением бал ее крупной системы — частного права.
Предметом жилищного права как отрасли являются жилищные отношения, т.е. реально существующие общественные отношения, связанные с обеспечением прав граждан на жилье. Необходимо отметить, что при переходе жилья в частную собственность (при приватизации или ином приобретении жилья) решающее значение приобретают не жилищные отношения, а отношения собственности на жилье — владение, пользование и распоряжение им. Поэтому жилье, находящееся в собственности граждан, практически полностью выводится из сферы действия жилищного права и переходит в поле регулирования гражданского права.
При рассмотрении жилищного права как отрасли права используется в основном официальное толкование правовых норм. Официальное толкование может быть нормативным (аутентичное толкование даст орган, принявший нормативный акт; легальное исходит от уполномоченного органа) и казуальным (обязательным для конкретного случая).
Предметом науки жилищного права, как вытекает из его определения, является изучение регулирования соответствующих отношений в применении жилищного законодательства на практике, а также история и тенденции его развития. Основным способом толкования жилищных норм в науке является доктринальный, т.е. научное толкование, произведенное учеными. Наука жилищного права использует как общенаучные (диалектический, исторический), так и частнонаучные (сравнительного правоведения, системного анализа, социологических исследований и др.) методы.
Сущностью общенаучных методов является то, что жилищное право изучается не изолированно, а во взаимодействии с другими явлениями в конкретной исторической среде.
В ходе анализа исторического развития и нынешнего состояния правовых норм в них выявляются пробелы и коллизии, а также разрабатываются рекомендации по их устранению и намечаются тенденции развития правовых норм. Таким образом, наука не должна останавливаться на достигнутом, взгляд в будущее — одна из ее задач.
С помощью сравнительного правоведения происходит сопоставление российского жилищного права с жилищным правом других стран.
При применении системного анализа происходит исследование жилищного права в сопоставлении с другими отраслями права.
При проведении социологического исследования используются опросы, интервьюирование, анкетирование граждан и профессиональных юристов, анализ статистических данных в целях выявления общественного мнения и недостатков правовых норм.
Немаловажное значение для жилищного права как учебной дисциплины имеют взгляды на нормы права и концепции, разработанные в научной теории. В идеале при преподавании учебной дисциплины должны рассматриваться не только общепризнанные наукой теории, но и альтернативные концепции, что даст возможность обучающимся и анализировать мнение преподавателя, и лучше понимать предмет.
Назначением учебной дисциплины является освоение учащимися разработанных теоретических положений, а также обучение их основам практической работы. Учебная дисциплина должна готовить кадры научных и практических работников, давать достаточно знаний для разработки законодательства.
Соответственно для каждого способа рассмотрения можно определить свою систему.
Нормы жилищного права как отрасли права можно систематизировать по различным основаниям. По мнению авторов, самым оптимальным способом является систематизация по виду регулируемых отношений, как это изложено в Жилищном кодексе (ЖК) РФ. Таким образом, система отрасли жилищного права может быть представлена в следующем виде.
Общие положения. В данном разделе закрепляются основные понятия, права и обязанности граждан, защита прав граждан, компетенция государства и муниципальных образований в области жилищного права, дастся определение жилищного фонда и жилого помещения, также определяются правила перевода жилого помещения в нежилое, перепланировки помещения.
Право собственности и другие вещные права. Данный раздел посвящен правам и обязанностям собственника жилого помещения, а также правам и обязанностям других граждан, проживающих в этом жилом помещении.
Жилые помещения, предоставляемые гражданам по договору социального найма. В разделе закреплены основания и порядок предоставления гражданам жилого помещения по договору социального найма; порядок заключения, оформления, расторжения договора социального найма; права и обязанности наймодателя, нанимателя, членов семьи нанимателя, временных жильцов, а также порядок пользования гражданами предоставленными им помещениями, обеспечения сохранности и ремонта жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
Служебные и специализированные помещения. В рамках этого раздела рассматриваются порядок предоставления служебных и специализированных помещений; порядок заключения, оформления и расторжения договоров найма служебного или специализированного помещения; права и обязанности субъектов в описываемой сфере.
Отношения, возникающие по поводу жилых помещений в жилищном или жилищно-строительном кооперативе. В данном разделе рассматриваются такие вопросы, как создание и деятельность жилищного или жилищно-строительного кооператива; права и обязанности членов правления кооператива; порядок приема в члены кооператива правовое положение членов кооператива; порядок предоставления жилых помещений.
Товарищество собственников жилья. Здесь дается определение товарищества собственников жилья; закреплен порядок создания, ликвидации, реорганизации, а также деятельности товарищества; права и обязанности самого товарищества и его членов, правовое положение членов товарищества.
Вопросы платы за жилье и коммунальные услуги. Кроме этих вопросов в разделе также определяется размер платы за жилье.
Управление многоквартирными домами. Данный раздел посвящен определению государственных, муниципальных, общественных органов и объединений граждан, имеющих компетенцию в области регулирования жилищных правоотношений.
Система учебного курса «Жилищное право», изучаемого в рамках данного учебного пособия, включает в себя 21 главу:
- понятие жилищного права;
- жилищное законодательство (источники жилищного права);
- жилищные фонды;
- специализированный жилищный фонд;
- жилищные отношения;
- субъекты жилищных отношений;
- возникновение жилищных отношений;
- жилищные накопительные кооперативы;
- ипотека (залог недвижимости);
- товарищество собственников жилья;
- изменение жилищных отношений;
- переустройство и перепланирование жилых помещений;
- распоряжение жилыми помещениями;
- охрана жилых помещений;
- прекращение жилищных отношений;
- плата за жилое помещение и коммунальные услуги;
- управление многоквартирными домами;
- Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства;
- жилищное страхование;
- судебная защита жилищных прав;
- правовое регулирование жилищных правоотношений в условиях подготовки к Олимпиаде 2014 года.
Наука жилищного права состоит в основном из тех же элементов, однако кроме вышеперечисленных изучает исторический аспект жилищных правоотношений и развития жилищного законодательства, а также международные соглашения в области жилищного права.
Жилищно-правовой метод регулирования представляет собой совокупность юридических средств, приемов, которые регулируют жилищные отношения. В отличие от строго диспозитивного метода гражданского права, жилищное право построено на разумном сочетании императивного и диспозитивного методов.
Императивный метод основан на принуждении, обязательных для исполнения указаниях, обязанностях, запретах. Как верно отмстил М.И. Байтин, императивный метод — это метод, «направленный на обеспечение предписанного государством строго обязательного поведения субъектов».
Освобождающееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых — гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека. А если вышеперечисленные граждане отсутствуют, то вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется в общем порядке по договору социального найма (ст. 59 ЖК РФ).
Диспозитивность — это метод автономии, дозволения, наделения субъектов инициативой. Так, согласно ч. 1 ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем по договору социального найма, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.
Аналогичным образом в ч. 3 ст. 82 ЖК РФ изменение договора найма вследствие признания нанимателем другого члена семьи с некоторыми оговорками предоставлено на рассмотрение всех членов семьи: «Совершеннолетний член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего».
Споры, возникающие в связи с признанием члена семьи нанимателем, разрешаются в судебном порядке.