Жилищное право

Договор безвозмездного пользования жилым помещением

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передаст вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 698 ГК РФ). В качестве такой вещи может выступать жилое помещение.

Форма договора письменная: если при договоре безвозмездного пользования предметом передачи является недвижимость, в том числе жилое помещение, то договор подлежит государственной регистрации.

Ссудодателем может быть собственник или иное лицо, управомоченное на то законом (как гражданин, так и юридическое лицо).

Однако коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Ссудополучателями могут быть и юридические лица, и граждане. По договору безвозмездного пользования нельзя передать имущественное право. В отличие от договора дарения, по договору безвозмездного пользования жилое помещение передается во временное пользование.

Срок договора установлен в самом договоре безвозмездного пользования, в ином случае он считается заключенным на неопределенный срок.

Права и обязанности сторон: ссудодатель обязан передать жилое помещение ссудополучателю в таком состоянии, которое соответствует условиям договора; при этом жилое помещение предоставляется со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, в ином случае ссудополучатель по своему выбору вправе потребовать либо их предоставления, либо досрочного расторжения договора и возмещения причиненного ему реального ущерба.

Ссудодатель отвечает за недостатки предмета договора, которые он умышленно или по грубой неосторожностью не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. Иначе говоря, ответственность ссудодателя наступает непосредственно при передаче жилого помещения с недостатками.

При обнаружении ссудополучателем недостатков по предмету договора он вправе:

• потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения;
• либо устранить недостатки самостоятельно, при этом потребовать возмещения понесенных расходов от ссудодателя;
• либо расторгнуть договор и потребовать возмещения реального ущерба.

Однако ссудодатель не отвечает за те недостатки:

• которые были указаны во время заключения договора;
• должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра или проверки исправности жилого помещения при заключении договора либо при передаче жилого помещения.

При передаче жилого помещения по договору безвозмездного пользования ссудодатель обязан предупредить ссудополучателя обо всех правах третьих лиц на передаваемую вещь. В ином случае ссудополучатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 694 ГК РФ).

Рад обязанностей лежит и на ссудополучателе. Так, он обязан поддерживать жилое помещение, пал ученное в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на его содержание.

В отличие от арендатора, ссудополучатель обязан производить не только текущий, но и капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Ссудополучатель также несет риск случайного повреждения полученного в безвозмездное пользование жилого помещения,

В соответствии со ст. 697 ГК РФ ссудодатель отвечает за вред, причиненный жилому помещению третьими лицами, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или этого третьего лица

В соответствии со ст. 698 ГК РФ договор безвозмездного пользования жилым помещением может быть расторгнут со стороны как ссудодателя, так и ссудополучателя.

Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель:

• использует жилое помещение не в соответствии с договором и его назначением;
• не выполняет обязанности по поддержанию жилого помещения в исправном состоянии;
• не выполняет обязанности по содержанию жилого помещения;
• существенно ухудшает состояние жилого помещения (когда значительно уменьшаются потребительские, эксплуатационные и другие его свойства).

Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случае:

• обнаружения недостатков, при которых невозможно нормально использовать жилое помещение, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;
• когда жилое помещение приходит в состояние, непригодное для его использования (причем такое состояние жилого помещения вызвано не по вине ссудополучателя);
• когда ссудодатель не предупредит во время заключения договора безвозмездного пользования о правах третьих лиц на передаваемую вещь;
• когда ссудодатель не исполнил обязанности по передаче жилого помещения и относящихся к нему документов.

Кроме вышеперечисленных оснований расторжения договора безвозмездного пользования каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения (ст. 699 ГК РФ). Но при этом ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока.

Изменение и прекращение договора безвозмездного пользования регулируется ст. 700 ГК РФ: ссудодатель вправе произвести отчуждение жилого помещения или передать его в возмездное пользование третьему лицу. К новому пользователю переходят не только все права ссудодателя, но и ряд обязанностей.

Еще одним основанием изменения договора безвозмездного пользования является смерть гражданина-ссудодателя либо реорганизация или ликвидация юридического лица. При этом права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или другому лицу, к которому перешло право собственности.

В случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица — ссудополучателя договор безвозмездного пользования прекращается.