Стороны в жилищных отношениях

Представляется необходимым остановиться более подробно в соответствии с ныне действующим законодательством на правовом регулировании всех этапов жилищных отношений — возникновении, развитии и прекращении, а также на взаимоотношениях сторон.

Жилое помещение, которое может быть предоставлено для удовлетворения потребности в жилье, должно быть пригодным для постоянного проживания в нем. Причем объектом договора жилищного найма в домах (ст. 673 ГК РФ, ст. 62 ЖК РФ) государственного, муниципального жилищных фондов может быть лишь изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), не связанное с не сдаваемыми внаем жилыми помещениями общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Рассматривая более подробно договор найма жилого помещения, следует исходить также из того, что различные законодательные акты, определяя понятие этого договора, имеют в виду разные права и обязанности, возникающие при его заключении, которые отличаются друг от друга в зависимости от жилищного фонда. Так, предоставление жилого помещения на условиях договора социального найма означает бесплатное выделение жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (раздел III главы 7 ЖК РФ).

Такое предоставление жилья имеет место в государственном и муниципальном жилищных фондах в порядке, устанавливаемом органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Если же собственниками предоставляемого жилого помещения являются юридические или физические лица, то заключается договор коммерческого найма когда жилье предоставляется другим лицам с целью получения определенного дохода (ГК РФ).

Договор социального найма имеет и некоторые другие особенности: он заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных законодательством, при соблюдении формы договора (ст. 63 ЖК РФ); не может быть расторгнут при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 64 ЖК РФ); заключается, как правило, без указания конкретного срока, т.е. практически бессрочный (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ); может быть прекращен по основаниям и на условиях, предусмотренных ЖК РФ.

Договор найма жилого помещения заключается на срок до пяти лет (ст. 683 Г К РФ) на основании волеизъявления обеих сторон (нанимателя и наймодателя); размер оплаты за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон (ст. 682 ГК РФ). Договор коммерческого найма прекращается по истечении срока договора, а также по основаниям, предусмотренным ст. 687 ГК РФ.

Исходя из вышесказанного, договор социального найма жилого помещения следует определить как соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, представляющее собой отдельную квартиру, дом (изолированную часть квартиры, дома).

Граждане, имеющие право на получение жилых помещений социального использования, в соответствии с жилищным законодательством подразделяются на две категории:

имеющие право на получение жилья в общем порядке;
имеющие право на получение жилья во внеочередном порядке.

Перечень лиц, имеющих право на предоставление жилья на основании договора социального найма частично был рассмотрен выше при изложении вопроса о реализации конституционного права граждан на жилище. Однако следует учитывать, что круг этих лиц практически не ограничен. Остановимся более подробно на условиях и порядке предоставления жилья для каждой из вышеперечисленных категорий граждан.

К нуждающимся в улучшении жилищных условий в общем порядке законодатель относит граждан (ст. 51 ЖК РФ):

не являющихся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя данного помещения либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
являющихся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
проживающих в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
являющихся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеется бальной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющим иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности; основанием для улучшения жилищных условий в данном случае является медицинское заключение учреждений здравоохранения (перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти).

Приведенный в ст. 51 ЖК РФ перечень не является исчерпывающим. Так, согласно ч. 7 Примерных правил государственным органам субъектов РФ предоставляется право включить в утвержденные правила дополнительные основания для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий (например, проживание в неблагоустроенных жилых помещениях и коммерческих квартирах и т.д.).

Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, должны быть приняты на учет по решению исполнительных органов государственной или муниципальной власти. Порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также определение очередности предоставления гражданам жилых помещений устанавливается Жилищным кодексом и другими законодательными актами.

Заявление о принятии на учет должно быть рассмотрено в течение 30 рабочих дней, со дня представления необходимых документов. Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее одного рабочего дня со дня принятия решения о принятии на учет выдаст (направляет) гражданину, подавшему соответствующее заявление, документ, подтверждающий принятие такого решения.

Принятые на учет граждане включаются в книгу учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Такие книги ведутся как документы строгой отчетности по установленной форме, и на каждого гражданина принятого на учет, должно быть заведено учетное дело, содержащее все необходимые документы, являющиеся основанием для постановки на учет: заявление, выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета справка бюро технической инвентаризации, справка из учреждений здравоохранения, справка о прохождении военной службы по контракту или об увольнении с военной службы и др.

Как правило, право состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий сохраняется гражданами до получения жилого помещения.

