Договор мены жилыми помещениями
По договору мены жилыми помещениями каждая из сторон договора обязуется передать другой стороне в собственность жилое помещение в обмен на другое жилое помещение.
Договор мены жилыми помещениями заключается между их собственниками. Этот договор следует отличать от другого, схожего с ним договора обмена жилыми помещениями, при заключении которого между лицами, участвующими в договоре, происходит переход не права собственности, а только права пользования жилым помещением.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне свое жилое помещение в обмен на жилое помещение другой стороны. Если законом или договором не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам, выступающим по договорам мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие жилые помещения обеими сторонами.
Поскольку каждая из сторон договора мены выступает в качестве продавца имущества, которое он обязуется передать, и одновременно покупателя другого имущества, которое он обязуется получить, то к договору мены соответственно применяются правило о купле-продаже, если это не противоречит принципам и существу мены. Главное различие между этими договорами состоит в том, что если по договору купли-продажи покупатель обязуется уплатить денежную сумму (цену), то по договору мены с обеих сторон передастся имущество. Вместе с тем мена жилыми помещениями нередко оформляется путем заключения не одного договора мены, а двух договоров купил- продажи: по одному из этих договоров перелается в собственность покупателя жилое помещение, принадлежащее продавцу, а по другому договору — передастся в собственность лицу, продавшему свое жилое помещение по первому договору, другое жилое помещение, которое ранее принадлежало лицу, купившему помещение. При такой мене (фактической купле-продаже) производится опенка каждого из жилых помещений, являющихся объектами сделок.
Довольно широкое применение на практике получал договор мены жилых помещений с доплатой разницы в стоимости каждого из обмениваемых жилых помещений.
При этом возможны варианты обмена:
- мена жилого помещения большего размера на помещение меньшего размера с доплатой разницы в стоимости этих помещений;
- мена жилого помещения, расположенного в престижном районе, на помещение, расположенное в менее престижном районе, с доплатой разницы в ценах, сложившихся в этих районах.
В соответствии со ст. 455 ГК РФ объектом договора мены могут быть любые жилые помещения независимо от формы собственности. Однако на практике это правило нередко не соблюдается. Так, не производится обмен приватизированной квартиры на неприватизированную, т.е. находящуюся в составе государственного или муниципального жилищного фонта.
В этих случаях для того, чтобы обменять приватизированную квартиру на неприватизированную, жилищные органы, совершающие мену или обмен, нередко ставят условием заключения договора, предусматривающего приватизацию первой квартиры, установление единого правового режима обмениваемых квартир. В некоторых случаях это сделать практически невозможно, например, с квартирами в жилищных или жилищно-строительных кооперативах, где только после полного внесения пая квартира становится собственностью члена кооператива. Поэтому отказ в этих случаях в разрешении и оформлении мены жилых помещений является незаконным, ущемляющим права граждан — собственников этих жилых помещений.
Договор мены жилыми помещениями становится довольно распространенным видом договора. Это связано, прежде всего, с расширением частного жилищного фонда, что вызвано возможностью приватизации и свободного распоряжения жилыми помещениями.