Жилищное право

Жилищные права как объекты судебной защиты

Ценность любого субъективного права определятся в значительной степени возможностью его защиты как посредством обращения к органам публичной власти (юрисдикционная форма защиты), так и собственными действиями субъекта (самозащита). Право на судебную защиту — это важнейшее и неотъемлемое правомочие любого субъективного гражданского права, которое представляет собой возможность применения в отношении правонарушителя мер принудительного воздействия. Поэтому право на защиту любого права в субъективном смысле возникает у лица с нарушением его субъективного права либо с оспариванием его права другими лицами.

Субъективные гражданские права различны по своей природе и содержанию. Данными отличиями определяются особенности защиты каждого отдельного вида субъективных гражданских прав. Так, например, вещные права (право собственности, право хозяйственного ведения, оперативного управления и др.) защищаются посредством истребования имущества из чужого незаконного владения (виндикация) или требования об устранения препятствий, не связанных с лишением владения (негаторный иск). При этом данные способы защиты неприменимы в случае нарушения обязательственных прав, т.е. прав, возникающих из обязательств (договоров и др.).

Жилищные права — это значительный по объему пласт гражданских прав, закрепленных в нормативных правовых актах Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

Среди оснований возникновения жилищных прав — сделки, в том числе договоры; акты органов государственной власти и местного самоуправления; судебные решения; членство в жилищно-строительных кооперативах и др. Таким образом, жилищные права могут быть относительными или абсолютными, носить вещный или обязательственный характер. Потому в каждом конкретном случае для их защиты могут использоваться как вещно-правовые, так и обязательственные способы защиты.

Между тем жилищные правоотношения имеют ряд существенных особенностей, которые влияют на защиту жилищных прав.

Первая особенность жилищных правоотношений — это их специфический объект. В настоящее время объект жилищных правоотношений определен ст. 15 ЖК РФ — это жилое помещение. Согласно п. 2 той же статьи любое жилое помещение предназначено для проживания граждан. Таким образом, именно граждане являются основными участниками жилищных правоотношений. Более того, для граждан право на жилище является не просто важным — оно жизненно необходимо. Данная социальная значимость права на жилище получала отражение во многих нормах ЖК РФ и обусловила особое внимание государства в том числе в лице высших судебных органов, к вопросам судебной защиты жилищных прав.

Например, раздел III ЖК РФ целиком посвящен поддержке граждан, нуждающихся в жилых помещениях, со стороны органов публичной власти посредством заключения с такими гражданами договоров социального найма. Часто граждане, не обладая достаточными юридическими знаниями или средствами для пользования услугами юристов, не способны эффективно защищать свои жилищные права, им предоставляются дополнительные правовые гарантии защиты их жилищных прав и интересов (например, преимущественные права — ст. 684 ГК РФ, ст. 131 ЖК РФ и их особый способ защиты — признание недействительным договора, заключенного в обход преимущественного права).

В то же время нельзя не отметить и того, что не все жилищные права представляют собой права на жилище. Так, исходя из положений ст. 4 ЖК РФ к жилищным отнесены и право члена кооператива на участие в управлении этим юридическим лицом, и право собственника квартиры на непосредственное управление многоквартирным домом и др.

Жилищные права носят непосредственно конституционный характер, т.е. прямо закрещены в Основном законе России. В этом заключатся вторая особенность жилищных правоотношений. Так, практически любой жилищный спор связан с конституционным правом на жилище, закрещенным в Конституции Российской Федерации. В частности, согласно ст. 25 Конституции РФ жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Данные конституционные нормы получили отражение во многих федеральных законах, а также иных нормативных правовых актах.

Например, п. 1 ст. 1 ЖК РФ провозглашает в качестве основы всего жилищного законодательства необходимость обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасность, на неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, на необходимость беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав.

Конкретизируя конституционную обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления создавать малоимущим, иным указанным в законе гражданам дополнительные условия для реализации права на жилище (ч. 2 и 3 ст. 40 Конституции РФ), федеральный законодатель закрепил в ЖК РФ положение о том, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции должны обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище путем предоставления им жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (п. 3 ст. 2 ЖК РФ).

И наконец, третья особенность жилищных правоотношений заключается в том, что они носят длящийся характер, а потому к ним по общему правшу применяется закон, действующий в настоящее время. На эту особенность необходимо в первую очередь обращать внимание в процессе защиты жилищных прав.

Так, например, в ст. 127 ЖК РСФСР предусматривалось, что право пользования помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры. Однако согласно положениям ныне действующего ЖК РФ, в частности, ч. 4 ст. 31, регулирующей отношения между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения не сохраняется право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Что делать в том случае, если семейные отношения прекратились до вступления в силу ЖК РФ, но собственник обратится в суд с иском о признании не сохранившимся права пользования жилым помещением и выселении уже после вступления ЖК РФ в законную силу (1 марта 2005 г.)? Например, супруги развелись в 2002 г., собственником квартиры является только один из них, но второй продолжает проживать в квартире вплоть до настоящего времени, первый обратился в суд о выселении супруга несобственника в 2009 г. При разрешении данного спора нельзя не обращать внимания на вышеописанную особенность жилищных правоотношений и прав.

Так, согласно ст. 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Между тем из указанной нормы ЖК РФ прямо не следует, нормы какого закона подлежат применению к рассматриваемому спору.

Поэтому Президиум Верховного Суда РФ в обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 г. разъяснил, что применение положений ст. 31 ЖК РФ не ставится в зависимость от момента прекращения семейных отношений между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи. Учитывая, что жилищные правоотношения носят длящийся характер, по общему правилу к ним применяется закон, действующий в настоящее время, т.е. применению подлежат положения ЖК РФ независимо от того, когда были прекращены семейные отношения, до или после его введения в действие.

Аналогичная ситуация имеет место в случае со сменой собственника жилого помещения. В частности, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ в действующей редакции переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Однако в редакции, действующей до 31 декабря 2004 г., п. 2 ст. 292 ГК РФ содержал прямо противоположное положение, т.е. переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не валялся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членов семьи прежнего собственника. Таким образом, к данным правоотношениям также подлежат применению нормы, действующие в настоящее время, независимо от момента перехода права собственности на жилое помещение.