Жилищная политика

Программное регулирование спроса и предложения на рынке жилья

Анализ зарубежного и российского опыта использования программ в жилищной политике наиболее полно представлен в работах фонда «Институт экономики города». Так, специалисты фонда «Институт экономики города» при рассмотрении вопроса о регулировании рынка жилья с помощью государственных и местных программ выделяют следующие направления:

политика стимулирования предложения, которая осуществляется двумя основными методами - строительством муниципального жилья и субсидированием строительства;

политика стимулирования спроса, т. е. субсидирование потребителей жилья через различные инструменты (пособия, сертификаты и т. д.).

Также можно говорить о таком направлении временного решения жилищной проблемы, как строительство арендного жилья и ограничение платы за наем жилья государственного и муниципального фонда.

Эти направления регулирования рынка жилья реализуются через соответствующие программы. Выделяют три основных типа программ.

1. Программы, стимулирующие спрос, нацелены на повышение доступности жилья для семей, на увеличение числа собственников (или арендаторов) жилья. Рост спроса на жилье может быть достигнут путем предоставления:

• налоговых льгот, снижающих реальные затраты на приобретение жилья, в том числе с привлечением средств ипотечного жилищного кредита;
• субсидий на оплату первоначального взноса при приобретении жилья или получении ипотечного жилищного кредита (так называемые авансовые субсидии); авансовые субсидии могут также предусматривать оплату затрат по получению ипотечного кредита, премии по ипотечному страхованию;
• субсидий на компенсацию части ежемесячных платежей по ипотечным кредитам;
• премий, связанных с жилищными сберегательными программами;
• государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам;
• жилищных пособий на оплату содержания арендуемого или собственного жилья.

Кроме того, на увеличение спроса населения на жилье и ипотечные жилищные кредиты может повлиять развитие системы страхования кредитного риска при ипотечном жилищном кредитовании. Установление МРОТ также влияет на спрос на жилье.

Поскольку при субсидировании спроса получатель субсидии сам выбирает жилье, которое хочет купить или арендовать, такие субсидии считаются более эффективными, чем субсидии, стимулирующие предложение, которые привязывают граждан к конкретным видам жилья.

2. Программы, стимулирующие предложение, призваны увеличить предложение доступного жилья для отдельных категорий граждан, прежде всего - с невысокими доходами, путем строительства новых и реконструкции старых домов.

Прямую выгоду от реализации этих программ получают государственные и частные строительные организации, пред- латающие населению свои услуги по строительству жилья для улучшения жилищных условий. Субсидирование охватывает как программы по увеличению сектора арендного жилья, так и программы по росту частного жилищного фонда.

В рамках данной программы используются следующие инструменты:

• налоговые льготы, предоставляемые застройщикам;
• субсидирование транзакционных издержек путем возмещения строительным фирмам затрат, связанных с регистрацией, и других непроизводственных расходов, связанных с жилищным строительством;
• предоставление средств на льготных условиях (по ценам ниже рыночных) на кредитование жилищного строительства;
• система страхования кредитных рисков или предоставления гарантий при кредитовании жилищного строительства;
• формирование земельных участков для жилищного строительства, оборудованных инженерно-техническими коммуникациями.

В целом субсидии, стимулирующие предложение, эффективны лишь тогда, когда рынок жилищного строительства не реагирует на растущий спрос граждан на недорогое жилье. Кроме того, возможны программы, которые стимулируют кредиторов предлагать недорогие кредиты застройщикам.

3. Отдельную группу составляют программы, направленные на развитие определенных районов. Такие программы могут сочетать в себе и поддержку конкретных застройщиков в части финансирования строительства инфраструктуры за счет бюджетных средств. Так, ограничение в стоимости квадратного метра жилья будет стимулировать спрос в таких микрорайонах.

Как отмечают специалисты фонда «Институт экономики города», основной недостаток субсидий, направленных на развитие предложения, состоит в том, что они деформируют рынок, в частности, когда государство берет на себя функции, которые могут более эффективно выполняться частным сектором.

