Основания для прекращения жилищных отношений
Основанием дня прекращения жилищных отношений является юридический факт. Прекращение жилищных отношений влечет прекращение прав и обязанностей сторон — наймодателя, нанимателя, совместно проживающих с нанимателем членов его семьи (ч. 2 ст. 453 ГК РФ). При этом стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом, либо соглашением сторон (ч. 4 ст. 453 ГК РФ).
Основаниями прекращения жилищных отношений являются следующие юридические факты.
Смерть нанимателю жилого помещения. Смерть (ликвидация) одной из сторон гражданских правоотношений является безусловным основанием прекращения данных отношений. На практике смерть нанимателя жилого помещения, расположсиного в домах государственного или муниципального жилищного фонда влечет изменение статуса постоянно проживавшего с умершим нанимателем члена семьи нанимателя на статус нового нанимателя того же жилого помещения.
Но если умерший наниматель являлся единственным проживающим в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда тогда данное жилое помещение считается освободившемся и может быть предоставлено в установленном законом порядке гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Однако данные правила применимы только тогда когда занимаемое нанимателем жилое помещение не было в свое время приватизировано. В противном случае жилое помещение, которое было приватизировано нанимателем, после его смерти включается в состав наследственной массы и наследуется по закону либо по завещанию.
Гибель жилого помещения. В данном случае жилищные отношения прекращаются по причине гибели предмета правоотношений. Гибель жилого помещения возможна по различным причинам, в том числе в результате сноса, разрушения, повреждения ввиду военных действий либо чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.
Непригодность жилого помещения для дальнейшего проживания в нем. Под непригодностью в данном случае понимается такое состояние жилого помещения, которое не соответствует санитарным, техническим, градостроительным нормативам и иным требованиям, предъявляемым к жилому помещению. При этом не может быть признано непригодным жилое помещение, проживание в котором невозможно для конкретного нанимателя, страдающего какими-либо тяжелыми хроническими заболеваниями. Непригодность жилого помещения является общей для всех лиц, проживающих в конкретном жилом помещении, независимо от состояния здоровья.
Истечение срока действия договора найма (поднайма) жилого помещения. Данное основание является типичным для прекращения множества гражданско-правовых отношений, в том числе публичных. Срок действия договора, предусмотренный среди его условий, является тем периодом времени, в течение которого существуют жилищные отношения. Истечение срока действия договора, напротив. влечет прекращение данных отношений.
Если жилищные отношения возникли вследствие заключения договора поднайма жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда, по истечении срока действия данного договора поднаниматель обязан освободить жилое помещение.
Досрочное прекращение (расторжение) договора найма (поднайма) жилого помещения. Прекращение любого гражданско-правового договора влечет прекращение гражданско-правовых отношений, которые были основаны на этом договоре. В соответствии с гл. 29 и ст. 687 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 79 и 83 Жилищного кодекса РФ договор найма (поднайма) жилого помещения может быть расторгнут в одностороннем порядке либо по взаимному соглашению сторон жилищных отношений.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон гражданско-правовой договор может быть расторгнут только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом. Гражданский кодекс формулирует указанные случаи лишь в общем виде, предоставляя законодателю возможность конкретизировать их в рамках конкретного жилищного законодательства. Итак, согласно ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса договор найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию нанимателю (поднанимателю) либо наймодателя только при наличии какого-либо (нескольких) из приведенных юридических фактов.
1. Односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ предусмотрен в самом договоре найма жилого помещения, влечет расторжение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке.
Согласно ч. 2 ст. 83 Жилищного кодекса наниматель жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов вправе с согласия всех постоянно проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения. При этом в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другой населенный пункт, страну либо в другое жилое помещение договор социального найма считается расторгнутым со дня фактического выезда
В соответствии с ч. 4 ст. 79 Жилищного кодекса РФ наниматель вправе расторгнуть с поднанимателем договор поднайма жилого помещения в домах жилищного фонда социального использования. При этом, если договор полнайма жилого помещения был заключен с поднанимателем без указания конкретного срока его действия, он считается заключенным на один год, и по прошествии этого срока поднаниматель обязан освободить занимаемое им жилое помещение (ст. 77 ЖК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 687 Гражданского кодекса наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе с согласия других постоянно проживающих с ним членов его семьи в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Как видно, во всех приведенных случаях найма жилого помещения договор (закон) предусматривает возможность одностороннего отказа от дальнейшего исполнения договора найма (поднайма) жилого помещения.
2. При существенном нарушении договора одной из сторон по требованию другой стороны договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке (например, наймодатель вправе требовать выселения нанимателя за систематическое разрушение и порчу жилого помещения, систематическое использование жилого помещения не по назначению и т.п.). При этом существенным признается такое нарушение условий договора одной из сторон, которое создаст другой стороне такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора найма жилого помещения (п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ).
