Классификация жилья

Жилищная политика требует ответа на вопросы: Что строить? Для кого строить? Где строить?

Для того чтобы ответить на эти вопросы, необходимо провести классификацию объектов жилой недвижимости. С этих позиций для жилищной политики весьма значимо деление жилья в зависимости от предпочтений целевых групп потребителей жилья и их платежеспособности.

Так, выделяют жилье высокой степени комфортности (элитное). В настоящее время уровень элитности жилья в различных городах разный. Однако, существуют общие требования к жилью данного типа.

Отечественные специалисты рынка недвижимости выделили семь критериев элитности, отсутствие хотя бы одного из которых существенно снижает шансы дома называться элитным:

Местоположение. Придомовая территория обязательно с зелеными насаждениями, местом для отдыха и детской площадкой, относительно открытая, но огороженная и охраняемая. Близость городского сквера и хороший вид из окон на воду или зеленые насаждения, близость к центру.

Материал. Дом должен быть построен из надежных экологичных материалов с применением современных технологий, иметь интересное архитектурное решение, небольшое количество квартир (от 5 до 30). Часто элитность дома определяется именем архитектора.

Клубность. Важно не только то, где живет человек, но и то, кто живет рядом. В элитном доме, как правило, живут представители наиболее высокодоходной группы населения (не среднего класса). Социокультурной единицей элитного жилья является именно дом с жильцами (в перспективе - квартал). Число квартир на площадке должно быть не более двух.

Инженерные сети. Должны обеспечивать комплексное решение энерго- и теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции и кондиционирования; электрический ввод должен быть двойным. Инженерные системы должны быть выполнены из экологически чистых материалов, иметь большой срок эксплуатации.

Инфраструктура. Должна включать подземный паркинг, из которого можно попасть в квартиру или на этаж; внутренний дворик или придомовую зеленую зону, магазины, прачечные; службы консьержей, уборки квартир, быта; бассейны, сауны, спортивные центры, салоны красоты, детскую игровую комнату; причем все это должно быть закрыто для «внешнего мира» и вписано в структуру объекта недвижимости.

Элитное позицирование дома. Настоящий элитный дом - это бренд с присущими ему свойствами: название, легенда, уникальность, отличие от аналогов.

Управление недвижимостью. Управляющая компания должна обеспечивать повседневный комфорт на таком уровне, чтобы жильцы постоянно ощущали свою избранность.

В последнее время на рынке жилой недвижимости появились отдельные дома на крыше - пентхаусы. «Родовые» признаки пентхауса: последний этаж, собственный лифт, стеклянные стены и огромная терраса с ландшафтным дизайном, где могут располагаться бассейн, теннисный корт или фруктовый сад. Обязателен эффектный панорамный вид площадь - не менее 150-200 кв. м. Важно, чтобы весь дом был элитным, построенным по индивидуальному проекту.

Уровнем ниже располагается жилье повышенной комфортности, которое ориентируется на запросы и доходы граждан, которых принято называть средним классом. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает:

возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города, кроме мест массового строительства дешевого панельного жилья;
хороший вид из окон, ориентацию окон более чем на одну сторону света, обязательный учет розы ветров в проекте дома;
индивидуальную планировку (перегородки ставятся по желанию владельца);
минимальный размер квартир - 50-60 кв. м (максимальный - определяет заказчик) при высоте потолка 2,8-3,2 м; деление на жилую и нежилую (гостевую) зоны; наличие двух и более изолированных комнат, по конфигурации близких к квадрату, и большой кухни (не менее 15 кв. м);
наличие нескольких санузлов; инженерные коммуникации из металлопластика;
высокую степень звуко- и теплоизоляции; деревянные или пластиковые окна со стеклопакетами известного своим качеством производителя; надежные металлические двери;
конструкцию пола с бетонной стяжкой и системой подогрева либо с утеплителем;
эффективную приточно-вытяжную вентиляцию, кондиционеры, телекоммуникационные сети, скоростной лифт, регулируемое отопление;
круглосуточную охрану; в комплекс охранных устройств входят видеокамеры, домофоны, видеофоны, управляемые с пульта ворота и множество других систем - все, что позволяет жильцам чувствовать себя дома в полной безопасности;
парковку для машин.

Для типового жилья (эконом-класса) характерно размещение в любом районе города и соответствие архитектурно- планировочных параметров современным строительным нормам и правилам. По конструктивно-технологическим параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома.

Жилье низких потребительских качеств (низший эконом- класс) с заниженными архитектурно-планировочными характеристиками предназначено для населения с низкой платежеспособностью. Оно размещено в не престижных районах и удалено от основных транспортных коммуникаций, принадлежит к зданиям старого фонда, не подвергавшимся капитальным и ремонтно-строительным работам, и домам первого поколения индустриального домостроения. Отдельные квартиры данного класса размещены в первых этажах домов других типов.

Также с точки зрения жилищной политики важно деление жилья на первичное (место постоянного проживания) и вторичное (загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода).

В последнее время очень много внимания уделяется малоэтажным жилым комплексам, которые в свою очередь также можно поделить на жилье повышенной комфортности и индивидуальные жилищные строения эконом-класса. В основу типологии индивидуальных жилых строении (ИЖС) положено целевое назначение дома. Здесь можно с определенной долей условности выделить основные типы ИЖС, каждый из которых предъявляет свой набор требований к социальному окружению, набору коммуникаций, инженерной конструкции и архитектурному решению.

Индивидуальный дом, предназначенный для постоянного проживания, должен обеспечить своему хозяину те же удобства, что и городская квартира. И речь идет не только об инженерных коммуникациях (водопровод, магистральный газ, канализация, телефон), но и (в первую очередь) - о социальной инфраструктуре.

Загородный дом, предназначенный для уик-эндов в любое время года, не нуждается в столь жесткой привязке к городским атрибутам комфорта, однако потребует от хозяина постоянных усилий по поддержанию своего «состояния». Для состоятельных домовладельцев предусмотрены всевозможные интеллектуальные системы охраны и жизнеобеспечения, позволяющие по приезде на дачу не заниматься инвентаризацией имущества и приведением коммуникаций в рабочее состояние. Дом такого типа (в котором живут два-три дня в неделю вне зависимости от сезона) также уместен в охраняемом дачном поселке или садоводстве, однако предпочтение отдается тем массивам, где есть постоянные жители. В этом случае набор обязательных удобств и коммуникаций минимизируется (печное отопление, электроэнергия, питьевая вода).

Дачный дом нуждается в продуманной схеме «консервации» на зиму, максимальной защищенности от посягательств непрошеных гостей и определенном наборе бытовых удобств.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации и ее субъектам;
муниципальным жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Элитное жилье и жилье повышенной комфортности, а также вторичное жилье объектом жилищной политики выступает только в случае заключения ипотечных сделок, и роль государства в этом случае заключается в развитии институтов и инфраструктуры рынка жилья. Решение жилищной проблемы ориентировано на строительство жилья эконом-класса (комфортного и доступного) в соответствующих районах города для формирования частного и государственного (муниципального) жилищного фонда. Это требует планирования развития пространства населенных пунктов и отражения планов в градостроительной документации территории. Для удешевления стоимости квадратного метра жилья развитие коммунальной инфраструктуры можно осуществлять за счет средств бюджета.