Организация предоставления коммунальных услуг
Одним из важнейших направлений деятельности организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом, является обеспечение собственников помещений и граждан, проживающих в доме, качественными коммунальными ресурсами в необходимом объеме. Под коммунальными следует понимать следующие ресурсы: горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» управляющие организации и ТСЖ были названы потребителями товаров и услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов.
В настоящее время действуют Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (далее — постановление № 307), которые довершили формирование общей картины по обеспечению граждан коммунальными услугами. Данные Правила устанавливают основные понятия, используемые при предоставлении коммунальных услуг.
Исполнитель юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем может быть управляющая организация, товарищество собственников житья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений — иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.
Потребитель - гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Ресурсоснабжающая организация — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов.
Коммунальные услуги деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электро-, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.
Предоставление коммунальных услуг осуществляется на основе договоров, порядок заключения которых следующий:
- составление заявления о заключении договора с приложением необходимых документов;
- получение в энергоснабжающей организации проекта договора;
- заключение договора на условиях энергоснабжающей организации либо написание протокола разногласий на договор;
- согласование разногласий;
- подписание договора.
При возникновении разногласий по представленному договору (оферте) может быть составлен протокол разногласий. Если протока! разногласий не подписывается противоположной стороной в представленной редакции, то на него составляется протокол согласования разногласий.
При недостижении соглашения разногласия, возникшие при заключении договора, подлежат передаче на рассмотрение суда на основании ст. 445, 446 ГК РФ. В таком случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Заключение договором на предоставление коммунальных услуг может осуществляться следующими способами:
1. Управляющие организации. ТСЖ, ЖК или ЖСК приобретают коммунальные ресурсы у ресурсоснабжающих организаций, а не производят сами.
В данном случае налаживается система взаимоотношений «население – лицо, управляющее домом ресурсоснабжающая организация», которая основывается на договорах купли-продажи либо управления и предоставления услуг.
Договор купли-продажи (поставки) коммунальных ресурсов. По этому договору управляющая организация. ТСЖ. ЖК либо ЖСК (являясь при этом потребителем коммунальных ресурсов) заключает договор с ресурсоснабжающей организацией (поставщиком коммунальных ресурсов) на продажу коммунальных услуг. Сторонами договора, соответственно, являются ресурсоснабжающая организация и потребитель. Содержание договора поставки составляет права и обязанности его сторон помимо норм, содержащихся в ГК РФ. К указанным отношениям применяются специальные нормативные акты, например. Федеральный закон от 26 марта 2003 г. № 35-Ф3 «Об электроэнергетике». Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167, Федеральный закон от 31 марта 1991 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» и др.
Договор управления (если способ управления управление управляющей организацией) или договор предоставления коммунальных услуг с нечленами ТСЖ. Передача коммунальных ресурсов населению может происходить по различным основаниям, зависящим от выбранного способа управления домом. В частности, управляющая организация предоставляет коммунальные услуги по договору управления, в котором предусмотрена эта ее обязанность. ТСЖ предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений, не являющимся членами ТСЖ, по договору предоставления коммунальных услуг. Если собственник помещения является членом ТСЖ, ЖК, предоставление ему коммунальных услуг осуществляется в соответствии с уставом ТСЖ. ЖК и специального договора не требуется.
2. Исполнитель (управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК) производит услуги самостоятельно. Если управляющие организации или ТСЖ производят самостоятельно коммунальные ресурсы и предоставляют ли услуги населению, то в системе отношений будет отсутствовать ресурсоснабжающая организация, продающая готовые коммунальные ресурсы, а предоставление населению коммунальных услуг будет осуществляться по основаниям, указанным для способа 1.
3. При непосредственном управлении многоквартирным домом каждый собственник помещения заключает договор о приобретении холодной и горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией. В этом случае ресурсоснабжающая организация несет ответственность за режим и качество подачи холодной и горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом обслуживает внутридомовые инженерные системы специализированная организация, привлекаемая по договору собственниками помещений в многоквартирном доме или указанными собственниками самостоятельно. Условия договора о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении (приеме (сбросе) сточных вод), заключаемого с ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами, не должны противоречить Правилам предоставления коммунальных услуг и иным нормативным правовым актам Российской Федерации (постановление № 307).