Особенно неэффективно государство выполняет функции прямого предоставления жилищных кредитов, сдерживая тем самым активность частного сектора в области жилищного финансирования. Это объясняется тем, что государственные кредитные и финансирующие организации обычно получают крупные скрытые субсидии, и организации частного сектора не имеют возможности выйти на этот рынок.

Традиционные программы предложения на рынке жилья предусматривают поддержку государственных предприятий, занимающихся строительством государственного жилья, а также предоставление организациям, занимающимся строительством жилья, финансовых субсидий, земельных участков и строительных материалов, а также налоговых льгот и вычетов.

С точки зрения населения, основным недостатком жилищных программ, направленных на стимулирование предложения, является отсутствие выбора, поскольку граждане либо должны согласиться с тем, что им предлагают строительные организации в рамках программы, либо отказаться и остаться вообще ни с чем. Жилищные программы, направленные на субсидирование спроса, напротив, обеспечивают прямую передачу денежных субсидий домохозяйствам, которые получают возможность выбирать жилье среди разных производителей.

По причинам, названным выше, многие страны отказались от субсидий, направленных на расширение предложения, предпочтя систему авансовых субсидий, привязанных к конкретному получателю.

Однако если финансовые субсидии стимулируют спрос на жилье, а предложение жилья недостаточно гибко (т.е. не может расти в соответствии с растущим спросом), весь эффект от таких субсидий будет сведен на ноль увеличением цен на жилье, и для тех, кто не получает субсидии, жилье станет еще менее доступно. Кроме того, субсидирование в виде первоначального взноса при получении ипотечных кредитов будет иметь адекватный эффект только при условии развитого ипотечного рынка и доступности ипотечных кредитов для тех граждан, которые имеют право на субсидию. Поэтому при введении любого вида субсидий очень важно учитывать более широкий рыночный контекст.

Также на предложение оказывают влияние программы, косвенно связанные с развитием рынка жилья - программы развития транспорта и путей сообщения и программы, направленные на децентрализацию мест приложения труда, развитие территории и поселении, расположенных на удалении от быстрорастущих городов (например, перенос крупных предприятий в малые и средние города).

Все эти меры будут направлены на снижение спроса на жилье в быстрорастущих городах и расширение предложения жилья, жилищных услуг и земельных участков, пригодных для постоянного проживания, и, следовательно, усиливается конкуренция на рынке жилья и жилищных услуг. В современных условиях новые методы строительства позволяют строить здания большой этажности, и, хотя стоимость высотного строительства также велика, оно все-таки позволяет снизить стоимость жилья в больших городах. Появляются новые проекты индивидуального жилья, позволяющие снижать стоимость квадратного метра жилья.

Развитие ЖСК будет способствовать фиксации стоимости квадратного метра и закреплению нормативной ставки прибыли застройщиков. Но население самостоятельно в жилищно-строительные кооперативы объединиться не в состоянии, использование этого инструмента также будет расширять возможности приобретения жилья, ограничивать монопольную прибыль застройщиков, но требует участия и государства, и муниципальных органов власти в продвижении этого института, а также рассмотрение вопроса о предоставлении земельных участков ЖСК под строительство бесплатно.

Таким образом, и программы спроса, и программы предложения используют определенный набор мер. Эти меры могут быть объединены в следующие:

Жилищная помощь включает различные меры для улучшения жилищных условий и снижения стоимости жилья для граждан и семей с невысоким уровнем доходов (программы стимулирования спроса). Разновидностью этих мер являются жилищные пособия, направляемые на оплату содержания арендуемого или собственного жилья.

Жилищная поддержка предполагает поддержку усилий органов власти по улучшению качества и увеличению объемов строящегося жилья (как правило, программы стимулирования предложения, но отдельные меры могут быть направлены и на стимулирование спроса).