Правовое положение членов товарищества собственников жилья

Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в товариществе прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Органами управления ТСЖ являются:

общее собрание членов ТСЖ:
правление товарищества.

В ЖК 1>Ф не указано, что к органам управления относится председатель правления ТСЖ. хотя он своими действиями порождает права и обязанности для юридического лица, так как председатель правления имеет самостоятельную компетенцию в части принимаемых решений.

Органы управления ТСЖ являются коллегиальными образованиями и различаются набором полномочий.

В состав органов управления ТСЖ могут входить только члены такого товарищества.

Права и обязанности ТСЖ это возможные пределы, в которых оно осуществляет свою деятельность, а компетенция общего собрания - это совокупность действий, которое общее собрание может осуществлять в этих пределах. Распределение полномочий между органами управления товарищества не означает, что часть вопросов, относящихся к компетенции его правления, не может быть реализована общим собранием ТСЖ. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать любые вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества, является открытым и может быть расширен уставом ТСЖ. Значимость вопросов, входящих в компетенцию общего собрания членов товарищества, определяется количеством голосов, необходимых для их принятия.

Условно вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания, можно разделить по значимости на два блока:

1) вопросы, решения по которым принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества:

принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

2) вопросы, решения по которым принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей:

избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
внесение изменений в устав товарищества;
утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о его выполнении;
рассмотрение жалоб на действия правления товарищества председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.

Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. Правление избирается из числа ею членов общим собранием. Решение о составе правления ТСЖ принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей при наличии кворума. Желательно выбирать нечетное количество членов правления товарищества.

Правление товарищества собственников жилья осуществляет руководство текущей деятельностью ТСЖ.

Правление товарищества обязано:

соблюдать законодательство и требования устава товарищества;
выбирать председателя правления товарищества;
осуществлять контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов. Это обеспечивается путем сверки денежных обязательств члена товарищества, установленных в карточке (лицевом счете) члена товарищества, с квитанциями, оплаченными им;
составлять смету доходов и расходов на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности с предоставлением их общему собранию членов товарищества для утверждения;
управлять многоквартирным домом или заключать договоры на управление им;
нанимать работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнять их. При найме рабочих и служащих, а также их увольнении правление обязано соблюдать нормы ТК РФ;
заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
вести списки членов товарищества, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность;
созывать и проводить общее собрание членов товарищества;
распоряжаться средствами товарищества (ч. 4 ст. 151 ЖК РФ);
выполнять иные вытекающие из устава товарищества собственников жилья обязанности.

Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и компетенции общего собрания «основ ТСЖ (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Срок полномочий правления ТСЖ определяется уставом товарищества, но не более чем на два года.

Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества.

В устав ТСЖ необходимо внести положение о порядке принятия решений на заседании правления товарищества. На заседании членов правления решение должно приниматься, если за него проголосовало большинство членов.

Решение правления ТСЖ оформляется протоколом, который хранится в правлении товарищества собственников жилья бессрочно. Протоколы подписываются председателем и секретарем правления товарищества ведутся сквозной нумерацией, прошнуровываются и опечатываются. Ревизионная комиссия является органом контроля ТСЖ и осуществляет контроль его финансово-хозяйственной деятельности. Срок, на который выбирается ревизионная комиссия, не должен превышать двух лет. После указанного срока ревизионная комиссия должна быть переизбрана либо оставлена на новый срок по решению, принятому на общем собрании членов ТСЖ. Количество членов ревизионной комиссий определяется уставом такого товарищества, но должно быть нечетным.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества. 13 ст. 150 ЖК РФ нет прямого указания на то, что ревизионная комиссия избирается из числа членов ТСЖ. поэтому ревизионная комиссия (или ревизор) может быть избрана не из числа членов ТСЖ. Это позволяет включить в состав ревизионной комиссии лиц, имеющих соответствующую профессиональную подготовку. При этом может возникнуть необходимость оплаты их труда, что также решается на общем собрании членов ТСЖ.

По решению общего собрания членов товарищества вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор.

Ревизионная комиссия, избранная в количестве более двух человек. обязана выбрать из своего состава председателя. Выборы председателя ревизионной комиссии оформляются протоколом, который хранится в делопроизводстве товарищества собственников жилья.

Ревизионная комиссия (ревизор) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья не реже одного раза в год, а также вправе проводить внеплановые проверки, если иное не определено в уставе.

К каждому общему собранию членов ТСЖ ревизионная комиссия (ревизор) представляет заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов, а также отчитывается о своей деятельности.