Но они могут быть сняты с учета в следующих случаях (ст. 56 ЖК РФ):

подачи заявления о снятии с учета;
утраты оснований, дающих право на получение им жилого помещения по договору социального найма;
выезда на другое постоянное место жительства, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения;
получения от органа государственной власти или органа местного самоуправления субсидии, ссуды, кредита на приобретение жилого помещения;
предоставления от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства индивидуального жилого дома;
выявления в представлявшихся ими документах не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для принятия на учет, а также неправомерных действий при решении вопроса о принятии на учет должностных лиц органа осуществляющего принятие на учет.

Снятие с учета осуществляется органами, по решению которых граждане были приняты на учет; о снятии с учета граждане должны быть поставлены в известность в письменной форме, с указанием причины.

Жилые помещения предоставляются лицам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений. Граждане, имеющие право на внеочередное предоставление жилых помещений, включаются в отдельные списки, оставаясь одновременно в общем списке.

Статья 57 ЖК РФ устанавливает перечень граждан, имеющих право на внеочередное предоставление жилых помещений. К таким гражданам, в частности, относятся:

граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний.

Представляется целесообразным более детально осветить порядок действий органов, принимающих решение о предоставлении жилых помещений по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Следует еще раз подчеркнуть, что по договору социального найма жилое помещение может быть предоставлено только в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Решение о предоставлении жилой площади принимается органом местного самоуправления.

Списки граждан на получение жилой площади (в том числе внеочередное) рассматриваются и дополняются ежегодно; не допускается предоставления жилых помещений гражданам, не состоящим на учете, за исключением случаев неотложного расселения граждан (например, при стихийных бедствиях, из домов, грозящих обвалом, и т.п.).

Непосредственно перед предоставлением жилого помещения граждане вновь должны представить все необходимые документы, подтверждающие их нуждаемость в улучшении жилищных условий, а также письменное обязательство всех совершеннолетних членов семьи об освобождении ими после получения жилого помещения ранее занимаемой жилой площади.

Особые условия законодатель оговаривает при заселении жилых помещений в домах, построенных с привлечением средств предприятий работниками этих организаций. Они должны быть заселены в первую очередь нуждающимися в улучшении жилищных условий работниками этих предприятий, учреждений, организаций. Если таких работников нет, предприятия теряют это право, а жилая площадь может быть заселена местной администрацией гражданами, состоящими на учете по улучшению жилищных условий по месту жительства

Законодательством предусмотрен также особый порядок заселения освобождающихся жилых помещений в коммунальных квартирах. Так, если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения, это помещение подлежит передаче в его пользование. В данном случае имеется в виду, что лица, претендующие на освободившееся помещение, уже состоят в договорных отношениях с наймодателем, и по существу изменяется только предмет договора — увеличение жилой площади, занимаемой нанимателем помещений, но при этом остаются в договоре те же стороны и сохраняются их права и обязанности.

Освобождающееся изолированное помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, т.е. имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека. Кроме того, следует иметь в виду, что применение этого правила возможно, если размер занимаемого нанимателем жилого помещения, на которое он претендует, в общей сложности не превышает нормы предоставления либо такое превышение является незначительным. При возникновении спора вопрос о том, является ли превышение размера жилой площади незначительным, решается судом в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела (например, увеличение семьи в связи с рождением ребенка и т.п.).

Если на освободившееся изолированное жилое помещение претендуют два или более проживающих в той же квартире нанимателей, и каждый из них по имеющимся у них в наличии обстоятельствам имеет право на его получение, то суд при вынесении решения о передаче освободившегося жилого помещения должен исходить из того, кто из этих граждан в большей степени нуждается в улучшении жилищных условий, учитывая размер занимаемых ими помещений, состав их семей, состояние здоровья, их возраст, планировку помещений и т.д.

Часть 3 ст. 59 ЖК РФ содержит норму, согласно которой при отсутствии в коммунальных квартирах граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, или граждан, имеющих общую жилую площадь менее установленной нормы предоставления, освободившаяся комната заселяется в общем порядке, т.е. на основании договора социального найма.

Кроме того, при согласии всех нанимателей один из них вправе приобрести иные жилые помещения и передать их для переселения другим нанимателям коммунальной квартиры в частную собственность (по договору купли-продажи, дарения), а затем занять освободившиеся комнаты без всякой оплаты с правом их приватизации.

Эта норма, соответствующая внедрению рыночных условий в жилищные правоотношения, дает довольно широкие возможности самим нанимателям решать вопросы о расселении коммунальных квартир. Так, по договору найма коммунальной квартиры заинтересованные организации или физические лица принимают на себя обязательства по расселению проживающих в отдельные квартиры либо предоставляют желающим возможность разъехаться в уже имеющееся у них жилье, а потом продают квартиру, либо сначала находят покупателя и, заключив с ним договор, приобретают квартиры для жильцов.