В соответствии с ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, за исключением случаев выселения из домов, грозящих обвалом. Договор поднайма жилого помещения также может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае нарушения условий договора поднайма (ч. 2 и 3 ст. 79 ЖК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 687 Гражданского кодекса договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме жилого помещения в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, постоянно проживающими с ним в жилом помещении, за действия которых отвечает сам наниматель.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений либо не примет всех необходимых мер для их устранения, тогда суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
Согласно ч. 4 ст. 687 Гражданского кодекса РФ в том случае, если наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма и другие граждане, за действия которых отвечает наниматель, используют жилое помещение не по назначению (например, когда жилое помещение используется в промышленных целях, под склад, офисное помещение) либо систематически (два раза и более) нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.
В данном случае важно обратить внимание на два момента:
- по всей видимости, соседями будут признаны граждане, проживающие на одной лестничной площадке, в одном подъезде, доме;
- последнее (им может считаться второе) предупреждение наймодателя об устранении нарушений должно быть сделано в письменной форме и содержать указание на то, что еще одно нарушение приведет к расторжению договора в судебном порядке, а если наниматель и другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
Если основанием для расторжения договора найма жилого помещения послужило существенное нарушение договора одной из сторон, то другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора найма жилого помещения.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом существенным признается такое изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли заранее это предположить, то договор найма жилого помещения вообще не был бы ими заключен, либо был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ч. 1 ст. 451 ГК РФ).
В соответствии с ч. 3 ст. 687 Гражданского кодекса РФ договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон договора:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного (круглогодичного) проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством относительно выселения из жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора найма жилого помещения.
Итак, договор найма (поднайма) жилого помещения расторгается на основании соглашения сторон о досрочном расторжении договора либо на основании судебного решения, выносимого в случае недостижения соглашения. При этом в случае, если стороны достигли соглашения о расторжении договора найма жилого помещения (двусторонний порядок расторжения), соглашение должно быть заключено и оформлено в такой же форме, в какой был заключен и оформлен договор найма жилого помещения.
В случае расторжения договора найма жилого помещения права и обязанности сторон считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении договора, а при расторжении договора найма жилого помещения в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (ч. 3 ст. 453 ГК РФ).
Некоторыми учеными отстаивается точка зрения, согласно которой приватизация жилого помещения гражданином, в нем проживающим, либо приватизация жилищного фонда в целом, либо приватизация государственных и муниципальных предприятий, организаций, учреждений, в ведении которых находится жилищный фонд, также являются юридическими основаниями прекращения жилищных отношений, так как меняется правовой режим жилого помещения (оно переходит из государственной либо муниципальной собственности в собственность граждан).
В ряде случаев в качество оснований прекращения жилищных отношений могут быть признаны выкуп квартиры (жилого помещения) в домах жилищно-строительного и жилищного кооперативов путем полной выплаты пая членом данного кооператива. Однако данный юридический факт также может служить основанием изменения жилищных отношений, так как после полной выплаты пая жилое помещение меняет свой правовой режим (переходит из собственности кооператива в собственность гражданина). В соответствии с ч. 1 ст. 124 Жилищного кодекса РФ лицу, принятому в члены жилищно-строительного или жилищного кооператива, по решению общего собрания кооператива предоставляется отдельная квартира в соответствии с суммой его паевого взноса.
Особенным основанием прекращения жилищных отношений является исключение из жилищно-строительного либо жилищного кооператива. Согласно ч. 3 ст. 130 Жилищного кодекса РФ член жилищно-строительного или жилищного кооператива может быть исключен из кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива в случае грубого нарушения этим членом без уважительных причин своих обязанностей. установленных Жилищным кодексом либо уставом жилищного кооператива.
Порядок исключения гражданина из членов кооператива устанавливается уставом жилищно-строительного либо жилищного кооператива. Решение общего собрания кооператива об исключении может быть обжаловано в судебном порядке.
Однако важно учесть, что при исключении гражданина из членов жилищно-строительного кооператива и выселении его из занимаемого жилого помещения, после того как гражданин выплатил паевой взнос в полном размере, фактически производится принудительное изъятие жилого помещения, находящегося в частной собственности.
Принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусматривается законом или соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основании решения суда.
Как правило, результатом прекращения жилищных отношений является выселение из занимаемого жилого помещения. В соответствии со ст. 84 Жилищного кодекса выселение из жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, занимаемого по договору социального найма допускается лишь в судебном порядке по трем вариантам:
- с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма (ст. 85 ЖК РФ);
- с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;
- без предоставления другого жилого помещения.
Согласно ст. 688 Гражданского кодекса в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.