Понятие и виды переустройства и перепланирования

Впервые в Жилищном кодексе Российской Федерации предусмотрена глава, посвященная регламентации переустройства и перепланировки жилого помещения (гл. 4). В Жилищном кодексе РСФСР I983 г. данному вопросу была посвящена ст. 84 «Переустройство и перепланировка жилого помещения» в гл. 2 «Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда», определявшая самые общие правила совершения указанных действий.

Данные отношения регулируются ст. 25—29 Жилищного кодекса РФ и осуществляются в значительной степени иначе, чем было ранее. Кодекс 1983 г. содержал одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений (ст. 84), определявшую самые общие правила совершения указанных действий. Так, в соответствии со ст. 84 ЖК РСФСР переустройство, перепланирование жилого помещения и подсобных помещений можно было производить только в целях повышения благоустройства квартиры и лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов семьи и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.

К достоинствам нового Кодекса можно отнести то, что теперь основные отношения по переустройству и перепланировке помещений регулируются федеральным законом. Это должно существенно облегчить правоприменительную практику и способствовать единообразному применению установленных правил и процедур.

С 1 марта 2005 г. определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации. До введения в действие Кодекса в субъектах Российской Федерации было принято немало правовых актов, регулирующих указанные отношения.

Обратим внимание на то, что новый Жилищный кодекс не упоминает подсобные помещения в связи с переустройством и перепланировкой. Причиной этому, вероятно, является то, что подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых помещений, при этом вместо понятия «подсобное помещение» Кодекс в данном случае оперирует понятием «помещение вспомогательного использования».

Важным является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий «переустройство» и «перепланировка» жилых помещений.

В ст. 25 Жилищного кодекса РФ определены юридические понятия переустройства и перепланировки жилых помещений. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, что требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Любые из перечисленных действий, не требующие изменений в техническом паспорте, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка жилого помещения.

В ч. 5 ст. 19 Жилищного кодекса содержится определение технического паспорта жилого помещения. Под ним закон понимает документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (например, санитарным, техническим и т.п.).

С 1 марта 2005 г. часть актов субъектов Российской Федерации в части регулирования вопроса переустройства и перепланирования утратили свою силу. Например, признан утратившим силу Закон г. Москвы от 29 сентября 1999 г. № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы».

27 сентября 2003 г. Госстрой России постановлением № 170 принял новые «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». Правила были зарегистрированы Министерством юстиции и вступали в силу 15 октября 2003 г.

В них установлены правила эксплуатации и обеспечения сохранности жилищного фонда, порядок его обслуживания, ремонта и технической инвентаризации, а также проведения капитального ремонта и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, касающиеся не столько жильцов, сколько обслуживающих организаций. (Гражданам полезно ознакомиться с ними в первую очередь для того, чтобы знать, что и в какой срок они вправе требовать от организаций, обслуживающих их жилье.)

Для обслуживающих организаций приведен рекомендуемый перечень работ по содержанию и благоустройству жилых домов (квартир, лестничных клеток, чердаков, подвалов, технических подполий) и придомовой территории и примерный — по текущему ремонту.

Особое внимание уделено подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации. Так, подготовка к зимнему сезону каждого жилого дома, котельных, тепловых пунктов и узлов (в том числе проведение пробных топок центрального отоплении) должна быть завершена в северных и восточных районах до 1 сентября, в центральных — до 15 сентября, в южных — до 1 октября.

Приведены предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового текущего ремонта отдельных частей жилых домов и оборудовании.

За гражданами закреплены обязанности (в соответствии с данными Правилами и ст. 4 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»):

использовать жилые и подсобные помещении и оборудование без ущемлении жилищных и иных прав и свобод других граждан;
бережно относиться к жилищному фонду и прилегающим земельным участкам;
выполнить санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требовании, предусмотренные законодательством;
своевременно оплачивать жилье, коммунальные услуги, выплачивать жилищные кредиты.

Особое внимание в новых Правилах уделено пользованию водопроводом и канализацией. Согласно им жильцы обязаны следить за чистотой и исправностью сантехнического оборудовании, не допускать непроизводственного расхода водопроводной воды, постоянного протока при водопользовании, утечек через водоразборную арматуру, а в случае неисправности систем водопровода и канализации немедленно сообщать об этом эксплуатационному персоналу.

Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах (независимо от принадлежности) может быть произведено только после получения соответствующих разрешений в установленной законом порядке.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя следующие мероприятии:

установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколении.

Перепланировка жилых помещений может включать в себя следующие мероприятия:

перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов;
разукрупнение и укрупнение многокомнатных квартир;
устройство дополнительных кухонь и санузлов, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
устройство или переоборудование существующих тамбуров.

При переустройстве помещений не допускаются:

переоборудование и перепланирование помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;
установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;
перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 м² или шириной менее 2.25 м;
увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;
переоборудование и перепланировка без согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;
переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба; строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование необходимо для обеспечения безопасности проживания;
перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии.

Наниматель, который допустил самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, установку либо переустановку дополнительного санитарно- технического и иного оборудования, обязан привести данное жилое или подсобное помещение в первоначальное состояние. При этом аварийное состояние жилого дома, его части, отдельных конструкций или элементов инженерного оборудования, которые вызваны несоблюдением нанимателем установленного порядка переоборудования или перепланировки, устраняются обсуживающей жилой дом организацией, но за счет собственных средств нанимателя.