Жилищное право

Изменение жилищных отношений

Изменение жилищных отношений является результатом изменения договора найма (договори поднайма, договора аренды) жилого помещения. Договор найма жилого помещения может быть изменен только с согласия нанимателя, совместно проживающих с ним членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных законом (ГК РФ). По общему правилу гражданского законодательства, изменение гражданско-правового договора возможно только по соглашению сторон (нанимателя и наймодателя), если иное не предусмотрено законом (ч. 1 ст. 450 ГК РФ). В случае же одностороннего отказа от исполнения договора в какой-либо его части, когда такой отказ допускается законом, договор найма жилого помещения также будет считаться измененным (ч. 3 ст. 450 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор найма жилого помещения может быть подвергнут изменению только в судебном порядке и только в случаях, предусмотренных законом (ГК РФ):

при существенном нарушении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ) найма жилого помещения одной из сторон — по требованию другой стороны; существенным признается такое нарушение договора найма жилого помещения одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора найма жилого помещения (например, уклонение от оплаты жилья в течение длительного срока);

при существенном изменении обстоятельств (ч. 1 ст. 451 ГК РФ), т.е. когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор найма жилого помещения вообще не был бы ими заключен, либо был заключен на значительно отличающихся условиях; однако изменение договора найма жилого помещения в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора найма жилого помещения противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, которые необходимы для исполнения договора найма жилого помещения на изменившихся условиях.

Наиболее часто встречающимися основаниями для изменения жилищных отношений являются следующие:

1. вселение в жилое помещение других членов семьи либо других граждан в качестве временных жильцов;
2. выбытие из жилого помещения, в том числе в случае смерти;
3. раздел жилого помещения (заключение договора найма жилого помещения с несколькими совместно проживающими нанимателями);
4. объединение нанимателей жилого помещения в одну семью;
5. замена нанимателя либо члена жилищно-строительного и жилищного кооперативов;
6. получение освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения;
7. отказ нанимателя от излишней жилой площади и предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого;
8. перевод жилого помещения на другой правовой режим (это может быть связано с приватизацией государственных и муниципальных предприятий, в ведении которых находится жилищный фонд, приватизацией жилого помещения, либо в домах жилищно-строительного и жилищного кооперативов — с полной выплатой паевого взноса и переходом жилого помещения в собственность граждан и т.д.).

В соответствии с нормами гражданского законодательства соглашение между нанимателем и наймодателем жилого помещения об изменении договора найма (независимо от оснований изменения) должно быть совершено в такой же письменной форме, что и сам договор найма, если из закона, иных правовых актов либо из договора, обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении может быть заявлено заинтересованной стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор найма жилого помещения либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении о внесении изменений или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в течение 30 дней (ст. 452 ГК РФ).

При изменении договора найма жилого помещения обязательства между нанимателем и наймодателем сохраняются, но в измененном виде. В случае изменения договора найма жилого помещения обязательства нанимателя и наймодателя считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения либо характера изменения договора найма жилого помещения, а при изменении договора найма жилого помещения в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора найма.

При изменении договора найма жилого помещения стороны (и наниматель, и наймодатель) не вправе требовать возвращения всего того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (ч. 4 ст. 453 ГК РФ). Если же основанием для изменения договора найма жилого помещения послужило существенное нарушение условий договора одной из сторон, тогда другая сторона вправе требовать возмещения ей убытков, причиненных изменением договора найма жилого помещения (ч. 5 ст. 453 ГК РФ).