Рынок жилья в России

Как правило, эксперты выделяют следующие основные проблемы, препятствующие созданию рынка доступного жилья и решению жилищного вопроса:

низкий платежеспособный спрос граждан;
высокие ставки по ипотечным кредитам;
недостаточный объем предложения доступного жилья;
низкая правовая защита дольщиков;
низкое качество жилищных условий большей части населения;
неразвитость форм поддержки семей с невысокими (позволяющими при субсидировании со стороны государства решить жилищный вопрос) и низкими (не позволяющими участвовать в ипотеке) доходами при улучшении жилищных условий.

По оценкам исследователей, сегодня около 60 % российских семей в той или иной степени не удовлетворены жилищными условиями. При этом каждая четвертая семья проживает в жилье, находящемся в плохом или очень плохом состоянии. Обеспеченность жильем составляет около 20 кв. м на человека;

аналогичный показатель в европейских странах - около 30 кв. м. Общая потребность населения России в жилье составляет 1 569,8 млн. кв. м. Ее удовлетворение с учетом возможности приобретения жилья на вторичном рынке потребует увеличения жилого фонда примерно на 45 %.

Сотрудниками «Института экономики города» был проведен опрос 45 крупных строительных компаний с целью выяснения основных препятствий на пути увеличения объемов строительства. Ответы респондентов выявили четыре основные проблемы рынка, которые распределились следующим образом (в порядке убывания значимости):

трудности, связанные с получением необходимых согласований и разрешений на осуществление строительства;
низкий уровень доступности кредитных и иных источников финансирования строительства;
низкий платежеспособный спрос населения;
отсутствие достаточного количества земельных участков для строительства, обеспеченных инженерно-технической инфраструктурой.

Администрации городов и строители по-разному оценивают затраты, связанные с получением разрешения на строительство. В среднем они составляют 12-22 % общей стоимости строительства. В согласовании исходно-разрешительной документации, экспертизе проектной документации и предоставлении разрешения на строительство участвуют в среднем 35 организаций. Этот процесс занимает около 10 месяцев.

Следующей по значимости проблемой является отсутствие финансирования. Сейчас спрос на кредиты со стороны застройщиков превосходит предложение кредитов банками и прочими финансовыми организациями в 6 раз. Ограниченность кредитования застройщиков объясняется в основном отсутствием обеспечения по кредиту. Таким обеспечением могли бы стать права собственности на земельный участок, который мог бы являться предметом залога.

Низкий платежеспособный спрос населения обусловлен неразвитостью ипотечного кредитования и слабыми финансовыми рынками. Сегодня более половины населения готовы воспользоваться ипотечными кредитами для приобретения жилья, но банки не готовы обеспечить требуемый объем кредитования на приемлемых условиях. Спрос на ипотечные кредиты, по экспертным оценкам, превышает предложение в 4 раза. Низкие доходы населения и высокие ипотечные ставки делают ипотеку недоступной для большей части населения.

Строительство жилья невозможно без развития систем коммунальной инфраструктуры, и в ответах строительных компаний проблема обеспечения участков строительства инженерной инфраструктурой отмечена как одна из наиболее значимых. По разным оценкам, стоимость развития систем коммунальной инфраструктуры сегодня составляет 10-30% себестоимости квадратного метра жилья. Причиной возникновения данной проблемы являются непрозрачные условия подключения вновь построенных строительных объектов к системам коммунальной инфраструктуры.

В мировой практике развитие систем коммунальной инфраструктуры часто осуществляется за счет средств муниципальных бюджетов. Применение данного подхода в России сегодня малоэффективно ввиду слабой фискальной базы муниципалитетов. В других случаях развитие финансируется организациями коммунального комплекса за счет привлечения внешнего финансирования в виде кредитов или облигационных займов.

Российские организации коммунального комплекса сегодня не имеют возможности привлечь внешние источники финансирования. Вместо этого финансирование систем коммунальной инфраструктуры перекладывается на застройщиков путем выдачи так называемых технических условий на подключение. Технические условия часто обременены обязательствами по строительству магистральных сетей или иных объектов в интересах коммунальной организации.

Это создает неравные условия для развития строительного бизнеса, поскольку одним застройщикам достаются более сложные технические условия, чем другим. Более того, в этой ситуации окраинные земельные участки часто остаются неосвоенными из-за высокой стоимости реализации технических условий на их выполнение. Тем самым ограничиваются объемы жилищного строительства.

Таким образом, на рынке жилья Российской Федерации необходимо создавать условия как для увеличения платежеспособного спроса населения через развитие различных кредитных инструментов, так и для расширения объемов предложения доступного жилья за счет увеличения объемов жилищного строительства в сфере массового для покупателя сектора. В противном случае несбалансированность спроса и предложения на рынке жилья может привести либо к повышению цен на жилье, либо к стагнации рынка жилья.