Перевод жилого помещения на другой правовой режим
Перевод жилого помещения на другой правовой режим как основание изменения жилищных отношений связан с качественным изменением предмета жилищных отношений. В целях рассмотрения данного основания изменения жилищных отношений необходимо обратиться к следующим нормативным положениям жилищного законодательства.
Так, в соответствии со ст. 20 Жилищного кодекса РФ государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также за соответствием жилых помещений установленным требованиям осуществляется специально уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом. При этом выявленные в ходе обследования непригодные для дальнейшего проживания жилые дома и жилые помещения должны быть переоборудованы для использования в целях, не связанных с проживанием, либо подлежат сносу.
Согласно ст. 22 Жилищного кодекса перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если у такого помещения не имеется отдельного входа или отсутствует возможность оборудовать такой вход, а также если такое помещение является частью квартиры или оно обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда такая квартира расположена на первом этаже указанного дома либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если оно имеет износ более 50% или обременено правами каких-либо лиц.
Изменение правового режима жилого помещения может быть связано не только с такими характеристиками, как жилое или нежилое, но и с изменением субъекта права собственности на жилое помещение. Однако в соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения либо изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения (в этом проявляются противоречия норм Гражданского и Жилищного кодексов).
При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном законом порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилого помещения.
При ликвидации общественных объединений и отсутствии их правопреемников жилищный фонд, находившийся в их собственности, передастся в муниципальную собственность района города или входящих в них административно-территориальных образований с сохранением всех жилищных прав граждан и предоставлением права последующей приватизации жилых помещений.
Граждане, которые имеют на праве частной собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (изолированность, благоустроенность, соответствие норме жилой площади в расчете на одного человека), вправе переоформить данные жилые строения в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством. Граждане имеют право на улучшение своих жилищных условий путем приобретения в собственность жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Фактически здесь совершается сделка купли- продажи жилого помещения, так как законодатель оговаривает, что данное приобретение осуществляется за плату.
Кроме того, граждане, проживающие в жилых помещениях в домах государственного и муниципального жилищных фондов, имеют право на приватизацию занимаемого ими жилого помещения (один раз в течение жизни каждый гражданин может произвести приватизацию жилого помещения на безвозмездной основе, все остальные жилые помещения будут приватизироваться им за плату). При этом под приватизацией понимается переход жилого помещения из режима государственной (муниципальной) собственности в режим частной собственности граждан.
Жилое помещение может быть приватизировано гражданами в индивидуальную собственность, в общую долевую собственность, в общую совместную собственность супругов (ранее до утверждения постановления Пленума Верховного Суда также допускалось приобретение путем приватизации в общую совместную собственность жилых помещений членами крестьянского фермерского хозяйства дачных некоммерческих кооперативов).
При приватизации жилых помещений действует принцип добровольности, согласно которому никого нельзя заставить стать собственником жилого помещения. При этом приватизация жилого помещения производится с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя, а также членов семьи нанимателя, достигших возраста 14 лет. Если в жилом помещении проживают малолетние граждане (в возрасте до 14 лет), для оформления приватизации жилого помещения необходимо получение согласия органа опеки и попечительства.
Кроме того, действует принцип бесплатности приватизации. Следствием этого принципа является однократность приватизации жилого помещения на бесплатной основе. Из этого следует, что гражданин вправе приобрести занимаемое им жилое помещение в собственность путем приватизации любое количество раз, но только первая приватизация будет бесплатной. Однако данное правило не применяется по отношению к тем гражданам, которые участвовали в приватизации жилого помещения, будучи несовершеннолетними. По достижении совершеннолетия за такими гражданами сохраняется право однократной бесплатной приватизации занимаемого жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов.