Жилищное право

Наем жилого помещения в домах ЖСК и ЖК

Прежде чем рассматривать основные особенности найма жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, необходимо дать пояснение указанным видам собственников.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены ЖК (ЖСК) своими средствами участвуют в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Учредителями такого кооператива могут быть не менее пяти граждан, достигших 16-лстнсго возраста, или не менее трех юридических лиц. Кооператив образуется нормативно-явочным способом, подлежит государственной регистрации в порядке, определяемом законодательством о государственной регистрации юридических лиц, и действует на основании устава. Устав принимается общим собранием граждан, вступающих в кооператив, и регистрируется в установленном порядке. Жилищно-строительный или жилищный кооператив считается созданным с момента государственной регистрации его как юридического лица.

По определению П.И. Седугина, «жилищно-строительный кооператив (ЖСК) образуется для строительства жилого дома и его эксплуатации. Жилищные кооперативы (ЖК) создаются для приобретения у предприятий, объединений, организаций и органов местной администрации капитально отремонтированных (или реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации».

Жилищно-строительные кооперативы осуществляют эксплуатацию и ремонт принадлежащих им жилых домов на принципах самоокупаемости. Государственные органы и органы местного самоуправления не вправе вмешиваться в хозяйственную, финансовую и иную деятельность кооператива. В ст. 134 Жилищного кодекса РФ закрепляется обязанность государства в обеспечении жилыми помещениями членов жилищно-строительного кооператива на время проведения капитального ремонта, если ремонт не может быть произведен без выселения проживающих в этих домах граждан.

Если принадлежащий жилищно-строительному кооперативу дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, кооперативу взамен сносимого дома передастся в собственность равноценный жилой дом (ст. 134, 32, 86 ЖК РФ). Однако органы местной администрации, осуществляющие контроль за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, за эксплуатацией и ремонтом принадлежащих им домов, вправе отменить решение общего собрания или правления кооператива, если оно противоречит законодательству.

В члены кооператива может быть принят только гражданин, достигший 16-лстнсго возраста (ч. 1 ст. 111 ЖК РФ). Малоимущие и нуждающиеся в жилом помещении граждане имеют преимущественное право на вступление в жилищный кооператив, организованный при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 111 ЖК РФ).

Член кооператива должен внести паевой взнос, определяемый уставом кооператива. Паевой взнос вносится единовременно или в рассрочку. Член кооператива имеет право досрочно внести оставшуюся часть паевого взноса. Право на пай удостоверяется членской книжкой члена кооператива.

В члены кооператива лицо принимается по решению общего собрания членов кооператива. Однако одного решения общего собрания недостаточно для получения жилого помещения. Решение подлежит утверждению районной администрацией. Лицу выдастся ордер и предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нс- скольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой площади. До потной выплаты паевого взноса гражданин не является собственником квартиры, а обладает лишь правами владения и пользования.

Обмен жилого помещения в жилищно-строительном или жилищном кооперативе допускается только с согласия проживающих совместно с ним членов семьи. При обмене квартиры с другим членом кооператива никаких дополнительных условий и требований не предъявляется. Обмен же с нанимателями жилого помещения в доме государственного жилищного фонда, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, допускается только при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение.

Член кооператива и члены его семьи, за которым признано право на часть паенакопления, при недостижении согласия вправе обратиться за разрешением спора в суд.

Это бывает в следующих ситуациях:

• когда к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;
• если обмен носит корыстный или фиктивный характер;
• дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях, либо передается для государственных или общественных нужд;
• когда дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;
• если помещение является служебным или находится в общежитии;

Если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий, обмен не допускается.

Жилищный кодекс предусматривает раздел жилого помещения в жилищном или жилищно-строительном кооперативе, находящегося в общей собственности. Раздел жилого помещения между членами жилищного кооператива имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из этих членов может быть выделено изолированное жилое помещение.

При отсутствии в квартире изолированных помещений раздел может быть произведен при условии переоборудования их в изолированные, если на переустройство или перепланировку жилого помещения имеется разрешение уполномоченного органа. Квартира в кооперативе может принадлежать на праве общей совместной собственности супругам или на праве общей долевой собственности, когда право на квартиру перешло к двум и более наследникам. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке (ст. 127 ЖК РФ).

Кодексом прямо закрещено только одно право члена кооператива: сдавать помещение внаем (при условии ограничения размера взимаемой за наем платы размером взимаемых с наймодателя эксплуатационных расходов, приходящихся на сдаваемое внаем помещение). До выплаты паевого взноса сдача квартиры внаем основана на членстве в ЖСК или в ЖК.

После выплаты паевого взноса указанное право основано на праве собственника:

• владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению, проживать со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме кооператива;
• добровольно выбыть из кооператива;
• в предусмотренном уставом порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи;
• получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий;
• произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение, в том числе в доме государственного или общественного жилищного фонда, либо на жилой дом (часть дома), принадлежащий гражданину на праве собственности;
• при полной выплате паевого взноса — распорядиться квартирой.

Члены кооператива обязаны выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями. Остальные права и обязанности определяются уставом кооператива.

Член кооператива может быть исключен из него по решению общего собрания членов кооператива в случаях грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных Жилищным кодексом либо уставом жилищного кооператива (ч. 3 ст. 130 ЖК РФ).

Уставом кооператива могут быть закреплены также иные условия исключения из кооператива. В соответствии со ст. 133 Жилищного кодекса РФ член жилищно-строительного кооператива исключенный из кооператива, подлежит выселению в судебном порядке из дома кооператива со всеми проживающими с ним лицами без предоставления другой жилой площади. Уставом жилищно-строительного кооператива могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользования жилым помещением в доме кооператива за членами семьи лица исключенного из членов кооператива, при условии вступления одного из них в кооператив.

Другие лица могут быть выселены из жилого помещения в доме кооператива в случаях, предусмотренных уставом жилищно-строительного кооператива, или если они систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, или систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире, либо в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

Решение общего собрания может быть обжаловано в суде.

Преимущественное право на вступление в кооператив имеют наследники члена кооператива, супруги в результате раздела квартиры, граждане, получившие квартиру в доме ЖК или ЖСК в результате обмена или граждане, которым член кооператива передал свой пай, и др. До выплаты гражданином паевого взноса полностью квартира является собственностью жилищно-строительного или жилищного кооператива. При полной выплате членом кооператива паевого взноса квартира переходит в его собственность, и ее использование регулируется Гражданским кодексом. Жилищным кодексом и иными законодательными актами о собственности на жилые помещения, но выплативший пай член кооператива сам определяет — остаться ему в кооперативе или выйти из него.