Замена нанимателя жилого помещения или члена кооператива. Отказ пользователя от части жилого помещения
Замена нанимателя жилого помещения в домах социального использования либо члена жилищно-строительного и жилищного кооперативов возможна в двух случаях.
В первом случае производится изменение субъектного состава жилищных отношений (например, в связи со смертью нанимателя и др.). Так, в соответствии с ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса совершеннолетний член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных членов семьи, постоянно проживающих в жилом помещении, требовать от наймодателя признания его нанимателем того же жилого помещения по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя.
Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего нанимателя. Важно отметить, что при признании совершеннолетнего члена семьи первоначального нанимателя новым нанимателем заключения нового договора найма жилого помещения не требуется, производится лишь изменение ранее заключенного договора социального найма.
В подтверждение сказанного согласно ч. 2 ст. 672 ГК РФ по требованию нанимателя и совершеннолетних членов его семьи договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования может быть заключен с одним из членов семьи нанимателя. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов его семьи, проживающих в том же жилом помещении.
В договоре коммерческого найма жилого помещения в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор коммерческого найма продолжает действовать на прежних условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем. Однако для этого необходимо достижение общего согласия между всеми остальными нанимателями. Если же такое согласие не было достигнуто, тогда все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями данного жилого помещения (ч. 2 ст. 686 ГК РФ).
Все споры, связанные с признанием совершеннолетнего члена семьи нанимателем взамен первоначального нанимателя, разрешаются в судебном порядке.
Во втором случае не производится изменения субъектного состава жилищных правоотношений, т.е. все лица, проживавшие ранее в жилом помещении, продолжают там проживать. Однако в данной ситуации происходит замена статуса «член семьи нанимателя» на статус «наниматель» (например, ранее нанимателем был отец, а совершеннолетним членом семьи — его дочь; позже нанимателем становится дочь, а совершеннолетним членом семьи — отец). В договоре коммерческого найма жилого помещения в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
Отказ пользователя от части жилого помещения влечет изменение жилищных отношений ввиду изменения предмета договора найма жилого помещения. Так, в соответствии со ст. 81 Жилищного кодекса наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных норм, вправе с согласия постоянно проживающих с ним членов его семьи требовать от наймодателя предоставления ему в установленном законом порядке изолированного жилого помещения меньшего размера взамен ранее занимаемого жилого помещения.
Органы местного самоуправления, а также предприятия, организации, учреждения (в зависимости от принадлежности жилого помещения), выступающие в роли наймодателей, обязаны по первому обращению граждан о замене жилого помещения с площадью жилья, превышающей социальную норму, на другое изолированное и благоустроенное жилое помещение в пределах социальной нормы площади жилья предоставить запрашиваемое жилое помещение взамен занимаемого. При этом с момента подачи заявления о замене жилого помещения до его фактической и юридической замены граждане вправе производить оплату за жилье и коммунальные услуги в пределах социальной нормы жилой площади.