Жилищное право

Временные жильцы

В ст. 76 и 80 ЖК РФ в лице поднанимателей, или временных жильцов, законодатель предусматривает третью категорию вселяемых — вообще не пользующихся правом на жилую площадь со всеми вытекающими из этого последствиями.

Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную или долевую, на условиях. определенных законодательством. Право на приватизацию жилья возникает не у всех проживающих в жилом помещении, а только у нанимателя и членов его семьи, а приватизация возможна только с их согласия. Согласие должно быть выражено в письменной форме.

Как правило, приватизированное жилое помещение при наличии нескольких проживающих членов семьи передается им на праве общей долевой собственности.

Законодатель предусматривает право нанимателя жилого помещения с согласия всех проживающих совместно с ним членов семьи и с согласия наймодателя сдавать это помещение в поднаем при соблюдении определенных условий. В поднаем может быть сдана часть занимаемого нанимателем жилого помещения, а при временном выезде — все помещение (на период сохранения права пользования им), при этом ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель.

Лица, проживающие в жилом помещении нанимателя на основании договора поднайма, самостоятельного права на это помещение не имеют.

Правила сдачи жилого помещения в поднаем устанавливают, что при заключении договора поднайма должно соблюдаться требование законодательства о норме жилой площади на одного человека.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

Статья 76 ЖК РФ содержит условия, при которых сдача жилого помещения в поднаем не допускается:

• если в результате вселения поднанимателя размер общей жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее установленной нормы;
• если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний;
• без согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире;
• в других случаях, предусмотренных федеральными законами.

Следует помнить также о том, что не могут быть сданы в поднаем служебные жилые помещения.

Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются соглашением между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и гражданином, которому жилое помещение передастся в поднаем.

Прекращение договора поднайма наступает по истечении срока договора, а если поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, то по требованию нанимателя поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления ему другого жилого помещения, равно как и при прекращении договора найма жилого помещения. Когда договор поднайма заключен без указания срока он считается заключенным на один год (ст. 77 ЖК РФ).

К требованиям о выселении из жилого помещения поднанимателей срок исковой давности не применяется, поскольку они независимо от длительности проживания прав на жилую площадь не приобретают.

Необходимо также иметь в виду, что при решении вопросов об изменении договоров найма жилого помещения по требованию любого члена семьи нанимателя, имеющего с ним равные права в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью, или учитывая состоявшееся соглашение о порядке пользования жилым помещением, ему может быть выделено изолированное помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, причем в этом случае изолированное жилое помещение может быть выделено и договор найма жилого помещения может быть заключен с членом семьи нанимателя.

Кроме того, если между нанимателем и членами его семьи было достигнуто соглашение, определяющее особый порядок пользования (раздел, обмен и т.д.), то при рассмотрении исков суд может учесть это обстоятельство. Например, дополнительная жилую площадь в виде отдельной комнаты предоставлена одному из членов семьи и этой комнатой другие члены семьи не пользовались, тогда она не подлежит включению в общий размер жилой площади, подлежащей разделу.

Следует отметить также, что наниматель жилого помещения и проживающие с ним совершеннолетние члены его семьи могут по взаимному согласию разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам без взимания платы за пользование помещением. Такое вселение в соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 80) и Гражданским кодексом РФ (ст. 680) возможно при согласования нанимателя со всеми проживающими с ним совершеннолетними членами семьи, с обязательным предварительным уведомлением наймодателя.

При этом последний вправе запретить проживание временных жильцов, если не учтены требования законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением; ответственность за действия временных жильцов перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение немедленно по требованию нанимателя или проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, то не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования.

Хотя законодатель и предусматривает для временных жильцов пользование жилым помещением без взимания платы, однако от оплаты за коммунальные услуги они не освобождаются.