Классификация земельных участков с позиций жилищного строительства

Типы территорий с позиции девелопмента:

нераспланированные, неурбанизированные территории;
распланированные, урбанизированные территории - распланированные и застроенные пространства, разделенные границами, которые обозначают дороги, улицы, элементы планировочной структуры (кварталы, микрорайоны, районы), земельные участки (застроенные или незастроенные);
сочетание нераспланированных, неурбанизированных и распланированных, урбанизированных территорий.

Типы земельных участков с позиции девелопмента:

Большие земельные участки («земельные участки - территории»), определенные в границах первичных элементов планировочной структуры: кварталов, микрорайонов, районов, предназначенных для дальнейшего разделения на «элементарные» земельные участки. Границы одних территорий («ячеек») - это красные линии, которые являются одновременно и границами других. Создание «ячеек» порождает «сеть» дорог, улиц и, наоборот, создание элементов «сети» (дорог, улиц) порождает «ячейки». Это «ячеисто-сетевая» структура поселений, городов.

Большие земельные участки, созданные посредством планировки территории, проходят стадии формирования посредством землеустроительной документации (вынос границ на местность на основании координат, определенных документацией по планировке территории), затем государственного кадастрового учета и обычно предоставления прав застройщику-девелоперу, который осуществляет разделение большого земельного участка на несколько (много) «элементарных» земельных участков в пределах квартала, микрорайона.

С момента государственного кадастрового учета таких «элементарных» участков большой земельный участок прекращает юридическое существование, превращается в совокупность «элементарных» земельных участков в границах квартала, микрорайона и в качестве такой совокупности - элемента планировочной структуры - продолжает долгое существование как физический объект.

«Элементарные» земельные участки (их упорядоченные совокупности в пределах кварталов, микрорайонов, районов), а также земельные участки вне элементов планировочной структуры (но всегда «привязанные» к дорогам и улицам] и земельные участки, имеющие правообладателя - частное лицо. В роли «частного лица» может выступать и публичная власть, когда ее представитель использует земельный участок для выполнения полномочий публичной власти. «Элементарный» земельный участок - это и есть собственно земельный участок. При условии рациональной планировки он не подлежит дальнейшему разделению.

В процессе длительного существования таких земельных участков (менее длительного, чем существование «ячеек» планировочной структуры) возможно, а иногда и целесообразно их преобразование: разделение, изменение границ, объединение с последующим установлением новых границ (в случаях реконструкции, нового строительства на месте сносимых объектов).

Но на момент завершения процесса планировки территории (после выполнения проекта планировки и проекта межевания) устанавливается на достаточно длительное время образ рационально организованной жизни, воплощенный в планируемых конкретных объектах, размещаемых в пределах «элементарных» земельных участков, границы которых определяются не на краткий период времени, а надолго. В случаях больших объектов границы «элементарных» земельных участков могут совпадать с границами кварталов, т. е. определяться красными линиями. Это, например, случаи размещения промышленных предприятий как упорядоченной совокупности (комплексов) функционально взаимосвязанных объектов - зданий, строений, сооружений, располагаемых на одном земельном участке большой площади.

Линейные земельные участки, которые предназначены для размещения линейных объектов улично-дорожной сети и линейных объектов сетей инженерного обеспечения. Обычно в пределах поселений, городов такие линейные объекты совмещены в пределах улиц, дорог, границы которых определяются красными линиями в составе проектов планировки территории.

Таким образом, одним из отличий (помимо масштаба деятельности) института обеспечения строительства на «элементарном» земельном участке от института развития территорий являются возможности использования созданных не застройщиком внешних (по отношению к «элементарному» земельному участку) сетей инженерного обеспечения. Во втором, напротив, такие сети создаются самим застройщиком-девелопером для обеспечения нескольких (многих) «элементарных» земельных участков, которые будут созданы в пределах территории развития. В отношении жилищного строительства применяются две разновидности института развития территорий:

институт комплексного освоения земельного участка- территории (большого земельного участка как элемента планировочной структуры), свободного от прав третьих лиц;
институт развития застроенных территорий, обремененных правами третьих лиц.

В Земельный кодекс Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» введены новые статьи 30.2 и 38.2, регламентирующие институт комплексного освоения земельных участков. Согласно данным статьям, комплексное освоение в целях жилищного строительства включает следующие действия:

подготовку документации по планировке территории;
выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;
осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Поскольку предоставляется большой земельный участок, то для его дальнейшего использования необходимо разделение на участки меньшего размера. Способом такого разделения является подготовка документации по планировке территории.

Земельный участок предоставляется в аренду, а не в собственность, потому что предоставляемый большой земельный участок, по существу, является планировочным элементом территории (кварталом, микрорайоном), в пределах которого должны быть образованы земельные участки общего пользования, не подлежащие приватизации (передаче в собственность), - дороги, проезды, скверы, бульвары и пр. Поэтому получается двухэтапный процесс: на первом этапе предоставляется в аренду большой земельный участок; на втором - приобретается в собственность совокупность вновь образованных (посредством документации по планировке территории) земельных участков меньшего размера (за исключением земельных участков, выделенных как составляющие элементы территорий общего пользования).

