Жилищное право

Сохранение жилой площади за временно отсутствующими гражданами

Конституционное право граждан Российской Федерации на жилище среди прочих правомочий предполагает также сохранение жилой площади за временно отсутствующими гражданами на все время отсутствия. В рамках жилищного законодательства не ограничивается срок временного отсутствия, в течение которого лицо продолжает сохранять право на занимаемое им жилое помещение. В соответствии со ст. 71 Жилищного кодекса временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.

Так, в соответствии с ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным Жилищным кодексом, другими федеральными законами. Каждый гражданин согласно ч. 1 ст. 40 Конституции РФ имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен занимаемого им жилья. Согласно ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина в частности, право пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Лишение права пользования жилым помещением вследствие длительного отсутствия никак не связано с приведенными выше интересами государства поэтому является неконституционным, следовательно, противоречащим закону, незаконным.

Важно отметить, что согласно ст. 71 Жилищного кодекса РФ в случае временного отсутствия нанимателя либо членов его семьи или всех этих лиц одновременно временно отсутствующие граждане несут равные права и обязанности с теми нанимателями и членами семьи, которые постоянно проживают в жилом помещении.

Наниматель имеет следующие права:

• на вселение в занимаемое жилое помещение членов своей семьи на постоянное проживание и временных жильцов на временное проживание;
• на расторжение договора найма жилого помещения, преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок;
• на обмен жилого помещения;
• сдавать занимаемое жилое помещение в поднаем и др.

Обязанности нанимателя или членов его семьи, временно отсутствующих в жилом помещении, также сохраняются в неизменном виде.

Это обязанность:

• использовать жилое помещение только в соответствии с его целевым назначением;
• сохранять и поддерживать в надлежащем состоянии занимаемое жилое помещение;
• производить реконструкцию, переустройство, перепланировку, переоборудование жилого помещения лишь с согласия наймодателя;
• своевременно производить оплату за жилье и коммунальные услуги и др.

В соответствии со ст. 81 Жилищного кодекса РФ наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных норм, вправе с согласия других членов его семьи требовать предоставления ему жилого помещения с меньшей жилой площадью взамен занимаемого. Однако данное правило не может применяться в том случае, если наниматель остался проживать в занимаемом им ранее жилом помещении, в котором по каким-либо причинам не проживают временно отсутствующие граждане. Жилую площадь, право пользования которой сохраняется за временно отсутствующим гражданином, не считается излишней, а следовательно, не может быть признана таковой в целях предоставления нанимателю жилого помещения меньшего размера.

На практике длительное отсутствие граждан в жилых помещениях государственного, муниципального, частного жилищных фондов делает невозможным для граждан, связанных с ними договором найма жилого помещения, осуществление жилищных прав, в частности, права на приватизацию жилья, на перерасчет оплаты коммунальных платежей, а для граждан, являющихся собственниками жилых помещений, — на отчуждение жилых помещений.

Как показывает судебная практика (85% изученных дел), наиболее часто с исками о признании граждан утратившими право на жилое помещение обращаются супруги, расторгнувшие брак, когда семейные отношения прекратились и один из супругов выехал из спорного жилого помещения, а затем желает реализовать свои жилищные права в части оста право на обмен данного жилого помещения.

Рассматривая указанную выше категорию дел, суды в настоящее время руководствуются правилами ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса, согласно которым в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. При этом суды удовлетворяют только те исковые заявления, по которым установлен не факт отсутствия гражданина в спорном жилом помещении свыше шести месяцев, а факт расторжения им договора найма жилого помещения, если сам гражданин не подал заявления об исключении его из регистрации в спорном жилом помещении. При разрешении споров о расторжении договора найма жилого помещения ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том. что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта.

Зачастую иски о признании гражданина утратившим право на жилое помещение в связи с расторжением договора найма и выездом на другое место жительства рассматриваются в отсутствие ответчика, поскольку именно отсутствие ответчика в жилом помещении и неизвестность места его пребывания являются причиной предъявления таких исков, так как с такого гражданина невозможно взыскать расходы по оплате жилья и коммунальных услуг, невозможно произвести обмен жилого помещения либо его отчуждение.

В этом случае суд рассматривает иск по последнему известному месту жительства ответчика, т.е. по месту нахождения спорного жилого помещения. Однако если на такие решения, вынесенные в отсутствие ответчика, подавались кассационные жалобы, они, как правило, удовлетворялись, и решения судов отменялись. В то же время, если суд приходил к выводу о том, что выезд ответчика не был обусловлен желанием расторгнуть договор найма спорного жилого помещения, то в исках было отказано.