Земельный участок для предоставления в целях комплексного освоения появляется в результате действий по планировке территории, и такого рода действия регламентируются не земельным, а градостроительным законодательством. Большой земельный участок является элементом планировочной структуры - кварталом или микрорайоном. Границы квартала или микрорайона определяются красными линиями, которые устанавливаются проектами планировки. Проекты планировки подготавливаются на основании правил землепользования и застройки, генеральных планов поселений, городских округов.

Заинтересованными в подготовке проектов планировки для выделения больших земельных участков, подлежащих дальнейшему разделению (межеванию), и оплате планировочных работ могут быть как органы публичной власти, так и девелоперы - инициаторы освоения новых территорий.

Администрация, которая инициирует подготовку проекта планировки для выделения большого земельного участка, предназначенного для предоставления девелоперам на аукционе, подготавливая проект планировки, может действовать по двум схемам, используя уполномоченное подразделение администрации или привлеченную на договорной основе консультативную организацию. В обоих случаях первоначально используются бюджетные средства, которые затем компенсируются за счет поступлений денежных средств, направляемых в бюджет победителями аукционов за приобретаемые ими права на земельные участки.

Инициатором подготовки проекта планировки и проведения аукциона может выступить девелопер (на конкурсной основе), желающий освоить соответствующую территорию для строительства. В этом случае мы имеем дело с вариантом партнерства публичной власти и девелопера при реализации проектов развития территорий.

В любом случае инициатива девелопера должна поощряться и не должна быть наказуема. Для этого в соответствующих нормативных правовых актах должна быть зафиксирована норма, согласно которой инициатору подготовки проектной документации компенсируются соответствующие затраты в случае, если такой инициатор не стал победителем следующего за такой подготовкой аукциона по предоставлению прав на подготовленный земельный участок - территорию.

Базовые нормы закона, обусловливающие предоставление больших земельных участков для их последующего деления (межевания) и комплексного освоения (в целях жилищного строительства), нуждаются в развитии и дальнейшей детализации (на региональном и местном уровнях), а также в обеспечении методическими материалами.

Деятельность инвестора на реконструируемых территориях регулируется институтом «развитие застроенных территорий» (ст. 46.1-46.3 Градостроительного кодекса). Решение о развитии застроенной территории принимают представительные органы местного самоуправления. Обратите внимание, что в границы застроенной территории могут включаться жилые дома, признанные аварийными либо включенные в адресную программу по переселению граждан из ветхого аварийного жилья.

Также на такой территории могут находиться объекты, использование которых не соответствует градостроительному регламенту. Прежде, чем объявлять такую территорию подлежащей развитию и выставлять право на развитие территории на аукцион (ст. 46.2 Градостроительного кодекса), органы местного самоуправления обязаны утвердить для этой территории правила землепользования и застройки, градостроительные регламенты. На аукционе право на развитие территории получает тот, кто предлагает большую сумму. В границах территории, подлежащей развитию, земельные участки могут предоставляться только одному инвестору.

К этому же инвестору переходят права на земельные участки в том случае, если инвестор на основании договорных отношений выкупает ветхое жилье у правообладателей, либо имущество, градостроительные регламенты которого не соответствуют правилам землепользования и застройки. Таким образом, на данной территории будет действовать одно лицо, осуществляющее застройку.

Право на развитие застроенной территории приобретается на открытом аукционе. По результатам аукциона заключается договор о развитии застроенной территории. В извещении о проведении аукциона указываются все существенные условия такого договора.

К существенным условиям относятся и основные обязательства победителя аукциона - подготовка проектов планировки и межевания территории, передача муниципалитету квартир для переселения граждан-нанимателей, изъятие путем выкупа квартир в аварийных домах.

Принципиальным моментом является то, что законодатель не установил дополнительных оснований для изъятия путем выкупа жилых помещений и земельных участков. Изымать можно только жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, как это установлено ст. 32 Жилищного кодекса.

В соответствии с законодательством, дозволяется обременять победителя аукциона - инвестора иными существенными условиями, в том числе строительством социальной инфраструктуры, выполнением работ по строительству (реконструкции) инженерной инфраструктуры. Однако прямо запрещено требовать строительства жилья для передачи третьим лицам (так называемая доля города).

После выполнения существенных условий инвестор обладает исключительным правом приобрести необходимый для застройки земельный участок в пределах реконструируемой территории без торгов, бесплатно в собственность или в аренду (по его выбору). В соответствии со ст. 30.1 Земельного кодекса у органов государственной власти и органов местного самоуправления появилась возможность предоставлять земельные участки не на торгах, если речь идет о предоставлении земельного участка лицу, заключившему государственный или муниципальный контракт на выполнение строительных работ, т.е. проводится конкурс или аукцион на заключение контракта, а лицо, с которым заключен государственный или муниципальный контракт, получает земельный участок без торгов.

В этом случае земельный участок предоставляется в безвозмездное срочное пользование. Логика в этом случае проста: если будем брать земельный налог или арендую плату в случае строительства, строительство подорожает. Поэтому за пользование в этом случае застройщик ничего не заплатит. Данный способ предоставления земельных участков может быть использован доя выделения земли в целях строительства больниц, школ и т.д.